某某建设集团有限公司、绿地控股集团宁波绿地置业有限公司等不当得利纠纷一审民事判决书

浙江省宁波市江北区人民法院 民事判决书 （2023）浙0205民初1806号 原告：**建设集团有限公司，住所地：宁波市海曙区盛海路66弄29号，统一社会信用代码：913302002540933823。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江素豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，浙江素豪律师事务所律师。 被告：绿地控股集团宁波绿地置业有限公司，住所地：宁波市江北区西草马路121弄57号128室，统一社会信用代码：91330200058299041D。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 原告**建设集团有限公司（以下简称**公司）与被告绿地控股集团宁波绿地置业有限公司（以下简称宁波绿地公司）、第三人绿地控股集团宁波江北置业有限公司（以下简称宁波江北置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年5月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，原告申请撤回对第三人的起诉，本院依法予以准许。本案于2023年6月15日、7月20日公开开庭进行了审理。原告**公司委托诉讼代理人**，被告宁波绿地公司委托诉讼代理人***到庭参加两次庭审；原告**公司委托诉讼代理人***到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 **公司向本院提出诉讼请求：被告支付占有原告房产期间对外出租房屋所得的租金1232436.52元并支付租金占用期间按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算至款清之日的利息损失（自2021年6月1日起暂算至2023年3月31日止的利息损失80029.81元）。 事实和理由：原告为第三人（被告下属的全资子公司）建设的天水家园北***置房南侧地块项目东区的土建、外墙装饰、市政工程及栏杆工程进行施工。在工程通过竣工验收并交付第三人使用，且已完成了以上全部工程的造价结算后，因第三人拖欠原告上述工程的结算款，原、被告及第三人于2021年5月31日分别签订了《工程款抵购房款协议》四份。依约，由被告将其所有的位于宁波市江北区人民路地块2、3号楼2**901室、902室、903室、1001室、1002室、1003室六套房（总面积2946.3m³，总房价54248405元）抵偿给原告，用以抵偿第三人所欠原告的工程欠款，合计54248405元。 而后原被告于2022年7月12日就上述六套抵债房分别签订了《商品房买卖合同》。约定交付抵债房的日期为2022年7月31日。房屋买卖合同系***签订、涉案房屋登记在***名下，但***系原告委托代持，实际所有权人是原告。被告已将1002室及1003室二套房产于2021年1月11日出租给***驰房地产有限公司（以下简称骏驰公司）并签订了《写字楼租赁合同》。原告认为，上述二套房产已在2021年5月31日抵偿给原告，被告对外出租给骏驰公司的租金应由原告享有，且被告同骏驰公司所签订的《写字楼租赁合同》也应终止履行。经交涉，被告于2022年9月15日将1002室及1003室交还给原告。当日，由原告另行指定他人同***驰公司签订了《写字楼租赁合同》。 原告认为，被告应向原告返还已收租金1615397元（含租房押金184969元）及租金占用期间的利息损失。现原告愿意承担以上六套房的维修基金426516.48元，另被告应返还原告房价补差款43556元。抵扣后，被告应实际返还原告租金1232436.52元。双方协商未果，故原告诉至法院，望判如所请。 宁波绿地公司辩称，对原告应支付维修基金426516.48元、被告应返还房价补差款43556元无异议。退还给原告租金的起算点应为房屋交付之日即2022年8月11日，故对支付给原告2022年8月11日至2022年9月14日期间的租金104815.20元无异议。对将骏驰公司的履约保证金184969元支付给原告无异议。经折抵，被告无需支付原告款项，请求法院驳回原告诉请。被告暂不提起反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告为被告及案外人建设项目中的土建、外墙装饰、市政工程及栏杆工程进行施工。工程结算后，原告工程款被拖欠。2021年5月31日，宁波海曙绿地明州置业有限公司作为甲方，被告作为乙方，原告作为丙方与**签署了《工程款抵购房款协议》（以下简称工抵房协议）一份，约定：就甲方应付丙方工程款、丙方购买乙方新建房产一事达成工程款冲抵房款协议，丙方购买乙方开发建设的位于宁波市江北区人民路地块2、3号楼2**901室、902室、903室、1001室、1002室、1003室六套房（总面积2946.3平方米，总房价54248405元），丙方指定**作为该房屋的具体购房人并代**支付该房屋购房款。丙方对甲方的债权转让给乙方，该转让部分的债权金额与该房屋买卖中丙方（**）应付房款金额相抵扣。本协议生效后，除另有约定外，**与乙方就该房屋的购买事宜以签订的商品房买卖合同为准。双方确认商品房买卖合同的生效条件：***、乙双方签字（**）及乙方开具**的该房屋购房凭证、甲方收到丙方开具的等值工程款增值税发票后即为生效，该生效条件与其他合同类文件约定不一致的，以该约定为准。商品房买卖合同生效后，**明确知晓并承诺：不退房、不换房、不更名。同日，绿地控股集团宁波北城置业有限公司、绿地控股集团宁波江北置业有限公司、绿地控股集团宁波绿地置业有限公司分别作为甲方与上述乙、丙、***签订了《工程款抵购房款协议》各一份，合同内容同上。 2022年7月12日，***与被告分别就上述六套抵债房签订了《商品房买卖合同》，约定交房日期为2022年7月31日。8月11日，原、被告签署《房屋交接单》，约定被告将涉案房屋交付给原告。8月15日，涉案房屋不动产权证书所有权人更名为***。原告与***共同确认：涉案房屋系**公司委托***代持，实际所有权人为原告，占有、使用、收益、处分权利归原告所有。***对原告向被告主张涉案租金权利无异议。 2022年8月11日，被告公司员工**通过微信向原告员工出示了一份说明并表示“财务李总电话来过了，上流程需要，以你们的角度，写个情况说明确认下费用盖个章”，原告员工表示会告知老板。说明内容如下：“**建设集团有限公司于2021年5月31日与我司就宁波人民路地块2、3号楼2**901、902、903、1001、1002、1003室共6套房源签署了抵房协议，双方又于2022年7月12日签署了6套房源的买卖合同，买卖合同约定交付日为2022年7月31日。事实上，1002、1003两套房源从2021年1月起我司已对外出租（租赁期2021年1月15日-2024年1月14日），实际租赁方已支付租金至2022年9月14日。请示内容：一、返还租金及保证金［1615397］元。**建设要求我司返还上述2套已租房源的租金1430428元（自2021年6月1日起至2022年9月14日，共15个月零14天）及押金184969元，合计1615397元。二、维修基金和房款补差［382960.48］元。**建设计划于2022年8月交付上述6套房源应向我司缴纳维修基金426516.48元，房款补差退43556元，应补款共计382960.48元。三、我司已实际开具租金发票，产生税费共计578301.61元（其中开票增值税68115.62；附加税8173.87；所得税338534.63；房产税163477.49），本次暂扣。如后续租赁方同意变更租赁主体，我司与**建设配合租赁方办理相关手续，租赁发票转由**建设开具并承担，我司原发票冲红。四、由于**建设有一年的更名期，故其要求以2021年5月工抵完成作为租金的支付日期，物业费起算从2021年6月开始至2022年7月31日物业费300178.34元，能耗费32392.99元，合计332571.33元，本次暂扣。综上，本次申请退款合计321563.58元。请领导审批。” 2021年1月11日，被告作为甲方与骏驰公司作为乙方就前述六套房屋中1002、1003室房屋签订了《写字楼租赁合同》，约定：租赁期限为2021年1月15日至2024年1月14日；第6.1条：在双方签订本租赁合同当日内乙方应支付履约保证金184969元、甲方收到保证金后向乙方出具收据；第9.5条：如甲方按照本合同约定将出租范围内的个别或全部写字楼出售给第三方（简称出售部分），乙方在同等条件下有写字楼优先购买权，若乙方放弃购买该写字楼，则乙方无条件同意将此租赁合同于该出售部分新的受让人进行转签，并在甲方将该出售部分与新的受让人完成交付后，乙方应将出售部分的租金直接向新的受让人支付，且甲方同时将出售部分的原租赁合同履约保证金转给新的受让人，乙方应履行配合办理一切相关手续的义务，新的受让人必须无条件履行本合同所有条款。合同签订后，被告收取了履约保证金184969元及至2022年9月14日的租金。 2022年9月15日，***与骏驰公司就前述六套房屋中1002、1003室房屋签订了《写字楼租赁合同》，约定：租赁期限为2022年9月15日至2024年1月14日；第6.1条：在双方签订本租赁合同45日内乙方应支付履约保证金184969元、甲方收到保证金后向乙方出具收据；第9.5条约定同前述被告与骏驰公司间的《写字楼租赁合同》。 另查明，原告需承担维修基金426516.48元，被告应返还原告房价补差款43556元。双方均同意该两笔费用在本案中抵扣。 本案争议焦点为，涉案租金返还日期的起算点是工抵房协议签订之日2021年5月31日还是房屋交接单2022年8月11日。 原告认为，租金返还日期应自工抵房协议签订之日2021年5月31日起算。理由如下：1．工抵房协议属于代物清偿协议，**抵房协议未履行（即房屋未交付），则原工程款债务并不消灭，原告有权要求债务人履行债务。本案中，被告在签订工抵房协议时便收到了全部购房款，故被告愿意向原告交付房屋；因为被告已交付了房屋，故原告不再主张工程款，原告的工程款债权基于被告已按约履行交房义务而消灭。2.2022年8月11日《房屋交接单》不能作为被告交付房屋的时间。工抵房协议约定了被告向原告的交房义务，原告向被告支付工程款价款作为对价。基于原告更名的权利，被告有义务基于原告的指令同更名方**签订《商品房买卖合同》，但**（即***）与被告间不存在房屋买卖合同关系，仅仅是被告公司内部在办理房屋更名前要求更名人办理的手续。3．在原、被告双方微信聊天中，被告明确认可租金自2021年6月1日开始起算，只是双方就该说明中的第三点、第四点即租金发票、税费、物业费等未谈拢。4．如果法院认为返还租金起算点为2022年8月11日，原告对2022年8月11日至2022年9月14日期间的租金金额为104815.20元无异议。 被告认为，1．租金返还日期应自房屋交接单2022年8月11日开始起算。被告与***签订的《商品房买卖合同》中明确约定了房屋交付时间为2022年7月31日，双方实际房屋交付时间是2022年8月11日。标的物在交付之前的孳息归出卖人所有，在此之前即使***已付清所有房款也无权向被告要求交付房屋，更无权主张案涉房屋项下的租金收益。对原告提供的房屋代持确认书无异议，被告租金收取至2022年9月14日，故对被告返还原告2022年8月11日至2022年9月14日期间的租金104815.20元无异议。2．关于我方员工与原告的微信聊天记录，无法得知我方自认2021年6月1日至2022年9月14日的租金应退还给原告。我方明确告知了原告退款需要走审批流程，后双方未谈拢，故我方签批流程未通过。在双方洽谈失败时，商谈过程不应作为我方自认的依据。退一步讲，即使我方愿意自2021年6月1日退还租金，也是在一并处理税费、物业费等费用（即**微信聊天记录说明的第三、四点）的前提下；跟租金有关的发票事宜及租期的物业费缴纳事宜不能割裂看待。 本院认为，租金返还应自房屋交付之日即2022年8月11日起算。理由如下：1．根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。在本案中，2021年5月31日工抵房协议中明确约定了工程款冲抵房款、房屋购买事宜以**与乙方签订的商品房买卖合同为准，双方确于2022年7月12日签订了商品房买卖合同，并于2022年8月11日交付了涉案房屋，2022年8月15日变更了所有权登记信息。故原告收到涉案房屋的时间是2022年8月11日。2．根据民法典规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有；但是，当事人另有约定的除外。出租房屋所得租金属于法定孳息，在房屋交付之前归出卖人，在房屋交付后归买受人。故本案被告支付给原告的租金应自房屋交付之日即2022年8月11日起算。本案双方当事人之间的工抵房协议，不能体现双方买卖房屋的意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，故本院对原告相应抗辩意见不予采纳。3．原告认为从双方微信聊天记录中可得知被告自认租金返还日期为2021年6月1日至2022年9月14日，本院认为，从微信聊天记录中双方话语可得知，双方仍在协商过程中、未达成一致意见。被告员工向原告送达的说明中载明的是“**建设要求我司返还上述2套已租房源的租金1430428元（自2021年6月1日起至2022年9月14日）。。。”“请领导审批”，从该内容可得知，返还租金自2021年6月1日起算系原告的意思表示，被告尚需请领导审批。退一步讲，即便被告在协商过程中认可退还租金自2021年6月1日起算，但双方最终商谈失败，在商谈失败的情况下双方当事人在洽谈过程中作出的意思表示不能作为定案依据。现原告未提供其他证据证明被告自认租金自2021年6月1日退还，故本院对原告相应陈述不予采纳。 本院认为，双方签订的涉案合同系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方对2022年8月11日至2022年9月14日的租金金额104815.20元无异议，本院对原告有关被告返还租金104815.20元的诉请予以支持，对超出部分不予支持。被告对将骏驰公司支付的履约保证金184969元返还给原告无异议，且对骏驰公司并无不利，本院对原告相应诉请予以支持。双方对原告应支付给被告维修基金426516.48元、被告应返还原告房价补差款43556元无异议，经折抵，原告尚应支付给被告93176.28元（426516.48元-43556元-104815.20元-184969元）。故本院对原告诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百四十条、第六百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回**建设集团有限公司诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计8306元，由**建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省宁波市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员    *** 二〇二三年七月二十一日 代书记员    *** 附件： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付***行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。