上海天腾服饰有限公司诉上海张江集体资产投资经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2015）沪一中民二（民）终字第1941号

上诉人（原审被告）上海天腾服饰有限公司。

被上诉人（原审原告）上海张江集体资产投资经营管理有限公司。

委托代理人厉明，上海高达律师事务所律师。

委托代理人杨椿，上海高达律师事务所律师。

原审第三人上海豫盛光电科技有限公司。

原审第三人上海景睿照明工程有限公司。

上诉人上海天腾服饰有限公司（以下简称天腾公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服***人民法院（2015）浦民一（民）初字第9195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审认定，***＊＊＊路＊＊＊号房屋产权登记在***张江化纤机械配件厂名下。上海市公安局张江警察署出具《门牌号证明》称“上海天腾服饰有限公司房屋所在地原地址为＊＊＊路＊＊＊号，现门牌号编为＊＊＊路＊＊＊号”。2003年6月28日，上海＊＊＊实业公司与天腾公司签订《协议书》约定，根据**集镇改造的需要，将原化纤配件厂车间北移，供张江镇广场使用，靠原东面一幢二层小楼，建筑面积488.40平方米，该房屋不需要拆除，其财产产权归八一村所有。现根据现状，租借给天腾服饰公司使用，有关使用办法，经双方协商，特签订如下协议：一、由八一村将上述488.40平方米小楼一幢，供天腾服饰公司使用，但使用方法必须按照整体的布局进行全面装修；二、装修的费用由使用方支出，租金每年按人民币（下同）100，000元计算，直至装修费用冲抵结束，开始缴纳租金。三、时间从2003年7月1日开始。四、使用方必须将装修费用如实并书面告知八一村。五、使用期暂定五年，到期后另行协商使用办法。2004年11月18日，天腾公司与上海＊＊＊实业公司签订《新办公室装修费明细》约定，总计385，841.90元，明细如下：1、首次装修316，051.90元；2、标志制作11，400元；3、花坛重建3，500元；4、后因房子渗水、顶裂痕等原因维修费13，890元；5、专卖店重新装修33，000元；6、专卖店灯箱、隔墙山水画8，000元。天腾公司自2003年7月1日始使用系争房屋，至今未支付过租金或房屋使用费。后上海张江集体资产投资经营管理有限公司（以下简称张江公司）诉至法院，要求判令：一、天腾公司及上海豫盛光电科技有限公司（以下简称豫盛公司）、上海景睿照明工程有限公司（以下简称景睿公司）从***＊＊＊路＊＊＊号（原房地产权证上门牌号码为＊＊＊路＊＊＊号）房屋中迁出，将上述房屋返还给张江公司；二、天腾公司支付自2013年3月4日起至2015年3月4日止的房屋使用费200，000元；三、诉讼费由天腾公司负担。

原审另认定，2005年4月13日，******八一村撤村全体常务代表向***撤村工作领导小组出具一份《八一村撤村评估实物资产和股票变现方案的决议》称，我村于2005年3月25日由***人民政府批准撤销八一村建制。目前撤村集体资产分配工作已进入最后阶段。八一村集体资产经上海正大评估有限公司评估，总额为56，641，704.81元，其中实物资产17，935，453.07元，股票50，000元。八一村在1993年购买的长江发展股份有限公司法人股50，000股，当时每股股值14元，共计700，000元。为及时处理八一村的撤村分配工作，经全体撤村常务代表讨论：本村无人对八一村实物资产和股票进行托盘，特申请***人民政府所属的集体经济实体对八一村实物资产按评估价值托盘，长江发展股份有限公司公司法人股50，000股，以每股股值14元，共计700，000元进行托盘。同日，***撤制工作领导小组出具《关于八一村撤村评估实物资产和股票托盘的批复》称，关于“八一村撤村评估实物资产和股票变现方案的决议”收悉。经研究，同意八一村撤村全体常务代表的请求，由上海张江集体资产投资经营管理有限公司对八一村评估实物资产17，935，453.07元托盘，对长江发展股份有限公司法人股50，000股，以2005年2月28日时点上的股票账面价值700，000元托盘。2005年4月14日，******八一村村民委员会出具收款凭证称，今收到***集体资产投资管理有限公司撤村资金24，300，000元。2012年7月20日，上海浦东新区张江化纤机械配件厂出具一份《关于张江化纤机械配件厂房屋变化的说明》称，在2002年，由于***在＊＊＊路集市贸易市场东侧要新建张江市场停车场及公共厕所，故原八一村**化纤机械配件厂的部分厂房要求拆除。拆除砖木结构厂房723.24平方米，门卫房95.31平方米，保留一幢厂房510.73平方米（权证号为沪房地浦字（1999）第0＊＊＊8号）。由原八一村在＊＊＊食堂东侧造还给张江化纤机械配件厂厂房约为1，200平方米，并承诺保留的厂房产权归原八一村所有，作为双方产权交换。房产证由张江化纤机械配件厂保管。

原审审理中，上海＊＊＊实业公司向法院出具一份书面《证明》称，我公司于2013年6月28日受***八一村的委托以我公司的名义将权利人为***张江化纤机械配件厂的八一村集体资产房屋约488.40平方米的小楼房屋一幢出租给天腾公司，租赁期限起始日为2003年7月1日，租赁期限为五年。在租赁期内，经上级政府部门批准撤销八一村建制，八一村集体资产包括上述出租房屋由张江公司整体托盘收购。我公司与天腾公司的租赁合同于2008年6月31日因到期而终止，到期后张江公司未委托我公司继续出租，天腾公司也未将上述租赁房屋返还给我公司或移交给张江公司，故我公司已将原签订的租赁合同手续移交给张江公司，因此张江公司有权以其名义直接向天腾公司收回我公司原受托出租的上述房屋。

原审还认定，2012年10月30日，天腾公司（甲方）与豫盛公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于***张江镇＊＊＊路＊＊＊号原天腾公司办公区二楼约225.40平方米、一楼约71.60平方米、左边两间约83.80平方米，减去上面搭设约10平方米，共约370平方米出租给乙方使用。租赁期限为4年，自2012年10月30日起至2016年10月30日止。租金每年250，000元。原审庭审中，豫盛公司、景睿公司陈述因豫盛公司、景睿公司是同一个老板，故目前系争房屋由豫盛公司、景睿公司共同使用。

原审认为，天腾公司与上海＊＊＊实业公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。租赁期限自2003年7月1日始，租期五年，租赁期限届满后，双方未签订续租租赁合同。天腾公司亦未支付过租金或房屋使用费，故天腾公司与上海＊＊＊实业公司之间未形成不定期的租赁合同关系。因八一村撤村建制，张江公司对包括系争房屋在内的八一村集体资产进行托盘收购，张江公司据此有权对系争房屋进行经营管理。根据法律规定，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。鉴于天腾公司已将系争房屋转租给第三人，故对张江公司要求天腾公司与第三人从系争房屋中迁出的诉讼请求，法院依法予以支持。天腾公司与第三人之间的房屋租赁合同关系可另行诉讼解决。租赁期限届满，天腾公司仍继续使用系争房屋，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，现张江公司仅主张起诉日之前两年的房屋使用费，故对张江公司要求天腾公司支付自2013年3月4日起至2015年3月4日期间房屋使用费200，000元的诉讼请求，法院依法予以支持。

原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，于二○一五年六月五日作出判决：一、天腾公司、豫盛公司、景睿公司应于判决生效之日起三十日内自***＊＊＊路＊＊＊号（原房地产权证上门牌号码为＊＊＊路＊＊＊号）房屋中迁出，将房屋返还给张江公司；二、天腾公司应于判决生效之日起三十日内支付给张江公司自2013年3月4日起至2015年3月4日止的房屋使用费人民币200，000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，300元，减半收取计人民币2，150元，由天腾公司负担。

判决后，天腾公司不服，上诉于本院，诉称：其与上海＊＊＊实业公司签订合同，约定五年内冲账，无需支付租金，五年后再商议租金，然五年后八一村撤销，故被上诉人缺乏主体资格，因此要求二审法院撤销原审判决。

被上诉人**公司辩称：被上诉人通过法律手续收购涉讼房屋，系产权人，具有经营管理权；上诉人占用被上诉人房屋，理应支付使用费，被上诉人主张的仅为诉讼前两年的使用费，合情合理，故不同意上诉请求。

原审第三人豫盛公司述称：其没有违约行为，且有一定的经济投入，如要迁出，则应获得赔偿；对于上诉人是否应迁出及支付租金不发表意见。

原审第三人景睿公司述称：其对房屋进行了装修，并按时支付租金，如要迁出，则应退还租金、押金、装修费并赔偿经济损失；对于上诉人是否应迁出及支付租金不发表意见。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，关于天腾公司对于张江公司主体资格之异议，原审中的《关于八一村撤村评估实物资产和股票托盘的批复》、《关于**化纤机械配件厂房屋变化的说明》、上海＊＊＊实业公司的《证明》等材料足以证明张江公司托盘收购了包括涉讼房屋在内的八一村集体资产，张江公司依法有权行使出租人的权利，天腾公司之前述异议缺乏法律依据，本院不予采纳。天腾公司主张双方约定五年内冲账，五年后再商议租金，但为张江公司所否认，天腾公司又未能出示有效证据予以证明，故其关于房屋使用费之异议，本院亦难以采纳。豫盛公司、景睿公司未提出上诉，视为其接受原审判决，且其是否应获得赔偿，系另一法律关系，本院不作评价。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币4，300元，由上海天腾服饰有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

代理审判员许京

代理审判员***

二〇一五年九月二十八日

书记员***

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……