上海雅雄建设工程有限公司与明象新材料科技（上海）有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市杨浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0110民初17074号

原告：上海雅雄建设工程有限公司，住所地上海市崇明区庙镇宏海公路263号1幢148室。

法定代表人：徐红忠，执行董事。

委托诉讼代理人：李陶，上海泽济律师事务所律师。

被告：明象新材料科技（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区临港海洋高新技术产业化基地A0201街坊742号。

法定代表人：郑建，执行董事。

委托诉讼代理人：黄继军，上海博和汉商律师事务所律师。

被告：郑建，男，1979年1月30日出生，汉族，住上海市奉贤区。

委托诉讼代理人：蔡晶（郑建妻子），住上海市奉贤区。

第三人：仇学忠，男，1959年6月3日出生，汉族，住上海市宝山区。

委托诉讼代理人：肖安华，上海市东吴律师事务所律师。

原告上海雅雄建设工程有限公司（以下简称雅雄公司）诉被告明象新材料科技（上海）有限公司（以下简称明象公司）、郑建房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知第三人仇学忠参加诉讼，并于2021年9月28日公开开庭进行了审理。原告雅雄公司之委托诉讼代理人李陶、被告明象公司之委托诉讼代理人黄继军、被告郑建之委托诉讼代理人蔡晶、第三人仇学忠之委托诉讼代理人肖安华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告雅雄公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告明象公司向原告支付拖欠的2018年7月、8月、9月及2019年1月16日至2019年3月15日的租金共计110,000元、水电费12,100元；2.判令被告明象公司向原告支付违约金以122,100元为基数按月息3分计算自2019年3月16日计算到实际清偿之日止；3.判令被告郑建对上述所有款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年10月28日，原告与被告明象公司签订房屋租赁合同，约定由被告明象公司承租本市XX路XX弄XX号楼二层整层（以下简称租赁房屋），租赁期限自2018年7月1日起至2019年1月15日止，月租金32,000元，租金支付方式为先付后用，提前10日支付下个月租金，水电费由被告明象公司按照国家规定价格缴纳。2019年3月16日，被告明象公司确认欠原告租金64,000元及水电费12,100元，并欠付2018年7月-9月的租金96,000元，并承诺2019年4月15日前付清所欠费用，逾期则自2019年3月15日起计算违约金，以未归还部分按月息3分计算，被告明象公司的法定代表人郑建对此承担连带清偿责任。但被告明象付了50,000元之后在未支付过费用，故原告为了维护自身合法权益，提出如上诉请。

被告明象公司辩称，认可6.4万元租金及水电费1.21万元没有支付，对于2018年7-9月的租金不同意支付，而且原告主张的违约金按月息3分计算，标准过高，要求予以调整。理由如下：争议的2018年7月至9月期间，被告是基于第三人的关系，免费使用房屋的，并未与原告建立租赁关系。所以，在签订租赁合同以及签署欠条时，被告便对原告为何某2018年7月至9月的租金就提出了异议，并补充说明了原告是代收。原告自称获得第三人的债权转让或者授权代收，但均未提供任何证明，故不同意向原告支付。

第三人仇学忠述称，不同意原告诉请。2018年7至9月期间，系第三人自产权人处承租房屋，当时原告尚未出现。原告自2018年10月1日才开始租赁房屋。与被告发生租赁关系的是第三人，即便被告拖欠租金，也应由第三人收取。第三人曾让原告的工作人员基于私人关系代收2018年7至9月的租金，但是并未同意租金直接归原告所有。而且，原告所称第三人欠原告租金所以才同意原告向被告收取租金的事情不存在，第三人本身并不欠原告任何款项。现明确不同意原告收取2018年7至9月的租金。

本院经审理认定事实如下：

2016年3月14日，上海A有限公司与上海B有限公司签订《物业租赁合同》，由上海A有限公司承租本市XX路XX号全幢房屋，租赁期限自2016年4月1日至2019年8月31日止。2018年10月1日，原告雅雄公司作为新承租方与上海A有限公司、上海C有限公司签订《关于租赁主体等合同内容变更的补充协议》，约定自2018年10月1日起承租人变更为原告雅雄公司。

签订租赁合同主体变更协议后，原承租人上海A有限公司已于2020年3月27日注销。

原告雅雄公司承租后，2018年10月28日原告雅雄公司与被告明象公司签订《房屋租赁合同》约定：由被告明象公司承租XX路XX弄XX号楼二层整层，租赁面积为360平方米左右，租赁期限自2018年7月1日起至2019年1月15日止，收费起始日为2018年7月1日（其中7、8、9月份三个月为代收），每月租金为32,000元。第三条约定，由于本合同签订之前的特殊情况，明象公司尚未交付2018年7、8、9三个月的应付租金，在本合同签订后，于2018年11月15日前首付7至11月份5个月的租金，合计人民币壹拾陆万元整，以后应于下一支付周期开始前10天内支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日明象公司须按拖欠租金金额的5‰支付违约金，逾期超过十天，雅雄公司有权单方无条件解除合同。第四条约定，明象公司日常用水用电开立专用计量表单独核算，每月按照实际使用数量并按照国家规定价格标准计算缴费。明象公司应于收到付款通知7天内向甲方缴纳以上费用。如逾期支付的，每逾期一日，明象公司须按应付金额的1%支付滞纳金，逾期超过30天，雅雄公司有权解除合同。

原、被告签订前述《房屋租赁合同》后，被告支付了2018年10月、11月、12月三个月的租金。

2019年3月16日，被告明象公司向原告雅雄公司出具《欠条》一张：兹有明象公司欠雅雄公司房租64,000元整和水电费12,100元，合计76,100元。双方约定，至2019年4月15日前付清所欠费用。逾期，自2019年3月15日起计算违约金，违约金以未归还部分按月息3分计算。明象公司法人郑建承担此违约的连带责任。欠条下方补充：2018年7、8、9三月房租部分原为明象付给原房东仇某，因故，该房租部分应由仇某付给雅雄建设，若仇某不付此7、8、9三月房租，该笔房租由明象公司承担付给雅雄建设。该欠条上有明象公司盖章及郑建本人签字。

审理中，经各方确认，上述欠条中所提“仇某”即本案第三人仇学忠。

另查，出具《欠条》后，被告明象公司分别于2019年5月14日向原告支付了3万元，2020年6月24日向原告支付了1万元，2021年7月1日向原告支付了1万元。

关于原告向被告主张2018年7月、8月、9月租金的依据，审理中原告陈述系第三人将其对被告的债权转让给了原告。对此，第三人审理中明确否认。

再查，原告雅雄公司在审理中明确，关于2018年10月1日之前的租金原告雅雄公司未向出租方或房屋产权人支付过。

本院认为，本案主要争议焦点在于原告是否有权收取2018年7月、8月、9月的租金。原告认为其基于第三人的授权可以代为收取该期间的租金，而被告认为原告并未提供代收的依据，在无第三人明确授权的情况下被告不同意支付。根据查明，原告自己的起租日期为2018年10月开始，而在2018年10月1日之前原、被告之间尚不存在租赁关系，租赁合同中约定了2018年7月、8月、9月的租金为代收。所以根据双方约定，争议期间的租金系依据原告具有委托关系被告才某原告支付。审理中，第三人已明确未授权原告收取，原告也未提供足以证明第三人委托的证据。故原告以此主张被告支付争议租金，本院不予支持。在第三人未授权代为收取的情况下，原告又认为其权利的来源系第三人的债权转让，而第三人仇学忠亦明确未将该期间的租金债权转让给原告。原告仅提供上海XX股份有限公司的注销登记申请不能证明原告已从第三人处取得了针对争议债权的相关权利。综上，在原告未取得第三人转让债权或授权收取租金的情况下，原告诉请难以支持。至于原告与第三人以及上海XX股份有限公司之间的债权债务关系，非本案的审理范围，如有争议可另案处理。关于其余租金及欠付的水电费，被告亦表示同意支付，不存在争议，本院予以支持。关于违约金，欠条约定以未归还部分按月息3分计算，被告认为标准过高要求调整，本院根据合同履行情况、各方过错以及原告损失情况酌情调整为年利率10%。至于被告郑建个人是否承担欠付租金的保证责任，根据欠条约定，郑建对被告明象公司欠付的租金承担连带保证责任，该约定系当事人真实意思表示，各方均应遵守。郑建仅辩称欠条系被逼无奈而签但未提供证据，该理由不足以排除郑建承担保证责任。故原告要求郑建对欠付的租金承担连带保证责任，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：

一、被告明象新材料科技（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海雅雄建设工程有限公司支付租金及水电费26,100元；

二、被告明象新材料科技（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海雅雄建设工程有限公司支付逾期付款违约金（以76,100元为本金按年利率10%计算自2019年3月15日至2019年5月14日止、以46,100元为本金按年利率10%计算自2019年5月15日至2020年6月24日止、以36,100元为本金按年利率10%计算自2020年6月25日日至2021年7月1日止、以26,100元为本金按年利率10%计算自2021年7月2日日至实际支付之日止）；

三、被告郑建对本判决第一项、第二项主文确定的支付义务承担连带责任；

四、原告上海雅雄建设工程有限公司其余诉讼请求，不予支持。

案件受理费减半收取计1,371元，由原告上海雅雄建设工程有限公司负担1,078元，由被告明象新材料科技（上海）有限公司、被告郑建负担293元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员　孙幸冬

二〇二一年十月二十九日

法官助理　周靖雯

书 记 员　张艳丽

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条......

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

......

二、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。