上海同美酒店管理有限公司、上海和贻实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪02民终6717号 上诉人(原审原告、反诉被告)：上海同美酒店管理有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：卫煜睿，北京盈科(洛阳)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京盈科(洛阳)律师事务所律师。 上诉人(原审被告、反诉原告)：上海和贻实业有限公司，住所地上海市徐汇区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，***道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张新元，***道律师事务所律师。 原审第三人：上海澳鑫铝业有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：李明其，上海志道律师事务所律师。 上诉人上海同美酒店管理有限公司(以下简称“同美公司”)、上诉人上海和贻实业有限公司(以下简称“和贻公司”)因与原审第三人上海澳鑫铝业有限公司(以下简称“澳鑫公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初9985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 同美公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项，依法改判支持同美公司一审诉请，驳回和贻公司一审反诉请求，或将本案发回重审。 事实与理由：1、同美公司承租房屋的目的在于酒店经营，支付租金的对价不仅包括房屋本身及其酒店装修部分，还有和贻公司提供用于酒店经营所必须的相关许可证照。和贻公司在明知同美公司承租房屋的目的是用于酒店经营，自身房屋系违法建筑，相关证照是伪造重要证件后违法获得的情况下，仍隐瞒相关事实与同美公司签订租赁合同，存在过错甚至恶意诈骗的情形。故合同应当全部无效，而不是简单、机械的划分为有证面积有效，违法建筑面积无效。合同无效的，自始无效，且因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院仅仅要求和贻公司返还人民币(以下币种均为人民币)100万元保证金，对和贻公司已经该合同收取的租金部分却未做任何处理，存在明显错误。2、和贻公司将违章建筑出租给同美公司，交付的特种行业许可证、公共场所卫生许可证、消防安全检查合格证等不符合我国法律的要求，应当承担缔约过失责任，应当比照合同中违约责任的约定，由和贻公司赔偿同美公司的损失。三、2020年2月1日至同年5月3日期间，因疫情防控要求，同美公司为配合政府管理的需要自1月27日起，就暂停营业，没有营业收入。和贻公司交付的全部客房部分系违章建筑，相关证照获得存在违法获得的情况下，再要求同美公司支付租金及占有费，有违公序良俗。双方约定的租金标准包括房屋装修、房屋本身的租金以及合法的相关证照。现上述因素都不具备，仍要求同美公司支付租金及占有费，有违公平原则。四、和贻公司要求同美公司支付的水电费等相关费用明显过高，且无相关的垫付转账凭证，不应予以支持。 和贻公司的上诉请求：1．撤销一审判决第二项，依法改判和贻公司无需向同美公司返还租金和占有使用费；2．撤销一审判决第三项，依法改判同美公司向和贻公司支付自2020年2月1日至2020年5月3日期间的租金及占有使用费1，102，217.67元。 事实与理由：同美公司进场时已知晓涉案房屋存在裂纹，仍足额支付租金至2020年1月31日，且在合同履行过程中，同美公司从未要求和贻公司对房屋进行维修，故不存在影响房屋使用的情况，不应减少本案租金和占有使用费。一审认定和贻公司应返还、减免租金及占有使用费不合理，请求二审法院依法予以改判。 同美公司、和贻公司均表示不同意对方的上诉请求。 澳鑫公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对一审判决无异议。 同美公司向一审法院提出的诉讼请求：1．确认同美公司、和贻公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；2．和贻公司退还同美公司租金192，610.28元(最终金额以确定的违章面积计算)；3．和贻公司退还同美公司租赁保证金100万元；4．和贻公司支付同美公司违约金6，428，380元；5．和贻公司按照价税合计2，710，642元、税率9％向同美公司开具增值税专用发票，如和贻公司未开具上述发票，则判令和贻公司向同美公司赔偿损失243，957.78元。一审庭审中，同美公司表示已知晓**公路XXX号房屋3-4层为违章建筑，故变更诉讼请求1为确认同美公司、和贻公司签订的《房屋租赁合同》有证部分于2020年4月30日解除，确认无证部分无效。根据违章建筑的面积，变更诉讼请求2为和贻公司返还同美公司租金2，285，801.52元。 和贻公司向一审法院提出的反诉请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》《关于**公路XXX号标的补充协议》中关于3、4层房屋部分无效；2．同美公司返还和贻公司全部租赁房屋；3．同美公司支付租赁房屋1层部分自2020年2月1日起至合同解除之日止的租金190，708元；4．同美公司支付和贻公司租赁房屋3-4层部分自2020年2月1日至实际返还房屋之日止的占有使用费暂计2，272，246.65元(暂计至2020年6月18日)以及租赁房屋1层部分自合同解除之日至实际返还房屋之日的占有使用费；5．同美公司支付和贻公司至2019年4月欠付的水电费、垃圾清运费、电梯保养费、消防维护费、网费共计46，588.88元以及2020年4月水电费7，253元、2020年5月水电费1，376元、2020年1月至6月垃圾费14，400元、2020年1月至6月电梯维保费4，500元。一审庭审中，和贻公司表示其于2020年9月1日自行收回了涉案房屋，故租金及占有使用费向同美公司主张至2020年9月1日，并撤回反诉诉请2。 一审法院经审理查明，认定事实如下： 沪房地嘉字(2002)第031175号上海市房地产权证显示，涉案房屋坐落嘉定区江桥镇先农村，权利人为澳鑫公司，房屋建筑面积3792.70平方米，总层数为2层。2018年9月5日，澳鑫公司(甲方、出租方)与和贻公司(乙方、承租方)签订1份《租赁合同》，合同约定：甲方将其位于上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号的物业租赁给乙方使用，物业坐落于上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号之三、四层，房产结构为钢架，一层建筑面积为490平方米，三层建筑面积为2900平方米，四层建筑面积为2900平方米；租赁期为2018年9月1日至2030年2月28日。 2018年8月13日，和贻公司(出租人)与上海家迪酒店管理有限公司(以下简称“家迪公司”，承租人)签订1份《房屋租赁合同》，合同约定：出租人将租赁房屋交付给承租人，且交付前租赁房屋应符合中国法律法规的所有要求(包括但不限于租赁房屋各种规划许可、施工许可、消防审核、安全审核、环保审核及卫生审核、房屋所有权证等)；出租人保证租赁房屋在合同订立时不存在任何权利限制或瑕疵，不属于违章建筑；如果因出租人出现合同约定或法律规定之违约情形，承租人经书面通知后可解除本合同，出租人除应返还本合同约定租赁期限内剩余期间的租金总额外，还应支付相当于解除合同时本合同十二个月租金的违约金；租赁房屋地址上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号一楼部分，三、四层全部；房屋建筑面积6290㎡；租赁期限自2018年9月8日至2030年2月28日，如果租赁房屋的实际交付日变更的，则租赁期限从租赁房屋的实际交付日开始计算，其中实际交付日后的10天为装修免租期；承租人应于本合同生效之日起5个工作日内，向出租人支付1，000，000元作为租赁保证金；2018年9月18日至2019年9月17日以及2019年9月18日至2020年9月17日年租金均为6，428，380元；合同另约定了其他内容。 2019年5月30日，和贻公司(甲方)、家迪公司(乙方)、上海昌拓酒店管理有限公司(丙方)、***(**)签订1份《关于**公路XXX号标的补充协议》，协议约定：甲方与乙方于2018年8月13日签署了一份《房屋租赁合同》，甲方将其运营的位于上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号一楼部分，三、四层全部房屋出租给乙方，上述出租的建筑面积共计6290平方米；乙方与丙方为关联企业，丙方与**拟做股权转让，乙方与**于2018年12月14日就上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号签署了《承租经营合同》；上述《房屋租赁合同》已在履行期间，甲、乙双方均按合同之约定履行各自的义务，乙方在合同履行至2019年1月1日向甲方提出，将乙方在上述《房屋租赁合同》项下权利义务转由**承继；甲、乙、丙、***一致同意，乙方将其与甲方于2018年8月13日签订的《房屋租赁合同》中乙方应承担履行的全部权利、义务于本协议签署后转由**承继继续履行；甲方同意将甲方所有的《喆咖酒店》各项经营行政许可交由**使用；乙方于2018年9月向甲方支付租赁保证金1，000，000元，现经三方协商一致，**支付乙方的保证金及乙方支付甲方的保证金进行互抵，由甲方另行向**开具保证金收据，乙方将甲方此前开具的保证金收据退还给甲方，经三方协商一致确认在原合同履行结束后前述保证金1，000，000元在结算所有费用后的剩余部分无息由甲方直接退至**账户；原合同项下甲方垫付的自2018年12月21日至2019年4月水电费、垃圾清运费、消防维护费，2019年的电梯维护费由**承担支付；2019年3月18日至9月17日期间的租金由**支付4个半月的租金2，410，642元，丙方承担半个月租金267，849元剩余一个月租金由甲方自行承担；协议另约定了其他内容。同日，和贻公司与***签订1份《垫付资金》，内容为“垫付水电费合计304，640元，垫付垃圾费28，800元、电梯保养费9，000元、消防维护费6，000元。上述费用***确认支付204，524.19元，另联通4，288.88元。”次日，***代同美公司向和贻公司转账支付162，224.19元，用途为“水电费”。审理中，同美公司表示上述《垫付资金》中涉及的垃圾清运费及电梯保养费为2019年度的费用。 上述《关于**公路XXX号标的补充协议》签订后，同美公司分别于2019年9月29日、2019年11月13日、2019年12月26日、2020年1月19日分别向和贻公司支付租金1，000，000元、607，095元、500，000元、300，000元。 2020年4月30日，***通过微信向和贻公司负责人田卫权送达1份《解除合同通知书》，该通知书载明：因出租人交付的租赁房屋质量致使承租人不能实现租赁合同目的，承租人有权解除租赁合同。现贵公司交付的租赁房屋存在严重的质量问题，且贵公司在与本公司签约时故意隐瞒这一事实，贵公司的上述行为已经严重违反合同约定。基于此，本公司有单方解除合同的权利。现本公司***知贵公司本通知书送达贵公司之日起，本公司与贵公司之间租赁合同解除；请贵公司在收到本通知书之日起3日内(2020年5月3日前)与本公司办理租赁房屋的交接手续，若届时贵公司未与我公司办理交接，则三日期限到后，视为我公司已完成房屋交接，由此产生的一切法律后果和责任由贵公司自行承担；请贵公司在收到本通知书之日起3日内(2020年5月3日前)向本公司返还押金1，000，000元，并支付租赁合同约定的十二个月租金的违约金6，428，380元，同时违约金不足以弥补本公司损失的，本公司保留继续追偿的权利。 一审庭审中，同美公司为证明涉案房屋因墙壁开裂而存在质量问题提交了一组涉案房屋内部墙壁照片，和贻公司认为同美公司未提交照片原件，无法显示照片的拍摄时间，无法证明涉案房屋出现质量问题的时间，拍摄照片时应该只是微小的裂缝。澳鑫公司认为墙壁开裂的情况确实存在，但该情况在同美公司接手涉案房屋前已经存在。关于涉案房屋墙壁开裂的原因，和贻公司表示因轨道交通14号线施工导致酒店出现一定的地面沉降，为证明涉案房屋不存在影响房屋主体结构的质量问题，其提交了1份同济大学房屋质量检测站于2019年2月20日出具的《轨道交通14号线临洮路站周边相邻建筑物喆啡酒店房屋质量检测监测报告》，该报告结论为“房屋目前损伤主要为非结构损伤，不影响房屋结构安全；相邻工程施工期间，房屋累计沉降量在-55.65～-102.10mm之间，且房屋出现了一定的不均匀沉降和倾斜增量，相邻工程施工带来的附加沉降和振动对房屋的变形发展有一定影响。部分测点累计沉降量较大，且目前仍未趋于稳定。”同美公司对该报告的真实性、合法性不予认可，且表示此前从未见过该报告；从该报告的内容可以看出至2018年12月，涉案房屋累计沉降已超过类似项目的报警值，且房屋的整体沉降尚未达到稳定状态。同美公司表示其进场时涉案房屋就存在裂纹，但和贻公司称仅是涂料的开裂，不影响房屋正常使用，但使用期间发现开裂越来越多，且缝隙越来越大。和贻公司表示签订《关于**公路XXX号标的补充协议》时，未向同美公司出具上述报告。 和贻公司为证明涉案房屋并未进行交接，申请证人***(***系涉案房屋物业经理)出庭作证。***表示同美公司于2020年5月3日将酒店门口的东西装车，同美公司告知其酒店不开了在撤场，随即其向和贻公司负责人询问相关情况，和贻公司负责人表示知晓该情况。2020年5月底或6月初，一位曾住在涉案房屋的长途汽车驾驶员至涉案房屋内取洗漱用品及衣物。 和贻公司为证明2020年4月、5月水电费的金额以及2020年1月至6月垃圾清运费、电梯维保费的金额，提交了由上海尊皇家居饰品市场经营管理有限公司(以下简称“尊皇公司”)出具的《美程酒店2020年4月份水电明细》、《美程酒店2020年5月份水电明细》及1份《情况说明》。《美程酒店2020年4月份水电明细》载明美程酒店4月份应付水电费合计7，253元；《美程酒店2020年5月份水电明细》载明美程酒店5月份水电费合计1，376元；《情况说明》载明垃圾清运费标准为28，800元／年、电梯保养费标准为9，000元／年。同美公司表示上述证据属单位证言，不符合形式要求；和贻公司无权向同美公司主张相关费用，应由澳鑫公司主张；若和贻公司主张相关费用，应提供合法有效的凭证。同时，对于水电费的支付方式，同美公司表示由尊皇公司制表，由同美公司向澳鑫公司直接支付，同美公司曾支付2020年2月份水电费21，840元、3月份水电费10，414元。澳鑫公司表示和贻公司提交的材料系澳鑫公司的涉案房屋的经营管理公司出具，上述费用应当由澳鑫公司向和贻公司收取，但在同美公司与和贻公司均同意的情况下，同美公司直接向澳鑫公司支付了前期的相关费用。 一审审理中，同美公司撤回了诉讼请求5，并变更诉讼请求4为要求和贻公司支付同美公司违约金4，500，000元。 一审法院认为，同美公司向和贻公司承租的涉案房屋面积为6290平方米，其中有证面积为490平方米，其余5800平方米为未取得规划许可的违法建筑，双方间租赁关系涉及有证面积的部分有效，涉及违法建筑面积的部分无效。现双方就涉案房屋中有证面积的租赁关系均主张予以解除，法院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；就违法建筑面积部分，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，和贻公司应将租赁保证金100万元返还同美公司。虽然同美公司于2020年4月30日向和贻公司送达了《解除合同通知书》，但是同美公司主张合同解除的理由是涉案房屋存在严重质量问题致使其无法使用涉案房屋经营酒店，然同美公司未能举证证明上述情况，故法院对同美公司主张的要求确认双方有证部分的租赁关系于2020年4月30日解除并要求和贻公司支付违约金的诉讼请求均不予支持。 关于涉案房屋的返还时间，同美公司于2020年4月30日通过微信向和贻公司送达《解除合同通知书》，告知和贻公司于2020年5月3日办理房屋交接。同时，和贻公司申请出庭的涉案房屋物业经理***表示，同美公司于2020年5月3日搬走涉案房屋内的相关物品并明确不再经营涉案酒店，***随即向和贻公司负责人反映上述情况，而和贻公司的负责人对此表示知晓，故法院认定同美公司已于2020年5月3日将涉案房屋返还和贻公司。据此，法院确认同美公司与和贻公司就涉案房屋有证面积部分的租赁关系于2020年5月3日解除，同美公司应向和贻公司支付房屋租金及占有使用费至2020年5月3日。 关于房屋租金及占有使用费的金额，考虑到涉案房屋确实存在墙壁开裂的情况，墙壁开裂对同美公司经营酒店亦会产生一定影响，虽然同美公司接手涉案房屋时墙壁已经存在裂纹，但和贻公司并未在签订补充协议时将检测报告出具给同美公司，也未将房屋沉降的原因及房屋沉降尚未达到稳定状态的情况告知同美公司，综合上述情况，法院对同美公司要求降低租金及占有使用费标准的意见予以采信。对于同美公司已付的租金及占有使用费，法院酌情确定由和贻公司返还70万元。对于2020年2月1日至同年5月3日同美公司未付的租金及占有使用费，考虑到新冠肺炎疫情对同美公司经营酒店的影响及涉案房屋墙壁开裂的情况，法院酌定同美公司向和贻公司支付该段时间的房屋租金及占有使用费72万元。同美公司以和贻公司不应基于出租违章建筑而获利为由要求和贻公司退还租金差额2，285，801.52元，无事实和法律依据，法院不予支持。 关于和贻公司主张的水电费等相关费用，同美公司法定代表人***签订《垫付资金》，明确同美公司应向和贻公司支付相关费用共计208，813.07元，现同美公司仅支付162，224.19元，故法院对和贻公司主张的要求同美公司支付2019年4月欠付的相关费用共计46，588.88元的诉讼请求予以支持。审理中，同美公司表示水电费由尊皇公司制表后向澳鑫公司支付，现和贻公司已提交由尊皇公司制作的《美程酒店2020年4月份水电明细》，该表显示同美公司应支付的2020年4月水电费金额为7，253元，对照同美公司先前支付的2020年2月、3月水电费金额，该金额亦属合理，故对和贻公司主张的要求同美公司支付2020年4月水电费7，253元的诉讼请求予以支持。同美公司表示《垫付资金》中涉及的垃圾清运费及电梯保养费为2019年度的费用，故认定垃圾费及电梯保养费的标准分别为28，800元／年和9，000元／年，同美公司应向和贻公司支付2020年1月-4月垃圾清运费及电梯保养费9，600元、3，000元。因同美公司于2020年5月3日搬离涉案房屋，故对和贻公司主张的2020年5月、6月垃圾清运费、电梯维保费以及2020年5月水电费均不予支持。 一审法院据此判决：一、确认上海同美酒店管理有限公司与上海和贻实业有限公司就上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号一楼部分房屋建立的租赁合同关系于2020年5月3日解除，就上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号三、四层房屋建立的租赁合同关系无效；二、上海和贻实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海同美酒店管理有限公司已付租金及占有使用费700，000元；三、上海同美酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海和贻实业有限公司2020年2月1日至2020年5月3日期间的房屋租金及占有使用费720，000元；四、上海和贻实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海同美酒店管理有限公司保证金1，000，000元；五、上海同美酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海和贻实业有限公司水电费、垃圾清运费、电梯维保费共计66，441.88元；六、上海同美酒店管理有限公司的其余本诉请求，不予支持；七、上海和贻实业有限公司的其余反诉请求，不予支持。 二审中，同美公司述称一审中遗漏了一笔金额为2，410，642元的已付租金，该笔款项系基于《补充协议》的签订所支付，并提交相应付款凭证。和贻公司对该笔款项的支付予以认可，并称该款对应《补充协议》中第6条的约定，即****付2019年3月18日至9月17日期间4个半月的租金，一审中双方对同美公司支付租金至2020年1月31日均无异议，且和贻公司诉请起算时间为2020年2月1日，故不存在一审遗漏该笔已付租金的情况。 本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据对涉案合同的效力所作认定，并无不妥，各方当事人在二审中亦对此不持异议。在此基础上，一审法院对合同解除时间节点及相应问题所作分析认定亦无不当，本院均予以认同。 根据查明的事实及同美公司自述，其持有相关证照在系争房屋内经营，在此情况下即使部分面积属于违法建筑，鉴于同美公司已实际占有使用，仍应支付使用费用，故同美公司所述应当返还违章建筑部分相应租金的主张，本院不予采纳。若同美公司因此发生过直接损失，可另行主张。需要指出的是，目前在案证据中并无可以证明相关证照系虚假伪造的，故可以认定相关证照为有权的管理部门所颁发，即使系争房屋存在部分违章，亦不能直接据此否定相关证照的法律效力。 二审中同美公司所称遗漏2，410，642元已付租金一节，其并未主张已付租金期限超过2020年2月1日，故虽一审判决查明事实中未作明确表述，但如和贻公司所述一审判决并未遗漏该节事实，因此也不存在未将该笔已付租金作为其他判决事项参考因素的情况。 此外，一审法院在已查明事实的基础上，综合相关因素对同美公司、和贻公司相关诉讼请求所作的酌情认定及分析，并无明显不当。现同美公司、和贻公司提起上诉，但并未就自己的主张提交新的证据予以进一步证明，故本院对同美公司、和贻公司的上诉请求，均不予支持。 综上所述，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币162，104元，由上诉人上海同美酒店管理有限公司负担人民币141，084元、上诉人上海和贻实业有限公司负担人民币21，020元。 本判决为终审判决。 审 判 长　　徐　江 审 判 员　　成　皿 审 判 员　　姚　跃 二〇二一年八月二十七日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……