上海车功坊智能科技股份有限公司与上海田汉实业有限公司、上海沪宁工程设备安装有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市嘉定区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪0114民初8999号

原告：上海车功坊智能科技股份有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人：肖志，董事长。

委托诉讼代理人：潘勇，上海方本律师事务所律师。

委托诉讼代理人：龚冬兰，上海久光律师事务所律师。

被告：上海田汉实业有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人：季振华，总经理。

被告：季振华，男，1970年10月22日，汉族，住上海市嘉定区江桥镇张家村XXX号。

被告：顾丽芳，女，1973年12月5日生，汉族，住上海市嘉定区。

被告：上海沪宁工程设备安装有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人：季振华，董事长。

四被告共同委托诉讼代理人：李明其，上海志道律师事务所律师。

原告上海车功坊智能科技股份有限公司(以下简称“车功坊公司”)与被告上海田汉实业有限公司(以下简称“田汉公司”)、季振华、顾丽芳、上海沪宁工程设备安装有限公司(以下简称“沪宁公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告车功坊公司委托诉讼代理人潘勇、龚冬兰，被告田汉公司、季振华、顾丽芳、沪宁公司之共同委托诉讼代理人李明其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告车功坊公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认车功坊公司与田汉公司间的《房地产租赁合同》无效；2、判令田汉公司返还租赁保证金5万元；3、判令田汉公司退还已付的2018年1月1日至同年3月31日期间的门卫费15,000元；4、判令田汉公司赔偿装修损失648,893元；5、判令田汉公司赔偿货物及办公用品搬迁费90万元、设备拆装调试费55万元、货架拆装费78万元、搬迁人工费36万元，合计259万元；6、判令田汉公司赔偿搬迁过程中的玻璃物品损失40万元；7、判令田汉公司赔偿停产损失349,816元；8、判令田汉公司赔偿租金损失453,439.50元(2018年4月1日至2019年3月31日)；9、判令田汉公司支付不可搬迁机器设备损失257,575元；10、判令季振华、顾丽芳对上述1-8项诉请中田汉公司的付款义务承担连带清偿责任；11、判令沪宁公司支付拆迁补偿款(具体金额以沪宁公司与政府部门达成的拆迁补偿协议中涉及原告的补偿金额为限)。事实和理由：2014年1月12日，车功坊公司与田汉公司签订《房地产租赁合同》，田汉公司将位于嘉定区江桥镇封浜惠平路XXX号房产(以下简称“系争房屋”)出租给车功坊公司，建筑面积6,360平方米，租赁期从2014年4月1日至2019年3月31日，租金每3个月支付一次，先付后用，租赁保证金5万元。2017年5月1日起，承租厂房面积调整为4,142平方米，年租金调整为107万元，合同约定该房产因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，合同终止，田汉公司应返还剩余租金和保证金，同时补偿因搬迁和装修造成的损失。车功坊公司承租系争房屋后，经田汉公司允许对系争房屋进行装修改造，将原先单层厂房改造成三层厂房。2018年4月2日，车功坊公司收到上海市嘉定区江桥镇人民政府(以下简称“江桥镇政府”)及中国铁路上海局集团有限公司南翔站(以下简称“铁路南翔站”)的公告，载明系争房屋为违法建筑，要求在同年4月底前全部拆除。车功坊公司收到通知后，即与田汉公司、沪宁公司法定代表人季振华联系，季振华让车功坊公司不必担心、继续生产。同年4月27日，田汉公司、沪宁公司却明确表明系争房屋必须拆除，要求车功坊公司立即搬离，车功坊公司只得另找厂房并开始搬离。车功坊公司认为，租赁合同尚在履行期内，且田汉公司、沪宁公司知晓系争房屋拆迁后未及时通知，导致车功坊公司没有足够时间另寻新厂房，蒙受巨大经济损失。而季振华、顾丽芳系田汉公司股东，在租赁合同履行中，田汉公司多次让车功坊公司将款项转至季振华、顾丽芳个人账户，且未按规定出具正式发票，故田汉公司与其股东间存在财务混同的情况，季振华、顾丽芳应对田汉公司的付款义务承担连带清偿责任。沪宁公司作为系争房屋所在地块的被动迁人，其与相关部门签订的动迁协议中包含车功坊公司承租房屋的拆迁利益，应将属于车功坊公司的动迁补偿款支付给车功坊公司。

被告田汉公司辩称，因系争房屋已拆除，故同意诉请1。不同意诉请2至9。门卫工资与租赁合同无关，田汉公司指派人员进行看守是履行与车功坊公司的口头约定。车功坊公司承租系争房屋后未按合同约定通知田汉公司进行装修，无法认定系争房屋是否进行了装修，且现房屋已拆除，无法考察装修情况。车功坊公司自行与拆违部门对费用进行协商，未向田汉公司等主张，且车功坊公司与第三方签订的合同均未告知过。车功坊公司自行搬迁，应自行承担物品损失费用。本案系拆违，车功坊公司自行与拆违部门进行协商和承诺，未通知田汉公司，未提及停产停业损失。车功坊公司自行搬迁后租赁了新厂房，无权要求田汉公司承担租金。车功坊公司承租系争房屋后堆放了三层货架用于放置物品，不是将系争房屋改造成三层厂房。车功坊公司收到拆违部门通知，没有告知田汉公司，其自行与拆违部门协商并承诺90天内搬离，因此拆违搬迁造成的损失应由其承担。车功坊公司租金支付至2018年3月31日，但车功坊公司在系争房屋拆除后仍在场地上堆放物品。

被告季振华、顾丽芳、沪宁公司辩称，本案是租赁合同纠纷，季振华、顾丽芳、沪宁公司不是合同相对方，故不是适格被告。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

系争房屋为田汉公司所建，未取得建设工程规划许可证。2014年2月12日，田汉公司(出租方、甲方)与车功坊公司(承租方、乙方)签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积约6,360平方米，房产用途为商用，租赁用途为汽车修复、汽车玻璃、用品展示、功夫茶艺、铁箱等包装箱制作及相关产品的分捡摆放和办公；租赁期限自2014年4月1日至2019年3月31日止，2014年4月1日至2016年3月31日年租金为160万元，2016年4月1日至2019年3月31日年租金为165万元；乙方应于合同签订后5个工作日内向甲方支付租赁保证金5万元；租赁期间有下列情形之一的，本合同终止，甲方应当返还给乙方剩余的租金和保证金，同时补偿乙方因搬迁和装修造成的损失：1、房产占用范围的土地使用权被依法提前收回的，2、该房产因社会公共利益被依法征用的，3、该房产因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。…上述合同签订后，田汉公司将系争房屋交付给车功坊公司，车功坊公司交付了租赁保证金5万元。2017年初，车功坊公司与田汉公司签订租赁面积更改确认表，确认搬离部分面积后实际租赁面积为4,142平方米，年租金为107万元等。此后，车功坊公司向田汉公司交纳了至2018年3月底的使用费。2018年1月，车功坊公司向田汉公司交纳了门卫工资15,000元(2018年1月1日至同年3月31日期间)。

2018年3月12日，江桥镇政府、铁路南翔站向惠平路跨铁路桥下两旁、铁路南翔动车段西大门外旁各位业主发出公告，主要内容：嘉定区江桥镇翔江路至外环高速公路区域内已纳入市级“五违四必”和区域环境综合整治范围，你处搭建的房屋属于违法建筑，必须在2018年4月底前全部拆除，未完成拆除工作，江桥镇政府与铁路南翔站将实施行政执法等。同年4月27日，江桥镇政府与铁路南翔站向惠平路XXX号内各位业主、承租户发出公告，主要内容：自即日起，该区域实行封闭管理，派驻保安24小时值守，人员与车辆不得随意进出；自即日起至2018年5月10日止，相关承租户应立即组织力量搬运出货，对已腾空的仓库和房屋进行拆除，2018年5月11日，铁路南翔站与江桥镇政府对未腾空的仓库和房屋实施强制腾空和拆除；自2018年5月2日起，对该区域实行停电停水等。收到上述2份公告后，车功坊公司分别于同年4月2日、5月3日出具承诺，表示会全力搬迁，恳请延长搬迁期限，60日内将一号仓库货物全部搬空并全部拆除，楼内办公人员和其他设备自即日起90天内全部搬离等。此后，车功坊公司即开始搬离系争房屋，至2018年9月底完成搬离。

审理中，车功坊公司申请对系争房屋可搬迁实物资产搬迁补偿费、不可搬迁机器设备市场价值、房屋建筑物装修补偿费、停工停产期间损失进行评估，本院依法委托上海集联资产评估有限公司进行评估，该公司查阅与调研了相关资料，由于需评估的实物资产已被清除，属评估材料不全，无法评估，故退回了该资产评估。车功坊公司对其主张损失提供证据如下：1、装修损失，提供了2014年初上海车功坊汽车服务有限公司与万金斌的装修承包合同、报价单、转账凭证及收据；2、货物及办公用品搬迁费、设备拆装调试费、货架拆装费、搬迁人工费，提供了上海车功坊汽车服务有限公司的加工合同及发票、车功坊公司的搬运合同及运费支付凭证和运费发票、钢平台拆装除承揽合同及付款凭证、发票、员工借用合同及收据等；3、车功坊公司委托上海申威资产评估有限公司(以下简称“申威公司”)出具资产评估报告，内容为：搬迁补偿费(可搬迁存货、电子设备、机器设备)1,371,519元，设备市场价值(不可搬迁机器设备)257,575元，装修补偿费(房屋建筑物装修)648,893元(装修形成日期自2015年7月至2017年12月，摊销月数均为60个月)，停工停产期间损失(经营利润损失87,316元、员工工资成本262,500元)，合计2,627,803元；4、视频光盘及照片，证明搬迁时现场状况。对此，田汉公司一方均不予认可。田汉公司一方提供了铁路南翔站的拆违整治情况说明，证明拆除违法建筑，对违建方无任何补偿或奖励。对此，车功坊公司认为按照一般拆违政策应获得相应的补偿,其提交了上海市江桥红光社区经济合作社(甲方)与季振华(乙方)签订的《江桥镇环境综合整治违法建筑拆除协议书》，主要内容为：涉及拆除乙方的违法建筑位于惠平路XXX号，钢混、砖混结构建筑面积2,144.37平方米，钢结构建筑面积11,698.64平方米，简易大棚及其他建筑面积459.25平方米，以奖代补共计2，921，745.50元等，证明田汉公司一方所述没有获得补偿不实。田汉公司一方对此表示，车功坊公司所承租的系争房屋是田汉公司向铁路南翔站租赁土地所建造的，不是向嘉定区江桥镇红光村租赁土地所建造的，铁路南翔站已出具说明没有补偿，故《江桥镇环境综合整治违法建筑拆除协议书》与本案无关。

本院认为，车功坊公司与田汉公司签订的《房地产租赁合同》涉及的系争房屋未取得建设工程规划许可证，故双方间租赁合同依法应为无效。田汉公司将无证房屋出租给车功坊公司，车功坊公司承租时未尽审慎义务，故双方对于租赁合同无效均有过错，本院酌定田汉公司、车功坊公司各自承担60%、40%的过错责任。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现系争房屋已被拆除，田汉公司应将租赁保证金返还车功坊公司。至于车功坊公司诉请的门卫费，系为管理系争房屋所支出，且该期间车功坊公司实际使用系争房屋，故本院对此不予支持。

关于车功坊公司要求赔偿装修、搬迁费、调试费、拆装费、搬迁人工费、不可搬迁机器设备及玻璃物品等损失的诉请，因系争房屋已被拆除，且现无法通过司法评估予以确定，仅能结合车功坊公司举证情况及双方陈述予以确定。车功坊公司提供的上海车功坊汽车服务有限公司的相关证据，田汉公司等不予认可，关联性本院难以采信。车功坊公司单方委托申威公司出具的资产评估报告，田汉公司等不予认可，该评估报告对于装修损失、搬迁费等评估方法也并不符合规定，故该评估报告难以作为车功坊公司损失的依据。对于玻璃物品损失，车功坊公司未提供相应证据，本院不予支持。对于停产停业损失、租金损失，因租赁合同无效，本院不予支持。《房地产租赁合同》约定租赁期限为5年，车功坊公司实际使用已4年。根据车功坊公司所提供的搬运合同及运费支付凭证和运费发票、钢平台拆装除承揽合同及付款凭证、发票、员工借用合同及收据等材料，其中部分费用在租赁合同到期后也会产生。现因系争房屋被拆违，短期内要求车功坊公司完成搬离，确实导致车功坊公司装修等损失实际产生。本院结合租赁房屋面积、实际使用年限、车功坊公司与田汉公司各自过错等情况，酌定田汉公司应赔偿车功坊公司损失为48万元，其余部分由车功坊公司自行承担。

租赁合同双方为车功坊公司与田汉公司，车功坊公司认为季振华、顾丽芳作为田汉公司股东与田汉公司存在财务混同的情况而要求承担连带清偿责任的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。车功坊公司认为沪宁公司取得补偿款而要求沪宁公司支付，现沪宁公司予以否认，车功坊公司没有充分依据，且与本案属不同法律关系，本院也不予支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告上海车功坊智能科技股份有限公司与被告上海田汉实业有限公司于2014年2月12日签订的《房地产租赁合同》无效；

二、被告上海田汉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海车功坊智能科技股份有限公司保证金5万元；

三、被告上海田汉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海车功坊智能科技股份有限公司损失48万元；

四、驳回原告上海车功坊智能科技股份有限公司其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费59，631元，减半收取29,815.50元，财产保全费5,000元，合计诉讼费34,815.50元，由原告负担32,115元，被告田汉公司负担2,700.50元。被告田汉公司负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　徐熙春

二〇一九年五月二十八日

书记员　　康雅莉

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、《最高人民法院》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

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