上海市长宁区金电大厦业主委员会与上海长峰房地产开发有限公司等恢复原状纠纷民事一审案件民事判决书

上海市长宁区人民法院

民事案件判决书

（2020）沪0105民初20180号

原告上海市长宁区金电大厦业主委员会（以下简称金电大厦业某）与被告上海长峰房地产开发有限公司（以下简称长峰公司）、上海沪总企业发展有限公司（以下简称沪总公司）、上海市长宁区新安公寓业主委员会（以下简称新安公寓业某）恢复原状纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2021年4月26日、2021年5月8日、2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告金电大厦业某的负责人何**、委托诉讼代理人顾正强、被告长峰公司的委托诉讼代理人钱慧军、被告沪总公司的委托诉讼代理人吴红卫、被告新安公寓业某的负责人丰满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，民事主体的物权受法律保护，造成不动产或动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。本案的争议焦点在于位于金电大厦小区西北角门的开设是否有合法依据。根据在案证据，沪总公司为解决职工住房困难，与B公司协议联建金电大厦；金电大厦建设过程中，沪总公司与新安公寓的开发商长峰公司签订协议书，对配电站、污水管道、出入口及围墙道路修建作了约定；此后新安公寓取得建设工程规划许可证，金电大厦取得配电站、围墙大门等的建设工程规划许可证；金电大厦竣工后，住房配售手续开始办理，天长公司与沪总公司进行房屋初始登记后，小区住户陆续购得产权成为业主。原告主张沪总公司非产权人，未取得电力工业局和B公司同意签订协议系无权处分，且未经金电大厦业主追认，所签协议无效。对此，本院认为，当时沪总公司作为占金电大厦52%的联建方及造房计划方，与长峰公司签订《协议书》，并不违悖当时的法律规定，且未有证据证明B公司对此存有异议；上述《协议书》被纳入金电大厦与新安公寓各自的规划建造档案，之后配电站及出入口亦相继形成并存至今。上述协议应为有效，且不因小区建成后各业主受让房屋产权而失效。综上，原告要求三被告将金电大厦小区西北角围墙恢复为封闭状态的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、2007年《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对备忘录、建筑工程项目表、建设工程规划许可证核准图纸、上海市公有住房出售合同、上海市房地产权证、住房配售单、新安公寓竣工图、照片、金电大厦登记材料、上海市不动产登记簿、协议书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 1993年1月，案外人B公司（甲方）与沪总公司（乙方，历史名称为上海C公司）签订《联合建造住宅楼工程的协议书》：“乙方为了解决职工住房困难，经协商，现甲乙双方本着互惠互利的原则，就在金属公司（地址：XX路XX号，安顺路北侧）改造住宅楼达成协议如下：……3.由沪总公司组建，由甲方协助乙方申办报批手续，由沪总公司负责全部资金投资，造房计划。甲方负责土地征批手续……4.建房后的得益分配：底层地下室（按80%计算），一层二层均为甲方需要，包括在得益比例在内。大楼分房比例为金属公司得48%（包括公建），沪总公司得52%，分配按实际批准面积计算……” 1996年2月，金电大厦取得沪长建（96）30号建设工程规划许可证，建设单位为B公司，建设项目名称为商办住宅楼。 1997年11月，长峰公司（甲方）与沪总公司（乙方）签订《协议书》，约定：“甲、乙双方各自在长宁区XX路、XX路沿线新建新安公寓、金电大厦楼宇,甲、乙双方的地界在规土局认定的座标上用东西走向的围墙进行分隔,甲方在围墙的北侧,乙方在围墙的南侧,现经双方友好协商,达成如下协议:一、甲方同意乙方在围墙南侧1.3米的地方建一座Ⅲ型配电站。二、乙方同意甲方基地的污水经处理后流入乙方的污水管道后再流入安顺路上的污水井内。三、乙方同意甲方在金电大厦西侧,通往安顺路上留一个人非道路出入口,作为甲乙双方住宅小区行人与非机动车的白天通道。为安全起见,晚上10点铁门关闭。以后如关闭时间需调整,由甲乙双方物业管理部门协商解决。四、甲方同意双方基地的分隔围墙和金电大厦西侧,通往安顺路上的道路由甲方负责修建,道路幅宽6米左右。五、在双方实施期间,各自为对方提供方便，并做好配合工作,使得各方的要求能够顺利实施。”该份协议在XX公寓XX大厦的规划档案中均有存档。 1997年12月，新安公寓取得沪长建（97）119号建设工程规划许可证，建筑工程项目表显示：建设单位为长峰公司、案外人上海XX有限公司，建设地址为长宁区XX路（何家角）498号基地，建设工程项目为长宁区XX路（何家角）498号基地改造工程（一期）。所附图纸中，金电大厦内写有“小区出入口”字样。 1998年，金电大厦取得沪长建（98）08号建设工程规划许可证，建筑工程项目表显示：建设单位为B公司，建设地址为长宁区XX路XX号（何家角），建设工程项目为Ⅲ型配电站、门卫室、围墙大门。表中列围墙长度123.26米，高度2.80米。 1998年5月，金电大厦取得上海市建设工程质量核验证明书，建设单位为沪总公司。同期，金电大厦取得上海市新建住宅交付使用许可证，建设单位为B公司。 1998年6月15日，案外人上海XX有限责任公司（甲方，以下简称天长公司，系B公司关联公司）与沪总公司（乙方）签订《关于联合建造金电大厦的结算和分配协议书》：金电大厦现已竣工，……天长公司应得层次和户室…… 1998年6月，上海市XX局办理金电大厦部分住房配售手续。 1999年，沪总公司与部分电力系统职工签订金电大厦的《上海市公有住房出售合同》。 1999年6月15日，天长公司获发沪房地市字（1999）第002732号上海市房地产权证，登记取得金电大厦（XX路XX弄XX、XX号）部分房屋产权。所附地籍图中显示，金电大厦小区内西侧通往安顺路的道路向北延伸至西北角围墙下。 1999年12月，沪总公司申请对金电大厦部分房屋进行初始登记。 2000年，长峰公司与沪总公司签订《备忘录》：“长峰公司与沪总公司在XX路XX路相邻的两处地块先后进行了房产开发，现经上海沪西供电所协调，就双方相邻的有关事宜达成如下一致意见。一、长峰方同意沪总方的部分管线通过长峰地块,并同意电力方在建电业站时不作避让。二、（“沪总方同意”划去）在双方围墙处按原协议约定留出行人通道（“二米宽”划去）,以便双方业主通行。三、长峰方同意补贴沪总方建电业站费用五十万元（分期支付）,该电业站双方共同使用,归沪西所管理,以便及时保证双方的正常用电。四、双方此前之协商和此次协商的各项事务:电站使用管线互通、人行道路互通等问题,已全部达成谅解,不再互相追索道义责任和经济责任。五、今后为了建设好两个相邻的物业小区,双方本着友好合作的原则（不使人为的矛盾产生、扩大）,妥善地处理好相邻关系。”下方手写“2000年3月15日20万，5月13日30万”。 2000年10月，新安公寓竣工。盖有竣工图章的新安公寓平面图显示，金电大厦小区西北角有“小区出入口大门”字样，宽度标为5.50米。 2001年4月，新安D公司（95%）与上海XX有限公司（5%）名下。 审理中，经本院现场查看，XX公寓XX大厦间东西走向围墙的西端设一扇门，宽度1.65米左右，门的新安公寓侧和金电大厦侧均设有门禁和护栏，需刷卡开门，仅可供行人和非机动车通过。

驳回原告上海市长宁区金电大厦业主委员会的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告上海市长宁区金电大厦业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　马浩波 审　判　员　　汪　露 人民陪审员　　滕略菊

书　记　员　　陈若愚