上海某某美实业发展有限公司与上海思致置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

上海市金山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0116民初10838号 原告：上海**美实业发展有限公司，住所地上海市金山区山阳镇海利路900弄46号406室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，上海**律师事务所律师。 被告：上海思致置业有限公司，住所地上海市金山区蒙山路1266弄37号101室。 法定代表人：曹轶群，执行董事。 委托诉讼代理人：**，公司员工。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 原告上海**美实业发展有限公司（下称**美公司）诉被告上海思致置业有限公司（下称思致公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年9月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人***、**，被告委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定转为适用普通程序，于2021年11月29日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人***、**，被告委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费866283.09元（时间段为2018年10月15日-2020年8月31日，明细详见表格）；2、判令被告支付逾期利息损失（以866283.09元为本金，从2020.9.1起至实际偿还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率进行计算）；3、判令本案的财产保全费由被告承担。事实与理由：原告是案涉思致广场二期的物业服务公司，被告是该物业的开发商。2015年10月15日，原、被告签订前期物业服务合同《思致商业广场物业管理合同》，约定原告对案涉物业区域进行物业管理，建筑面积47680.12平方米，物业费每月13万元，全年总计156万元，合同期限自签订之日至2018年10月14日。2020年3月，双方因物业服务费涉诉。2020年10月27日，金山法院判决被告支付2015年10月15日至2018年10月14日欠付的物业费643807元。合同期满后，因思致广场未成立业委会，故未聘请其他物业公司进行管理，仍由原告继续提供物业服务。2020年8月31日，原告与***物业服务集团股份有限公司上海XX分公司完成了交接，自2020年9月1日起退出案涉物业区域。根据统计，自2018年10月15日至2020年8月31日，被告共欠物业服务费866283.09元。遂涉诉。 被告辩称：双方物业合同2018年10月14日终止，故无需向原告支付该时间之后的物业费。 经审理查明：被告是思致广场二期的开发企业。 2015年10月15日，原、被告签订前期物业服务合同《思致商业广场物业管理合同》，约定原告对思致广场二期进行物业服务，合同期限为签订之日至2018年10月14日。 2018年，合同期限届满前被告要求原告期满离场。 2018年9月25日，原告回函要求支付撤场补偿89万余元。 2018年11月至2020年4月，被告多次发函敦促被告退场。 2020年8月，被告与案外人***物业签订前期物业服务合同。 2020年8月31日，原告与***物业服务集团股份有限公司上海XX分公司完成交接，自2020年9月1日起退出案涉物业区域。 2020年12月16日，原告与案涉物业区域的另一业主上海XX有限公司就追索物业费达成民事调解。 以上事实，由原告提交的《思致商业广场物业管理合同》、民事调解书，被告提交的退场通知函等证据及本院制作的庭审笔录所证实。 本案的核心问题：原、被告签订的《思致商业广场物业管理合同》期限届满后，被告要求原告退场，原告是否应当离场？原告主张，案涉物业区域没有成立业委会，被告无权要求其退场。被告辩称，案涉物业区域虽未成立业委会，但被告自持的物业面积占该区域三分之二以上，故其有权要求原告离场。本院认为，一方面，从合同的相对性观之，原、被告签订的物业合同期限届满后，被告作为合同相对方明确要求原告退场的，基于合同相对性和诚信履行的原则，原告应当退场。另一方面，从案涉物业区域的物业合同性质观之，原、被告签署的是前期物业合同，原告退场后，被告与案外人签署并备案的物业合同仍为前期物业合同。这一事实表明，从行政管理的角度来看，案涉区域物业服务企业仍由作为开发商的被告选聘。综上，本院认为，在合同期限届满后，作为合同相对方和开发企业的被告要求原告退场，原告应当退场。 对于案涉物业区域的业主上海XX有限公司与原告达成的支付物业费调解协议，本院作如下评述：该法律文书中没有具有既判力的内容，且没有载明相应的物业费期间，故该法律文书对本案的处理不具有参考意义。 综上，本院认为，前期物业合同期限届满后，经被告通知，原告应当退场。物业服务企业在合同期限届满后拒不离场的做法，不值得肯定与倡导。 期限届满后，合同项下的权利义务终止。对于原告依据物业服务合同要求被告支付合同期限届满次日至其离场之日物业服务费的主张，本院不予支持。 在此期间，若原告确实基于善意为被告管理事务产生的费用，可在甄别法律关系后另行主张。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下： 驳回原告上海**美实业发展有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费12463.42元、财产保全费4851元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判长　　*** 审判员　　周　惠 审判员　　江彧超 二〇二二年三月七日 书记员　　*** 附：相关法律条文