上海同美酒店管理有限公司与上海和贻实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0114民初9985号 原告(反诉被告)：上海同美酒店管理有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海**律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海和贻实业有限公司，住所地上海市徐汇区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，***道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***道律师事务所律师。 第三人：上海澳鑫铝业有限公司，住所地上海市嘉定区***XXX号。 法定代表人：***，总经理。 原告(反诉被告)上海同美酒店管理有限公司(以下简称同美公司)与被告(反诉原告)上海和贻实业有限公司(以下简称和贻公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人***、***以及被告的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。后本院于2020年8月11日追加上海澳鑫铝业有限公司(以下简称澳鑫公司)作为本案第三人参加诉讼，原告的委托诉讼代理人***、***及被告的委托诉讼代理人**、***以及第三人法定代表人***到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序于2021年1月18日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人***、被告的委托诉讼代理人**及第三人法定代表人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告间的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；2．被告退还原告租金人民币(以下币种同)192,610.28元(最终金额以确定的违章面积计算)；3．被告退还原告租赁保证金100万元；4.被告支付原告违约金6,428,380元；5.被告按照价税合计2,710,642元、税率9%向原告开具增值税专用发票，如被告未开具上述发票，则判令被告向原告赔偿损失243,957.78元。事实与理由：2018年8月13日，被告与上海家迪酒店管理有限公司(以下简称家迪公司)签订1份《房屋租赁合同》，双方约定被告将位于上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号一楼部分，三、四层全部房屋出租给家迪公司使用，租赁面积共计6290平方米。2019年5月30日，原、被告与家迪公司以及上海**酒店管理有限公司(以下简称**公司)共同签订《关于**公路XXX号标的补充协议》，约定家迪公司将租赁合同项下的权利义务转由原告承担。被告交付的租赁房屋存在严重质量问题且部分为违章建筑，但被告与原告签约时故意隐瞒该事实，被告的行为已严重违反合同约定，且给原告造成了巨大经济损失。关于诉请2的计算方式，因被告出租给原告的房屋部分为违章建筑，被告不应基于出租违章建筑而获利，故原告向被告主张被告出租给原告的租金与被告承租租金的差额。 被告辩称，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中涉及1层房屋的部分合同有效，但原告所称的房屋存在质量问题无事实依据，双方系合意解除；而3、4层房屋系违章建筑，该部分合同无效。原告支付房租及房屋占有使用费至2020年1月31日，自2020年2月1日起原告未支付过任何费用，也未向被告返还涉案房屋，被告已履行了约定义务，原告要求被告退还租金没有事实和法律依据。原告支付给被告的100万元保证金应当抵扣原告欠付被告的租金及占有使用费等费用。原告未按约支付租金已构成根本违约，原告对1层部分租赁关系解除负有过错，故被告不应向原告支付违约金。涉案房屋租赁给原告前，被告将涉案房屋转租给**公司，并由**公司向被告支付租金。同意按照法院认定的租金金额向原告开具相应发票。 第三人述称，原告诉请与第三人无关。第三人系**公路XXX号房屋的权利人，上述房屋于2002年建造，产证面积仅有3780平方米，登记为2层建筑。**公路XXX号房屋于2008年从2层建筑改建为部分4层建筑、部分5层建筑，1-2层为有证建筑，3-4层为无证建筑，也未取得建设规划许可证。 庭审中，原告表示已知晓**公路XXX号房屋3-4层为违章建筑，故变更诉讼请求1为确认原、被告间的《房屋租赁合同》有证部分于2020年4月30日解除，确认无证部分无效。根据违章建筑的面积，变更诉讼请求2为被告返还原告租金2,285,801.52元。 对于原告变更的诉请，被告表示同意租赁合同部分有效、部分无效，有效部分合同解除的时间为第一次庭审之日，双方合意解除合同。原告要求被告退还租金没有依据。 被告向本院提出反诉请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》《关于**公路XXX号标的补充协议》中关于3、4层房屋部分无效；2．原告返还被告全部租赁房屋；3．原告支付租赁房屋1层部分自2020年2月1日起至合同解除之日止的租金190,708元；4．原告支付被告租赁房屋3-4层部分自2020年2月1日至实际返还房屋之日止的占有使用费暂计2,272,246.65元(暂计至2020年6月18日)以及租赁房屋1层部分自合同解除之日至实际返还房屋之日的占有使用费；5．原告支付被告至2019年4月欠付的水电费、垃圾清运费、电梯保养费、消防维护费、网费共计46,588.88元以及2020年4月水电费7,253元、2020年5月水电费1,376元、2020年1月至6月垃圾费14,400元、2020年1月至6月电梯维保费4,500元。事实与理由：澳鑫公司系**公路XXX号房屋的产权人。2018年9月5日，澳鑫公司将涉案房屋出租给被告，双方明确一层建筑面积为490平方米，三、四层建筑面积各为2900平方米。被告于2018年8月13日将涉案房屋转租给家迪公司经营酒店，双方就房屋建筑面积、租金标准等内容进行了约定。2019年5月30日，原、被告与家迪公司、**公司签订《关于**公路XXX号标的补充协议》，约定家迪公司与被告签订的《房屋租赁合同》中家迪公司的权利义务由***继续履行，被告垫付的2018年12月21日至2019年4月水电费、垃圾清运费、消防维护费、电梯维护费由***支付，2019年3月18日至同年9月17日租金2,410,642元由***支付。同日，***签署《垫付资金》，确认至2019年4月，水电费、垃圾清运费、电梯保养费、消防维护费、网费共计208,813.07元，后其于2019年5月31日支付162,224.19元，尚欠46,588.88元未付。按照双方约定，原告应于2019年9月18日支付半年租金3,214,190元，但原告在2019年9月29日至2020年1月19日期间共计向被告支付租金2,407,095元。原告应于2020年3月18日支付半年租金3,214,190元，但其未支付任何款项。被告遂提起反诉。 庭审中，被告表示被告于2020年9月1日自行收回了涉案房屋，故租金及占有使用费向原告主张至2020年9月1日，并撤回反诉诉请2。 针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的全部反诉请求，理由如下：1.涉案房屋并非违建，双方租赁合同应属有效。2.涉案房屋墙体开裂存在严重的安全隐患，被告隐瞒相关情况将涉案房屋提供给原告经营酒店，给原告造成了严重经济损失，原告有权拒绝支付租金及占有使用费。即使原告需支付租金及占有使用费，原告也不认可被告的计算时间及计算方式。双方租赁合同已于2020年4月30日解除，且原告已于2020年5月3日将涉案房屋返还被告。原告已经支付租金至2020年2月1日，故即使支付租金及占有使用费，原告也仅需支付自2020年2月2日至2020年5月3日的租金及占有使用费。3.因受新冠疫情影响，原告经营的酒店于2020年1月27日停业，之后也未再营业，相应的租金及占有使用费也应当予以减免。4.涉案房屋存在严重质量问题，不符合正常使用的条件，租金及占有使用费也不应当按照合同约定的标准计算。既然被告主张3-4层为违章建筑，被告不应基于出租违章建筑而获利。故被告应当返还原告已付租金及占有使用费。5.被告主张各项费用应当提供相应凭证。2020年5月3日，原告已经返还涉案房屋，故2020年5月至6月的垃圾清运费、电梯维保费原告不应支付。6.合同约定了先开票后付款，原告已付款项被告尚未开具发票，原告有权拒绝向被告继续付款。 针对被告的反诉，第三人述称，被告反诉诉请与第三人无关。 本院经审理认定事实如下： 沪房地嘉字(2002)第031175号上海市房地产权证显示，涉案房屋坐落嘉定区江桥镇先农村，权利人为澳鑫公司，房屋建筑面积3792.70平方米，总层数为2层。2018年9月5日，澳鑫公司(甲方、出租方)与和贻公司(乙方、承租方)签订1份《租赁合同》，合同约定：甲方将其位于上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号的物业租赁给乙方使用，物业坐落于上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号之三、四层，房产结构为钢架，一层建筑面积为490平方米，三层建筑面积为2900平方米，四层建筑面积为2900平方米；租赁期为2018年9月1日至2030年2月28日。 2018年8月13日，和贻公司(出租人)与家迪公司(承租人)签订1份《房屋租赁合同》，合同约定：出租人将租赁房屋交付给承租人，且交付前租赁房屋应符合中国法律法规的所有要求(包括但不限于租赁房屋各种规划许可、施工许可、消防审核、安全审核、环保审核及卫生审核、房屋所有权证等)；出租人保证租赁房屋在合同订立时不存在任何权利限制或瑕疵，不属于违章建筑；如果因出租人出现合同约定或法律规定之违约情形，承租人经书面通知后可解除本合同，出租人除应返还本合同约定租赁期限内剩余期间的租金总额外，还应支付相当于解除合同时本合同十二个月租金的违约金；租赁房屋地址上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号一楼部分，三、四层全部；房屋建筑面积6290㎡；租赁期限自2018年9月8日至2030年2月28日，如果租赁房屋的实际交付日变更的，则租赁期限从租赁房屋的实际交付日开始计算，其中实际交付日后的10天为装修免租期；承租人应于本合同生效之日起5个工作日内，向出租人支付1,000,000元作为租赁保证金；2018年9月18日至2019年9月17日以及2019年9月18日至2020年9月17日年租金均为6,428,380元；合同另约定了其他内容。 2019年5月30日，和贻公司(甲方)、家迪公司(乙方)、**公司(丙方)、***(**)签订1份《关于**公路XXX号标的补充协议》，协议约定：甲方与乙方于2018年8月13日签署了一份《房屋租赁合同》，甲方将其运营的位于上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号一楼部分，三、四层全部房屋出租给乙方，上述出租的建筑面积共计6290平方米；乙方与丙方为关联企业，丙方与**拟做股权转让，乙方与**于2018年12月14日就上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号签署了《承租经营合同》；上述《房屋租赁合同》已在履行期间，甲、乙双方均按合同之约定履行各自的义务，乙方在合同履行至2019年1月1日向甲方提出，将乙方在上述《房屋租赁合同》项下权利义务转由**承继；甲、乙、丙、***一致同意，乙方将其与甲方于2018年8月13日签订的《房屋租赁合同》中乙方应承担履行的全部权利、义务于本协议签署后转由**承继继续履行；甲方同意将甲方所有的《喆咖酒店》各项经营行政许可交由**使用；乙方于2018年9月向甲方支付租赁保证金1,000,000元，现经三方协商一致，**支付乙方的保证金及乙方支付甲方的保证金进行互抵，由甲方另行向**开具保证金收据，乙方将甲方此前开具的保证金收据退还给甲方，经三方协商一致确认在原合同履行结束后前述保证金1,000,000元在结算所有费用后的剩余部分无息由甲方直接退至**账户；原合同项下甲方垫付的自2018年12月21日至2019年4月水电费、垃圾清运费、消防维护费，2019年的电梯维护费由**承担支付；2019年3月18日至9月17日期间的租金由**支付4个半月的租金2,410,642元，丙方承担半个月租金267,849元剩余一个月租金由甲方自行承担；协议另约定了其他内容。同日，和贻公司与***签订1份《垫付资金》，内容为“垫付水电费合计304,640元，垫付垃圾费28,800元、电梯保养费9,000元、消防维护费6,000元。上述费用***确认支付204,524.19元，另联通4,288.88元。”次日，***代同美公司向和贻公司转账支付162,224.19元，用途为“水电费”。审理中，同美公司表示上述《垫付资金》中涉及的垃圾清运费及电梯保养费为2019年度的费用。 上述《关于**公路XXX号标的补充协议》签订后，同美公司分别于2019年9月29日、2019年11月13日、2019年12月26日、2020年1月19日分别向和贻公司支付租金1,000,000元、607,095元、500,000元、300,000元。 2020年4月30日，***通过微信向和贻公司负责人田卫权送达1份《解除合同通知书》，该通知书载明：因出租人交付的租赁房屋质量致使承租人不能实现租赁合同目的，承租人有权解除租赁合同。现贵公司交付的租赁房屋存在严重的质量问题，且贵公司在与本公司签约时故意隐瞒这一事实，贵公司的上述行为已经严重违反合同约定。基于此，本公司有单方解除合同的权利。现本公司***知贵公司本通知书送达贵公司之日起，本公司与贵公司之间租赁合同解除；请贵公司在收到本通知书之日起3日内(2020年5月3日前)与本公司办理租赁房屋的交接手续，若届时贵公司未与我公司办理交接，则三日期限到后，视为我公司已完成房屋交接，由此产生的一切法律后果和责任由贵公司自行承担；请贵公司在收到本通知书之日起3日内(2020年5月3日前)向本公司返还押金1,000,000元，并支付租赁合同约定的十二个月租金的违约金6,428,380元，同时违约金不足以弥补本公司损失的，本公司保留继续追偿的权利。 庭审中，同美公司为证明涉案房屋因墙壁开裂而存在质量问题提交了一组涉案房屋内部墙壁照片，和贻公司认为同美公司未提交照片原件，无法显示照片的拍摄时间，无法证明涉案房屋出现质量问题的时间，拍摄照片时应该只是微小的裂缝。澳鑫公司认为墙壁开裂的情况确实存在，但该情况在同美公司接手涉案房屋前已经存在。关于涉案房屋墙壁开裂的原因，和贻公司表示因轨道交通14号线施工导致酒店出现一定的地面沉降，为证明涉案房屋不存在影响房屋主体结构的质量问题，其提交了1份同济大学房屋质量检测站于2019年2月20日出具的《轨道交通14号线临洮路站周边相邻建筑物喆啡酒店房屋质量检测监测报告》，该报告结论为“房屋目前损伤主要为非结构损伤，不影响房屋结构安全；相邻工程施工期间，房屋累计沉降量在-55.65~-102.10mm之间，且房屋出现了一定的不均匀沉降和倾斜增量，相邻工程施工带来的附加沉降和振动对房屋的变形发展有一定影响。部分测点累计沉降量较大，且目前仍未趋于稳定。”同美公司对该报告的真实性、合法性不予认可，且表示此前从未见过该报告；从该报告的内容可以看出至2018年12月，涉案房屋累计沉降已超过类似项目的报警值，且房屋的整体沉降尚未达到稳定状态。同美公司表示其进场时涉案房屋就存在裂纹，但和贻公司称仅是涂料的开裂，不影响房屋正常使用，但使用期间发现开裂越来越多，且缝隙越来越大。和贻公司表示签订《关于**公路XXX号标的补充协议》时，未向同美公司出具上述报告。 和贻公司为证明涉案房屋并未进行交接，申请证人***(***系涉案房屋物业经理)出庭作证。***表示同美公司于2020年5月3日将酒店门口的东西装车，同美公司告知其酒店不开了在撤场，随即其向和贻公司负责人询问相关情况，和贻公司负责人表示知晓该情况。2020年5月底或6月初，一位曾住在涉案房屋的长途汽车驾驶员至涉案房屋内取洗漱用品及衣物。 和贻公司为证明2020年4月、5月水电费的金额以及2020年1月至6月垃圾清运费、电梯维保费的金额，提交了由上海尊皇家居饰品市场经营管理有限公司(以下简称尊皇公司)出具的《美程酒店2020年4月份水电明细》、《美程酒店2020年5月份水电明细》及1份《情况说明》。《美程酒店2020年4月份水电明细》载明美程酒店4月份应付水电费合计7,253元；《美程酒店2020年5月份水电明细》载明美程酒店5月份水电费合计1,376元；《情况说明》载明垃圾清运费标准为28,800元/年、电梯保养费标准为9,000元/年。同美公司表示上述证据属单位证言，不符合形式要求；和贻公司无权向同美公司主张相关费用，应由第三人主张；若和贻公司主张相关费用，应提供合法有效的凭证。同时，对于水电费的支付方式，同美公司表示由尊皇公司制表，由同美公司向第三人直接支付，同美公司曾支付2020年2月份水电费21,840元、3月份水电费10,414元。第三人表示和贻公司提交的材料系第三人的涉案房屋的经营管理公司出具，上述费用应当由第三人向和贻公司收取，但在同美公司与和贻公司均同意的情况下，同美公司直接向第三人支付了前期的相关费用。 审理中，同美公司撤回了诉讼请求5，并变更诉讼请求4为要求和贻公司支付同美公司违约金4,500,000元。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《关于**公路XXX号标的补充协议》、《垫付资金》、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录为证。 本院认为，同美公司向和贻公司承租的涉案房屋面积为6290平方米，其中有证面积为490平方米，其余5800平方米为未取得规划许可的违法建筑，双方间租赁关系涉及有证面积的部分有效，涉及违法建筑面积的部分无效。现双方就涉案房屋中有证面积的租赁关系均主张予以解除，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；就违法建筑面积部分，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，和贻公司应将租赁保证金100万元返还同美公司。虽然同美公司于2020年4月30日向和贻公司送达了《解除合同通知书》，但是同美公司主张合同解除的理由是涉案房屋存在严重质量问题致使其无法使用涉案房屋经营酒店，然同美公司未能举证证明上述情况，故本院对同美公司主张的要求确认双方有证部分的租赁关系于2020年4月30日解除并要求和贻公司支付违约金的诉讼请求均不予支持。 关于涉案房屋的返还时间，同美公司于2020年4月30日通过微信向和贻公司送达《解除合同通知书》，告知和贻公司于2020年5月3日办理房屋交接。同时，和贻公司申请出庭的涉案房屋物业经理***表示，同美公司于2020年5月3日搬走涉案房屋内的相关物品并明确不再经营涉案酒店，***随即向和贻公司负责人反映上述情况，而和贻公司的负责人对此表示知晓，故本院认定同美公司已于2020年5月3日将涉案房屋返还和贻公司。据此，本院确认同美公司与和贻公司就涉案房屋有证面积部分的租赁关系于2020年5月3日解除，同美公司应向和贻公司支付房屋租金及占有使用费至2020年5月3日。 关于房屋租金及占有使用费的金额，考虑到涉案房屋确实存在墙壁开裂的情况，墙壁开裂对同美公司经营酒店亦会产生一定影响，虽然同美公司接手涉案房屋时墙壁已经存在裂纹，但和贻公司并未在签订补充协议时将检测报告出具给同美公司，也未将房屋沉降的原因及房屋沉降尚未达到稳定状态的情况告知同美公司，综合上述情况，本院对同美公司要求降低租金及占有使用费标准的意见予以采信。对于同美公司已付的租金及占有使用费，本院酌情确定由和贻公司返还70万元。对于2020年2月1日至同年5月3日同美公司未付的租金及占有使用费，考虑到新冠肺炎疫情对同美公司经营酒店的影响及涉案房屋墙壁开裂的情况，本院酌定同美公司向和贻公司支付该段时间的房屋租金及占有使用费72万元。同美公司以和贻公司不应基于出租违章建筑而获利为由要求和贻公司退还租金差额2,285,801.52元，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于和贻公司主张的水电费等相关费用，同美公司法定代表人***签订《垫付资金》，明确同美公司应向和贻公司支付相关费用共计208,813.07元，现同美公司仅支付162,224.19元，故本院对和贻公司主张的要求同美公司支付2019年4月欠付的相关费用共计46,588.88元的诉讼请求予以支持。审理中，同美公司表示水电费由尊皇公司制表后向第三人支付，现和贻公司已提交由尊皇公司制作的《美程酒店2020年4月份水电明细》，该表显示同美公司应支付的2020年4月水电费金额为7,253元，对照同美公司先前支付的2020年2月、3月水电费金额，该金额亦属合理，故本院对和贻公司主张的要求同美公司支付2020年4月水电费7,253元的诉讼请求予以支持。同美公司表示《垫付资金》中涉及的垃圾清运费及电梯保养费为2019年度的费用，故本院认定垃圾费及电梯保养费的标准分别为28,800元/年和9,000元/年，同美公司应向和贻公司支付2020年1月-4月垃圾清运费及电梯保养费9,600元、3,000元。因同美公司于2020年5月3日搬离涉案房屋，故本院对和贻公司主张的2020年5月、6月垃圾清运费、电梯维保费以及2020年5月水电费均不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告(反诉被告)上海同美酒店管理有限公司与被告(反诉原告)上海和贻实业有限公司就上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号一楼部分房屋建立的租赁合同关系于2020年5月3日解除，就上海市嘉定区江桥镇**公路XXX号三、四层房屋建立的租赁合同关系无效； 二、被告(反诉原告)上海和贻实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海同美酒店管理有限公司已付租金及占有使用费700,000元； 三、原告(反诉被告)上海同美酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海和贻实业有限公司2020年2月1日至2020年5月3日期间的房屋租金及占有使用费720,000元； 四、被告(反诉原告)上海和贻实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海同美酒店管理有限公司保证金1,000,000元； 五、原告(反诉被告)上海同美酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海和贻实业有限公司水电费、垃圾清运费、电梯维保费共计66,441.88元； 六、原告(反诉被告)上海同美酒店管理有限公司的其余本诉请求，不予支持； 七、被告(反诉原告)上海和贻实业有限公司的其余反诉请求，不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费66,300元，财产保全费5,000元，合计诉讼费71,300元，由原告(反诉被告)负担62,142元，被告(反诉原告)负担9,158元。被告(反诉原告)负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。反诉受理费37,392元，由被告(反诉原告)负担29,702元，原告(反诉被告)负担7,690元。原告(反诉被告)负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审　判　长　　马　丹 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 书　记　员　　**珺 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 二、1999年《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……