上海多利机电制造有限公司与上海冬夏外墙保温工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院

民事判决书

（2017）沪0117民初11602号

原告：上海多利机电制造有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。

法定代表人：草場健司，董事长。

委托诉讼代理人：胡辉，上海明梓律师事务所律师。

被告：上海冬夏外墙保温工程有限公司，住所地上海市闵行区。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：***，上海市申松律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，上海市申松律师事务所律师。

第三人：上海市松江区石湖荡镇东夏村村民委员会，住所地上海市松江区。

法定代表人：钱彩丽，书记。

第三人：上海市松江区石湖荡镇东夏村集体经济合作社，住所地上海市松江区。

法定代表人：***，社长。

两第三人的共同委托诉讼代理人：**，上海巨明律师事务所律师。

两第三人共同的委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。

原告上海多利机电制造有限公司(以下简称“多利公司”)与被告上海冬夏外墙保温工程有限公司(以下简称“冬夏公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。其后，本院依职权追加上海市松江区石湖荡镇东夏村村民委员会(以下简称“东夏村村委会”)、上海市松江区石湖荡镇东夏村集体经济合作社(以下简称“东夏村合作社”)作为第三人参与本案诉讼，并于2017年11月19日第二次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人草場健司、委托诉讼代理人胡辉，被告的法定代表人***两次均到庭参加了诉讼。被告的委托诉讼代理人***，两第三人共同的委托诉讼代理人**到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。

原告多利公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间签订的租赁合同无效；2、判令被告支付原告拆迁补偿400,000元。庭审中，原告明确其诉请为要求被告支付其停产停业补偿400,000元。事实与理由：原告从被告处承租了位于上海市松江区石湖荡镇东夏村XXX号二幢厂房以及办公楼、食堂、宿舍、门卫及公共用地(以下简称“系争厂房”)，租赁期限自2015年10月1日起至2010年9月30日止，并按约履行了相应义务。其后，因接到了政府的拆迁通知，原告虽碍于被告阻挠未能直接与政府部门会商，但仍积极履行了搬迁义务，于2017年3月30日搬离。然就拆迁补偿款的分配，原、被告未能达成一致意见，故原告诉至法院，希判如所请。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方间的租赁关系是有效的，所有的权利义务均应按照合同约定来履行，原告的诉请与被告无关。

经审理查明：2006年8月9日，被告法定代表人***(租赁方、乙方)与第三人东夏村村委会(发包方、甲方)签订《租赁协议》一份，约定甲方出租厂房一幢640平方米，仓库2间60平方米，门卫2间30平方米，土地面积为4亩……。租赁期限为30年，自2006年9月10日至2036年9月9日。厂房租金每年70,000元，先付后用，土地租赁费每亩(30年)80,000元，计320,000元，分二年付，协议签订时付120,000元；2007年8月付200,000元。协议另对其他相关事项进行了约定。

另查明：2015年9月30日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《厂房租赁合同书》一份，约定被告将系争厂房出租给原告，租赁期限为5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止。保证金为63,333元。第一年租金为380,000元，第二年租金为399,000元，第三年租金为418,950元，第四年租金为439,897.50元，第五年租金为461,892.30元。合同第十条约定，若遇市政动拆迁或松江区石湖荡镇人民政府的规划使用等通知，则本协议终止履行，甲、乙双方均不承担任何责任，乙方必须服从，动迁赔偿款归甲方所有，因此原因甲方同意给乙方30,000元。合同另对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，被告按约将系争房屋交付原告使用。

再查明：2017年3月8日，被告(乙方)与第三人东夏村合作社(甲方)就《租赁协议》项下的厂房、土地等签订《企业清拆补偿协议》一份，约定甲方与乙方于2006年8月9日签订的《租赁协议》提前终止，甲方一次性性乙方支付清拆补偿款2,952,487元。协议另对其他相关事项进行了约定。

又查明：2017年4月25日，被告通过银行转账向原告付款100,000元。

庭审中，被告称上述100,000元中包括了2个月押金，余款就是按合同第十条约定支付给原告的动迁补偿款。原告认可上述100,000元中的63,333元为退还的保证金，对余款为动迁补偿款不予认可。

因系争厂房未取得产权证或建设工程规划许可证，本院向本案各方当事人释明：原、被告之间以及被告与第三人之间就系争厂房签订的租赁合同均为无效。各方当事人对此均无异议。

原、被告确认：原告于2017年3月30日搬离了系争厂房，双方就厂房占有使用费已经结清。被告另认为，原告尚欠水费2,000余元未支付，但其也不再主张。

被告与第三人一致确认：《租赁协议》中约定的厂房、仓库等大部分转租给了原告，即本案系争厂房。被告认为其出租给原告的系争厂房面积约1,800平房米。

庭审中，原告又提供《非居住房屋拆迁补偿测算》一份，以证明被告与第三人的约定的补偿款中，面积按照1,850.89平方米计算，动迁评估总价为1,527,214元，停产停业补偿为555,267元，租用土地未到期补偿为343,600元，搬迁费为55,526元，上述款项共计2,952,478元，并认为其应分得上述停产停业费的80%左右，故主张了400,000元停产停业补偿。

被告及第三人对《非居住房屋拆迁补偿测算》无异议。被告认为其出租系争厂房也是经营行为，故上述停产停业补偿均应由其享有，且其与原告签订的《厂房租赁合同书》中约定了系争厂房拆迁时的补偿原告30,000元，上述款项其已给付原告，不能因双方的《厂房租赁合同书》无效就排除该约定的效力。第三人认为，其与被告约定停产停业补偿的标准是根据双方间的《租赁协议》剩余租赁期限以及房屋面积来计算的，具体标准为每平方米300元，与原、被告之间的《厂房租赁合同书》无关，停产停业补偿是补偿给被告的，现因原、被告间存在争议，故尚余500,000元补偿款未支付给被告。

以上事实，有《租赁协议》、《厂房租赁合同书》、《企业清拆补偿协议》、银行转账凭证及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，因系争厂房未取得产权证及建设工程规划许可证，故被告与第三人之间签订的《企业租赁协议》以及原告与被告之间签订的《厂房租赁合同书》无效。**、被告均确认原告占有使用系争厂房期间的占有使用费已结清，但原告认为第三人东夏村合作社签订的《企业清拆补偿协议》约定的停产停业补偿中的400,000元应由其享有。对此，被告虽辩称其已按合同约定给予原告补偿款，但上述约定是在无法确定停产停业补偿金额的情况下的约定，现被告因系争厂房被拆迁得到停产停业补偿555,267元，被告仍按合同约定支付有失公允。因此，根据第三人的陈述，原、被告之间的合同履行情况，结合被告的出租行为本身也是一种经营活动，并根据公平原则、诚实信用原则，本院依法酌情确定555,267元停产停业补偿中的50%归原告所有，即被告应支付原告停产停业补偿277,633.50元，扣除被告已支付给原告的36,667元后，被告仍需支付原告停产停业补偿240,966.50元。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：

一、确认原告上海多利机电制造有限公司与被告上海冬夏外墙保温工程有限公司于2015年9月30日签订的《厂房租赁合同书》无效；

二、被告上海冬夏外墙保温工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海多利机电制造有限公司停产停业补偿240,966.50元。

如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7,380元，减半收取3,690元，由原告上海多利机电制造有限公司负担1,257.50元(已付)，由被告上海冬夏外墙保温工程有限公司2,432.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员***

二〇一七年十二月二十五日

书记员黄燕

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

……

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。