鄂尔多斯市聚能房地产开发有限公司、鄂尔多斯银行股份有限公司东胜支行等民事一审民事判决书

内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院 民事判决书 （2023）内0627民初3591号 原告：鄂尔多斯市聚能房地产开发有限公司，统一社会信用代码91150602783001180J，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市天骄南路40号2号楼9层901室（聚能大厦9楼）。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，系内蒙古伊康东律师事务所律师。 被告：鄂尔多斯银行股份有限公司东胜支行，统一社会信用代码：911506027438862957，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区铁西鄂托克西街与中央路交汇处亿利城E座。 负责人：***，系该行行长。 委托诉讼代理人：***，内蒙古蒙信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古蒙信律师事务所律师。 第三人：鄂尔多斯市东联建筑集团有限责任公司，统一社会信用代码：911506007201319068，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区乌审西街南七号。 法定代表人：***，系该公司执行董事。 原告鄂尔多斯市聚能房地产开发有限公司（以下简称：聚能公司）与被告鄂尔多斯银行股份有限公司东胜支行（以下简称：鄂尔多斯银行东胜支行）、第三人鄂尔多斯市东联建筑集团有限责任公司（以下简称：东联公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年12月14日立案，2023年5月10日本院作出（2022）内0627民初3261号民事判决，判决中止了对位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区××路南土地（证号：鄂尔多斯市东联建筑集团有限责任公司2002490）的执行，被告鄂尔多斯银行东胜支行不服提起上诉，2023年9月16日鄂尔多斯市中级人民法院作出（2023）内06民终1826号民事裁定书，撤销上述判决，发回本院重审。本院于2023年12月13日立案，依法适用普通程序，于2024年3月5日公开开庭进行了审理。原告聚能公司的委托诉讼代理人***，被告鄂尔多斯银行东胜支行的委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼，第三人东联公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚能公司向本院提出如下诉讼请求：1．中止对位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区××路南土地（证号：鄂尔多斯市东联建筑集团有限责任公司2002490）的执行，并解除对该土地的查封；2．本案诉讼费用及其他费用由被告负担。事实与理由：鄂尔多斯银行东胜支行申请执行东联公司、鄂尔多斯市金水源煤焦有限责任公司、***、***借款合同纠纷一案，伊金霍洛旗人民法院于2022年6月17日查封了东联公司名下位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区××路南的土地，原告认为该查封不当提出执行异议，2022年12月2日原告收到（2022）内0627执异452号执行裁定书，驳回了原告的异议，原告不服，提起诉讼。理由如下：2008年9月22日，聚能公司与东联公司签订《拆迁协议》，约定聚能公司对案涉土地及土地附着物进行拆迁，聚能公司向东联公司支付补偿金1100万元（包括土地、地上建筑物及其他附属物）。东联公司按时完成搬迁并向聚能公司移交了所有证件。聚能公司也按照协议约定向东联公司一次性支付了1100万元，东联建筑公司出具收条一支。从《拆迁协议》内容上看，该协议明确写明案涉土地的坐落、交付时间、价款等，因此该协议名为拆迁，实为转让，即双方签订的《拆迁协议》系书面转让合同，不违反法律法规强制性规定，应属真实有效，且该协议签订的时间为2008年9月份，在法院查封之前；其次，聚能公司已履行全部合同义务，向东联公司一次性支付1100万元价款。另，聚能公司与东联公司签订《拆迁协议》后，多年来聚能公司一直对案涉土地进行实际控制、占有、管理，而未变更案涉土地的使用权并非聚能房地产公司的原因，聚能公司对案涉土地的使用权享有排除执行的权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应支持原告诉讼请求。 被告鄂尔多斯银行东胜支行答辩称，一、本案原告并非执行异议和复议规定的一般买受人。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条规定，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用执行异议和复议规定第28条的规定。本案中原告并非司法解释所规定的一般买受人。经被告在全国企业信用信息网及天眼查查询，本案的原告系房地产开发企业，注册成立时间为2005年11月29日，经营范围房地产开发（房地产开发企业暂定资质证书有效期至2014年6月19日），也就是说原告在2005年11月29日至2014年6月19日近10年中以暂定资质进行房地产开发，且原告在2009年至2012年一直通过招拍挂方式在一级市场购买土地使用权。从以上及登记情况分析可知，本案的原告是一家具有资质的房地产开发企业，其对土地使用权流转程序认知程度要高于普通的一般买受人，其购买土地的合理注意义务也应当高于一般的普通消费者。退一步讲，假设本案中《拆迁协议》具备土地使用权转让要件，由于标的的特殊性以及交易主体的特殊性，本案的原告作为房地产开发企业应当知晓土地市场流转的基本要求，特别是对土地权利是否存在瑕疵是房地产开发企业的基本常识，《拆迁协议》签订时案涉土地就已经存在抵押权，原告对此明知。所以即使假设条件，原告的主张也不能成立。 二、原告与被执行人签订的《拆迁协议》并非合法、有效的书面合同。（一）原告未能出示土地使用权凭证原件，应承担举证不能的不利后果。中华人民共和国民事诉讼法第七十三条第一款规定：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正）第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百一十一条规定：“民事诉讼法第七十三条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。”就本案而言原二审庭审过程中审判长向原告询问是否持有涉案土地使用权权利凭证原件，原告当庭陈述没有涉案土地使用权凭证原件。同时在整个案件中原一审及二审过程中原告也没有向法院提交涉案土地使用权凭证的复印件。结合被告庭前申请调查令向鄂尔多斯市不动产中心调取的证据证明，原告所有的在案证据均无法证明其是涉案查封土地的权利人。因此被告认为对涉案土地原告既没有原件也没有复印件，原告现有证据不足以证明其对涉案土地的权利，应当依法承担举证不能的不利后果，法院应当依法驳回原告的诉请。（二）《拆迁协议》约定土地的性质、面积与被告查封的土地均存在的差异。1.经向鄂尔多斯市不动产中心调查，《拆迁协议》中的土地疑为划拨土地，以划拨方式取得的，需经政府审批方可转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修改）第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据被告申请调查令后向鄂尔多斯市不动产中心调取的证据显示，土地证号为鄂尔多斯市东联建筑集团有限责任公司20024**，土地收费项目表中出让金金额为0，该块土地是出让还是划拨存疑，根据不动产工作人员所述，未缴纳土地出让金土地性质为划拨性质。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》第九条、第十条规定了划拨土地转让的两种情形，但均需要在起诉前取得有批准权的人民政府同意的批准文件；本案中《拆迁协议》中的土地和房产转让未经法定程序审批，为无效合同。2.《拆迁协议》中约定的土地面积为4120.5㎡，而案涉土地证的面积为11624.5㎡，《拆迁协议》中约定的仓库面积（土地和房产）为4120.5㎡，其中空地面积为3504.44㎡。原告出具的收条，确认收到东联建筑的公司大桥路南仓库中心土地使用证一本（4120.5平方米），证号鄂国用（2002）字第490号。而被告依据法院出具的调查令向鄂尔多斯市不动产中心调出的土地初始办证档案，案涉土地证号为鄂尔多斯市东联建筑集团有限责任公司20024**，面积为11624.5㎡，由两块土地组成，其中一块面积为7504.00㎡，另一块面积为4120.5㎡，证明490号土地证号项下有两块土地，只购买其中一块，在购买时就注定无法办理产权过户。（三）《拆迁协议》签订时违反《城市房屋拆迁管理条例》，原告未取得房屋拆迁许可证，为无效协议。《拆迁协议》签订时执行的法律依据为《城市房屋拆迁管理条例（2001）》《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”第七条规定“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。”显然，原告不具备上述资质，拆迁行为系违法行为。《拆迁协议》属于无效协议。（六）《拆迁协议》签订时，未经抵押权人同意，《拆迁协议》为不合法协议。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（以下简称：执行异议复议规定）（法释（2020〕21号）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……。”从原告提供的证据《鄂尔多斯市不动产（土地）登记簿证明》可以看出，该块土地已抵押至东胜区农村信用社联合社，而东胜区农村信用社联合社在2007年7月16日年经中国银行保险监督管理委员会批准终止运行，其债权债务由鄂尔多斯东胜农村商业银行股份有限公司承接，结合国家企业信用信息公示系统，于2007年9月05日正式挂牌，后于2010年5月19日变更为鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司。《拆迁协议》签订时间为2008年9月22日，足以证明在《拆迁协议》签订时已经存在抵押权，结合之前庭审且原告聚能公司并非一般买受人，应知晓该事实，即使退一步按照买卖合同，本案涉案标的物并未经过抵押权人的同意，《拆迁协议》为不合法的协议，《拆迁协议》不符合执行异议复议规定第一款规定的合法性要求。 三、依据原告提供的证据显示，原告未占有涉案土地。执行异议复议规定第二款规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。被告对原告有关土地的证据进行逐一评述：1.在2006年7月19日《建设用地批准书》（［2006］字第042号）记载：用地单位为原告、批准用地机关及文号为东胜区人民政府会议纪要［2016］13号、批准用地面积6529.0326平方米，土地坐落为天骄南路K2，批准书有效期自2006年7月至2007年7月。与涉案土地面积不符。2.在2006年7月27日《国有土地使用权证》记载：使用权人为原告，坐落为天骄南路，地号为15-12-1002，使用权类型为出让，使用权面积为：23928.48平方米。与涉案土地面积不符。3.在2008年1月31日的建设用地规划许可证（鄂东规字2008-Y004号）记载的内容为，用地面积：总占地面积约23961.8平方米（其中道路红线外占地面积约16653.3平方米）。与涉案土地面积不符。4.在竣工验收表中填写的开工时间分别为2008年6月5日和2008年5月25日，这两个时间均早于《拆迁协议》的签订时间。被告认为通过以上证据分析可知，原告提交的前述文件的取得时间及开工时间均早于《拆迁协议》签订的2008年9月22日；《建设用地批准书》《国有土地使用权证》、建设用地规划许可证所登记的面积均与涉案《拆迁协议》的面积不符。且在未完成拆迁及土地登记的情况下不可能合法占有。 四、《拆迁协议》约定的款项是否支付存疑。2008年9月19日，原告出具《付款委托书》，同日由***向***（开户行：鄂尔多斯农村商业银行西园支行）转款1100万元。2008年9月22日才签订《拆迁协议》，未签合同先打款不符合商业交易习惯。且未有原告向***转账记录。而东联建筑公司于2008年9月18日出具的《付款委托书》，委托***作为公司合法委托收款人，开户行：鄂尔多斯农村商业银行西园支行，同一个人在同一支行有两个名字的同一账号不符合开户条件，原告也未出示官方文件证明其为同一个人。 五、《拆迁协议》签订时涉案土地已经存在抵押，不能办理过户登记系因原告自身原因导致，原告不享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。从原庭审原告质证意见中可以看出，原告在签订《拆迁协议》时已经明知涉案土地对外设定抵押，退一步，原告作为专业的房地产开发公司，也应该审查涉案土地的抵押情况，其并未尽到合理的注意义务。所以原告系因自身原因未能完成过户，其不享有排除强制执行的民事权益。《拆迁协议》并未对变更案涉土地所有权进行约定，且第三条约定“甲方给付补偿款时，乙方也同时一次性搬出，并移交甲方所有证件”，可以看出，协议甲方原告并未期待乙方东联公司配合变更土地使用权，而是移交有效证件。第四条约定有争议将由鄂尔多斯市仲裁委员会仲裁，该协议签订距今已有15年，原告并未申请仲裁主张过权利，对这种过错导致的不利后果应当自行承担。综上，原告根据《拆迁协议》不能产生受让案涉土地使用权的法律效力，不能办理过户登记是其在签订合同时既已明知的商业风险和法律障碍，是归责于买受人自身的原因。原告自始存在过错，签订协议时也并未期待办理产权过户登记，故原告对案涉土地及房产不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回原告全部的诉讼请求。 六、原告所提诉讼请求系依据民事诉讼法第238条在执行异议程序审查中的，那么本案现在是执行异议审理阶段，判断的法律依据是民事诉讼法解释法310条，所以被告认为原告的该项诉请的缺乏法律依据。应否解封应当是执行异议之后，执行法官决定是否解除，不是在该程序中审查的问题。 原告为证实其主张，向本院提交了如下证据： 证据一，拆迁协议复印件（出示原件核对），拟证明：2008年9月22日，原告聚能公司与第三人东联公司签订拆迁协议，聚能公司对东联公司名下土地及地上建筑物及其他附属物进行拆迁，并给付东联建筑集团公司1100万元作为补偿金；该协议名为拆迁协议，实为土地使用权转让协议，即东联公司将案涉土地使用权转让给了聚能公司。 证据二，付款委托书（其中一份出示原件提供复印件，另一个复印件）、鄂尔多斯农商银行业务回单打印件、银行进账单复印件，拟证明：2022年9月20日聚能公司委托公司员工***（付款人）向东联公司委托的公司员工***（收款人）付款1100万元，即聚能公司按照拆迁协议的约定将拆迁补偿金1100万元支付给了东联公司，聚能公司履行了付款义务。 证据三，收条复印件（出示原件核对），常住人口信息表复印件，拟证明：2008年9月22日东联公司收到了拆迁补偿款1100万元，有东联公司盖章及***签字。证明***和***是同一个人。 证据四，工资表及记账凭证复印件（出示原件核对），拟证明：***在2008年度在聚能公司工作，是公司员工。 证据五，鄂尔多斯市不动产（土地）登记簿证明复印件、不动产登记收件收据复印件、鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司关于鄂尔多斯东联公司不动产抵押权注销的证明复印件。拟证明：案涉土地曾抵押给原东胜区信用联社（现名为鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司），并于2022年12月15日才申请了土地抵押注销，因该土地有抵押，所以东联公司一直无法给聚能公司变更相关手续，原因不在聚能公司本身。 证据六，建设工程规划许可证复印件，建设用地批准书复印件（出示原件核对），建设用地规划许可证、附件复印件（出示原件核对），建设工程竣工验收备案表复印件（出示原件核对）、加盖鄂尔多斯城建档案馆专用章的国有土地使用证及宗地图复印件，拟证明：聚能公司开发的聚能商贸城、公寓项目用地与案涉土地相邻，因商贸城、公寓项目规划用地界线与政府规划的城市道路退让距离不够（达不到标准），所以聚能公司与东联公司签订拆迁协议，东联公司将案涉土地使用权转让给了聚能公司；另外，该项目于2010年竣工验收合格，距今13年有余，聚能公司已对案涉土地合法占有。 证据七，（2022）内0627执876号之二执行裁定书、协助执行通知、回执、（2022）内0627执异452号执行裁定书（共计11页、复印件），拟证明：2022年6月17日伊金霍洛旗人民法院依法查封案涉土地，原告提出执行异议，伊金霍洛旗人民法院裁定驳回了该异议申请，原告提起诉讼。 原告提供的证据经被告质证，发表如下质证意见： 对证据一真实性合法性不认可，关联性认可，证明目的不认可，拆迁协议内容中不涉及土地使用权转让的内容，所以不能证明名为拆迁，实为转让；对证据二银行付款单真实性不予认可，付款委托书真实性认可，合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可，未见到聚能公司给***付款流水，证据链条不完整，且可能存在偷税漏税行为。2008年9月22日才签订《拆迁协议》，2008年9月20日，聚能房地产公司出具委托付款函，同日由***向***转款1100万元，不符合商业交易习惯。对证据三中常住人口信息表真实性不予认可，收条真实性不予认可，是原告自己公司提供，无法核实真实性。对证据四真实性不予认可，工资表签字处明显均为一人所签。对证据五三性予以认可，证明目的不认可，恰恰说明了聚能公司拆迁协议签订时明知其已对外设立抵押，不能办理过户登记是其在签订合同时既已明知的商业风险和法律障碍，是归责于买受人自身的原因。对证据六中有原件的真实性合法性认可，没有原件的真实性不认可，关联性均不予认可，与本案无关，原告提供的所有证件证书没有一处显示与本案有任何关联，证号及面积与本案案涉的土地均不一致，而且政府行政审批批准的时间早于案涉拆迁协议签订的时间。相关政府审批文件中记载的用地面积均与拆迁协议约定的面积不符。该组证据中的竣工验收表中约定的登记的开工时间在2008年的6月5日、2008年5月25曰，均能证明与涉案拆迁协议时间不符。因为按照拆迁协议的约定征拆的时间是在2008年9月22日，在此之前案涉土地尚不具备开发的条件，本案的被告没有合法的行政许可文件证明其合法占有。对证据七真实性、合法性、关联性予以认可。 本院对原告提供的证据作如下认证：对证据一因客观真实，本院对其真实性予以确认；对证据二、三、四因能相互印证，本院对聚能公司已向东联公司履行补偿金1100万元的事实予以确认。对证据五因原告认可其真实性，本院对其真实性予以确认。对证据六因与本案无关，本院不予采信。对证据七因被告认可，本院予以采信。 被告向本院提交了如下证据： 证据一，土地初始办证档案复印件（包含鄂尔多斯市不动产登记薄证明、土地收费项目表、地籍调查表）。拟证明：1、土地证号为鄂尔多斯市东联建筑集团有限责任公司20024**，土地收费项目表中出让金金额为0，该块土地是出让还是划拨存疑，根据不动产工作人员所述，未缴纳土地出让金土地性质为划拨。2、案涉土地证号为鄂尔多斯市东联建筑集团有限责任公司20024**，面积为11624.5㎡，由两块土地组成，其中一块面积为7504.00㎡，另一块面积为4120.5㎡，所有土地档案中并未有聚能公司收到的证号鄂国用（2002）字第490号证书。拆迁协议中的面积只是第三人查封土地使用权中的一部分，而非全部，自始至终无法变更土地使用权。 证据二，国家金融监督管理总局网站公开信息《中国银监会关于筹建鄂尔多斯东胜农村商业银行股份有限公司的批复》1页、《中国银监会关于筹建鄂尔多斯东胜农村商业银行股份有限公司开业的批复》1页、国家企业信用信息的公示系统关于鄂尔多斯东胜农村商业银行股份有限公司的信息截图1页（提供复印件），拟证明：东胜区农村信用社联合社在2007年7月16日经中国银行保险监督管理委员会批准终止运行，其债权债务由鄂尔多斯东胜农村商业银行股份有限公司承接，2007年7月16日开业的批复显示同意鄂尔多斯农村商业银行有限公司开业并核准其章程，自核准之日起60日内向有关部门申请金融许可证及法人营业执照，结合国家企业信息公示系统显示，鄂尔多斯东胜农村商业银行股份有限公司成立时间是2007年9月5日。 证据三，聚能公司专业版企业信用报告复印件。拟证明：聚能公司为专业的房地产开发公司，第27页显示，其自2009年通过挂牌出让方式取得了5块土地，掌握土地使用权市场交易的规则，具备专业团队和对土地交易市场高于普通人的认知。根据全国法院民商事审判工作会议纪要第127条规定，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院在审理执行异议之诉案件时，可以参照这个28条。本案中原告购买案涉土地，导致没有过户，其存在过错。 被告提供的证据经原告质证，发表如下质证意见： 对证据一中鄂尔多斯市不动产土地登记薄证的真实性认可，证明问题不认可，原告在一审提供的第五组证据证明案涉土地曾抵押给东胜区信用联社，也就是鄂尔多斯市农村商业银行股份有限公司，于2022年12月15日才申请土地抵押注销，所以因该土地有抵押，东联建筑集团才无法给原告变更相应手续，原因不在原告。证据一中地籍调查表（7504平米）与本案无关，对地籍调查表（4120.5平米）及土地收费项目表真实性认可，且从被告提供的证据表明该土地已经经过了各方机关及相关审核人签字，东联公司已经取得了案涉土地使用权，后东联公司通过与原告签订拆迁协议，将土地使用权转让给原告。对证据二真实性、证明目的均不予认可，与本案无关联性，原告在第五组证据中表明2007年7月16日经中国银监会批准成立，这只是批准成立，变更名字为鄂尔多斯市农村商业银行股份有限公司是在2010年5月19日。对证据三真实性认可，与本案无关，证明目的不认可。 本院对被告提供的证据作如下认证，对证据一因加盖有鄂尔多斯市不动产中心查询专用章，证据客观真实，本院对其真实性予以确认。对证据二、三因属于公开信息且网络可查，故本院对其真实性予以确认。 经审理查明，本院在执行申请执行人鄂尔多斯银行股份有限公司东胜支行与被执行人鄂尔多斯市金水源煤焦有限责任公司、鄂尔多斯市东联建筑集团有限责任公司、***、***借款合同纠纷一案中，于2022年5月25日作出（2022）内0627执876号之二执行裁定书，查封了被执行人东联公司所有的位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区××路南的土地（证号：鄂尔多斯市东联建筑集团有限责任公司2002490）。上述裁定书经送达后，案外人聚能公司（本案原告）提出异议。2022年11月28日，本院作出（2022）内0627执异452号执行裁定书，驳回了聚能公司的异议请求，原告聚能公司不服提起本案诉讼。 另查明，2008年9月22日，聚能公司（甲方）与东联公司（乙方）签订了《拆迁协议》，双方就东联公司所有的位于天骄南路西、包神铁路东的仓储库拆迁一事达成协议，仓库面积（土地和房产）为4120.5平方米，其中空地为3504.44平方米，甲方一次性给付乙方货币补偿金1100万元，给付补偿款时，乙方一次性搬出，并移交所有的有效证件。 又查明，2008年9月20日，原告聚能公司通过账户名***，账号为6229********的银行卡向账户名为***，账号为6820********的银行卡转账1100万元。2022年9月22日，***通过上述尾号为1700的银行卡向东联公司账号为7503********的银行卡转入1100万元。2008年9月22日，东联公司确认收到聚能公司拆迁补偿款1100万元并出具收条一张。 还查明，案涉土地证号为鄂尔多斯市东联建筑集团有限责任公司20024**，面积为11624.5㎡，由两块土地组成，其中一块面积为7504.00㎡，另一块面积为4120.5㎡，拆迁协议中所涉面积仅是案涉查封土地使用权中的一部分。 本院认为，本案的争议焦点为原告聚能房地产公司对案涉土地是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”庭审中，被告抗辩《拆迁协议》属于无效合同，理由如下：1.原告不具有拆迁主体资格；2.案涉土地在原告与第三人签订《拆迁协议》前就已存在抵押；3.案涉土地属划拨土地。针对被告上述抗辩意见，本院评析如下：一是从原告与第三人签订的《拆迁协议》内容看，虽协议名为《拆迁协议》，但其实质为购买案涉土地的使用权，故原告无需具备拆迁主体资格；二是案涉土地存在抵押并不导致《拆迁协议》无效；三是被告主张案步土地为划拨土地只是其推测结果，并未提供有效的证据佐证。本院对被告抗辩《拆迁协议》属无效协议的抗辩主张不予采纳。关于原告是否在案涉的查封前占有该不动产，从原告提供的证据不足以证实其占有案涉土地，另其主张因开发的聚能商贸城、公寓项目用地与案涉土地相邻，为商贸城、公寓项目规划用地界线与政府规划的城市道路退让距离达到标准才与东联公司签订《拆迁协议》，原告也并未提供相关证据佐证，本院对其上述主张不予采纳。由此，本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定情形。综上，本院对原告要求中止对位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区××路南土地（证号：鄂尔多斯市东联建筑集团有限责任公司2002490）的执行的诉讼请求不予支持。第三人东联公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下： 驳回原告鄂尔多斯市聚能房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费87800元，由原告鄂尔多斯市聚能房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二四年四月十五日 书记员*** 附相关法条： 1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 2、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十二条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。