上海索尼美实业发展有限公司与上海思致置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

上海市金山区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0116民初3131号

原告：上海索尼美实业发展有限公司

被告：上海思致置业有限公司

原告上海索尼美实业发展有限公司与被告上海思致置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了审理，后因案情复杂转为普通程序审理，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄立峰、被告委托诉讼代理人于英杰到庭参加。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费643807元;2.判令被告向原告支付电梯维护保养费153983元;3.判令被告向原告支付垃圾运输费154366元;4.判令被告向原告支付地下室消防维护费30520元;5.判令被告向原告支付桶装水费2000元;6.判令被告向原告支付雨水管安装人工费500元;7.判令被告赔偿原告利息损失(以985176元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2018年10月15日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日)。

事实和理由：原告上海索尼美实业发展有限公司和被告上海思致置业有限公司均系依法成立并有效存续的注册于上海市金山区的有限责任公司。2015年10月15日,原、被告签订《思致商业广场物业管理合同》。合同约定：由原告对思致商业广场二期进行物业管理,物业建筑面积共计47680.12平方米,其中地上面积35271.15平方米,地下面积11808.91平方米,物业费每月13万元,全年总计156万元,于每月15日前按月支付。开办费3万元,合同生效后3日内支付。合同期限自合同签订之日起至2018年10月14日止。合同签订后,被告支付了3万元开办费,原告按约对思致商业广场进行管理。2016年4月起,被告告知原告,因部分房屋陆续出租,要求原告直接向承租人收取部分物业费;2016年5月起,被告停止支付思致广场的电梯维护保养费和垃圾运输费。电梯维保费由原告从2016年5月起垫付至今;垃圾运输费用由原告从2018年3月起垫付至今。在合同履行期间,另有地下室消防设施维护修理费30520元、雨水管改造费500元、桶装水2000元等,共计33020元费用,均由原告垫付。2018年10月14日,原合同期满,被告和承租人共计支付物业管理费XXXXXXX元(被告XXXXXXX.27元,承租人XXXXXXX.3元)，尚有物业管理费643807元、电梯维保费153983元、垃圾清运费154366元、其他各项费用33020元未付。原告按约为被告提供物业服务,并垫付了部分费用。被告拖欠物业费及其他费用的行为,侵犯了原告的合法权益。现原告根据《民事诉讼法》和《合同法》等相关法律法规,向人民法院提起诉讼。请求人民法院查清事实,判如所请。

被告答辩称，被告已依据双方约定履行了合同全部义务，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。一、原、被告签署合同前，部分房屋已出售，双方签署合同后亦有部分房屋出售，被告无需承担已出售房屋的物业费。1、合同签署前后，共出售房屋面积25099.47平方米，其中出售给上海吕巷村合实业发展有限公司、上海漕泾欣实业发展有限公司的房屋14976.89平方米，该部分房屋的物业费被告自愿承担，其余已售部分10122.58平方米房屋的物业费应由业主自行承担；2、原告所列向其他业主及租户收取的物业费清单系自行制作，被告无法核实；3、被告应承担物业费的范围为合同期限内被告所有未售商品房、已售的14976.89平方及2015年10月15日至2017年3月31日出售给上海燃气(集团)有限公司的房屋7249.61平方；被告应承担的物业费为XXXXXXX.12元，已付物业费XXXXXXX.27元，扣除上海吕巷村合实业发展有限公司、上海漕泾欣实业发展有限公司及其租客已支付物业费226870.2元，被告租户已支付物业费698966.80元，水电费冲抵5604元，被告应付物业费不超过405580.85元。二、电梯维护保养费、垃圾运输费、地下室消防维护费均属于《思致商业广场物业管理合同》项下原告应履行义务，被告无需支付。三、关于桶装水事宜，原告并未接受被告委托，系原告自行处置，原告也未提供商户签收桶装水的凭证，被告无法判断上述费用发生的合理性，被告无须承担。四、关于雨水管安装人工费事宜也属于管理合同项下原告应履行义务，包含在合同价款内。退一步讲，被告也仅是思致广场二期的业主之一，不应全部由被告承担。五、利息损失，双方并未约定利息损失，原告的主张无合同依据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

原告提供的思致商业广场物业管理合同，被告无异议，本院经审核后予以认定；思致二期物业费收费明细，系原告单方制作，本院不予认定；思致广场消防费、电梯维保费及检测费、垃圾运输费等的发票、收据、收条、通用回单、银行转账回单、汇兑业务回单、上海农商银行收款回单，均有财务凭证原件，真实性本院予以认定；被告提供的住房保障局已售房屋网上截图，原告未持异议，本院予以认定。

根据上述采信的证据以及原告的上述诉称意见，本院认定本案事实如下：

2015年10月15日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《思致商业广场物业管理合同》，约定甲方将思致商业广场二期(物业名称)委托乙方进行物业管理，物业位于上海市金山区龙山路XXX--XXX号(双),758号,768号,蒙山北路XXX--XXX号(单),蒙山北路XXX弄XXX--XXX号,建筑面积47680.12平方米,其中地上面积35271.15平方米,其中地下面积11808.97平方米(实际面积高于或者低于合同规定面积,均以此标注面积为准,不作调整)。房产证证书编号：沪房地金字(2014)第010501号。第三条委托管理事项1.房屋建筑共用部位的维修,养护和管理,包括：楼盖,屋顶,外墙面,承重墙体,楼梯间,走廊通道,门厅,庭院等；2.共用设施,设备的维修,养护,运行和管理,包括：共用的上下水管道,落水管,污水管,共用照明,楼内消防设施设备等；3.公共设施和附属建筑物,构筑物的维修,养护和管理,包括道路,室外上下水管道,化粪池,停车场等；4.公共环境卫生,包括房屋共用部位的清洁卫生,公共场所的清洁卫生,垃圾的收集等；5.交通与车辆停放秩序的管理；6.维持公共秩序,包括安全监控,巡视,门岗执勤等；7.管理与物业相关的工程图纸,住用户档案与竣工验收资料；8.地下车库的交通以及车辆停车收费的管理。第四条物业费用及缴纳方式1.甲乙双方商定物业费每月130000元,全年总计物业费XXXXXXX元,甲方按月于每月15日前一次性向乙方缴纳物业管理费用130000元人民币(壹拾叁万元整元)此费用包含第三条所列各项委托管理事宜及下列费用：停车场的使用费,其他未列入的费用由甲方自行承担；甲方房屋的自用部位,自用设备及设施的维修养护,由甲方自行负责,在甲方提出委托时,乙方可以接受委托并合理收费；2.甲乙双方商定物业进场办公开办费30000元整,此费用在合同生效日起3日内支付；3.自合同生效之日起,甲方应按照以上条款要求的缴纳方式向乙方交纳物业管理费用,否则视为甲方单方违约,乙方有权单方取消合同,有权强行将甲方商品清除,因此造成的一切经济损失均由甲方自行承担。第五条委托管理期限自本合同签订之日起至2018年10月14日止。合同还对双方权利义务等作出约定。合同签订后，被告支付了30000元物业进场办公开办费，原告亦开始履行物业管理的义务。合同期内，原告共收取物业费XXXXXXX.57元，其中被告支付物业费XXXXXXX.27元，其他承租户等共支付物业费XXXXXXX.3元。合同履行期间，原、被告对已出售房屋的物业费应向被告收取还是应向业主收取，双方发生争议，原告遂涉讼。

另查明，原、被告签署合同前已有部分房屋出售，合同签署后又有部分房屋出售，合计出售房屋面积25099.47平方，该面积均包含在双方签署的合同内。被告自认25099.47平方中14976.89平方的物业费其自愿承担，另10122.58平方的物业费不同意承担，要求原告向业主收取。

审理中，原告主张合同履行期间其支付的电梯维护保养费153983元、垃圾运输费154366元、地下室消防维护费30520元、桶装水费2000元、雨水管安装人工费500元，不属于合同约定的物业费，应由被告返还。

本院认为,原、被告签订的《思致商业广场物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定。该合同是建设单位即被告与物业服务企业即原告签订，并非由业主大会选聘，应属于前期物业服务合同；在双方签订的三年服务期内，并无业主大会通知物业公司撤离进行自治管理的情形，故该合同在三年服务期内合法有效，对原、被告具有约束力。合同约定，每年物业费XXXXXXX元，按月支付，被告应当支付的三年物业费共计XXXXXXX元。原告实际收取物业费XXXXXXX.57元，其中被告支付物业费XXXXXXX.27元，其他承租户等共支付物业费XXXXXXX.3元，被告尚应支付物业费643807.43元(原告主张643807元)。尽管在实际履行过程中，有承租户直接向原告支付物业费，没有证据证明已经变更，应属是代付行为，并不意味着本案所涉合同已失效；现原告仍要求被告按合同履行，合法有据；被告可在履行付款义务后向承租户等人主张。被告称其在签订合同后已出售的10122.58平方物业费应向业主收取，没有合同依据和法律依据，不予采信。物业费应当按月支付，现被告逾期，应承担逾期付款的利息损失。

原告主张的电梯维护保养费153983元、垃圾运输费154366元、地下室消防维护费30520元、雨水管安装人工费500元，本院认为，合同第三条委托管理事项中已涵盖了电梯维护、垃圾清运、消防维护及雨水管安装等，委托管理事项所产生的费用包含在被告缴纳的物业费中，原告再要求被告承担该部分费用，没有依据，不予支持。关于桶装水费2000元，原告没有证据证明其支付该笔费用的原因、用途等，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告上海思致置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海索尼美实业发展有限公司物业服务管理费643807元；

二、被告上海思致置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海索尼美实业发展有限公司以643807元为基数，自2018年10月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息以及自2019年8月20日起至实际付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的逾期付款利息；

三、驳回原告上海索尼美实业发展有限公司其余诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币13652元，财产保全费5000元，合计18652元，由原告承担6463元，被告承担12189元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　张建国

审　判　员　　奚利强

人民陪审员　　俞　弟

二〇二〇年十月二十九日

法官　助理　　王晓菲

书　记　员　　宋春燕

附：相关法律条文

1、《中华人民共和国合同法》：

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。