某某商品房预售合同纠纷一审民事判决书

上海市宝山区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0113民初17458号

原告(反诉被告)：**，男，1982年10月26日出生，汉族，住上海市普陀区怒江路******。

委托诉讼代理人：史羽鸿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑钰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

被告(反诉原告)：经纬置地有限公司，上海市宝山区沪太路XXX号。

法定代表人：陈经纬，董事长。

委托诉讼代理人：王磊，上海周祖琪律师事务所律师。

第三人：李静，女，1981年9月28日出生，汉族，住上海市嘉定区江桥，住上海市嘉定区江桥镇嘉怡路******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：史羽鸿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑钰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

第三人：上海和祥建筑工程有限公司，住所地上海市青浦区工业园区郏一工业区7号3幢1层J区177室

法定代表人：镐威，总经理。

委托诉讼代理人：龚蕾，公司员工。

原告(反诉被告)**与被告(反诉原告)经纬置地有限公司(以下简称经纬公司)、第三人李静商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月17日作出(2017)沪0113民初6698号民事判决。**不服民事判决，上诉于上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院于2017年10月31日作出(2017)沪02民终9647号民事判决，维持本院一审判决。**不服上海市第二中级人民法院二审判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2019年4月28日作出(2018)沪民申1071号民事裁定，指令上海市第二中级人民法院再审。上海市第二中级人民法院于2019年6月28日作出(2019)沪02民再35号民事裁定，撤销上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终9647号民事判决及本院(2017)沪0113民初6698号民事判决，将案件发回本院重审。本院于2019年8月8日立案受理后，依法另行组成合议庭审理本案。本院于2019年10月29日第一次公开开庭进行审理，原告(反诉被告)**、第三人李静的共同委托诉讼代理人史羽鸿、郑钰、被告(反诉原告)经纬公司委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。第一次开庭后，本院依法追加上海和祥建筑工程有限公司(以下简称和祥公司)为本案第三人参加诉讼，并于2019年12月25日、2020年5月21日公开开庭进行审理，原告(反诉被告)**、第三人李静的共同委托诉讼代理人史羽鸿、被告(反诉原告)经纬公司委托诉讼代理人王磊、第三人和祥公司委托诉讼代理人龚蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**于2017年4月向本院提出诉讼请求：1、判令确认**与经纬公司签署的上海市商品房预售合同成立并生效，并继续履行；2、判令经纬公司将上海市宝山区涵青路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交付给**；3、判令经纬公司按已付房款人民币1,125,232.76元的每日万分之一向**支付2017年6月29日起至实际交付系争房屋之日止的逾期交房违约金。事实和理由：**与李静于2008年1月登记结婚，于2014年7月登记离婚，又于2016年10月复婚。李静系经纬公司的关联公司逸居不动产投资顾问有限公司(以下简称逸居公司)招商及运营部门的负责人。**通过李静获知系争房屋所在楼盘出售信息后，通过正常流程购买系争房屋，并享受了当时购房人都能享受到的每平方米降价200元的普惠价。2015年9月11日，李静代**与经纬公司签订了定金合同并支付定金3万元。签约时，向经纬公司提供了身份材料，并披露了**与李静当时已经离婚。定金合同约定七日内网签并支付首付款，因**一时没有准备好钱，故李静向逸居公司时任总经理陈亨利口头申请延期付款，陈亨利口头同意了**最晚可于2016年2月支付首付款。2016年1月5日，**、李静至经纬公司的销售现场，签订了签约告知书、录入了预售合同的相关条款、办理了网签合同备案、打印了预售合同，**在数份预售合同上签了字，此后先后通过**或李静的银行卡向经纬公司支付购房款1,125,232.76元(包括定金)，经纬公司出具了发票。因经纬公司表示预售合同需盖好公章后才给**原件，故**当时没有拿到预售合同原件。此后，经**多次催促，经纬公司拒绝履行预售合同，故诉请如上。

经纬公司辩称，李静向经纬公司隐瞒了当时已与**离婚的事实，谎称双方是夫妻，申请获得了员工内部优惠购房。定金合同及补充协议签订后，**并未前来签约。此后，逸居公司及经纬公司未同意**延期付款。2016年2月，经纬公司在对房源进行每月汇总时发现系争房屋被网签备案登记。事后经了解，**并未在定金合同约定的时间内进行网签，而李静在未征得经纬公司同意的情况下，利用高管身份，擅自安排销售现场的销售人员办理网签备案、收取房款并开具发票。此后，经纬公司获知李静隐瞒与**已离婚，不同意签订预售合同。综上，不同意**的诉讼请求，并向本院提出反诉：1、判令解除**与经纬公司的定金合同及补充协议；2、判令**配合经纬公司撤销定金合同及补充协议、上海市商品房预售合同的网签备案手续；3、判令**赔偿经纬公司损失，即**支付的定金3万元不予返还。

**针对反诉请求辩称，李静确是逸居公司的高管，但**系通过正常销售途径购买系争房屋。即使双方没有正式签约，根据合同法第三十七条，**付款即履行了合同主要义务，经纬公司接受，应视为合同成立生效，故不同意反诉请求。

第三人李静针对本诉及反诉一并述称，陈亨利于2015年年底被调离公司，逸居公司管理结构发生了调整，故经纬公司拒绝将房屋出售给**，同意本诉诉讼请求，不同意反诉请求。

原审一审判决：一、解除原告(反诉被告)**与被告(反诉原告)经纬置地有限公司就上海市宝山区涵青路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的定金合同及定金合同补充协议；二、原告(反诉被告)**于本判决生效之日起十日内，配合被告(反诉原告)经纬置地有限公司办理撤销上述房屋的定金合同及定金合同补充协议、上海市商品房预售合同的网上备案手续；三、被告(反诉原告)经纬置地有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)**返还购房款1,125,232.76元及登记费80元，并按中国人民银行同期存款利率支付上述款项至实际返还之日止的利息，其中30,000元的利息自2015年9月12日起算，585,232.76元的利息自2016年1月6日起算，80元的利息自2016年1月6日起算，510,000元的利息自2016年1月27日起算；四、原告(反诉被告)**的所有诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)经纬置地有限公司的其余反诉请求，不予支持。

原审二审对一审判决予以维持。

本院重审时，**的诉讼请求及所依据的事实与理由与原审一致。

经纬公司坚持原审答辩意见并补充认为，定金合同已逾期失效，且经纬公司并未在预售合同上签字；李静未经经纬公司同意擅自指令公司员工收取房款并办理网签手续，属于自己代理行为，预售合同并未成立。

经纬公司变更反诉请求第一项为“撤销**与经纬公司签订的定金合同及补充协议”，其余反诉请求及所依据的事实和理由与原审一致。

**坚持原审答辩意见并补充认为，经纬公司要求撤销定金合同的诉请与其表述的定金合同失效的观点是矛盾的；经纬公司主张李静属于自己代理的观点没有事实依据；经纬公司在签订定金合同时知悉**与李静已经离婚，**并未因李静的原因获取不正当利益；经纬公司主张李静属于违反公司利益回避原则而与**签订合同，即使该事实存在，也属于李静与经纬公司的内部关系，不影响**与经纬公司合同关系的成立。

第三人李静述称，同意**的诉讼请求，不同意经纬公司的诉讼请求。

第三人和祥公司述称，不同意**的诉讼请求。系争房屋已经属于和祥公司所有，购房合同和装修合同均已履行完毕，和祥公司对系争房屋享有所有权，**和经纬公司的纠纷不应影响和祥公司的权益。

本院经重审审理，查明以下事实：

**与李静于2008年1月登记结婚，于2014年7月登记离婚，此后于2016年10月复婚。经纬公司与逸居公司为关联公司。2015年7月1日起，李静担任逸居公司招商及运营总监。

2015年9月11日，李静代**(乙方、买方)与经纬公司(甲方、卖方)就系争房屋签订定金合同及定金合同之补充协议，主要内容为，系争房屋定于2017年6月28日交付，每平方米单价为22,798元，总价2,043,156.76元。乙方同意签订本合同时，支付定金3万元。甲乙双方商定，预订期为7天，乙方于2015年9月18日前到沪太路XXX号与甲方签订上海市商品房预售合同。乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求返还已收取的定金。同日，李静代**填报购房人家庭成员及名下住房情况申报表，李静代**向经纬公司支付定金3万元。

2015年11月16日，因**未能准备好首付款，李静代**向经纬公司董事及经纬公司关联企业逸居公司执行董事、法定代表人陈亨利提出延期支付房款，2015年11月18日陈亨利批示同意。

2016年1月5日，系争房屋办理了网签备案登记，卖方为经纬公司，买方为**。同日，**向经纬公司支付585,232.76元(部分款项从**银行卡中支付、部分款项从李静银行卡中支付)。当日，经纬公司向**开具购房款发票，发票金额615232.76元(含定金3万元)，备注中载明：本房建筑面积89.62平方米，单价22,598元/平方米，总价2,025,232.76元，低于定金合同约定的总价。同日，**支付80元，经纬公司向**开具收据，确认收到系争房屋登记费80元。2016年1月26日，**向经纬公司支付51万元(款项从李静银行卡中支付)，当日经纬公司向**开具购房款发票，其中备注中载明：本房建筑面积89.62平方米，单价22,598元/平方米，总价2,025,232.76元。此后，**向经纬公司提出签订《商品房预售合同》，但是经纬公司并未在合同上签字。

以上事实，有原告(反诉被告)**提供的销售不动产统一发票、POS单据、收据、房屋网上备案信息查询网页截图、延期付款申请书、催告函、**与瞿敏的录音笔录、案外人王家欢出具的情况说明、经纬公司岗位说明书、逸居公司员工出具的情况说明等，被告(反诉原告)经纬公司提供的定金合同、定金合同之补充协议、购房人家庭成员及名下住房情况申报表、结婚证、离婚证、劳动合同及附件、建设工程规划许可证、建筑工程项目表等，及各方当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。

本院另查明，原审判决生效后，因**未配合经纬公司撤销系争房屋网上备案手续，经纬公司向本院申请强制执行。执行中，经纬公司将原审判决确定的购房款1,125,232.76元、登记费80元及上述款项的利息，合计1,132,141.31元退还**。2017年12月26日，上海市宝山区不动产登记事务中心根据本院协助执行通知书，撤销了系争房屋的网上备案手续。同日，经纬公司与和祥公司签订了《商品房预售合同》，将本案系争房屋出售予和祥公司，并于当日办理了网上合同信息备案。和祥公司于2018年12月1日付清房屋款项并使用系争房屋至今。以上事实有本院(2017)沪0113执6732号案卷宗材料、经纬公司提供的网上房地产信息截屏，和祥公司提供的《商品房预售合同》、《房屋装修协议》、系争房屋装修后的照片等，本院依职权向上海市房地产交易中心调取的合同备案信息查阅结果及各方当事人陈述等证据为证，**和经纬公司在庭审中对上述事实均予以确认。

鉴于系争房屋已出售予和祥公司，**变更诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告赔偿原告损失合计2,724,627.24元(参考网上房地产同楼盘挂牌交易信息，按单价53,000元/平方米、系争房屋总建筑面积89.62平方米，扣减本案系争商品房预售合同约定总价2,025,232.76元计算得出)；3、判令被告向原告支付违约金103,071.32元(以购房款1,125,232.76元为基数，按每日万分之一，自2017年6月29日起计算至2019年12月31日止)；4、本案诉讼费由被告承担。补充事实与理由：因和祥公司主张其已与经纬公司就系争房屋建立买卖合同关系，且根据(2019)沪02民再35号民事裁定书认定本案系争房屋已被另行出售，原告合同目的已无法实现。经纬公司自系争合同约定之日起至今始终未履行系争合同约定义务并拒绝向原告交付房屋、办理过户登记手续，已构成严重违约。**提交了系争房屋2019年12月31日(**申请变更诉讼请求的日期)网上房地产信息截屏，证明与系争房屋同小区住宅目前出售单价为53,122元/平方米。

经纬公司就**变更后的诉请辩称，不同意**诉请，系争房屋网上房地产信息截屏显示的不是实际成交价格，只是挂牌价格，因楼层、房屋房型的不同均会导致实际价格的不同，并且不同意以原告变更诉讼请求的日期作为原告损失的结算时间，认为即使存在损失也应以2017年10月31日(原审二审判决书落款日期)作为损失结算时间。

鉴于经纬公司对房屋差价损失的计算时间存在争议，**申请对系争房屋价值进行评估。经本院委托，上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋在2017年10月31日及2019年12月31日的市场价值进行了评估。2020年4月17日，上海信衡房地产估价有限公司就系争房屋出具《上海市宝山区涵青路XXX弄XXX号XXX室房地产估价报告》(沪信衡估报字(2020)第F00198号)(以下简称《估价报告》)，估价结果为：1、在全部假设和限制条件下估价对象房地产于2019年12月31日的市场价值(不含室内装修)为人民币435万元，折合建筑面积单价为48,798元/平方米；2、在全部假设和限制条件下估价对象房地产于2017年10月31日的市场价值(不含室内装修)为人民币442万元，折合建筑面积单价为49,574元/平方米。

《估价报告》出具后，**变更第二项诉讼请求为：判令被告赔偿原告损失合计2,394,767.24元(以《估价报告》载明的2017年10月31日认定的评估总价442万元扣减《商品房预售合同》约定的2,025,232.76元计算得出)；其余诉讼请求及所依据的事实与理由不变。经纬公司不同意**变更后的第二项诉讼请求，认为应以《估价报告》认定的更低的价格即435万元为差价损失的计算基数，对其余诉讼请求的答辩意见没有变化。

本院重审认为，李静代**签订定金合同、代为支付购房款等行为并非与其自己实施民事行为，经纬公司虽未在书面预售合同上盖章，但其通过签订定金合同、网签预售合同、收取购房款、开具发票等行为已作出了同意与**签订预售合同的意思表示，故可认定系争预售合同成立。综合双方提供的证据、当事人陈述、证人证言等证据，尚不足以证明李静在代为购房过程中存在隐瞒离婚状况、利用关联公司高管身份在未经经纬公司同意的情况下擅自安排经纬公司员工办理网签、收取购房款、开具发票、骗取内部购房优惠，损害经纬公司合法利益等事实。

经纬公司以其行为作出了同意与**签订预售合同的意思表示，系争预售合同依法成立并生效，经纬公司逾期交付房屋、拒绝办理过户登记等行为已构成违约。因本案系争房屋于原审判决生效后已另行出售予和祥公司，预售合同继续履行的客观基础已不存在，**要求解除系争预售合同，有事实及法律依据，本院予以支持。系争预售合同解除后，经纬公司应向**返还购房款、房屋登记费及相应利息。鉴于原审执行中，经纬公司已将上述款项全部返还，经纬公司该项义务事实上履行完毕，故**重审中并未提出返还上述款项的诉请。因经纬公司违约行为造成系争预售合同履行不能，**现要求经纬公司承担因此造成的可得利益损失，即系争房屋实际价值与预售合同约定房屋总价的差额，有事实及法律依据，本院予以支持。本院综合**房款支付时间和数额、合同履行情况及系争房屋的实际价值，酌情确定**房屋差价损失为120万元。**仅可就可得利益损失与违约金择一主张，**既已主张房屋差价损失，本院对其要求经纬公司承担违约金的诉讼请求不予支持。因系争预售合同依法成立并生效，经纬公司反诉请求缺乏事实基础，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、解除原告(反诉被告)**与被告(反诉原告)经纬置地有限公司就上海市宝山区涵青路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的商品房预售合同；

二、被告(反诉原告)经纬置地有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)**违约损失120万元；

三、原告(反诉被告)**的其余诉讼请求不予支持；

四、被告(反诉原告)经纬置地有限公司的反诉请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23,277元，由原告(反诉被告)**负担12,104元，由被告(反诉原告)经纬置地有限公司负担11,173元；鉴定费10,377.36元，由原告(反诉被告)**负担5,396.21元，由被告(反诉原告)经纬置地有限公司负担4,981.15元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　俞蔚明

审　判　员　　葛宝琴

人民陪审员　　陈　泓

二〇二〇年七月三十日

书　记　员　　黄凯柯

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

……

二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》

第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。

人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。

四、《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。