某某诉上海现代交通建设发展有限公司等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）沪一中民二（民）终字第384号

上诉人（原审原告）***。

委托代理人易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。

委托代理人杨一棵，上海骏丰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）上海博可办公用品有限公司。

委托代理人吴林根，公司员工。

原审第三人上海现代交通建设发展有限公司。

委托代理人张瑾，上海市金石律师事务所律师。

上诉人***因房屋租赁合同纠纷一案，不服***人民法院（2012）浦民一（民）初字第17372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月11日公开开庭审理了本案。上诉人***的委托代理人易瑞京、杨一棵，被上诉人上海博可办公用品有限公司（以下简称博可公司）的法定代表人王福荣及其委托代理人吴林根，原审第三人上海现代交通建设发展有限公司（以下简称现代公司）的委托代理人张瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定，2007年1月，博可公司作为甲方与乙方上海鼎宝湘东阁酒店管理有限公司（以下简称鼎宝公司）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方经得现代公司的同意，将其原租给上海宗念装饰有限公司已退租的浦建路铺面房，租给乙方当做经营场地使用。合同第一条约定：甲方将本合同所指的场地（浦建路）租给乙方使用，全部用房面积：整体房地上面积约275和地下室约160以及西段甲方仓库后端：约12公尺长、另外让出长约10米，宽约1.2米，从西侧主体房供乙方使用（注：以平面示意详图为准作为乙方使用面积），有关改建通道及门面的一切费用由乙方承担；合同第二条约定：租赁期四年，自2007年1月19日至2011年1月18日止。租金每年人民币（下同）21万元整，保证金2.1万元。合同第六条约定：乙方装修以不得损坏原建筑结构为原则，否则由此引起的安全事故由乙方承担全部责任，在退租时乙方不得拆除和损坏已经装修好的设施及墙壁、地坪等，但可搬移的设施可自行处理。第十一条约定：合同期满，如果甲方与现代公司取得续租权的情况下，甲方必须将该房屋续租给乙方使用，但租金可按甲方与产权方的递增比例递增。后双方履约。期间，现代公司出具“同意部分用房转租意见”一份：博可公司：根据现代公司与博可公司于2006年1月12日签订的房屋租赁协议条款及贵公司1月12日提出的转租申请，我司同意转租给鼎宝公司作为经营用房。

2007年6月20日，经上海鼎宝企业念家酒店管理有限公司（上海柏司特商务酒店有限公司浦建路店）的委托，对浦建路房屋改扩建进行安全检测，上海浦东房屋质量检测站出具房屋质量检测报告的检测结论与建议为：经全面检测，地下室3轴A2轴柱、一层4轴A2轴柱承载力局部不足，原一层顶板开梯口处，顶板采用碳纤维在整体改造后需要进行加固处理；柱应普遍性适当加固。其余构件无明显损伤开裂，质量尚可，可安全使用。建议对房屋加固，加固应委托具有资质的设计单位和施工单位进行加固设计和施工。

2007年7月19日，博可公司向***发出通知一份：根据2007年7月18日现代公司召集了我单位吴林根及贵公司负责人龙利达三方会议，讨论对于鼎宝餐饮管理有限公司就浦建路房屋改建为客房情况在目前具有检测报告情况下为安全需要，对鼎宝餐饮管理有限公司作出如下三条必要性决定：1、对现有改建情况必须全部拆除楼层重量受力太重的全部重型的砖墙材料，而改用轻型材料以保安全。在拆除和改用轻型材料过程中必须请现代公司和博可公司到现场负责督察。2、对按上述第一条意见实施后向现代公司提供浦建路的改建的结构图纸。3、对上述二项由鼎宝餐饮管理有限公司实施后除已有的检测报告外，必须对已改建后的用料，施工等情况首先作出安全责任承诺，再行第一节二条的内容实施，并由博可公司于2007年7月23日前给现代公司存档备查。次日***出具承诺书一份称，交通建设公司：我公司已收到贵单位下达通知，对我们将浦建路主体房在装潢中改建的地方经上海浦东房屋质量检测站检测证明在安全范围之内。同时经贵单位对有关部分构建的复验，并提出的宝贵意见，我们已积极地改正。原厕所的砖墙我们已换成了轻钢龙骨纸面石膏板。此外对安全消防设施也进行了完备。我们将继续按贵公司对安全要求的范围进行改正，以确保安全第一。此外我们向贵单位承诺：对于浦建路房屋改建后的用料、施工等情况在以后的使用过程中造成的安全问题，我公司愿承担全部责任。落款为上海鼎宝餐饮管理有限公司。同时博可公司盖章并注明：我们将按现代公司的指示认真督促鼎宝餐饮公司遵守安全第一的精神实施经营管理。

2007年8月31日，上海柏司特商务酒店有限公司浦建路店（以下简称柏司特公司）向博可公司及现代公司发送租赁合同更名启示一份：我单位在与博可公司签订的位于浦建路归属于现代公司的原为变压器站用房的租赁合同上均是以我单位上海鼎宝湘东阁酒店管理有限公司的名义签订的合同，现我单位决定自即日起，由我单位新成立的上海柏司特商务酒店有限公司浦建路店全权履行与博可公司签订位于浦建路铺面房的租赁合同。并从即日起启用上海柏司特商务酒店有限公司浦建路店的印章。

2009年3月10日，博可公司作为甲方与乙方***签订补充合同一份，约定一、甲乙双方于2007年1月19日签署了***浦建路铺面房屋的转租合同。同年8月31日，因乙方申请将其承租主体由鼎宝公司变更为柏司特公司。甲方已经确认并由乙方申报房东现代公司确认。二、现乙方提出其设立的柏司特公司的股份已经转让他人，故其本人继续完全按照浦建路原签署的房屋租赁合同履行，承担全部责任，甲方予以同意。三、因乙方拟在该铺面房屋申办营业执照一直未成功，且乙方变更为自然人后不便于旅店运营，故乙方称其与柏司特公司协议，同意暂时以该公司浦建路店的名义进行运营，但房屋租赁合同仍由乙方承担全部责任，与柏司特公司无关。乙方为此要求其主体变更为自然人暂时不向房东申报，甲方予以理解。

2011年1月，柏司特公司向现代公司发送承诺书一份，要求续租3年。

2011年4月，现代公司向原审法院起诉要求：1、博可公司归还***浦建路一幢二层房屋及西边空巷和门前临房（以下简称房屋）；2、博可公司支付2011年1月20日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费；3、***、林端荣、吴长忠自房屋内迁出。后博可公司反诉要求赔偿经济损失661，500元（相当于已付租金的30％）及改建房屋的投资损失78，600元。2011年11月，原审法院判令：1、博可公司于判决生效之日起三十日内迁出房屋并将上述房屋返还给现代公司；2、博可公司于判决生效之日起三十日内按照每年290，000元的标准支付现代公司2011年1月20日至房屋实际返还之日止的使用费（实际支付时应扣除95，000元）；3、***于判决生效之日起三十日内迁出房屋；4、林端荣于判决生效之日起三十日内迁出房屋；5、吴长忠于判决生效之日起三十日内迁出房屋；6、驳回博可公司的反诉请求。后博可公司提起上诉，二审法院判令：一、维持原审（2011）浦民一（民）初字第12697号民事判决主文第一、三、四、五、六项；二、变更原审（2011）浦民一（民）初字第12697号民事判决主文第二项为：博可公司于判决生效之日起三十日内按照每年267，500元的标准支付现代公司2011年1月20日至房屋实际返还之日止的使用费（实际支付时应扣除95，000元）。

其后，***就本案起诉至原审法院，要求博可公司赔偿投资加层、改建的损失费1，538，966元。

原审审理中，***申请对系争浦建路房屋扩建、加层的价值进行评估鉴定。经上海联合工程监理造价咨询有限公司（以下简称造价公司）评估，浦东新区浦建路改建工程土建部分及安装部分的现值为1，122，211元，另有原告主张的电容量费用、消防给水市政接驳费用、消防报验、房屋结构改造设计费、检测费、项目管理费等费用416，756元。对此，***、博可公司均无异议，现代公司认为，1、关于计价依据，鉴定报告采用的是2012年11月的计价依据，理应采用2007年的计价依据；2、对于折旧年限，应自2007年8月起算；3、鉴定报告适用2000定额，未区分***自行施工项，应扣除没有实际发生的税收等规费，具体为土建费用表的第6、10、11、12、13、16项及安装费用表中的第6、10、11、12、13、16项；4、对于彩钢板的折旧，不应为15年，因为是违法搭建或临建，应采用5年的折旧年限；5、锅炉是可以拆除自行搬走的，不应计入价格；***主张部分，无证据证明存在，不予认可。造价公司认为，关于折旧年限，是在现场确定采用2009年的，***、博可公司当时是确认的，现代公司在场但未提出异议；在鉴定过程中，规费是应计取的。关于彩钢板，工程师无法判断是否是临时建筑，如是，折旧年限确实应为5年；锅炉是固定的，工程师无法判断是否可以拆除搬离。后造价公司出具补充意见书，按照2008年5月至2009年2月的材料、人工、机械等的市场价格为依据，土建部分及安装部分原值为1，260，110.87元，根据15年折旧的现值为932，482.05元，根据5年折旧的现值为289，825.50元。对此，***认为现在改扩建建筑的市值已升值，不应按当时造价计算折旧，而应按现值计算，且折旧年限应为15年。博可公司无异议。现代公司对该报告无异议，认为双方合同期限为4年，故应按5年折旧计算现值。

原审认为，***、博可公司之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，属合法有效，合同双方均应遵照履行。现生效的法律文书要求***迁出，故***要求博可公司赔偿其改、扩建损失，原审认为，双方租赁合同存续期间***明知租赁期限为4年、是否续租并不确定，仍对系争房屋进行了大规模的改、扩建，且改、扩建无任何审批手续，而博可公司明知***进行改、扩建，但未明示进行反对，视为默认，故***、博可公司双方对因改、扩建所致的损失均负有过错责任，改、扩建造价费用损失由双方按照过错分担。造价公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，现代公司对鉴定结果的异议已由鉴定部门作出明确解释，故法院确认该鉴定结论作为原审定案依据。该鉴定报告中明确，***主张部分为416，756元，但其未能提供任何费用证明材料，现场亦无法看出实物，故该损失法院不予采信；对于土建部分及安装部分的造价损失，博可公司应承担赔偿的具体数额由法院根据鉴定结论及双方的过错程度酌情确定。

原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，于二○一三年十二月十日作出判决：博可公司于判决生效之日起十日内赔偿***改、扩建损失512，865元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，800元，评估鉴定费61，800元，由***负担34，020元，博可公司负担41，580元。

原审判决后，***不服，上诉于本院。其诉称：1、原审第三人现代公司曾口头承诺期满后可续租，其不仅出具同意转租的书面意见，且全程监督上诉人的改、扩建工程，并多次提出整改意见。现代公司明知房屋无产证，仍同意将该房屋作为商务酒店经营用房，导致改扩建工程未经审批。同时，其明知上诉人已投入数百万资金改、扩建和添置设备，合同期内无法收回投资，却违背承诺到期不再续约，故现代公司是导致房屋改、扩建损失的全部过错方。2、原审认定造价错误。评估时，上诉人与被上诉人均确认适用2009年标准和15年折旧计算，现代公司无异议，但原审法院却采信现代公司事后辩解的2007年标准和5年折旧，现改、扩建部分的使用价值已明显增长，且根据鉴定结论，改、扩建和其余规费合计150余万元，原审仅支持51万余元，显失公平。据此，要求撤销原审判决，改判博可公司赔偿改、扩建损失1，538，966元。

被上诉人博可公司辩称：其同意关于上诉人赔偿数额的上诉意见，但不应由被上诉人承担赔偿责任。

原审第三人现代公司述称：原审判决认定事实、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，本案的争议在于上诉人***与被上诉人博可公司租赁合同不再续租后相关损失的认定及分担。上诉人与被上诉人虽均主张原审第三人现代公司存在过错，但依据合同相对性原则，应由本案系争合同的相对方承担相应责任。根据查明的事实，原审第三人现代公司与博可公司的租赁合同于2011年1月19日届满，而博可公司与上诉人***之间的租赁合同亦于2011年1月18日到期。由于被上诉人与原审第三人不再续租，上诉人与被上诉人亦无法继续延续租赁关系。按照生效判决，***应当搬离租赁房屋，向现代公司返还房屋。本院认为，根据生效判决，博可公司认为其与现代公司之间仍存在租赁关系一节未得到法院支持，而***在租赁合同明确租期仅为4年，客观上存在着到期不能续租风险的情况下仍进行大量的改、扩建，故对于所产生的损失双方均存在过错，相关责任应予分担。至于损失认定，原审经委托鉴定并由鉴定人员作出明确解释，相关鉴定结论可予认定。上诉人所主张的413，756元费用损失，因未提供任何依据，二审中亦无新的证据，本院对此难以采信；而对于土建、安装部分的造价损失，原审结合双方的过错程度，结合本案的具体情况，所作处理应属合理，本院亦予维持。综上所述，原审判决认定事实、适用法律并无不当，对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币13，800元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　庞闻淙

代理审判员　　蒋辉霞

代理审判员　　吴　瑛

二〇一四年三月十日

书　记　员　　周璐珺

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……