江苏东河建设工程有限公司、盐城市金时代房地产开发有限公司执行复议执行裁定书

江苏省盐城市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2022）苏09执复2号

复议申请人（申请执行人）：江苏东河建设工程有限公司，统一社会信用代码91320902140230166R，住所地盐城市。

法定代表人:徐金祥，该公司总经理。

被保全人：盐城市金时代房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132090266490925X7,住所地盐城市区。

法定代表人:陈广川，该公司执行董事。

复议申请人江苏东河建设工程有限公司不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（以下简称亭湖法院）（2021）苏0902执异460号执行裁定，向本院申请复议。本院于2022年1月5日立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。

经审查查明，2021年10月13日，亭湖法院根据江苏东河建设工程有限公司的诉讼保全申请作出（2021）苏0902民初5833号民事裁定：冻结被申请人盐城市金时代房地产开发有限公司银行存款3480万元或查封其他等额财产（冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年）。

2021年10月19日，亭湖法院立（2021）苏0902执保1706号案件保全。10月22日，亭湖法院查封盐城市金时代房地产开发有限公司设立在江苏银行盐城开发支行卡号12×××21的银行账户，实际控制金额1080万元，同时查封其设立在江苏盐城农村商业银行人民路支行卡号32×××94的银行账户，实际控制金额2400万元，以及查封其设立在中国农业银行股份有限公司盐城金鹰支行卡号10×××58的银行账户，实际控制金额24.13元。10月27日，亭湖法院解除对盐城市金时代房地产开发有限公司设立在中国农业银行股份有限公司盐城金鹰支行卡号10×××58的银行账户查封。

盐城市金时代房地产开发有限公司提出异议称，一、法院查封的异议人三个帐户均为资金监管账户，上述账户存款均为异议人公司办理施工单位工程付款的款项，是我司即将竣工交付的项目重点监管账户资金，该账户资金冻结将直接导致农民工工资不能正常支付、工程停工、房屋不能如期交付等群体性事件。二、异议人愿意提供13套房产价值3572万元为本案保全担保。请求：解除对异议人案涉银行账户的查封并提供公司9号楼部分房产为解封提供担保。

江苏东河建设工程有限公司辩称，一、金时代公司无证据证实冻结账户系商品房预售资金监管账户。二、商品房预售资金监管账户不允许法院冻结无法律规定。三、即使如金时代公司所言，查封账户均系预售资金监管账户，预售资金监管账户人民法院不能冻结、扣划，在本异议申请中，金时代公司未能举证证明所涉楼盘尚未竣工验收，也未证明监管账户剩余款项以及楼盘竣工尚需支付工程款项数额，即不能证明查封款项系确需支付工程款所必须款项，其异议申请同样理应予以驳回。四、关于金时代公司自愿以其开发的同曦文昌府301-1501共计13套房产提供担保问题。该房产价值变数大，无法与冻结的存款相比。

另查明，2019年6月，盐城市金时代房地产开发有限公司与江苏银行盐城开发支行签订《盐城市区新建商品房预售资金监管协议书》，约定盐城市金时代房地产开发有限公司设立商品房预售资金监管账户，账号为12×××21。盐城市金时代房地产开发有限公司与江苏盐城农村商业银行人民路支行签订《盐城市区新建商品房预售资金委托管理协议书》，约定盐城市金时代房地产开发有限公司设立商品房预售资金监管账户，账号为32×××94。

2021年11月2日，盐城市亭湖区住房和城乡建设局出具情况说明，载明：经了解，近期贵院查封冻结了同曦鸣城文昌府项目5、6、8号楼账户。经核实，同曦鸣城文昌府5号楼账户(名称:盐城市金时代房地产开发有限公司，开户行:江苏银行盐城开发支行，账号:12×××21);6、8号楼账户(名称:盐城市金时代房地产开发有限公司，开户行:盐城农村商业银行人民路支行，账号:32×××94)为商品房预售资金监管账户。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定，商品房预售所得教项，应当用于有关工程的建设，为保证工程建设单位、农民工的合法权益，确保社会稳定，请贵院予以解冻。

亭湖法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保资金用于建设项目的施工。上述规定的主要目的在于通过严格限制和监管所涉监管账户内资金用途，促进工程建设如期竣工、维护购房者合法权益。因此，根据该院（2021）苏0902民初5833号民事裁定所采取的冻结案涉监管账户措施，应明确具体的冻结范围为:除对应的工程进度款、工人工资、购置建材和设备、法定税费等属重点监管范围以外的资金。冻结期间，相关监管部门及银行应依法履行应尽的监管职责，不得擅自处分上述冻结资金。综上所述，异议人的异议请求部分成立。关于盐城市金时代房地产开发有限公司提出的自愿以其开发的同曦文昌府301-1501共计13套房产提供保全担保问题，不属于执行异议审查范围。据此，该院于2021年12月10日作出（2021）苏0902执异460号执行裁定：一、变更根据该院（2021）苏0902民初5833号民事裁定所采取的财产保全措施为:冻结盐城市金时代房地产开发有限公司设立在江苏银行盐城开发支行卡12×××211的银行账户以及其设立在江苏盐城农村商业银行人民路支行卡32×××944的银行账户中除对应工程进度款、工人工资、购置建材和设备、法定税费等属重点监管范围以外的资金3480万元。二、驳回盐城市金时代房地产开发有限公司的其他异议请求。

江苏东河建设工程有限公司不服上述执行裁定，向本院申请复议称，一、盐城市金时代房地产开发有限公司无证据证明被冻结的账户系商品房预售资金监管账户。二、商品房预售资金监管账户不允许人民法院冻结无法律依据，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，但其主要目的在于通过严格限制和监管该账户内的资金用途，促进在建工程如期竣工，维护购房者合法权益，而不能约束人民法院依法采取的查封、冻结等公法行为。三、盐城市金时代房地产开发有限公司未能举证证明所涉楼盘还需支付工程进度款、工人工资、购置建材和设备、法定税费的具体数额，亭湖法院在未对此予以查明的情况下径行裁定对重点监管范围外的资金3480万元予以冻结，没有明确重点监管资金的数额，致使冻结资金数额无法确定，最终将导致申请人的财产保全措施无法实施。请求撤销亭湖法院（2021）苏0902执异460号执行裁定，驳回盐城市金时代房地产开发有限公司的异议请求。

盐城市金时代房地产开发有限公司辩称，一、《盐城市区新建商品房预售资金监管协议书》和《盐城市区新建商品房预售资金委托管理协议书》可以证明案涉被冻结账户系商品房预售资金监管账户。二、根据相关法律、法规及部门规章的规定，将特定的商品房预售监管资金用于工程建设以外的债务担保、以及对所涉商品房预售监管资金的查封冻结明显违反法律强制性规定。三、亭湖法院依据相关规定变更财产保全措施，并明确对重点监管范围以外的资金3480万元进行冻结，并未侵害江苏东河建设工程有限公司的权益，法院仍可查封、冻结除商品房预售资金监管范围以外的资金和银行账户以及房产、土地等相应财产。四、盐城市金时代房地产开发有限公司目前拖欠多家施工单位的工程进度款，如不及时解封将引发重大社会稳定风险。请求维持亭湖法院（2021）苏0902执异460号执行裁定。

本院认为，根据盐城市金时代房地产开发有限公司与江苏银行盐城开发支行、江苏盐城农村商业银行人民路支行签订的《盐城市区新建商品房预售资金监管协议书》和《盐城市区新建商品房预售资金委托管理协议书》，以及盐城市亭湖区住房和城乡建设局出具的情况说明，可以证明案涉被冻结的账户系商品房预售资金监管账户。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保资金用于建设项目的施工。上述规定的主要目的在于通过严格限制和监管所涉监管账户内资金用途，促进工程建设如期竣工、维护购房者合法权益。对于商品房预售资金监管账户内的资金应审慎采取保全、执行措施，除因建设项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权纠纷案件外，不得影响监管账户资金监管限额内的款项依法依规使用。故亭湖法院据此裁定变更相应的财产保全措施，并无不当。

综上，江苏东河建设工程有限公司的复议理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：

驳回江苏东河建设工程有限公司的复议申请，维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2021）苏0902执异460号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　　陈　东

审 判 员　　史宏春

审 判 员　　钟红梅

二〇二二年一月二十五日

法官助理　　朱明鹏

书 记 员　　王蔼娥