上海某某实业有限公司等与上海某某实业有限公司执行审查类执行裁定书

上海市松江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）沪0117执异167号 异议人（被执行人）：上海**实业有限公司，住所地上海市松江区九亭镇寅青路659号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：**月，上海***律师事务所律师。 申请执行人：上海农村商业银行股份有限公司松江支行，住所地上海市松江区人民北路405号。 负责人：**，行长。 委托诉讼代理人：***，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市锦天城律师事务所律师。 被执行人：上海**装潢有限公司，住所地上海市普陀区志丹路184-190（双）号510室。 法定代表人：***。 破产管理人：上海中元信清算事务有限公司。 委托诉讼代理人：***，管理人团队成员。 被执行人：***，男，1956年9月7日出生，汉族，住上海市长宁区安顺路139弄6号801室。 在本院执行（2021）沪0117执5502号上海农村商业银行股份有限公司松江支行（以下简称农商银行）与上海**实业有限公司（以下简称**公司）、上海**装潢有限公司（以下简称**公司）、***金融借款合同纠纷一案中，异议人**公司对评估报告中的评估财产范围不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2022年9月27日举行了听证。异议人**公司的委托诉讼代理人**月、被执行人**公司的委托诉讼代理人***到庭参加听证。现已审查终结。 异议人**公司异议称，要求撤销上海国衡房地产估价有限公司于2022年7月18日针对上海市松江区九亭镇寅青路659号出具的沪国衡估字（2022）第0103号房地产估价报告。事实与理由：上海国衡房地产估价有限公司出具的沪国衡估字（2022）第0103号房地产估价报告中，其作出的5,552.2万元的总评估价格包含未见证建筑物。未见证建筑物由于缺乏相关产权登记，尚不确定具体的所有权人，同时也并不属于本案的抵押财产和执行财产，故评估报告中不应包括未见证建筑物933.53平方米，该评估报告所得出的评估总价格超出财产范围，现异议人依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款第（二）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，提出异议，恳请法院依法审查。 申请执行人农商银行称，请求法院驳回异议人的异议请求。1、未见证建筑物建造于涉案抵押物土地之上，涉案厂房所属厂区之内，属于抵押厂房的附属设施。且，根据（2021）沪0117执5502号执行案件中2022年7月25日法院对**公司所作的执行笔录，**公司已明确向执行法官说明上海市松江区九亭镇寅青路659号1幢、2幢厂房内未见证部分是**公司造的，**公司同时明确不同意拆除未见证部分建筑物，要求法院与有证部分一起拍卖。另，根据执行中法院对上海豪粤实业有限公司（以下简称豪粤公司）实际负责人***所作的执行笔录中，豪粤公司作为上海市松江区九亭镇寅青路659号1幢、2幢厂房的实际使用人也向执行法官说明未见证部分建筑物是由**公司建造的。2、根据《中华人民共和国民法典》第四百一十七条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。综上，异议人评估报告中将未见证部分建筑物纳入评估范围符合法律规定，异议人的异议理由不成立，其提出异议完全是为了拖延司法拍卖进度，对抗法院执行，请求法院依法驳回**公司异议。 被执行人**公司称，请求法院依法裁决。 被执行人***未发表意见。 本院查明，农商银行与**公司、**公司、***金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月26日作出（2020）沪0117民初19168号民事判决书，确定：“一、被告上海**实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告上海农村商业银行股份有限公司松江支行借款本金11,991,364.51元；二、被告上海**实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海农村商业银行股份有限公司松江支行截止至2020年11月24日止的利息310,747.83元、罚息21,423.45元、复利2,366.35元及自2020年11月25日起至实际清偿之日止的利息、罚息及复利（按照《上海农商银行经营性物业借款合同》约定的计息方式计算）；三、被告上海**实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海农村商业银行股份有限公司松江支行律师费98,000元；四、如被告上海**实业有限公司不能清偿上述第一、二、三项债务，原告上海农村商业银行股份有限公司松江支行有权与被告上海**实业有限公司协商，以其所有的坐落于上海市松江区九亭镇寅青路659号厂房折价，或以拍卖、变卖上述房产所得价款按抵押顺位优先受偿，上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由被告上海**实业有限公司继续清偿；五、被告上海**装潢有限公司、***对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任……”上述判决生效后，因**公司、**公司、***未履行上述生效法律文书确定之义务，权利人农商银行向本院申请强制执行，本院于2021年8月4日以（2021）沪0117执5502号立案执行。执行中，本院已将扣划**公司银行存款484,345.19元、***银行存款37,137元均发还农商银行，并按照法律规定依法对被执行人采取相应执行措施后，于2022年1月24日作出终结本次执行程序的裁定。 另查明，2018年1月17日，坐落于上海市松江区九亭镇寅青路659号1幢厂房、2幢厂房（以下简称涉案厂房）的权利人均登记为**公司，建筑面积均为4,173.71平方米。农商银行登记为涉案厂房的抵押权人。2020年1月22日，上海市普陀区人民法院以（2020）沪0107民初217号一案正式查封涉案厂房中的1幢厂房，本院以（2020）沪0117民初19168号一案轮候查封；2021年1月8日，本院以（2020）沪0117民初19168号一案正式查封涉案厂房中的2幢厂房。后经本院与上海市普陀区人民法院商请，上海市普陀区人民法院于2022年1月25日向本院出具（2020）沪0107民初217号移送执行函，同意将涉案厂房中的1幢厂房的房产处置权移送本院处置。2021年8月31日，本院作出查封并拍卖**公司名下涉案厂房的执行裁定书，并至涉案厂房现场张贴公告，责令被执行人以及占有上述房地产的案外人自本公告之日起十五日内迁出上述房屋。2021年10月11日，本院依法向经上海市高级人民法院随机选定的上海国衡房地产估价有限公司出具（2021）沪0117委鉴第1075号委托司法鉴定函，就涉案厂房房地产市场价值进行评估。2021年11月25日，上海国衡房地产估价有限公司向本院提出评估期限延期申请，其中载明：“……估价师进入估价对象厂区内进行实地查勘后发现，厂区里除了2幢有证的厂房外，还存在几幢未见证建筑物。估价师通过现场查勘，结合宗地图资料，有一部分未见证建筑物在厂区有证土地范围外，被拆除的风险较高。由于它和厂区内的未见证是一体建筑物，我们很难确定超出厂区范围的面积数据……”2022年7月18日，上海国衡房地产估价有限公司出具沪国衡估字（2022）第0103号房地产估价报告，其中载明：“……根据估价师现场查勘，估价对象厂区范围内另有未见证房屋5幢……估价对象未见证建筑物建筑面积合计为933.53平方米，其中约451平方米位于宗地红线外……本次评估的估价结果包括未见证建筑物的重置成本结合成新……本次评估的估价对象为上海市松江区九亭镇寅青路659号产证登记建筑物及相应的土地使用权、包括厂区内构筑物及室内不可移动的装修残值。应估价委托人要求，本次评估包含未见证建筑物。估价对象宗地面积8,421.00平方米，产证登记建筑面积合计为8,347.42平方米，未见证建筑面积合计933.53平方米，其中约451平方米位于宗地红线外……见证房地产总价格5,467.56万元、6,550元/㎡，未见证建筑物总价格84.64万元、907元/㎡，合计总价格55,522,000元……”该评估结果有效截止日期为2023年7月17日。上海国衡房地产估价有限公司具有上海市房屋管理局核发的中华人民共和国房地产估价机构备案证书。估价师顾娟（注册号：3120040089）、***（注册号：3120190028）均持有有效期内的中华人民共和国房地产估价师注册证书。 2022年7月25日，本院就上述评估事宜与农商银行、**公司的执行笔录中，**公司在执行中的委托诉讼代理人***明确表示，涉案厂房内未见证部分建筑是**公司建造的，在拍卖前自行不拆，要求法院与有证部分一起拍卖，目前涉案厂房由豪粤公司向**公司租赁，豪粤公司现在是由***负责的，***与***是老乡关系。同日，本院就上述评估事宜与农商银行、***的执行笔录中，***称其是豪粤公司的实际负责人，涉案厂房现由豪粤公司使用，未见证部分是**公司建造的，其保证拍卖成交后六个月自行搬离。本院并于同日向农商银行、**公司等送达评估报告。**公司遂向本院提出书面异议。 再查明，2022年8月20日，上海市第三中级人民法院作出（2022）沪03破266号民事裁定书，裁定：受理上海海外进出口有限公司对**公司的破产清算申请。2022年9月9日，上海市第三中级人民法院作出指定上海中元信清算事务有限公司担任**公司管理人的决定书。 以上事实，有民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、公告、移送执行函、评估期限延期申请、估价报告、执行笔录及当事人的**等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为对未见证933.53平方米建筑面积的评估是否属于超出评估财产范围。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》规定，当事人、利害关系人认为评估报告具有超出财产范围或者遗漏财产情形的，可以在收到报告后五日内提出书面异议。本案中，评估公司在接受法院委托对评估对象涉案厂房厂区内实地查勘后发现，除了有不动产登记的涉案厂房外，还有未见证的建筑物，该未见证的建筑物中，有一部分未见证的建筑物在厂区有证土地范围外，但与厂区内在有证土地上的未见证建筑物为一体建筑。为此，本院要求评估公司对未见证建筑物一并评估，并无不当，亦未损害异议人的权益。评估过程中，经估价师现场丈量，未见证建筑物建筑面积合计为933.53平方米，其中，约451平方米位于宗地红线外。截止2022年7月12日，根据估价师现场查勘，估价对象处于正常使用状态。经评估公司对见证房地产和未见证建筑物分别进行估价，见证房地产总价格为5,467.56万元，未见证建筑物总价格为84.64万元，合计总价格55,522,000元。本案执行过程中，**公司表示未见证部分建筑由**公司建造，现由豪粤公司向**公司租赁，在拍卖前也不自行拆除，要求法院与有证部分一起拍卖。豪粤公司表示涉案厂房是其在使用，未见证部分是**公司建造的。对此，本院认为，在案件执行中，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。其评估结果仅是确定拍卖保留价的一个参考因素而不是绝对依据，标的物价值将通过拍卖程序在市场中得以体现。没有产证登记建筑物虽不属于抵押财产，但在评估的涉案厂房厂区内，其中一部分建筑物在有证土地范围外与在有证土地上的未见证部分建筑为一体建筑物，且在正常使用中，故评估机构根据本院要求在评估中对涉案厂房厂区内有证房地产总价格和未见证建筑物总价格分别进行评估，并不属于超出财产范围的情形。综上，异议人以沪国衡估字（2022）第0103号房地产估价报告中对未见证建筑物的评估超出财产范围而要求撤销该评估报告的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人上海**实业有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向上海金融法院申请复议。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　黄　杰 二〇二二年十月八日 法官助理　*** 书 记 员　*** 附：相关法律条文