上海东华医院与上海京海建筑工程有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市虹口区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0109民初14828号

原告：上海东华医院，住所地上海市水电路****。

法定代表人：汪兆龙，院长。

委托诉讼代理人：陈永红，上海东华医院员工。

委托诉讼代理人：鲁庆华，上海东华医院员工。

被告：王琦，男，1960年12月12日出生，汉族，户籍地上海市。

委托诉讼代理人：陶强，北京盈科（上海）律师事务所律师。

被告：上海京海建筑工程有限公司，住所，住所地上海市水电路****div>

诉讼代表人：王云飞，上海京海建筑工程有限公司破产管理人负责人。

委托诉讼代理人：蔡炳辉，上海市华诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：连成杰，上海市华诚律师事务所律师。

原告上海东华医院（以下简称东华医院）与被告王琦、上海京海建筑工程有限公司（以下简称京海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东华医院的委托诉讼代理人陈永红、鲁庆华，被告王琦的委托诉讼代理人陶强，被告京海公司的委托诉讼代理人连成杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

东华医院向本院提出诉讼请求：1、请求判令王琦返还租金476,131.2元；2、请求判令王琦返还保证金39万元；3、请求判令王琦赔偿房屋装修残值损失5,141,870.75元；4、请求判令王琦支付违约金936万元；5、请求判令京海公司对上述1-4项承担连带责任。事实和理由：2013年11月12日，京海公司与王琦签订租赁合同，京海公司将位于上海市XX路XX弄XX号的房屋（以下简称系争房屋）出租给王琦，建筑面积为1,719平方米。2016年12月1日，王琦作为出租方与东华医院签订租赁合同及补充协议，将系争房屋转租给东华医院用于注册开办老年护理医院(内设100张床位)，租赁期限自2016年12月1日起至2026年11月30日止，租金为13万元/月，前4年租金不变，自第5年起按每年2.5%增加租金。双方还约定了违约责任的承担，即出租方提前收回房屋的，按提前收回天数的租金的1倍支付违约金。2016年12月1日，京海公司向东华医院出具了《同意转租兼保证书》（以下简称保证书），愿意为王琦转租行为承担连带责任。合同签订后，王琦于2017年4月14日向东华医院交付房屋，东华医院进行装修并办理医疗许可后投入使用。东华医院于2017年4月14日向王琦支付保证金39万元，又分别于2017年7月5日、12月14日向王琦支付723,667元、65万元。2017年11月27日，法院裁定受理京海公司破产案件，东华医院于2018年1月4日收到法院裁定书。嗣后，京海公司破产管理人向法院起诉，要求确认京海公司与王琦的房屋租赁合同解除，并要求东华医院迁出，收回系争房屋。案件审理中，法院委托上海XX集团工程建设咨询有限公司对由东华医院装修的系争房屋装修残值(含水电煤、消防设施)进行鉴定，确定残值为5,141,870.75元。2019年11月9日，法院判决京海公司与王琦签订的房屋租赁合同于2018年1月27日解除，东华医院迁出。由于王琦和京海公司的过错，导致东华医院签订合同的目的无法实现，将面临重大经济损失。王琦和京海公司的行为严重侵犯了东华医院的合法权益，东华医院故诉至法院。

王琦辩称，王琦在履行过程中不存在违约，东华医院提出的第1至4项诉讼请求没有依据。王琦已向京海公司全额支付租金3,463,667元及其他费用，但东华医院作为次承租人未全额支付租金，东华医院与王琦之间的争议源于京海公司破产，京海公司破产后对王琦的权利未予确认，前案对于王琦多付的租金亦未处理，故王琦不应承担违约责任。王琦无责任对东华医院主张的装修残值损失进行赔偿。如法院认定存在违约，王琦认为违约金标准过高，请求进行调整。现东华医院仍在占用系争房屋，保证金应抵扣房屋占用费。

京海公司辩称，东华医院的第1、2项诉讼请求由法院依法判决。系争房屋的装修残值应根据房屋使用年限及前案鉴定意见进行调整。违约金应根据破产法相关规定以赔偿损失为限，且违约金金额过高应予调整，东华医院至今占用系争房屋，不存在合同解除后的损失，其主张的违约金不应支持。根据保证书内容，京海公司承担连带责任仅限于出租权出现问题的情形，京海公司承诺王琦有权转租，但本案合同解除是破产法规定的法定解除权，且保证期限已过，故京海公司不应承担连带责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2013年11月12日，京海公司（出租方、甲方）与王琦（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积1,719平方米；乙方承租房屋用于经营，房屋租赁期限自2014年4月1日起至2024年3月31日止，其中2014年4月1日至2015年3月31日为免租装修期；甲方于2014年3月31日前将出租房屋交付乙方；年租金为40万元，十年内租金不变，扣除免租装修期后的租金总额为360万元；2014年4月15日前，乙方一次性向甲方支付2014年4月1日至2024年3月31日的租金共计360万元；甲方同意，乙方可以将承租的房屋转租给第三人使用，但乙方不得以任何理由拒缴租金，转租期限不得超过本合同约定的终止日期，乙方转租的，甲乙双方的租赁合同继续有效；租赁期间，非本合同约定的情况，甲方解除本合同，提前收回房屋的，甲方需双倍赔偿乙方已缴纳租金，并赔偿乙方所有相关费用，包括但不限于装修、设备、人工等费用，若约定的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿超过违约金部分的损失；本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充条款。2014年9月23日，因京海公司无法按合同约定交付房屋，京海公司（甲方）与王琦（乙方）签订《补充协议》，约定：房屋租赁期限变更为自2015年1月1日起至2024年12月31日止，其中2015年1月1日至2015年12月31日为免租装修期，甲方于2015年1月1日前将出租房屋交付乙方；甲方同意给予乙方20万元作为甲方不能按期交房给乙方的补偿，乙方不再追究甲方未能按期交付房屋的责任，扣除免租装修期和以上款项后的租金总额共计为340万元；乙方按下列方式支付租金：2015年1月15日前，乙方向甲方支付现金共计170万元；2017年1月15日前，乙方向甲方支付现金共计170万元。2015年5月28日，京海公司（甲方）与王琦（乙方）签订《补充协议-1》，约定：鉴于甲方无法进行房屋正常交付的复杂情况，经甲乙双方友好协商，就《房屋租赁合同》未尽事宜，乙方同意按照现状接收房屋，并负责自行清理房屋占用，双方租赁从2015年11月1日开始计算，甲方额外给予乙方一年免租期；房屋租赁期限变更为自2015年11月1日起至2026年10月31日止，其中2015年11月1日至2016年10月31日为免租装修期，2025年11月1日至2026年10月31日为额外免租期；乙方按下列方式支付租金：2015年10月30日前，乙方向甲方支付现金共计170万元；2017年10月30日前，乙方向甲方支付现金共计170万元。

2016年12月1日，王琦（出租方、甲方）与东华医院（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方作为系争房屋的承租人与乙方建立租赁关系；乙方现将租赁房屋用于从事医疗养老等执业；乙方保证,在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前,不擅自改变上述约定的使用用途；甲方于2016年12月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年12月1日起至2026年11月30日止；月租金为13万元，房屋租金4年内不变，自第5年起，按每年2.5%环比增加租金；甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为39万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方；租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担；租赁期间,非本合同规定的情况或乙方书面同意,甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的,甲方还应负责赔偿；附表租金标准及支付约定：交付日为2016年12月11日，甲方向乙方提供免租金装潢期3个月即2017年4月1日至2017年7月30日，2017年7月15日前支付首期半年租金，第二次免租期为2018年4月1日至2018年4月30日，第三次免租期为2019年4月1日至2019年4月30日，第四次免租期为2020年4月1日至2020年4月30日，第五次免租期为2026年4月1日至2026年4月30日；房屋租金标准为第一个租赁年度156万元，从第五个租赁年度起,环比逐年递增2.5%；租金每6个月支付一次，先付租金后使用，本合同签署后3日内乙方应向甲方付清保证金，首期租金应在免租金装潢期届满前15日前付清,之后应在每个租期结束前15个工作日前付清后6个月租金，逾期支付的,每逾期1日，则乙方需按届时年租金的日万分之五支付违约金。同日，京海公司向东华医院出具保证书，承诺：王琦享有上海市XX路XX弄XX号房屋的转租权；如因出租权问题而导致出租合同无法正常履行时，京海公司愿承担连带赔偿责任；如京海公司无法履行赔偿责任，应由京海公司股东中顺国际商贸有限公司承担连带赔偿责任；等等。

《上海东华医院租金支付明细表》载明：租赁年度2017年4月14日至2017年12月30日，支付日期2017年7月1日，支付金额723,667元，支付内容为2017年7月14日至2017年12月30日租金，备注为免租期三个月（2017年4月1日至6月30日，实际交房日期2017年4月14日）；租赁年度2018年1月1日至2018年12月30日，支付日期2017年12月15日，支付金额65万元，支付内容为2018年1月1日至2018年6月30日租金，备注为免租期一个月（2018年4月1日至4月30日）；等等。表格下方有如下内容：“此付款明细表为王琦与上海东华医院签订租赁合同的附件。此表计算依据为实际交房日期，2017年4月14日为租金计算开始日。物业地址：上海市XX路XX弄XX号。”

王琦将系争房屋交付东华医院后，东华医院对系争房屋进行装修并投入使用。东华医院于2017年4月14日向王琦支付了保证金39万元，又分别于2017年7月5日、2017年12月14日向王琦支付租金723,667元、65万元。

2017年11月1日，案外人李某以京海公司对其负有到期债务不能清偿为由向本院申请对京海公司进行破产清算。2017年11月27日，本院裁定受理李某对京海公司提出的破产清算申请[案号为（2017）沪0109破9号]。2017年12月4日，本院决定指定上海XX事务所有限公司为京海公司破产管理人。2018年1月4日，京海公司破产管理人将（2017）沪0109破9号民事裁定书及民事决定书送交东华医院。

2018年2月2日，京海公司破产管理人向王琦发出《关于虹口区XX路XX弄XX号房屋租赁事项的通知》及（2017）沪0109破9号民事裁定书、民事决定书，通知王琦：因管理人与王琦未形成继续租赁合同的合意，故王琦与京海公司之间租赁合同视为于2018年1月26日法定解除；王琦应及时将系争房屋返还京海公司，王琦与东华医院之间的转租合同应相应停止履行，王琦停止向东华医院收取租金；对于因王琦与京海公司之间租赁合同解除给王琦造成的损失，王琦可以向管理人申报债权等事项。

同日，京海公司破产管理人还向东华医院发出《关于虹口区XX路XX弄XX号房屋租赁事项的通知》及（2017）沪0109破9号民事裁定书、民事决定书，通知东华医院：东华医院与王琦之间的租赁合同应自2018年1月27日停止履行，东华医院应配合在2018年2月10日前将系争房屋返还京海公司；自2018年1月27日起至房屋返还京海公司期间的相应租金，东华医院应向房屋所有权人京海公司支付等事项。

2018年3月14日，京海公司破产管理人向王琦发出《关于虹口区XX路XX弄XX号房屋租赁事项的再次通知》，要求王琦收到通知后立即将系争房屋返还京海公司。同日，京海公司破产管理人还向东华医院发出《关于虹口区XX路XX弄XX号房屋租赁事项的再次通知》称，东华医院与王琦之间的租赁合同应自2018年1月27日停止履行，要求东华医院接收本通知后，即刻联系管理人办理将系争房屋返还京海公司事宜，自2018年1月27日起至房屋返还京海公司期间的相应房屋占用费，东华医院应向房屋所有权人京海公司支付。

2018年6月，京海公司向本院递交诉状，请求：1、确认京海公司与王琦签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》于2018年1月26日解除；2、东华医院迁出系争房屋，由王琦将系争房屋返还给京海公司；3、王琦支付2016年11月1日起至2018年1月26日的租金495,159元；4、东华医院支付2018年1月27日起至王琦返还房屋之日止的房屋占有使用费，按13万元/月计算[案号为（2018）沪0109民初28891号]。该案审理中，应东华医院申请，本院依法委托上海XX集团工程建设咨询有限公司对系争房屋装修残值（含水、电、煤、消防设施）进行鉴定。2018年12月6日，鉴定单位出具《工程审价司法鉴定意见书》，结论为：系争房屋装修残值（含水、电、煤、消防设施），按合同期10年使用11个月折旧，折旧率为（120-11）/120=0.91，残值金额为5,719,019.51元。2019年11月7日，上述鉴定单位又出具一份《工程审价司法鉴定意见书补充说明》，载明：原报告编制时间为2018年12月，故折旧率按当时的使用时间2018年2月至2018年12月共11个月计入；经与法院沟通，系争房屋自报告发出后一直在使用当中，截止目前计算折旧率，使用时间应为2018年2月至2019年11月共22个月，折旧率为（120-22）/120=81.67%；系争房屋装修造价为6,296,168.27元，残值金额应为5,141,870.75元。京海公司、王琦、东华医院对《工程审价司法鉴定意见书》及《工程审价司法鉴定意见书补充说明》均无异议。2019年11月9日，本院判决：一、京海公司与王琦签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议-1》于2018年1月27日解除；二、东华医院自判决生效之日起30日内迁出系争房屋，由王琦将该房屋返还给京海公司；三、确认王琦对京海公司享有的债权数额为5,141,870.75元；四、对京海公司的其他诉讼请求不予支持。

东华医院分别于2018年11月16日、2019年4月3日向京海公司破产管理人支付系争房屋使用费50万元、50万元，共计100万元。

2019年12月25日，京海公司破产管理人（甲方）与东华医院（乙方）签订《上海市房屋占用合同》，约定：根据（2018）沪0109民初28891号判决，京海公司与王琦签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议-1》于2018年1月27日解除，故东华医院应付房屋占用费，房屋占用费自2018年1月28日起至2021年1月28日止；乙方每年向甲方支付占用费156万元，付款方式另行约定。目前系争房屋仍由东华医院经营使用。

本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。王琦向京海公司租赁系争房屋后转租给东华医院，王琦与东华医院就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按约定履行各自的义务。在租赁合同履行过程中，因京海公司与王琦的房屋租赁合同解除，导致王琦与东华医院的租赁关系终止。京海公司与东华医院直接签订了《上海市房屋占用合同》，可视为京海公司自行向王琦收回了系争房屋，因此王琦应当将多收取的租金返还给东华医院。根据《上海市房屋租赁合同》约定，租赁关系终止时,王琦收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由东华医院承担的费用外,剩余部分应无息归还。现双方之间的租赁关系已终止，东华医院并无欠付王琦的费用，王琦应将东华医院支付的保证金予以退还。王琦辩称因东华医院仍在占用系争房屋，故保证金应抵扣房屋占用费，然王琦与京海公司之间的租赁合同早已解除，京海公司亦与东华医院重新签订了合同，故王琦无权向东华医院主张系争房屋的占用费，本院对其辩称不予支持。虽然王琦与东华医院之间的租赁合同解除系因京海公司被申请破产清算、破产管理人解除京海公司与王琦之间的租赁合同，但京海公司与王琦之间的租赁合同、王琦与东华医院之间的租赁合同系两个互相独立的合同，基于合同的相对性，且违约责任的归责原则为严格责任，合同一方未按约履行义务即应向合同相对方承担违约责任，因此，王琦应当向东华医院承担违约责任。关于东华医院主张的装修残值损失，因系争房屋至今仍由东华医院使用，该项损失尚未实际产生，该请求缺乏依据，本院不予支持。关于违约金，其标准明显畸高，本院综合考虑合同的履行情况、解除情况、当事人的过错情况、房屋实际使用情况等综合因素，根据公平、诚信原则，酌情进行调整。关于东华医院要求京海公司承担连带责任的主张，根据京海公司保证书的承诺内容，系确认并保证王琦的转租权，而本案所涉合同解除情况并不属于京海公司承诺承担连带赔偿责任的情形，因此，本院对东华医院的该主张不予支持。至于王琦提出的其多支付给京海公司的租金等事宜，其可另行主张。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起10日内，王琦返还上海东华医院租金476,131.20元；

二、自本判决生效之日起10日内，王琦返还上海东华医院保证金39万元；

三、自本判决生效之日起10日内，王琦支付上海东华医院违约金39万元；

四、驳回上海东华医院的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费111,668.25元，由上海东华医院负担95,563.07元，由王琦负担16,105.18元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　尹　灿

人民陪审员　　温梦婷

人民陪审员　　刘若曼

二〇二一年七月六日

书　记　员　　顾　逸

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

二、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。