经纬置地有限公司与某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪02民终7984号

上诉人(一审被告、反诉原告)：经纬置地有限公司，住所地上海市宝山区沪太路**。

法定代表人：陈经纬，董事长。

委托诉讼代理人：王磊，上海周祖琪律师事务所律师。

被上诉人(一审原告、反诉被告)：**，男，1982年10月26日出生，汉族，住上海市普陀区怒江路******。

委托诉讼代理人：史羽鸿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈伟能，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

一审第三人：李静，女，1981年9月28日出生，汉族，住上海市嘉定区江桥，住上海市嘉定区江桥镇嘉怡路******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：史羽鸿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈伟能，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

一审第三人：上海和祥建筑工程有限公司，住所地上海市青浦区工业园区郏一工业区7号3幢1层J区177室

法定代表人：镐威，总经理。

委托诉讼代理人：龚蕾，该公司员工。

上诉人经纬置地有限公司(以下简称“经纬公司”)因与被上诉人**、原一审第三人李静、上海和祥建筑工程有限公司(以下简称“和祥公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初17458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人经纬公司的委托诉讼代理人王磊、被上诉人**及原一审第三人李静的共同委托诉讼代理人史羽鸿、原一审第三人和祥公司的委托诉讼代理人龚蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经纬公司上诉请求：撤销(2019)沪0113民初17458号民事判决，依法改判驳回**再审一审诉讼请求，支持经纬公司再审一审反诉请求。事实与理由：1、再审一审认定事实错误，陈亨利批示同意延期支付房款没有书面证据证明，定金合同及补充协议已经失效；2、再审一审判决中称系争房屋办理了网签备案登记，正式的称谓应该叫合同网上备案登记，不是不动产预告登记，更不是要约和承诺行为，本案合同未成立，不存在网签这个说法；3、再审一审判决遗漏了对**、李静特殊身份的认定，把争议焦点只集中于**一方主张，遗漏了经纬公司的抗辩及反诉主张。

**辩称：不同意经纬公司的上诉主张。1、系争合同成立与否与经纬公司主张的定金合同是否失效没有必然联系；2、经纬公司一直主张的不能认定陈亨利同意延期付款或者李静利用职务之便，均没有证据证明，即使有证据证明，也与本案审理的**与经纬公司之间的商品房预售合同是否成立生效没有直接关系；3、本案商品房预售合同的成立是基于经纬公司与**通过签订定金合同、收取购房款、开具发票和办理房屋网签备案登记手续来认定；4、李静不是经纬公司的代理人，也不是经纬公司的员工，不可能存在自己代理。

李静称：同意**的意见。

和详公司称：请法院依法认定处理。

**再审一审诉讼请求：1、解除**与经纬公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、经纬公司赔偿**损失合计人民币2，394，767.24元(以下币种均为人民币，以《估价报告》载明的2017年10月31日认定的评估总价442万元扣减《商品房预售合同》约定的2，025，232.76元计算得出)；3、经纬公司向**支付违约金103，071.32元(以购房款1，125，232.76元为基数，按每日万分之一，自2017年6月29日起计算至2019年12月31日止)；4、本案诉讼费由经纬公司承担。

经纬公司再审一审反诉请求：1、撤销**与经纬公司签订的定金合同及补充协议；2、**配合经纬公司撤销上海市商品房预售合同的网签备案手续；3、**赔偿经纬公司损失，即**支付的定金3万元不予返还。

再审一审认定事实：**与李静于2008年1月登记结婚，于2014年7月登记离婚，此后于2016年10月复婚。经纬公司与逸居不动产投资顾问有限公司(以下简称“逸居公司”)为关联公司。2015年7月1日起，李静担任逸居公司招商及运营总监。

2015年9月11日，李静代**(乙方、买方)与经纬公司(甲方、卖方)就上海市宝山区涵青路XXX弄XXX号XXX室房屋签订定金合同及定金合同之补充协议，主要内容为，系争房屋定于2017年6月28日交付，每平方米单价为22，798元，总价2，043，156.76元。乙方同意签订本合同时，支付定金3万元。甲乙双方商定，预订期为7天，乙方于2015年9月18日前到沪太路XXX号与甲方签订上海市商品房预售合同。乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求返还已收取的定金。同日，李静代**填报购房人家庭成员及名下住房情况申报表，李静代**向经纬公司支付定金3万元。

2015年11月16日，因**未能准备好首付款，李静代**向经纬公司董事及经纬公司关联企业逸居公司执行董事、法定代表人陈亨利提出延期支付房款，2015年11月18日陈亨利批示同意。

2016年1月5日，系争房屋办理了网签备案登记，卖方为经纬公司，买方为**。同日，**向经纬公司支付585，232.76元(部分款项从**银行卡中支付、部分款项从李静银行卡中支付)。当日，经纬公司向**开具购房款发票，发票金额615，232.76元(含定金3万元)，备注中载明：本房建筑面积89.62平方米，单价22，598元／平方米，总价2，025，232.76元，低于定金合同约定的总价。同日，**支付80元，经纬公司向**开具收据，确认收到系争房屋登记费80元。2016年1月26日，**向经纬公司支付51万元(款项从李静银行卡中支付)，当日经纬公司向**开具购房款发票，其中备注中载明：本房建筑面积89.62平方米，单价22，598元／平方米，总价2，025，232.76元。此后，**向经纬公司提出签订《商品房预售合同》，但是经纬公司并未在合同上签字。

再审一审另查明：原一审判决生效后，因**未配合经纬公司撤销系争房屋网上备案手续，经纬公司向法院申请强制执行。执行中，经纬公司将原一审判决确定的购房款1，125，232.76元、登记费80元及上述款项的利息，合计1，132，141.31元退还**。2017年12月26日，上海市宝山区不动产登记事务中心根据原一审法院协助执行通知书，撤销了系争房屋的网上备案手续。同日，经纬公司与和祥公司签订了《商品房预售合同》，将本案系争房屋出售予和祥公司，并于当日办理了网上合同信息备案。和祥公司于2018年12月1日付清房屋款项并使用系争房屋至今。

再审一审中，鉴于经纬公司对房屋差价损失的计算时间存在争议，**申请对系争房屋价值进行评估。经法院委托，上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋在2017年10月31日及2019年12月31日的市场价值进行了评估。2020年4月17日，上海信衡房地产估价有限公司就系争房屋出具《上海市宝山区涵青路XXX弄XXX号XXX室房地产估价报告》(沪信衡估报字(2020)第F00198号)，估价结果为：1、在全部假设和限制条件下估价对象房地产于2019年12月31日的市场价值(不含室内装修)为人民币435万元，折合建筑面积单价为48，798元／平方米；2、在全部假设和限制条件下估价对象房地产于2017年10月31日的市场价值(不含室内装修)为人民币442万元，折合建筑面积单价为49，574元／平方米。

再审一审认为：李静代**签订定金合同、代为支付购房款等行为并非与其自己实施民事行为，经纬公司虽未在书面预售合同上盖章，但其通过签订定金合同、网签预售合同、收取购房款、开具发票等行为已作出了同意与**签订预售合同的意思表示，故可认定系争预售合同成立。综合双方提供的证据、当事人陈述、证人证言等证据，尚不足以证明李静在代为购房过程中存在隐瞒离婚状况、利用关联公司高管身份在未经经纬公司同意的情况下擅自安排经纬公司员工办理网签、收取购房款、开具发票、骗取内部购房优惠，损害经纬公司合法利益等事实。

经纬公司以其行为作出了同意与**签订预售合同的意思表示，系争预售合同依法成立并生效，经纬公司逾期交付房屋、拒绝办理过户登记等行为已构成违约。因本案系争房屋于原一审判决生效后已另行出售予和祥公司，预售合同继续履行的客观基础已不存在，**要求解除系争预售合同，有事实及法律依据，予以支持。系争预售合同解除后，经纬公司应向**返还购房款、房屋登记费及相应利息。鉴于原审执行中，经纬公司已将上述款项全部返还，经纬公司该项义务事实上履行完毕，故**再审一审中并未提出返还上述款项的诉请。因经纬公司违约行为造成系争预售合同履行不能，**现要求经纬公司承担因此造成的可得利益损失，即系争房屋实际价值与预售合同约定房屋总价的差额，有事实及法律依据，予以支持。综合**房款支付时间和数额、合同履行情况及系争房屋的实际价值，酌情确定**房屋差价损失为120万元。**仅可就可得利益损失与违约金择一主张，**既已主张房屋差价损失，法院对其要求经纬公司承担违约金的诉讼请求不予支持。因系争预售合同依法成立并生效，经纬公司反诉请求缺乏事实基础，不予支持。

再审一审判决如下：1、解除**与经纬置地有限公司就上海市宝山区涵青路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的商品房预售合同；2、经纬置地有限公司于判决生效之日起十日内支付**违约损失120万元；3、**的其余诉讼请求不予支持；4、经纬置地有限公司的反诉请求不予支持。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

再审一审案件受理费23，277元，由**负担12，104元，经纬置地有限公司负担11，173元；鉴定费10，377.36元，由**负担5，396.21元，经纬置地有限公司负担4，981.15元。

二审中，各方当事人均未提供新的证据。

本院认为：根据合同法的相关规定，采用书面形式订立的合同，在签字盖章前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，经纬公司虽未在书面预售合同上盖章，但通过与**的代理人李静签订定金合同及定金合同补充协议、办理网签合同备案登记、收取购房款、开具购房发票等行为表明其同意与**签订房屋预售合同，再审一审据此认定双方合同关系成立，对经纬公司的反诉请求未予支持，并无不当。经纬公司称李静利用高管身份实施或擅自安排销售人员实施上述行为损害公司利益，依据不足，不予采信。鉴于系争房屋已于原审判决生效后被出售于和祥公司，再审一审法院综合本案系争房屋预售合同履行情况、**支付房款时间及数额，系争房屋价格变化等因素，酌情判令经纬公司就拒绝履行预售合同的违约行为承担**房屋差价损失120万元，亦无不妥。综上，经纬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；再审一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初17458号民事判决。

二审案件受理费23，277元，由经纬置地有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王怡红

审判员　　顾文怡

审判员　　周　晶

二〇二〇年十月二十七日

书记员　　王一飞

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……