上海东华医院等与上海京海建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审案件民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪02民终9799号

上诉人（原审原告）：上海东华医院，住所地上海市水电路****。

法定代表人：汪兆龙，院长。

委托诉讼代理人：鲁庆华，男，上海东华医院员工。

上诉人（原审被告）：王琦，男，1960年12月12日出生，汉族，户籍地上海市。

委托诉讼代理人：陶强，北京盈科（上海）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：上海京海建筑工程有限公司，住所，住所地上海市水电路****div>

破产管理人：上海沪港金茂会计师事务所有限公司。

破产管理人负责人：王云飞。

委托诉讼代理人：蔡炳辉，上海市华诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：连成杰，上海市华诚律师事务所律师。

上诉人上海东华医院（以下简称“东华医院”）、王琦因与被上诉人上海京海建筑工程有限公司（以下简称“京海公司”）房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市虹口区人民法院（2020）沪0109民初14828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

东华医院上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持东华医院一审诉讼请求第三项，并判令京海公司承担王琦因丧失转租权而不能继续履行与京海公司的房屋租赁合同导致违约的连带责任。事实和理由：一审判决书确认王琦因丧失转租权而导致与东华医院的房屋租赁合同解除并构成违约，而王琦与东华医院租赁合同期限为十年，因此京海公司对王琦转租权的确认及行使提供的担保责任亦应该贯穿租赁合同始终，一审法院未支持东华医院要求京海公司承担因王琦丧失转租权而导致违约的担保责任是错误的。另案生效判决判令王琦对京海公司享有债权5，141，870.75元，事实上王琦既未装修，也未出资，东华医院作为装修出资人，应该享有房屋装修残值的权利。

针对东华医院的上诉，王琦辩称，对东华医院主张的房屋装修残值基本没有异议，可以通过其他债权转让等其他形式来让渡该部分权利。

针对东华医院的上诉，京海公司辩称，请求驳回东华医院要求京海公司承担连带责任的上诉请求，维持一审判决。《同意转租兼保证书》（以下简称“保证书”）系京海公司针对房屋出租权没有瑕疵作出的保证，因本案租赁合同解除系京海公司进入破产程序所致，而王琦的出租权自始至终没有瑕疵，故不属于京海公司应当承担连带责任的情形。

王琦上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回东华医院要求王琦支付违约金的诉讼请求。事实和理由：王琦与东华医院之间租赁合同解除并非王琦违约所致，而是由于京海公司的破产管理人不合理的提前解除。破产管理人的合同解除行为是王琦与东华医院订立、履行租赁合同中无法预见的，合同解除且不能归责于任何一方，王琦没有过错，东华医院仍按原租赁合同的条件继续使用房屋，合同目的得以保持。据此，判令王琦承担违约责任显失公平。

东华医院针对王琦的上诉辩称，东华医院至今仍在使用房屋，并非依据东华医院与王琦建立的租赁关系，而是东华医院与京海公司破产管理人所签订的房屋占用协议，租金支付给破产管理人，作为债权人的收益进行处置。

京海公司述称，王琦未针对己方提出上诉请求，请求法院依法判决。

东华医院向一审法院起诉，请求判令：1．王琦返还租金476，131.2元；2．王琦返还保证金39万元；3．王琦赔偿房屋装修残值损失5，141，870.75元；4．王琦支付违约金936万元；5．京海公司对上述1-4项承担连带责任。

一审法院认定事实如下：2013年11月12日，京海公司（出租方、甲方）与王琦（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将上海市XX路XX弄XX号的房屋（以下简称“系争房屋”）出租给乙方，房屋建筑面积1，719平方米；乙方承租房屋用于经营，房屋租赁期限自2014年4月1日起至2024年3月31日止，其中2014年4月1日至2015年3月31日为免租装修期；甲方于2014年3月31日前将出租房屋交付乙方；年租金为40万元，十年内租金不变，扣除免租装修期后的租金总额为360万元；2014年4月15日前，乙方一次性向甲方支付2014年4月1日至2024年3月31日的租金共计360万元；甲方同意，乙方可以将承租的房屋转租给第三人使用，但乙方不得以任何理由拒缴租金，转租期限不得超过本合同约定的终止日期，乙方转租的，甲乙双方的租赁合同继续有效；租赁期间，非本合同约定的情况，甲方解除本合同，提前收回房屋的，甲方需双倍赔偿乙方已缴纳租金，并赔偿乙方所有相关费用，包括但不限于装修、设备、人工等费用，若约定的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿超过违约金部分的损失；本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充条款。2014年9月23日，因京海公司无法按合同约定交付房屋，京海公司（甲方）与王琦（乙方）签订《补充协议》，约定：房屋租赁期限变更为自2015年1月1日起至2024年12月31日止，其中2015年1月1日至2015年12月31日为免租装修期，甲方于2015年1月1日前将出租房屋交付乙方；甲方同意给予乙方20万元作为甲方不能按期交房给乙方的补偿，乙方不再追究甲方未能按期交付房屋的责任，扣除免租装修期和以上款项后的租金总额共计为340万元；乙方按下列方式支付租金：2015年1月15日前，乙方向甲方支付现金共计170万元；2017年1月15日前，乙方向甲方支付现金共计170万元。2015年5月28日，京海公司（甲方）与王琦（乙方）签订《补充协议-1》，约定：鉴于甲方无法进行房屋正常交付的复杂情况，经甲乙双方友好协商，就《房屋租赁合同》未尽事宜，乙方同意按照现状接收房屋，并负责自行清理房屋占用，双方租赁从2015年11月1日开始计算，甲方额外给予乙方一年免租期；房屋租赁期限变更为自2015年11月1日起至2026年10月31日止，其中2015年11月1日至2016年10月31日为免租装修期，2025年11月1日至2026年10月31日为额外免租期；乙方按下列方式支付租金：2015年10月30日前，乙方向甲方支付现金共计170万元；2017年10月30日前，乙方向甲方支付现金共计170万元。

2016年12月1日，王琦（出租方、甲方）与东华医院（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方作为系争房屋的承租人与乙方建立租赁关系；乙方现将租赁房屋用于从事医疗养老等执业；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；甲方于2016年12月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年12月1日起至2026年11月30日止；月租金为13万元，房屋租金4年内不变，自第5年起，按每年2.5％环比增加租金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为39万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担；租赁期间，非本合同规定的情况或乙方书面同意，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；附表租金标准及支付约定：交付日为2016年12月11日，甲方向乙方提供免租金装潢期3个月即2017年4月1日至2017年7月30日，2017年7月15日前支付首期半年租金，第二次免租期为2018年4月1日至2018年4月30日，第三次免租期为2019年4月1日至2019年4月30日，第四次免租期为2020年4月1日至2020年4月30日，第五次免租期为2026年4月1日至2026年4月30日；房屋租金标准为第一个租赁年度156万元，从第五个租赁年度起，环比逐年递增2.5％；租金每6个月支付一次，先付租金后使用，本合同签署后3日内乙方应向甲方付清保证金，首期租金应在免租金装潢期届满前15日前付清，之后应在每个租期结束前15个工作日前付清后6个月租金，逾期支付的，每逾期1日，则乙方需按届时年租金的日万分之五支付违约金。同日，京海公司向东华医院出具保证书，承诺：王琦享有上海市XX路XX弄XX号房屋的转租权；如因出租权问题而导致出租合同无法正常履行时，京海公司愿承担连带赔偿责任；如京海公司无法履行赔偿责任，应由京海公司股东中顺国际商贸有限公司承担连带赔偿责任；等等。

《上海东华医院租金支付明细表》载明：租赁年度2017年4月14日至2017年12月30日，支付日期2017年7月1日，支付金额723，667元，支付内容为2017年7月14日至2017年12月30日租金，备注为免租期三个月（2017年4月1日至6月30日，实际交房日期2017年4月14日）；租赁年度2018年1月1日至2018年12月30日，支付日期2017年12月15日，支付金额65万元，支付内容为2018年1月1日至2018年6月30日租金，备注为免租期一个月（2018年4月1日至4月30日）；等等。表格下方有如下内容：“此付款明细表为王琦与上海东华医院签订租赁合同的附件。此表计算依据为实际交房日期，2017年4月14日为租金计算开始日。物业地址：上海市XX路XX弄XX号。”

王琦将系争房屋交付东华医院后，东华医院对系争房屋进行装修并投入使用。东华医院于2017年4月14日向王琦支付了保证金39万元，又分别于2017年7月5日、2017年12月14日向王琦支付租金723，667元、65万元。

2017年11月1日，案外人李某以京海公司对其负有到期债务不能清偿为由向一审法院申请对京海公司进行破产清算。2017年11月27日，一审法院裁定受理李某对京海公司提出的破产清算申请［案号为（2017）沪0109破9号］。2017年12月4日，一审法院决定指定上海沪港金茂会计师事务所有限公司为京海公司破产管理人。2018年1月4日，京海公司破产管理人将（2017）沪0109破9号民事裁定书及民事决定书送交东华医院。

2018年2月2日，京海公司破产管理人向王琦发出《关于虹口区XX路XX弄XX号房屋租赁事项的通知》及（2017）沪0109破9号民事裁定书、民事决定书，通知王琦：因管理人与王琦未形成继续租赁合同的合意，故王琦与京海公司之间租赁合同视为于2018年1月26日法定解除；王琦应及时将系争房屋返还京海公司，王琦与东华医院之间的转租合同应相应停止履行，王琦停止向东华医院收取租金；对于因王琦与京海公司之间租赁合同解除给王琦造成的损失，王琦可以向管理人申报债权等事项。

同日，京海公司破产管理人还向东华医院发出《关于虹口区XX路XX弄XX号房屋租赁事项的通知》及（2017）沪0109破9号民事裁定书、民事决定书，通知东华医院：东华医院与王琦之间的租赁合同应自2018年1月27日停止履行，东华医院应配合在2018年2月10日前将系争房屋返还京海公司；自2018年1月27日起至房屋返还京海公司期间的相应租金，东华医院应向房屋所有权人京海公司支付等事项。

2018年3月14日，京海公司破产管理人向王琦发出《关于虹口区XX路XX弄XX号房屋租赁事项的再次通知》，要求王琦收到通知后立即将系争房屋返还京海公司。同日，京海公司破产管理人还向东华医院发出《关于虹口区XX路XX弄XX号房屋租赁事项的再次通知》称，东华医院与王琦之间的租赁合同应自2018年1月27日停止履行，要求东华医院接收本通知后，即刻联系管理人办理将系争房屋返还京海公司事宜，自2018年1月27日起至房屋返还京海公司期间的相应房屋占用费，东华医院应向房屋所有权人京海公司支付。

2018年6月，京海公司向一审法院递交诉状，请求：1、确认京海公司与王琦签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》于2018年1月26日解除；2、东华医院迁出系争房屋，由王琦将系争房屋返还给京海公司；3、王琦支付2016年11月1日起至2018年1月26日的租金495，159元；4、东华医院支付2018年1月27日起至王琦返还房屋之日止的房屋占有使用费，按13万元／月计算［案号为（2018）沪0109民初28891号］。该案审理中，应东华医院申请，法院依法委托上海XX集团工程建设咨询有限公司对系争房屋装修残值（含水、电、煤、消防设施）进行鉴定。2018年12月6日，鉴定单位出具《工程审价司法鉴定意见书》，结论为：系争房屋装修残值（含水、电、煤、消防设施），按合同期10年使用11个月折旧，折旧率为（120-11）／120=0.91，残值金额为5，719，019.51元。2019年11月7日，上述鉴定单位又出具一份《工程审价司法鉴定意见书补充说明》，载明：原报告编制时间为2018年12月，故折旧率按当时的使用时间2018年2月至2018年12月共11个月计入；经与法院沟通，系争房屋自报告发出后一直在使用当中，截止目前计算折旧率，使用时间应为2018年2月至2019年11月共22个月，折旧率为（120-22）／120=81.67％；系争房屋装修造价为6，296，168.27元，残值金额应为5，141，870.75元。京海公司、王琦、东华医院对《工程审价司法鉴定意见书》及《工程审价司法鉴定意见书补充说明》均无异议。2019年11月9日，一审法院判决：一、京海公司与王琦签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》《补充协议-1》于2018年1月27日解除；二、东华医院自判决生效之日起30日内迁出系争房屋，由王琦将该房屋返还给京海公司；三、确认王琦对京海公司享有的债权数额为5，141，870.75元；四、对京海公司的其他诉讼请求不予支持。

东华医院分别于2018年11月16日、2019年4月3日向京海公司破产管理人支付系争房屋使用费50万元、50万元，共计100万元。

2019年12月25日，京海公司破产管理人（甲方）与东华医院（乙方）签订《上海市房屋占用合同》，约定：根据（2018）沪0109民初28891号判决，京海公司与王琦签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》《补充协议-1》于2018年1月27日解除，故东华医院应付房屋占用费，房屋占用费自2018年1月28日起至2021年1月28日止；乙方每年向甲方支付占用费156万元，付款方式另行约定。目前系争房屋仍由东华医院经营使用。

一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。王琦向京海公司租赁系争房屋后转租给东华医院，王琦与东华医院就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按约定履行各自的义务。在租赁合同履行过程中，因京海公司与王琦的房屋租赁合同解除，导致王琦与东华医院的租赁关系终止。京海公司与东华医院直接签订了《上海市房屋占用合同》，可视为京海公司自行向王琦收回了系争房屋，因此王琦应当将多收取的租金返还给东华医院。根据《上海市房屋租赁合同》约定，租赁关系终止时，王琦收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由东华医院承担的费用外，剩余部分应无息归还。现双方之间的租赁关系已终止，东华医院并无欠付王琦的费用，王琦应将东华医院支付的保证金予以退还。王琦辩称因东华医院仍在占用系争房屋，故保证金应抵扣房屋占用费，然王琦与京海公司之间的租赁合同早已解除，京海公司亦与东华医院重新签订了合同，故王琦无权向东华医院主张系争房屋的占用费，法院对其辩称不予支持。虽然王琦与东华医院之间的租赁合同解除系因京海公司被申请破产清算、破产管理人解除京海公司与王琦之间的租赁合同，但京海公司与王琦之间的租赁合同、王琦与东华医院之间的租赁合同系两个互相独立的合同，基于合同的相对性，且违约责任的归责原则为严格责任，合同一方未按约履行义务即应向合同相对方承担违约责任，因此，王琦应当向东华医院承担违约责任。关于东华医院主张的装修残值损失，因系争房屋至今仍由东华医院使用，该项损失尚未实际产生，该请求缺乏依据，法院不予支持。关于违约金，其标准明显畸高，法院综合考虑合同的履行情况、解除情况、当事人的过错情况、房屋实际使用情况等综合因素，根据公平、诚信原则，酌情进行调整。关于东华医院要求京海公司承担连带责任的主张，根据京海公司保证书的承诺内容，系确认并保证王琦的转租权，而本案所涉合同解除情况并不属于京海公司承诺承担连带赔偿责任的情形，因此，法院对东华医院的该主张不予支持。至于王琦提出的其多支付给京海公司的租金等事宜，其可另行主张。

一审法院判决：一、自判决生效之日起10日内，王琦返还上海东华医院租金476，131.20元；二、自判决生效之日起10日内，王琦返还上海东华医院保证金39万元；三、自判决生效之日起10日内，王琦支付上海东华医院违约金39万元；四、驳回上海东华医院的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人均无新证据提交。

本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为东华医院主张的房屋装修残值损失、京海公司连带责任以及王琦是否应承担违约责任问题。首先，针对东华医院主张的房屋装修残值损失，因另案生效判决已判令该部分损失为王琦对京海公司享有的债权，且王琦在本案二审中也表示对东华医院的主张没有异议，可通过债权转让等方式让渡权利，故双方就装修残值损失已无争议，无诉讼必要，王琦与东华医院可自行在案外协商处理。其次，针对东华医院主张京海公司承担的连带责任，因保证书约定京海公司承担连带责任的前提是因出租权问题导致租赁合同无法正常履行，而本案中王琦与东华医院之间租赁合同未能继续履行系京海公司进入破产程序，破产管理人行使解除权所致，故一审法院认定本案所涉合同解除情况不属于京海公司承担连带责任的情形有事实依据，应予维持。最后，针对王琦就一审法院所判违约金提起的上诉，王琦虽辩称租赁合同解除不应归责于己方，然正如一审法院所述违约责任系严格责任，违约责任的负担并不以合同一方的过错为条件。本案中东华医院虽仍使用系争房屋，但是使用的依据并非其与王琦之间的租赁关系，而是与京海公司另行建立的租赁关系，故王琦作为出租方应对租赁合同无法继续履行承担相应责任，一审法院在合同约定基础上酌情调整的违约金金额尚属公平合理，可予维持。

综上所述，上诉人东华医院、王琦的上诉请求均不成立，本院无法支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费54，943.1元，由上诉人上海东华医院负担47，793.1元，由上诉人王琦负担7，150元。

本判决为终审判决。

审 判 长　卢薇薇

审 判 员　俞　璐

审 判 员　陈　俊

二〇二二年一月五日

法官助理　高　勇

书 记 员　倪卓婴

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……