上海夏夏乐宠物有限公司与上海广隆置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪02民终3665号

上诉人(原审被告)：上海夏夏乐宠物有限公司，住所地上海市黄浦区。

法定代表人：陈贞伟，执行董事。

委托诉讼代理人：江彬，上海市申航律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：上海广隆置业发展有限公司，住所地上海市黄浦区。

法定代表人：施兴翔，总经理。

委托诉讼代理人：李晓萍，女。

委托诉讼代理人：杨铭，男。

上诉人上海夏夏乐宠物有限公司(以下简称“夏夏乐公司”)因与被上诉人上海广隆置业发展有限公司(以下简称“广隆公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初23104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

夏夏乐公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回广隆公司的诉讼请求，继续承租上海市黄浦区威海路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)。事实和理由：夏夏乐公司不存在违约的情形。广隆公司主张夏夏乐公司擅自转租，并未提供确凿的证据，一审法院也未采纳该主张。2019年1月至3月的租金，并非夏夏乐公司不支付，而是广隆公司拒收。夏夏乐公司承租涉案房屋已20年，一直正常履约，为继续承租涉案房屋还提前归还了另两处租赁房屋。2018年间，还为经营餐饮项目进行了装修，现广隆公司不再将房屋租赁给夏夏乐公司，造成夏夏乐公司损失。且在涉案房屋中经营所得，是诸凤英家庭的经济来源，如终止租赁，将造成生活困难。

广隆公司辩称，不同意夏夏乐公司的上诉请求，要求维持一审法院的判决。事实与理由：双方签订的合同是真实有效的，约定的租期已经届满。广隆公司在2019年1月已告知夏夏乐公司不再续租，但夏夏乐公司至今仍占用涉案房屋，且未支付租金，造成广隆公司损失。

广隆公司向一审法院起诉请求：1.判令夏夏乐公司退还涉案房屋；2.判令夏夏乐公司支付广隆公司2019年1月至3月的欠付租金3万元；3.判令夏夏乐公司支付擅自违约，将房屋转租给案外人张某某的违约金2.4万元；4.判令夏夏乐公司支付2019年4月1日至2019年7月4日的滞纳金(按每日999元计算，共计93,906元)；5.判令夏夏乐公司与案外人张某某签订的《房屋租赁合同》无效。

一审法院认定事实：2016年5月24日，上海新黄浦(集团)有限责任公司与广隆公司签订《公有非居住房屋租赁合同》约定，将上海市黄浦区威海路XXX号底层2室、底层中间、室内阁(建筑面积34.02平方米，另有室内阁使用面积27.10平方米、底层搭建9.67平方米)出租给广隆公司使用，租期自2016年5月1日至2021年4月30日。2018年3月31日，广隆公司与夏夏乐公司签订《房屋租赁合同》约定，广隆公司(出租方、甲方)将涉案房屋出租给夏夏乐公司(承租方、乙方)作为营业使用，租期自2018年4月1日起至2019年3月31日，月租金为10,000元，租金每3个月为一个付款期，先付后用，乙方在上个付款期到期前7天内，向甲方支付下期房租，租赁期满合同自然终止，租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前书面通知甲方，甲方在租期届满后将房屋对外挂牌出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。合同第十二条第1款约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；(4)拖欠房租累计3个月(含3个月)以上的。合同第十二条第4款约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按月租金的3%支付滞纳金。合同签订后，广隆公司交付夏夏乐公司涉案房屋，夏夏乐公司支付租金，夏夏乐公司自2019年1月1日起未支付租金。现系争合同已到期。一审庭审中，夏夏乐公司陈述涉案房屋现仍由其在使用。

一审庭审中，广隆公司未提供夏夏乐公司与案外人张某某之间的《房屋租赁合同》。

一审法院认为，广隆公司、夏夏乐公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。夏夏乐公司租赁使用涉案房屋，应按照合同约定支付租金，现夏夏乐公司逾期支付2019年1月至3月的租金，广隆公司主张夏夏乐公司支付租金、滞纳金的诉请于法有据，予以支持，根据约定滞纳金为月租金的3%，现按广隆公司主张的2019年4月1日至2019年7月4日止该滞纳金应为28,500元。现合同到期，广隆公司要求收回涉案房屋，夏夏乐公司虽主张广隆公司曾口头承诺由其继续承租该房屋，未提供证据证明，实难采信，故夏夏乐公司理应在合理期限内返还涉案房屋。另广隆公司主张夏夏乐公司有承租期间擅自将房屋转租给他人使用的违约行为，但未提供证据证明，故其据此主张违约金及要求确认夏夏乐公司与案外人签订合同无效的诉请，无法支持。

一审法院据此判决如下：一、上海夏夏乐宠物有限公司应于判决生效之日起十五日内返还上海广隆置业发展有限公司上海市黄浦区威海路XXX号房屋；二、上海夏夏乐宠物有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海广隆置业发展有限公司2019年1月至2019年3月的房屋租金30,000元；三、上海夏夏乐宠物有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海广隆置业发展有限公司2019年4月1日至2019年7月4日的滞纳金28,500元；四、上海广隆置业发展有限公司的其他诉讼请求，不予支持。

本院二审期间，夏夏乐公司供一份“情况说明”，用以证明为了继续租用涉案房屋，于2018年4月提前将另两处房屋归还给广隆公司。就该“情况说明”，广隆公司认为不符合证人证言的形式要件，对其所述内容不予认可。夏夏乐公司另提供案外人褚某某的残疾证以及他人卧病在床的照片，用以证明诸凤英生活困难，在涉案房屋中进行经营是诸凤英的生活来源。广隆公司认为，该证据与本案无关。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。广隆公司与夏夏乐公司就涉案房屋所签订的租赁合同合法有效，有法律约束力。根据该合同的约定，租赁期限至2019年3月31日届满。夏夏乐公司上诉要求继续租赁，因合同是当事人意思自治、协商一致的结果，审理中，广隆公司也明确表示不再续租，夏夏乐公司并未能提供证据足以证明双方就房屋租赁的期限有其他约定，故夏夏乐公司理应在返还租赁物，一审法院判决夏夏乐公司限期返还房屋，合法有据。租赁合同履行过程中，夏夏乐公司未支付2019年1月至3月的租金，理应支付。至于滞纳金，夏夏乐公司称其未支付租金是因广隆公司拒收，广隆公司予以否认，夏夏乐公司就此未能提供相应的证据加以证明。故一审法院判令夏夏乐公司承担滞纳金，亦无不当。至于夏夏乐公司主张其经营人诸凤英生活困难，如不续租将使影响其赖以生活的经济来源，鉴于房屋租赁是平等主体之间的市场行为，夏夏乐公司该理由难以成立。综上所述，夏夏乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3,258.10元，由上诉人上海夏夏乐宠物有限公司负担。

本判决为终审判决。

法官助理仇祉杰

审判长　　卢薇薇

审判员　　陈　俊

审判员　　王　珍

二〇二〇年五月二十一日

书记员　　黄琪隽

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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