上海索峰建设工程有限公司与上海泰圳实业有限公司一审民事判决书

上海市奉贤区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪0120民初8977号

原告（反诉被告）：上海索峰建设工程有限公司。

法定代表人：朱祥和，总经理。

委托诉讼代理人：林吉忠，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。

被告（反诉原告）：上海泰圳实业有限公司。

法定代表人：潘洪恩，经理。

委托诉讼代理人：吴鑫，上海市君成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李政，上海市君成律师事务所律师。

原告上海索峰建设工程有限公司（以下简称“索峰公司”）诉被告上海泰圳实业有限公司（以下简称“泰圳公司”）及反诉原告泰圳公司反诉反诉被告索峰公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。2016年8月2日，泰圳公司提起反诉，本院受理后，转为适用普通程序，组成合议庭，并于2016年10月10日再次公开开庭进行了审理。索峰公司的委托诉讼代理人林吉忠、泰圳公司的委托诉讼代理人李政均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

索峰公司向本院提起本诉诉讼请求：1、解除索峰公司与泰圳公司于2013年4月15日签订的厂房租赁合同；2、泰圳公司于本判决生效之日起一周内搬离上海市奉贤区南桥镇光明中心路XXX号；3、泰圳公司支付租金从2015年8月1日起至实际搬离日止，每月按人民币（以下币种同）32,400元计算；4、泰圳公司支付水电费1,686元；5、泰圳公司付装修费用折价款265,718元；6、泰圳公司支付违约金360,000元。庭审中，索峰公司放弃第4项诉讼请求。事实与理由：索峰公司与泰圳公司于2013年4月15日签订了厂房租赁合同，泰圳公司租赁索峰公司坐落于上海市奉贤区光明中心路XXX号，厂房2149平方米，厂房夹层417平方米，办公用房220平方米（含门卫室12平方米，彩钢板简易用房320平方米，租用面积3106平方，自行车棚、轿车棚，凉棚面积未计），其中厂房夹层与简易用房按其建筑面积的一半作为收取租金的面积，收取租金面积为2737.5平方米，画廊、广告牌为免租金使用。租赁期限为十年，从2013年5月1日起至2023年4月30日止，2013年5月1日至2013年7月31日为免租期，租金约定2013年8月1日至2015年7月31日止，每年租金360,000元，以后年租金每两年在上一次年租金的基础上递增8%。租金支付方式：首付租金日期为2013年7月25日，支付期限2013年8月1日至2013年10月31日，金额为90,000元。以后租金每三个月支付一次，先付后用，每次提前5天支付下季度租金。签约后，索峰公司按约履行了义务，将租赁合同约定的厂房交付给泰圳公司使用，但泰圳公司未按约支付租赁费及水电费。截至2014年7月31日之后，泰圳公司分文未付，由于泰圳公司管理不当，经营不善，现已经处于停业状态。经索峰公司多次催讨未果，经索峰公司查看，已经人走楼空，电话也不接，信息也不回。索峰公司遂涉讼。

泰圳公司本诉辩称，涉案合同为无效合同，所以要求提起反诉。

泰圳公司向本院提起反诉诉讼请求：1、确认索峰公司与泰圳公司签订的《厂房租赁合同》无效；2、索峰公司返还已经收取的房屋租金360,000元；3、索峰公司赔偿泰圳公司经营损失100,000元；4、索峰公司支付违约金360,000元。事实与理由：2013年4月15日，双方签订了《厂房租赁合同》，索峰公司将坐落于上海市奉贤区光明中心路XXX号厂房出租给泰圳公司使用，年租金360,000元。双方同时签订装修合同，约定由索峰公司负责装修，泰圳公司支付装修费。合同签订后，索峰公司将厂房交付泰圳公司，但迟迟未向泰圳公司提供权属证明，也未完成装修，且私自搭建了违章建筑，造成厂房未能通过消防检验，致使泰圳公司窝工停产。2014年11月，索峰公司在泰圳公司毫不知情的情况下，强行封堵厂门，将泰圳公司的生产原料、经营资料以及员工生活用品全部扣留，拒不返还。2016年5月，泰圳公司工作人员进入厂房时发现，价值10余万的成品沙发不翼而飞。泰圳公司遂提起反诉。

索峰公司反诉辩称，即使合同无效，也不影响泰圳公司的使用，且诉讼之前泰圳公司也未提出任何异议。关于泰圳公司第二项反诉请求，没有法律依据。第三项反诉请求，法院现场勘查时，泰圳公司没有提出缺少东西，现在提出没有任何依据，不予认可。第四项反诉请求，由于泰圳公司拖欠租金，没有按时履行义务，应由泰圳公司承担责任。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：对于被告提供的结账协议、支付凭证、订购合同，真实性、关联性均难以确认，本院对此不予采信。

基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年4月15日，索峰公司与泰圳公司签订《厂房租赁合同》约定，泰圳公司租赁索峰公司坐落于上海市奉贤区光明中心路XXX号厂房。厂房面积：厂房2149㎡、厂房夹层417㎡、办公用房220㎡（含门卫室12㎡），简易用房（彩钢板房）320㎡、租用面积3106㎡（自行车棚、轿车棚、凉棚面积未计）。其中厂房夹层与简易用房，按其建筑面积的一半作为收取租金的面积，收取租金面积为2737.5㎡。画廊、广告牌为免租金使用。租赁期限2013年5月1日至2023年4月30日止。2013年5月1日至2013年7月31日止，为免租期。2013年8月1日至2015年7月31日止，年租金合计360,000元，以后年租金每两年在上一次年租金的基础上递增8%。租金支付方式：首付租金日期为2013年7月25日，支付期限2013年8月1日至2013年10月31日，金额为90,000元。以后租金每三个月支付一次，每次提前5天支付下季度租金。双方还约定，签订合同时，租赁房屋为毛坯房，在索峰公司装修项目完工后，交付给泰圳公司的同时，办理装修费用结算书，装修费用先由索峰公司垫付，后由泰圳公司以10年的租赁期分摊以追补租金形式支付。付款日期与租金支付同步，每三个月支付一次，以后年追补租金每两年在上一次年追补租金的基础上递增8%。泰圳公司还需支付索峰公司保证金30,000元。关于装修工程款的问题，双方还约定，如果泰圳公司违约或提前解约，除支付索峰公司本合同约定相关费用外，还需支付索峰公司剩余租赁期中装修工程款的70%款项，即扣除正常租赁期内租金中那部分装修款，剩余的没支付的那部分装修款的70%款项。双方还约定，任何一方违约，赔偿对方当年一年的租金。嗣后，泰圳公司支付了30,000元保证金，索峰公司交付了房屋。

2014年7月11日，双方签订《还款协议及相关约定》确认泰圳公司欠索峰公司租金130,000元（2014.5.1-2014.7.31），水电费5,180元，到2014年7月25日又应支付下期（2014.8.1-2014.10.31）租金。双方就钱款及租赁房屋装修事宜，作出约定，泰圳公司当日支付租金50,000元，2014年7月14日前支付水电费5,180元。2014年7月31日前支付拖欠租金80,000元。下期（2014.8.1-2014.10.31）租金2014年8月15日前支付50,000元，2014年8月31日前支付40,000元。索峰公司为泰圳公司垫付的装修费349,630元，泰圳公司承诺2014年8月31日前支付20,000元，2014年9月30日前支付20,000元。如果泰圳公司未在承诺日期支付欠款，双方终止合同，索峰公司有权要求泰圳公司支付拖欠的租金，并按合同约定支付违约金；对于房屋装修款部分，索峰公司有权要求泰圳公司按租赁合同约定履行，并支付全部装修款一年利率为10%的欠款利息。还款协议签订当日，泰圳公司支付了50,000元及水电费。8月25日支付了80,000元、9月30日支付了50,000元、10月20日支付了30,000元。截至2014年10月31日，租金尚欠10,000元未付。

还查明，诉争房屋没有房屋产权证也没有建设工程规划许可证。索峰公司主张，自2014年8月，泰圳公司人去楼空，为了保护泰圳公司的财产，其将门锁起来。泰圳公司主张，2014年10月中旬，索峰公司开始锁门，赶出泰圳公司员工，阻止泰圳公司进入。

2015年7月23日，索峰公司就与泰圳公司的房屋租赁合同纠纷诉至本院，同时申请财产保全，因本院无法送达诉状副本等，以公告方式送达，并定于2015年12月23日开庭，开庭当日泰圳公司委托代理人到庭诉讼，并要求重新答辩期限，后该案再次庭审时，因索峰公司未到庭应诉，按撤诉处理。上述案件审理过程中，本院于2016年5月5日，组织双方踏勘现场，诉争房屋内一楼、二楼均为泰圳公司物品，并由法院查封，门由索峰公司锁着。

本院认为，本案的争议焦点在于《厂房租赁合同》效力及相关法律后果的处理。第一，关于本案合同的效力。本案诉争厂房至今未取得产权证也没有建设工程规划许可证，租赁标的物不合法，故本案所涉《厂房租赁合同》无效。第二，关于合同无效后法律后果的处理。鉴于合同无效，对于索峰公司、泰圳公司本诉、反诉要求对方支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。租赁合同无效后，当事人可以请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。泰圳公司以合同无效为由，要求返还已经支付的租金，于法无据，上述期间，泰圳公司亦使用了诉争厂房，故对其此项反诉诉请，本院不予支持。索峰公司确认因泰圳公司已经人去楼空，其从2014年10月阻止泰圳公司进诉争厂房搬货，泰圳公司认为因索峰公司锁门导致其无法进入使用房屋，由于索峰公司阻止泰圳公司进入使用房屋且未提供相应证据证明其该行为具有合法理由，故对索峰公司主张2014年11月以后占有使用费的本诉请求本院不予支持。2014年10月之前占有使用费，泰圳公司确认尚欠10,000元未支付，理应予以支付。关于装修折价款，因本案涉案合同无效，索峰公司要求按照合同约定支付装修折价款的诉讼请求，本院难以支持。但本院注意到，索峰公司确实对诉争厂房进行了装修，泰圳公司对于索峰公司垫付的装修费349,630元也予以了确认，上述款项应由泰圳公司支付索峰公司。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，双方根据过错分摊。由于合同无效，相对而言，索峰公司存在更大过错，本院依据双方确定的装修费，酌情确定索峰公司应支付泰圳公司折价款为252,608元。关于泰圳公司反诉要求赔偿损失，鉴于证据并不充分，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）上海索峰建设工程有限公司与被告（反诉原告）上海泰圳实业有限公司于2013年4月15日签订的《厂房租赁合同》无效；

二、被告（反诉原告）上海泰圳实业有限公司于本判决生效之日起十日内迁离坐落于上海市奉贤区光明中心路XXX号厂房；

三、被告（反诉原告）上海泰圳实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海索峰建设工程有限公司拖欠的占有使用费人民币10,000元；

四、被告（反诉原告）上海泰圳实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海索峰建设工程有限公司装修费人民币349,630元；

五、原告（反诉被告）上海索峰建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海泰圳实业有限公司押金人民币30,000元；

六、原告（反诉被告）上海索峰建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海泰圳实业有限公司装修折价款人民币252,608元；

七、驳回原告（反诉被告）上海索峰建设工程有限公司的其余本诉诉讼请求；

八、驳回被告（反诉原告）上海泰圳实业有限公司的其余反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币13,223元，反诉案件受理费人民币12,000元，由原告（反诉被告）上海索峰建设工程有限公司负担11,933元，被告（反诉原告）上海泰圳实业有限公司负担13,290元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　张　慧

审　判　员　　苏　姝

人民陪审员　　顾秀英

二〇一六年十一月十八日

书　记　员　　李亚宁

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认可有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

……

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。