某某与上海博可办公用品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

***人民法院

民 事 判 决 书

（2012）浦民一（民）初字第17372号

原告***。

委托代理人易瑞京，上海市骏丰律师事务所律师。

委托代理人陈惠娟，上海市骏丰律师事务所律师。

被告上海博可办公用品有限公司。

法定代表人王福荣。

委托代理人徐颖浩，上海市罗顿律师事务所律师。

委托代理人陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。

第三人上海现代交通建设发展有限公司。

法定代表人施镇海。

委托代理人李怀宝。

委托代理人张瑾，上海市金石律师事务所律师。

原告***诉被告上海博可办公用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月29日立案受理后，依法追加上海现代交通建设发展有限公司为第三人，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人易瑞京、被告的法定代表人王福荣及其委托代理人徐颖浩、第三人的委托代理人李怀宝、张瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***诉称，2007年1月19日，原告以上海鼎宝湘东阁管理有限公司的名义与被告签订浦建路XXX号房屋转租合同，原告承租该房屋地上面积约275平方米和地下室约160平方米，以及西段仓库后端约12公尺，另让出长约10米、宽约1.2米，从西侧主体房，租期四年。第三人作为该房屋的权利人，书面同意被告将上述房屋转租给原告作为经营用房。原告承租该房屋后，投资数百万元，对该房屋进行加层、扩建和装潢，并开设商务酒店。因被告和第三人对原告的扩建不断提出整改要求，原告建好了又拆，拆好了又建，折腾了大半年，第三人还要求原告委托房屋质量检测机构对改建后的房屋进行检验，结果合格。原告扩建、装潢后，因被告及第三人无法提供承租房屋的房地产权证，导致原告始终无法申领营业执照。在承租期间，原告承租主体从上海鼎宝湘东阁管理有限公司变更为上海柏司特商务酒店有限公司，最终变更为原告。因被告及第三人曾向原告承诺：合同到期后，优先让原告续租，故原告不断追加投资和设备。2009年底，第三人明知原告斥巨资扩建装潢承租房屋，无证照经营，故无法在短期内收回出资，突然无情的通知被告合同到期后不再续约，尽管遭到原、被告抵制，第三人依然提起诉讼，生效判决判令原、被告等迁出。这个不续约的结果导致原告巨大的经济损失。原告认为，被告将系争房屋转租给原告用于经营商务宾馆，获得了第三人的充分肯定和赞同，第三人出具了书面的《同意部分用房转租意见》，在原告的改建、扩建过程中，第三人从未提出反对的书面异议，还要求原告委托房屋检测机构对改、扩建后的房屋进行安全性的鉴定，而合同终止后，房屋改、扩建的受益人系第三人，故第三人应当对原告的改、扩建损失承担赔偿责任，故原告曾起诉要求第三人赔偿损失，后经法院承办人释明后撤诉，故现鉴于合同相对性原则，原告起诉要求被告赔偿原告投资加层、改建的损失费人民币1，538，966元（以下币种相同）。

被告上海博可办公用品有限公司辩称，原告所述承租情况属实，原告对系争房屋的改、扩建亦系事实，但改、扩建残值的得益人系第三人，且被告无任何过错，故应由第三人赔偿原告该损失，不同意由被告赔偿。

第三人上海现代交通建设发展有限公司述称，原告与第三人并无直接的租赁合同关系，第三人将房屋出租给被告，由被告向第三人交纳房屋租金，故原告要求第三人赔偿无法律依据。其次，原告对系争房屋加层、改、扩建并未征得第三人同意，第三人也不知情，第三人仅同意转租而已，且改、扩建的房屋系无证建筑物，依法应予拆除，对第三人而言并无利用价值及可能，故原告要求第三人补偿残值无合同及法律依据。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，这也包括改、扩建，故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2007年1月，被告上海博可办公用品有限公司作为甲方与乙方上海鼎宝湘东阁酒店管理有限公司签订房屋租赁合同一份，约定：甲方经得上海现代交通建设发展有限公司的同意，将其原租给上海宗念装饰有限公司已退租的浦建路XXX号铺面房，租给乙方当做经营场地使用。合同第一条约定：甲方将本合同所指的场地（浦建路XXX号）租给乙方使用，全部用房面积：整体房地上面积约275和地下室约160以及西段甲方仓库后端：约12公尺长、另外让出长约10米，宽约1.2米，从西侧主体房供乙方使用（注：以平面示意详图为准作为乙方使用面积），有关改建通道及门面的一切费用由乙方承担；合同第二条约定：租赁期四年，自2007年1月19日至2011年1月18日止。租金每年21万元整，保证金2.1万元。合同第六条约定：乙方装修不得损坏原建筑结构为原则，否则由此引起的安全事故由乙方承担全部责任，在退租时乙方不得拆除和损坏已经装修好的设施及墙壁、地坪等，但可搬移的设施可自行处理。第十一条约定：合同期满，如果甲方与上海现代交通建设发展有限公司取得续租权的情况下，甲方必须将该房屋续租给乙方使用，但租金可按甲方与产权方的递增比例递增。后双方履约。期间，第三人出具“同意部分用房转租意见”一份：上海博可办公用品有限公司：根据上海现代交通建设发展有限公司与上海博可办公用品有限公司于2006年1月12日签订的房屋租赁协议条款及贵公司1月12日提出的转租申请，我司同意转租给上海鼎宝湘东阁酒店管理有限公司作为经营用房。

2007年6月20日，经上海鼎宝企业念家酒店管理有限公司（上海柏司特商务酒店有限公司浦建路店）的委托，对浦建路XXX号房屋改扩建进行安全检测，上海浦东房屋质量检测站出具房屋质量检测报告的检测结论与建议为：经全面检测，地下室3轴A2轴柱、一层4轴A2轴柱承载力局部不足，原一层顶板开梯口处，顶板采用碳纤维在整体改造后需要进行加固处理；柱应普遍性适当加固。其余构件无明显损伤开裂，质量尚可，可安全使用。建议对房屋加固，加固应委托具有资质的设计单位和施工单位进行加固设计和施工。

2007年7月19日，被告向原告发出通知一份：根据2007年7月18日现代交通建设发展有限公司召集了我单位吴林根及贵公司负责人龙利达三方会议，讨论对于鼎宝餐饮管理有限公司就浦建路XXX号房屋改建为客房情况在目前具有检测报告情况下为安全需要，对鼎宝餐饮管理有限公司作出如下三条必要性决定：1、对现有改建情况必须全部拆除楼层重量受力太重的全部重型的砖墙材料，而改用轻型材料以保安全。在拆除和改用轻型材料过程中必须请现代交通建设发展有限公司和博可办公用品有限公司到现场负责督察。2、对按上述第一条意见实施后向现代交通发展有限公司提供浦建路XXX号的改建的结构图纸。3、对上述二项由鼎宝餐饮管理有限公司实施后除已有的检测报告外，必须对已改建后的用料，施工等情况首先作出安全责任承诺，再行第一节二条的内容实施，并由博可办公用品有限公司于2007年7月23日前给现代交通发展有限公司存档备查。次日原告出具承诺书一份称，上海现代交通建设发展有限公司：我公司已收到贵单位下达通知，对我们将浦建路XXX号主体房在装潢中改建的地方经上海浦东房屋质量检测站检测证明在安全范围之内。同时经贵单位对有关部分构建的复验，并提出的宝贵意见，我们已积极地改正。原厕所的砖墙我们已换成了轻钢龙骨纸面石膏板。此外对安全消防设施也进行了完备。我们将继续按贵公司对安全要求的范围进行改正，以确保安全第一。此外我们向贵单位承诺：对于浦建路XXX号房屋改建后的用料、施工等情况在以后的使用过程中造成的安全问题，我公司愿承担全部责任。落款为上海鼎宝餐饮管理有限公司。同时被告盖章并注明：我们将按现代交通建设发展公司的指示认真督促鼎宝餐饮公司遵守安全第一的精神实施经营管理。

2007年8月31日，上海柏司特商务酒店有限公司浦建路店向被告及第三人发送租赁合同更名启示一份：我单位在与上海博可办公用品有限公司签订的位于浦建路XXX号归属于上海现代交通建设发展有限公司的原为变压器站用房的租赁合同上均是以我单位上海鼎宝湘东阁酒店管理有限公司的名义签订的合同，现我单位决定自即日起，由我单位新成立的上海柏司特商务酒店有限公司浦建路店全权履行与上海博可办公用品有限公司签订位于浦建路XXX号铺面房的租赁合同。并从即日起启用上海柏司特商务酒店有限公司浦建路店的印章。……

2009年3月10日，被告上海博可办公用品有限公司作为甲方与乙方原告***签订补充合同一份，约定一、甲乙双方于2007年1月19日签署了***浦建路XXX号铺面房屋的转租合同。同年8月31日，因乙方申请将其承租主体由上海鼎宝湘东阁酒店管理有限公司变更为上海柏司特商务酒店有限公司。甲方已经确认并由乙方申报房东上海现代交通建设发展有限公司确认。二、现乙方提出其设立的上海柏司特商务酒店有限公司的股份已经转让他人，故其本人继续完全按照浦建路XXX号原签署的房屋租赁合同履行，承担全部责任，甲方予以同意。三、因乙方拟在该铺面房屋申办营业执照一直未成功，且乙方变更为自然人后不便于旅店运营，故乙方称其与上海柏司特商务酒店有限公司协议，同意暂时以该公司浦建路店的名义进行运营，但房屋租赁合同仍由乙方承担全部责任，与柏司特公司无关。乙方为此要求其主体变更为自然人暂时不向房东申报，甲方予以理解。

2011年1月，上海柏司特商务酒店有限公司向第三人发送承诺书一份，要求续租3年。

2011年4月，上海现代交通建设发展有限公司向本院起诉要求：1、被告上海博可办公用品有限公司归还***浦建路XXX号一幢二层房屋及西边空巷和门前临房；2、被告上海博可办公用品有限公司支付2011年1月20日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费；3、第三人***、林端荣、吴长忠自***浦建路XXX号一幢二层房屋及西边空巷和门前临房内迁出。后被告上海博可办公用品有限公司反诉要求赔偿经济损失661，500元（相当于已付租金的30％）及改建房屋的投资损失78，600元。2011年11月，本院判令：1、被告上海博可办公用品有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出***浦建路XXX号一幢二层房屋及西边空巷和门前临房并将上述房屋返还给原告上海现代交通建设发展有限公司；2、被告上海博可办公用品有限公司于本判决生效之日起三十日内按照每年290，000元的标准支付原告上海现代交通建设发展有限公司2011年1月20日至房屋实际返还之日止的使用费（实际支付时应扣除95，000元）；3、第三人***于本判决生效之日起三十日内迁出位于***浦建路XXX号一幢二层房屋及西边空巷和门前临房内的租赁房屋；4、第三人林端荣于本判决生效之日起三十日内迁出位于***浦建路XXX号一幢二层房屋及西边空巷和门前临房内的租赁房屋；5、第三人吴长忠于本判决生效之日起三十日内迁出位于***浦建路XXX号一幢二层房屋及西边空巷和门前临房内的租赁房屋；6、驳回反诉原告上海博可办公用品有限公司的诉讼请求。后上海博可办公用品有限公司提起上诉，上海市第一中级人民法院判令：一、维持***人民法院（2011）浦民一（民）初字第12697号民事判决主文第一、三、四、五、六项；二、变更***人民法院（2011）浦民一（民）初字第12697号民事判决主文第二项为：上海博可办公用品有限公司于本判决生效之日起三十日内按照每年267，500元的标准支付上海现代交通建设发展有限公司2011年1月20日至房屋实际返还之日止的使用费（实际支付时应扣除95，000元）。

审理中，原告***申请对系争浦建路XXX号房屋扩建、加层的价值进行评估鉴定。经上海联合工程监理造价咨询有限公司评估，浦东新区浦建路XXX号改建工程土建部分及安装部分的现值为1，122，211元，另有原告主张的电容量费用、消防给水市政接驳费用、消防报验、房屋结构改造设计费、检测费、项目管理费等费用416，756元。对此，原、被告均无异议，第三人认为，1、关于计价依据，鉴定报告采用的是2012年11月的计价依据，理应采用2007年的计价依据；2、对于折旧年限，应自2007年8月起算；3、鉴定报告适用2000定额，未区分原告自行施工项，应扣除没有实际发生的税收等规费，具体为土建费用表的第6、10、11、12、13、16项及安装费用表中的第6、10、11、12、13、16项；4、对于彩钢板的折旧，不应为15年，因为是违法搭建或临建，应采用5年的折旧年限；5、锅炉是可以拆除自行搬走的，不应计入价格；原告主张部分，原告无证据证明存在，不予认可。上海联合工程监理造价咨询有限公司认为，关于折旧年限，是在现场确定采用2009年的，原、被告当时是确认的，第三人在场但未提出异议；在鉴定过程中，规费是应计取的。关于彩钢板，工程师无法判断是否是临时建筑，如是，折旧年限确实应为5年；锅炉是固定的，工程师无法判断是否可以拆除搬离。后上海联合工程监理造价咨询有限公司出具补充意见书，按照2008年5月至2009年2月的材料、人工、机械等的市场价格为依据，土建部分及安装部分原值为1，260，110.87元，根据15年折旧的现值为932，482.05元，根据5年折旧的现值为289，825.50元。对此，原告认为现在改扩建建筑的市值已升值，不应按当时造价计算折旧，而应按现值计算，且折旧年限应为15年。被告无异议。第三人对该报告无异议，认为双方合同期限为4年，故应按5年折旧计算现值。

上述事实，有房屋租赁合同、同意部分用房转租的意见、通知、承诺书、检测报告、补充合同、租赁合同更名启示、（2011）浦民一（民）初字第12697号民事判决书、（2012）沪一中民二（民）终字第156号民事判决书、会议纪要、承诺书、鉴定报告及原、被告的当庭陈述在案佐证。

本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，属合法有效，合同双方均应遵照履行。现生效的法律文书要求原告迁出，故原告要求被告赔偿其改、扩建损失，本院认为，双方租赁合同存续期间原告明知租赁期限为4年、是否续租并不确定，仍对系争房屋进行了大规模的改、扩建，且改、扩建无任何审批手续，而被告明知原告进行改、扩建，但未明示进行反对，视为默认，故原、被告双方对因改、扩建所致的损失均负有过错责任，改、扩建造价费用损失由双方按照过错分担。上海联合工程监理造价咨询有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，第三人对鉴定结果的异议已由鉴定部门作出明确解释，故本院确认该鉴定结论作为本案定案依据。该鉴定报告中明确，原告主张部分为416，756元，但原告未能提供任何费用证明材料，现场亦无法看出实物，故该损失本院不予采信；对于土建部分及安装部分的造价损失，被告应承担赔偿的具体数额由本院根据鉴定结论及双方的过错程度酌情确定。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：

被告上海博可办公用品有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告***改、扩建损失512，865元。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13，800元，评估鉴定费61，800元，由原告***负担34，020元，被告上海博可办公用品有限公司负担41，580元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　张卓郁

审　判　员　　杨晓云

人民陪审员　　钱文君

二〇一三年十二月十日

书　记　员　　陈佳琳

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。