土地租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪0118民初7256号

原告：上海图鸿建筑工程有限公司，住所地。法定代表人：李丰，总经理。委托诉讼代理人：李强，上海宏腾律师事务所律师。被告：上海春祥市政建筑有限公司，住所地。法定代表人：张云祥，董事长。委托诉讼代理人：王宏良，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵任晓，上海邵任晓律师事务所律师。原告上海图鸿建筑工程有限公司与被告上海春祥市政建筑有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于起诉时申请了财产保全，本院依法采取了保全措施。审理中，原告申请对其在系争地块上添附的造价进行司法评估，后因双方对造价达成一致，原告撤回了评估申请。本案于2016年9月27日公开开庭进行审理，原告的法定代表人李丰、委托代理人李强、被告的委托代理人邵任晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海图鸿建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还租金人民币(以下币种均为人民币)200万元；2、要求被告赔偿建造厂房损失850万元；3、要求被告赔偿利息损失：租金利息损失(以100万元为本金，从2013年8月23日起算至判决生效之日止，按照月息2分的标准；以100万元为本金，从2015年2月1日起算至判决生效之日止，按照月息2分的标准)、建造成本利息损失(以1,000万元为本金，从2014年7月1日起算至判决生效之日止，按照月息2分为标准)；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2013年8月20日签订《土地租赁协议》，约定原告租赁上海市青浦区重固镇回龙邓东村民小组某地块，租赁期限自2014年1月1日至2034年1月1日，租金每年100万元，若两年后该临时建设用地规划许可证到期，被告保证原告能够继续使用上述用地；建造期间如遇政府干预，原告投入的建造费用由被告协调赔偿。由于被告未租下上述地块，却租下华新镇嵩山村某地块。2013年10月30日，原被告口头约定租赁标的由“青浦区重固镇回龙邓东村民小组某地块”变更为“青浦区华新镇嵩山村某地块”，《土地租赁协议》的其余条款不变。据上述协议，原告交付被告两年租金200万元，又出资1,200万元建造大量厂房。因上述厂房无建造批文，原告被青浦政府多部门约谈要求拆除违章厂房致诉。被告上海春祥市政建筑有限公司辩称：不同意退还200万元租金，根据土地租赁协议，原告应当支付租金；系争厂房并未被实际拆除，厂房损失未发生故不同意支付，如果法院判决应当赔偿，应当按照过错分担；原告向被告租赁土地系商业经营活动，商业行为存在风险，原告对此应有预见，故不同意支付利息损失。经开庭审理查明，2013年8月20日，原、被告签订《土地租赁协议》，约定出租地块位于重固镇回龙村邓东村民小组内，租赁期限20年，自2014年1月1日至2034年1月1日，租金每年100万元，先付后租，签约后三天内支付第一年租金100万元，原告房屋建造完毕支付第二年的100万元……;合同另约定：如果两年后，该临时建设用地规划许可证到期，被告保证承租方能够继续使用上述用地，原告租赁期间土地如被政府相关部门征用及动拆迁的，被告有责任协调赔偿承租方因为上述用地不能合法使用造成的厂房建设装修以及生产设备投入的实际损失。建造期间如遇政府干预，1、由被告出面负责协调，原告不承担任何经济费用，暂停时间不得超过一个月，如超过一个月，一周内被告应先退还原告全部租金；2、原告已投入的建造费用由原告协调赔偿。建造的前期手续由被告处理，原告不承担任何的经济费用。后因被告没有拿到协议中约定的地块，双方口头约定将前述地块替换成华新镇嵩山村某地块。上述协议签订后，原告向被告支付2014年1月1日至2015年12月31日的租金共计200万元，其中100万元由原告实际支付，另有100万元是以工程款抵扣的形式支付。2014年3月起，原告开始在系争地块上建造厂房等建筑物，至2014年10月左右完工。建造厂房时，原告除拥有2013年10月21日由被告协助办理的期限为2年的《上海市临时建设用地规划许可证》外，无其他任何报建手续。另查明，2015年3月10日，青浦区规划和土地管理局出具《当场拆除违法建筑决定书》，要求原告对正在搭建的违法建(构)筑予以拆除，原告遂致函要求暂缓拆除。2016年8月1日，华新镇人民政府回复律师函，要求原告履行2016年7月11日出具的《当场拆除违法建筑决定书》的内容，限期拆除违法搭建的建筑物，原告故而起诉。再查明，系争土地系被告自华新镇嵩山村村委会租赁而来。目前系争厂房已被拆除。庭审中原、被告一致确认：(1)租赁系争土地当时双方即已明确承租土地是为了建造违章建筑，建房是以原告的名义建造。(2)2016年8月11日诉讼中双方签署《工程造价确认书》，确认原告在本案讼争土地上所建厂房及附属设施总造价为850万元(包含现存部分造价700万元，已拆除但无法拉走使用的地坪等造价150万元)，双方不再需要法院委托进行评估。以上事实，由原、被告的陈述、《土地租赁协议》、工程施工合同、收条、《当场拆除违法建筑决定书》、工程造价确认书、律师回复函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，双方签订的租赁合同无效，合同约定原告租赁是为了建造厂房，因有被告的保证，原告才巨资建造厂房，责任都在被告。被告向原告收取的租金属于因合同取得财产，合同无效应当予以返还。2014年10月原告刚建造完厂房就被口头通知不能使用，水电不通，原告从未自用或租给别人使用，因此不应当支付租金。原告主张2分利息损失是因为如果原告不建造厂房就会买房，根据该期间上海房价的上涨幅度，原告按照民间借贷的最高利率主张。被告表示：合同合法有效，签订合同时双方都知道厂房是违章建筑，合同中也未约定被告保证两年之后房屋不拆除。被告前期平整土地花费巨大，故村里同意被告转租，也默许原告将厂房建造完毕，原告应当继续支付租金至判决生效之日。租赁土地建造厂房时原告明知建造的是违章建筑，对违章建筑的风险应当知道，利息损失应由原告自行承担。如果法院认定利息损失属于损失的一部分，原告主张的2分利息过高，被告只认可按同期中国人民银行的存款利率计算。原告将厂房出租给了第三人使用，提供：照片3张，系2016年9月6日拍摄，证明系争厂房仍在正常使用。原告质证表示对拍摄日期有异议，不予认可。根据庭审确认的事实，本院认为：因目前房屋已经被强制拆除，原、被告租赁系争土地的目的已无法实现，故对于原被告之间的土地租赁合同本院确定为终止。原、被告双方确认原告在系争土地上建造房屋直至2014年10月完工，意为该期间内原告对系争土地有过实际使用，因此原告要求退还200万元租金及相应利息损失的请求，于法无据，本院不予支持。目前系争土地上房屋已被拆除，建造房屋的损失已然产生的。关于损失金额，双方确认原告在系争土地上所建房屋及附属设施的总造价为850万元，本院予以准许。关于损失责任比例，本院认为原被告双方自租赁之始即已明确租赁目的为建造违章房屋使用，因此对于目前违章房屋被拆除产生损失，双方均有过错，应当各自为自己的过错承担责任。本院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑原告的实际损失、投资规模、被告对违章搭建的参与度、双方的履约程度、对于风险的预见程度以及双方过错程度等因素，确定各自的承担比例。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海春祥市政建筑有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告上海图鸿建筑工程有限公司建造房屋损失人民币595万元；二、原告上海图鸿建筑工程有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币53,450元，由原告负担人民币23,161.7元，被告负担人民币30,288.3元；保全费人民币5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　胡春明

审　判　员　　徐冬梅

人民陪审员　　马念慈

二〇一六年十月三十一日

书　记　员　　杨　洁

附：相关法律条文

附:相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。