某某与上海京海建筑工程有限公司破产债权确认纠纷一审民事判决书

上海市虹口区人民法院 民事判决书 （2023）沪0109民初7294号 原告：***，男，1960年12月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：***，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告：上海京海建筑工程有限公司，住所地上海市虹口区水电路1661弄9号。 诉讼代表人：***，上海京海建筑工程有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：***，上海市华诚律师事务所律师。 原告***与被告上海京海建筑工程有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2023年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***律师，被告委托诉讼代理人***律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：确认原告对被告享有普通债权3,317,777.64元。事实和理由：2013年、2015年原告与被告签订多份房屋租赁合同及补充协议，租期自2015年11月1日起至2026年10月31日止（共计132个月），原告已经按约支付全额租金340万元。租赁期间，被告宣告破产，破产管理人向法院提起解除租赁合同的诉讼，法院判决租赁合同于2018年1月27日解除，故剩余的租期七年零九个月的租金被告应予返还。因租赁合同约定的租期中2015年11月1日至2016年10月31日为免租装修期，2025年11月1日至2026年10月31日为额外的免租期，因此前述24个月不计租金，计算租金的租赁期为九年即108个月。租赁合同经法院判决于2018年1月27日解除后，原告实际租赁房屋时间为27个月，其中有12个月属于免租装修期，因此实际计算租金的租期为15个月，被告应返还剩余93个月的租金，每月租金按照租金总额340万元/计算租金的租期108个月为31,481.48元，因此应返还租金为2,927,777.64元。另外，因被告提前解除租赁合同，实际使用人向法院起诉原告返还租赁保证金、未使用的部分租金、赔偿装修损失和违约金，案号为（2020）沪0109民初14828号，最终判决中确认原告支付违约金39万元，判决中明确该款原告可向管理人申报债权。原告就前述两笔款项向管理人申报债权，管理人口头答复需提起确权诉讼。 被告辩称，对于应返还租金的租期为93个月没有异议，但租金标准应按每月25,757.58元（340万元/132个月租期）计算。对于违约金，原告未能提供证据证明原告已经履行支付义务，不属于实际损失，因此不予认可。 本院经审理认定事实如下：2019年11月9日，本院作出（2018）沪0109民初28891号民事判决（以下简称28891号判决），该案中查明2013年11月12日，本案被告与本案原告签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于上海市虹口区XX路XX弄XX号的房屋（以下简称系争房屋）出租给原告，期限自2014年4月1日起至2024年3月31日止，其中2014年4月1日至2015年3月31日为免租装修期，年租40万元，十年内租金不变，扣除装修免租期后租金总额360万元，原告于2014年4月15日前一次性付清360万元。2014年9月23日，原告与被告又签订《补充协议》，约定因被告无法按合同约定交付房屋，原合同租赁期限修改为2015年1月1日起至2024年12月31日止，其中2015年1月1日至2015年12月31日为装修免租期。原合同租金条款修改为被告同意给予原告20万元作为未能按期交付房屋的补偿，原告不再追究被告未能按期交付房屋的责任，扣除免租装修期和以上款项后租金总额为340万元。支付方式为2015年1月15日前支付170万元，2017年1月15日前支付170万元。其他合同条款不变。2015年5月28日，双方又签订《补充协议-1》，载明鉴于被告无法进行房屋正常交付的复杂情况，就《房屋租赁合同》未尽事宜，原告同意按现状接收房屋，并负责自行清理房屋占用，租赁从2015年11月1日起计算，被告额外给予一年免租期，原合同租赁期限修改为自2015年11月1日起至2026年10月31日止，其中2015年11月1日至2016年10月31日为免租装修期，2025年11月1日至2026年10月31日为额外免租期，支付租金方式为2015年10月30日前支付170万元，2017年10月30日前支付170万元。其他合同条款不变。之后，原告于2015年10月21日、2017年4月20日、7月7日、12月18日共支付案外人于某3,463,667元。被告向原告开具了两张金额为170万元的收据，时间分别为2016年6月21日、2017年3月22日。 2016年12月1日，原告与案外人上海东华医院签订《上海市房屋租赁合同》，原告将系争房屋出租给东华医院，租期自2016年12月1日起至2026年11月30日止。2017年11月1日，案外人以被告对其负有到期债务不能清偿为由向本院申请对被告进行破产清算。2017年11月27日，本院受理该破产清算申请，案号为（2017）沪0109破9号。同年12月4日，本院决定指定上海XX事务所有限公司为破产管理人。2018年2月2日，管理人向原告发出《关于虹口区水电路1661弄9号房屋租赁事项的通知》，通知其与被告的租赁合同在2018年1月26日法定解除……对于因原被告间租赁合同解除给原告造成的损失，根据《企业破产法》第53条之规定，原告可以向管理人申报债权等事项。该案经审理后认定，原告转账支付给于某的款项中340万元属于房屋租金，确认原告主张的房屋装修补偿为5,141,870.75元，故判决原告与被告间的合同于2018年1月27日解除，确认原告对被告享有债权数额为5,141,870.75元等。 2021年7月6日，本院就上海东华医院诉本案原告、被告的房屋租赁合同纠纷作出（2020）沪0109民初14828号判决（以下简称14828号判决），认定虽原告与上海东华医院间的租赁合同解除系因被告被申请破产清算，破产管理人解除原告与被告间的租赁合同，但原告与被告的租赁合同、原告与上海东华医院的租赁合同是两个相互独立的合同，基于合同相对性，违约责任归责原则为严格责任，因此原告应向上海东华医院承担违约责任。该案判决原告返还上海东华医院租金476,131.20元、保证金39万元并支付违约金39万元，原告承担诉讼费16,105.18元。2023年4月7日，原告向本院缴纳执行款项共计135万元，其中1,335,038.69元由本院发还上海东华医院，余款14,961.31元为执行费。故原告诉至本院，要求判如所请。 本院认为，原告要求确认的破产债权分为两部分，即28891号判决所涉《房屋租赁合同》解除后剩余应返还的租金和14828号判决中原告因前述合同解除后向上海东华医院支付的违约金39万元。 首先，28891号判决中已查明原告与被告先后签订《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议-1》，构成了房屋租赁合同关系，两份补充协议中对租赁的期限（包括免租装修期和额外免租期）和租金的支付方式进行了变更，但两份补充协议均未修改《房屋租赁合同》中租金每年40万元的约定，虽两份补充协议中载明原告应付租金总额为340万元，与《房屋租赁合同》中约定的360万元总额相比有所变更，但根据《补充协议》可以看出，其中20万元的差额系因被告未能按期交付房屋给予的补偿，该款项于原告应付租金总额中抵扣，并非双方变更了每年的租金金额。且两份补充协议均约定其他合同条款不变，亦可佐证双方就租金标准未有变更之合意。因此原告主张返还租金时，应以年租金40万元为标准计算，根据28891号判决的查明内容和判决主文，原被告间计付租金的期限为九年，原告实际使用房屋时间为27个月，鉴于首年的12个月为免租装修期，因此计付租金的已用期限为15个月，被告应返还剩余93个月的租金，对此双方均无异议，本院予以确认。如前所述，根据年租金40万元的标准计算，被告应返还原告租金金额为310万元，原告现自愿按2,927,777.64元主张，与法不悖，本院予以确认。 其次，对于14828号案件中的39万元违约金，根据本案查明事实，原告已经根据判决主文履行了相应的支付义务，且相应款项已经发还上海东华医院，足以证明原告已经发生相应的损失。鉴于该笔违约金系因《房屋租赁合同》解除所致，故被告作为合同解除中的过错方，应承担相应责任。28891号判决中也明确对于因原被告间租赁合同解除给原告造成的损失，原告可以向管理人申报债权等事项，故本院亦予以确认。 依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款之规定之规定，判决如下： 确认原告***对被告上海京海建筑工程有限公司享有债权3,317,777.64元。 案件受理费33,342.22元，减半收取为16,671.11元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年六月十六日 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第五十八条…… 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。