上海博可办公用品有限公司与上海现代交通建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

（2014）浦民一（民）初字第36181号

原告上海博可办公用品有限公司。

法定代表人***。

委托代理人***，上海骏丰律师事务所律师。

委托代理人***，上海骏丰律师事务所律师。

被告上海现代交通建设发展有限公司。

法定代表人*建平。

委托代理人**，上海市金石律师事务所律师。

原告上海博可办公用品有限公司（以下简称博可公司）诉被告上海现代交通建设发展有限公司（以下简称现代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月19日公开开庭进行了审理，原告博可公司的委托代理人***、被告现代公司的委托代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告博可公司诉称，2000年12月21日，原告与上海欣鑫物业管理有限公司（以下简称欣鑫公司）签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租浦东新区浦建路XXX号一幢二层框架结构房屋及西边空巷和门前临房，该房屋建筑面积为575平方米，租赁期限为10年，自2001年1月20日至2011年1月19日止。2003年3月8日，原、被告签订《租赁补充协议》，约定由被告替代欣鑫公司继续履行原合同。2007年1月，原告征得被告同意，将浦建路XXX号房屋整体房地上面积约275平方米和地下室约160平方米以及西段甲方仓库后端等部位转租给上海鼎宝湘东阁酒店管理有限公司（以下简称鼎宝公司），后该转租合同主体变更为***，租期与主合同相同。因原告不同意合同到期终止，被告于2011年4月提起诉讼，法院判决原告将承租房屋返还给被告并支付至返还之日止的使用费，并判决***迁出转租房屋。2012年5月29日，***提起诉讼，要求原告赔偿其转租期间对浦建路XXX号房屋改、扩建损失，后法院判决原告赔偿***改、扩建损失512，865元（人民币，以下币种相同）。被告申请执行期间，因系争房屋大部分由***占用，原告多次表示愿意将其使用的房屋返还给被告，但被告无理要求全部房屋一并返还，而***因转租期间投资改、扩建损失对原告提起诉讼，导致原告因违约承担***投资改、扩建损失的赔偿责任。原告认为，被告系最终受益人，该损失应由被告承担，故起诉至法院，要求判令：被告赔偿原告已赔偿给***的浦建路XXX号房屋投资加层、扩建损失512，865元及案件受理费和评估鉴定费41，580元，共计554，445元。

被告现代公司辩称，关于改、扩建损失原告已在被告诉讼的案件中提出过反诉，根据一事不再理原则，该项诉请不应受理，而且原告也没有证据证明已向***支付512，865元，即便原告已经支付给***，原告已通过转租得到收益，故***的损失应由原告自行承担；至于案件受理费和评估鉴定费诉请没有法律依据。综上，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，浦东新区浦建路XXX号土地使用者为上海市公共交通总公司，被告系该土地项目的建设单位。经上海市浦东新区房地产交易中心测绘，浦建路XXX号房屋半地下室部位建筑面积为285.80平方米，底层建筑面积为285.80平方米，合计571.60平方米。

2000年12月21日，欣鑫公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定由欣鑫公司将浦建路XXX号一幢二层构架结构房屋及西边空巷和门前临房出租给原告使用，房屋建筑面积为575平方米；租赁期为十年，自2001年1月20日至2006年1月19日止，第二期自2006年1月20日至2011年1月19日止；年租金为155，000元，第二期租金由双方根据市场行情另行议定。2003年3月8日，原告与被告签订《租赁补充协议》，载明根据公交体制改革的需要，欣鑫公司与原告之间订立的有关浦建路XXX号（包括临房等）的协议均由本协议的主体单位继续履行。2006年1月12日，原、被告签订《租赁合同补充协议》，载明第二期房屋租赁期限为5年，自2006年1月20日起至2011年1月19日，5年租金共计1，400，000元，其中第一年租金为260，000元，第二年租金为270，000元，第三至第五年年租金为290，000元。原告承租房屋后，先后将部分房屋分别转租给案外人***、***和***，其中与***的租赁期为4年，自2007年1月19日至2011年1月18日止，租赁期间，被告知晓并同意次承租人对租赁房屋进行改、扩建，且就安全问题提出了相关的要求。

2010年10月9日、2011年1月24日、3月21日，被告先后向原告发出《房屋租赁终止通知书》、《关于按期收回浦建路XXX号租赁房的函》、《关于即时搬离浦建路XXX号租赁房的函》，要求原告于2011年3月28日迁出。因原告未遵照履行，被告于2011年4月起诉至本院，要求原告归还浦建路XXX号一幢二层房屋及西边空巷和门前临房并支付2011年1月20日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费，同时要求案外人***、***、*****建路XXX号一幢二层房屋及西边空巷和门前临房内迁出。该案审理中，原、被告确认西边空巷面积约100平方米，门前临房约20平方米，原告在十年前对西边空巷进行搭建并由原告作为房屋使用。原告在该案中反诉称，其在租赁房屋内进行了搭建、投资，被告要求收回房屋，应当补偿其改建房屋的投资损失78，600元。本院审理后认为，原告主张的搭建行为发生在十年前，搭建物已被充分使用，且其主张的数额不大，加之双方合同已到期，故被告无需向原告进行赔偿或补偿，并于2011年11月22日作出如下判决：博可公司于判决生效之日起三十日内迁出浦建路XXX号一幢二层房屋及西边空巷和门前临房并将房屋返还给现代公司……***于判决生效之日起三十日内迁出位于浦建路XXX号一幢二层房屋及西边空巷和门前临房的租赁房屋……驳回博可公司的反诉请求。一审判决后，博可公司提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后于2012年2月16日作出终审判决：变更一审判决主文第二项（即使用费支付），其余判决主文均予维持。

2012年5月，***以博可公司为被告提起诉讼，要求博可公司赔偿其就租赁房屋投资加层、改建的损失费1，538，966元。审理中，***申请对浦建路XXX号房屋扩建、加层的价值进行评估鉴定。经上海联合工程监理造价咨询有限公司公司评估，浦建路XXX号改建工程土建部分及安装部分的现值为1，122，211元。后该公司出具补充意见书，按照2008年5月至2009年2月的材料、人工、机械等的市场价格为依据，土建部分及安装部分原值为1，260，110.87元，根据15年折旧的现值为932，482.05元，根据5年折旧的现值为289，825.50元。现代公司对报告无异议，但认为双方合同期限为4年，应按5年折旧计算现值。本院审理后认为，***明知租赁期限为4年、是否续租并不确定，仍对系争房屋进行了大规模的改、扩建，且改、扩建无任何审批手续，而博可公司明知***进行改、扩建，但未明示进行反对，视为默认，故***和博可公司对因改、扩建所致的损失均负有过错责任，改、扩建造价费用由双方按照分担，遂于2013年12月10日作出判决：博可公司于判决生效之日起十日内赔偿***改、扩建损失512，865元。判决后，***不服一审判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后于2014年3月10日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

另查明，现代公司起诉博可公司、***等的案件生效后，***和***自行迁出了系争房屋，博可公司及***则由本院于2014年9月23日实施了强制执行。

审理中，博可公司称***的改、扩建是针对主建筑物，不包括其改造的西边空巷部位，其改建花费只有100，000元左右，故反诉时只主张了78，600元，为证明其已向***支付了相应的改建损失，博可公司向本院提供了收款人署名为“***”的收条三份。现代公司则坚持博可公司曾经反诉称“在租赁房屋内进行搭建投资”，其中包括了***租赁部位，故不能重复处理，对于***的收条，现代公司认为应该提供相应的银行转账凭证才能证明博可公司已经实际支付了装修损失费用。

上述事实，由原、被告的***（2011）浦民一（民）初字第12697号民事判决书、（2012）沪一中民二（民）终字第156号民事判决书等、（2012）浦民一（民）初字第17372号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第384号民事判决书及收条证据予以佐证。

本院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，现代公司同意博可公司转租并同意次承租人改、扩建，应对博可公司根据合同相对性原则承担的***的改、扩建损失承担相应的责任，***主张的改、扩建损失与博可公司原来向现代公司主张的搭建投资并非同一标的，故对于现代公司辩称博可公司系重复处理的意见本院不予采纳。博可公司与***之间的租赁期限仅为4年，是否能续租也不确定，仍同意***对租赁房屋进行大量的改、扩建，故博可公司对于所产生的损失亦存在过错，应予分担相关损失。对于博可公司主张的***改、扩建损失本院根据双方的过错程度酌情确定，但博可公司要求现代公司承担评估鉴定费和案件受理费没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：

一、被告上海现代交通建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海博可办公用品有限公司改、扩建损失人民币333，000元；

二、驳回原告上海博可办公用品有限公司的其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费人民币9，344元，减半收取计人民币4，672元，由原告上海博可办公用品有限公司负担人民币1，525元，被告上海现代交通建设发展有限公司负担人民币3，147元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员***

二〇一五年一月十六日

书记员***

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。