青岛昊悦机械有限公司等与正荣御尊（上海）置业发展有限公司执行审查类执行裁定书

上海市金山区人民法院 执行裁定书 （2023）沪0116执异162号 异议人（案外人）：上海才安消防设备工程有限公司，住所地上海市金山区山阳镇华江新村255号101室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京君都（上海）律师事务所律师。 申请执行人：青岛昊悦机械有限公司，住所地青岛市李沧区遵义路3号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被执行人：正荣御尊（上海）置业发展有限公司，住所地上海市金山区卫清西路421号六楼1578室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 申请执行人青岛昊悦机械有限公司与被执行人正荣御尊（上海）置业发展有限公司（以下简称“正荣公司”）票据追索权纠纷（2022）沪0116民初13034号民事判决书强制执行一案（2023）沪0116执1329号，本院查封了被执行人正荣公司名下位于上海市金山区龙皓路2055弄194号房屋（以下简称“案涉房产”），案外人上海才安消防设备工程有限公司提出书面异议，主张案外人系案涉房产的买受人，已实际受领案涉房产并支付全部房屋购房款，依据相关法律法规提起执行异议，请求解除对案涉房产的查封措施并终止对案涉房产的拍卖措施。本院于2023年5月17日受理该异议，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，其与正荣公司于2021年11月22日签订《上海市商品房预售合同》，约定正荣公司将案涉房产售予案外人，案外人按照合同约定支付了全款3,476,155元，被执行人也将房屋交付案外人占有使用，由于被执行人的原因尚未办理产权过户登记手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求解除对案涉房产的查封措施并终止对案涉房产的拍卖措施。 申请执行人辩称，不同意异议人的异议请求。一、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，异议人属于法律适用错误；二、付款主体系个人***，异议人属于主体错误；三、付款在先，合同出具时间在后，不符合常理；四、转账凭证不代表实际付款，对付款事实有异议；五、案涉房产抵押权的债务履行期限为2022年4月止，据申请执行人查询，相关部门工作人员告知案涉房产抵押权早在2022年9月即已消灭，异议人对案涉房产不能及时办理产权过户登记手续存在过错。综上，不同意异议人的异议请求，请求法院依法予以驳回。 被执行人书面答辩称，异议人于2021年4月至10月期间，分11笔共计支付被执行人3,476,155元，被执行人已于2021年11月5日向异议人交付了该194号房产，签署了房屋交接单并交付钥匙，并于2021年11月22日完成网签备案手续。该房屋未能办理过户手续，并非是被执行人自身原因。根据被执行人与异议人所签合同，案涉房屋所涉土地于2020年9月25日即设定了“在建建筑物抵押”，他项权利人为中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，为被执行人主债权35,500万元中的3,000万元作担保，后他项权利人于2022年11月29日向上海市金山区不动产登记中心申请注销抵押权，注销194号的他项抵押登记。但因该房屋已于2022年11月7日被查封，故房屋解除抵押时已被法院查封，并非是被执行人单方面造成的。针对异议人所提供的所涉证据，被执行人认为真实性无异议。具体由法院予以最终认定。 本院查明，（2022）沪0116民初13034号案，本院于2022年11月21日作出民事判决书，判决如下： 一、被告正荣御尊（上海）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛昊悦机械有限公司票据款648,357.4元； 二、被告正荣御尊（上海）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛昊悦机械有限公司逾期利息（以648,357.4元为基数，自2022年7月18日起至实际付清之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率LPR计付）； 三、驳回原告青岛昊悦机械有限公司其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5,141.78元，财产保全费4,020元，合计9,161.78元，由被告正荣御尊（上海）置业发展有限公司负担。 该案审理过程中，本院于2022年9月22日出具民事裁定书，裁定冻结被申请人正荣御尊（上海）置业发展有限公司的银行存款700,000元，或查封、扣押其相应价值的财产。本院立（2022）沪0116执保2095号案予以执行，该案中，查封（冻结）被保全人（被告）正荣御尊（上海）置业发展有限公司于金山区龙皓路2055弄194号的房产，房产证号为沪（2022）金字不动产权第0057**。保全期限：2022年11月7日至2025年11月6日。 2023年2月9日，本院依申请立案（2023）沪0116执1329号执行前述民事判决书。2023年3月9日，本院裁定拍卖、变卖被执行人正荣公司名下案涉房产。 再查明，2021年11月22日，案外人与被执行人签订《上海市商品房预售合同》，约定购买案涉房产，该合同网签时间为2021年11月22日17时32分22秒，购房总价为3,476,155元。合同同约定，双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向金山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。案外人法定代表人***分多次累计向被执行人打款3,476,155元。2021年11月23日，被执行人为案外人开具案涉房产的上海增值税专用发票，发票金额为3,467,620元。2023年3月17日，案外人就案涉房产缴纳印花税、契税共计97,172.89元。2021年11月5日，***签收案涉房产房屋交接单。2021年5月至2021年11月期间，案外人分多次累计向***打款3,481,900元。 还查明，2020年9月28日，上海市金山区住房保障和房屋管理局向本案被执行人签发上海市商品房预售许可证，预售许可证载明，经审核，2055弄194号商品房具备预售条件，特发此证。 案涉的坐落于金山区龙皓路2055弄194号房产，房房产证号为沪（2022）金字不动产权第0057**房产登记权利人为正荣御尊（上海）置业发展有限公司，核准日期为2022年7月15日。房屋用途为办公。正式查封权利限制文件编号（2022）沪0116民初13034号，限制类型为司法限制，该查封方式为正式查封，限制人为本院，查封期限自2022年11月7日至2025年11月7日。根据上海市不动产历史登记信息显示，案涉房产上曾于2020年9月25日设定一抵押权，抵押权人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，债权金额30,000,000元。2022年11月30日，该房产抵押登记编号被登记（202225849931）注销。 以上查明事实由民事判决书、执行裁定书、民事裁定书（保全）、协助执行通知书、上海市金山区人民法院财产保全告知书、上海市金山区人民法院保全结果反馈表、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息、土地状况信息、房地产权利限制状况信息、上海市不动产历史登记信息、上海增值税专用发票、正荣河滨商业广场项目房屋交接单、收款收据、上海市商品房预售合同、中国建设银行转账交易电子回单、中国建设银行单位客户专用回单、中华人民共和国税收完税证明、上海市商品房预售许可证等予以证实，并经本庭查证属实。 本院认为，本院查封被执行人正荣公司所有的房产，符合物权及强制执行相关法律规定。案外人上海才安消防设备工程有限公司表示，其与正荣公司在案涉房产查封前即已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产，已支付全部价款，不能办理过户登记系因正荣公司的原因，符合排除执行的法定条件。本院认为，案外人以购买并占有使用案涉房产为由提出排除执行的异议，其主张应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。申请执行人虽主张应适用上述司法解释第二十九条规定，然而本案案涉房产房产类型为办公，非用于居住，不适用该解释第二十九条对消费者购房人的保护，本案应适用该解释第二十八条规定。根据该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产，以及已支付全部价款这三个构成要件，结合异议人提供的《上海市商品房预售合同》、案涉房产部分电费缴款凭证，以及转账凭证电子回单、收款收据等可以证实。异议人提供的证据已形成完整的证据锁链，申请执行人虽有异议，但并未提供相反证据证明。至于异议人主体是否适格，根据《上海市商品房预售合同》，合同主体系本案异议人，***作为异议人公司之法定代表人，替公司先行垫付购房款，后续公司又陆续归还其相应款项，相关证据确实充分，异议人作为上述购房合同之当事人，自有权提出本案案外人异议，关于申请执行人提出的异议人主体不适格的主张，本院不予采信。本案争议焦点在于异议人是否符合非因买受人自身原因未办理过户登记。结合异议人提供的上海市不动产历史登记信息可知，案涉房产于2022年11月30日方注销抵押登记，而彼时该房产已被本院查封，在涤除抵押登记前其本不能有效办理房产过户登记手续，异议人对未办理过户登记手续不存在过错。其次，应当保护买受人的信赖利益，预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于买受人来说，在房地产开发企业已经取得商品房预售许可证的情况下，其有理由相信抵押权人同意转让已经设定抵押的商品房，买受人的合理信赖利益应当予以保护，在此基础上，即使买受人明知所购买的房屋有抵押权负担，异议人对此亦不存在过错。申请执行人虽不予认可，主张相关工作人员告知案涉房产抵押权于2022年9月即已消灭，但就此申请执行人未提供证据证明。且不动产抵押权的设立、变更、消灭均以登记为构成要件，申请执行人的主张亦与案涉房产产调信息记载的房产抵押权注销日期相悖，就申请执行人的上述主张，本院亦不予认可。综合上述分析，并结合本案案情，异议人提供的证据已形成完整的证据锁链，其请求解除对案涉房产的查封措施并终止对案涉房产的拍卖措施的异议请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 异议人上海才安消防设备工程有限公司的异议请求成立，中止执行坐落于上海市金山区龙皓路2055弄194号房屋。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 当事人未在上述期间内提起诉讼，本裁定即发生法律效力，人民法院应当解除对裁定中止执行标的的查封措施。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年五月二十五日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。