上海某某（集团）有限公司与上海得想实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市徐汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0104民初25629号 原告：上海**（集团）有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号H区（东座）6楼H121室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（上海）律师事务所律师。 被告：上海得想实业有限公司，住所地上海市闵行区宜山路1888号1幢512A室。 法定代表人：***，总经理。 原告上海**（集团）有限公司与被告上海得想实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海**（集团）有限公司的委托诉讼代理人***，被告上海得想实业有限公司的法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上海**（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付拖欠房租费用共计1,833,851.07元；2．请求被告支付罚金／违约金，至实际清偿之日止。暂计算方式：自2018年7月16日起至2019年8月19日所欠房租按照银行同类贷款利率的四倍计算，2019年8月19日起至房租及罚金全部支付完毕之日止（暂计至2021年8月19日）按照2.5倍的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。共计为436,878.45元；3．被告赔偿原告因本案支付的律师费3万元。 事实和理由：原告上海**（集团）有限公司与被告上海得想实业有限公司于2015年12月就上海市徐汇区XX路XX号全幢的房屋（以下简称“涉案房屋”）签订《房屋租赁合同》。约定涉案房屋的租赁期限为五年，自2016年4月16日至2021年4月15日止，免租期自2016年1月1日至2016年4月15日。合同约定，2016年4月16日-2019年4月15日的月租金为100,000元，2019年4月16日-2020年4月15日的月租金为105,000元，2020年4月16日-2021年4月15日的月租金为110,250元，共计6,183,000元。租金支付方式为先付后租，每两个月支付一次，第一期2016年4月16日至2016年6月15日的租金于合同签署之日支付，第二期2016年6月16日至8月15日的租金应于2016年6月15日支付，以此类推。签约时，原被告双方对房屋的状况进行了查验确认，被告同意按上期租户遗留的房屋及设施的现状承租，因此被告于2016年1月1日前入驻涉案房屋。自2018年4月6日起，被告开始拖欠支付房租。原告于2018年6月7日向被告发送了《房租催款通知书》，要求被告根据《房屋租赁合同》第五条的约定按时支付租金，并同时要求被告支付相应违约金。由于被告持续拖欠或延迟支付租金，原告于2018年12月18日委***向被告发送了律师函，要求被告支付所欠租金。此后被告仍没有依照合同的约定按时交付租金。原告于2021年4月12日向被告发出公函，告知被告租赁期限即将届满，原告将于2021年4月15日收回涉案房屋，并通知被告欠缴的租金及其他费用需在规定的时间内付清。被告在复函中表示合同到期时会安排搬离，并请求原告将被告所欠租金金额列出，以便结算安排。后，被告于合同约定的租赁届满之日腾退房屋。但未支付相应的租金。被告的行为构成违约，应支付违约金。原合同约定的违约金为每日1％作为罚金，支付到实际清偿之日止。故原告予以了调整。同时，原告因本案已经支付律师费3万元，这是原告因处理被告违约所造成的实际损失，应当由被告承担。故原告诉至法院，请求判如所请。 上海得想实业有限公司辩称，合同正常履行的话，被告应向原告支付租金共计618.3万元。但原告未把涉案房屋的1楼门店交付被告使用。后经双方协商，一楼房屋面积为205平方米，每月租金为32,718元，加上上浮比例，总计应扣除一楼店面费用2,022,946元。现被告已经支付房租和押金共计4,015,000元。故被告还应支付的租金为45,054元。被告愿意支付该笔租金。对原告要求支付罚金和律师费的诉讼请求不予同意。 本院经审理认定事实如下： 2015年，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定，原告将上海市XX路XX号全幢、面积1233.29平方米的房屋（即涉案房屋）。租赁期限自2016年4月16日至2021年4月15日止，免租其自2016年1月1日至2016年4月15日。甲乙双方约定租赁保证金为200,000元，在签署正式合同时一并支付，本合同生效以后即转为租房押金。合同终止时，押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方无息返还乙方。租金标准：2016年4月16日至2019年4月15日为100,000元，2019年4月16日至2020年4月15日为105,000元，2020年4月16日至2021年4月15日为110,250元。租金每两个月为一期支付，乙方于合同正式签署之日向甲方缴纳2016年4月16日至2016年6月15日的租金200,000元，后续租金于每两个月到期前一天支付。如乙方逾期支付租金及其他应付费用的，甲方将从逾期之日起，每日按所欠费用总额的1％收取罚金，直至本息清偿为止。如乙方拖延支付租金及其他应付费用30天以上，经甲方书面催告后七日内仍不予结清的，可视为乙方已违约，甲方有权单方面终止合同，并没收押金作为违约金。合同另就其他事项作了约定。 合同订立后，原告交付了房屋，被告支付了押金20万元。合同履行期间，被告陆续支付租金共计391.5万元。 还查明，因被告未支付2018年8月16日起至2019年12月15日期间的租金60万元，原告于2018年12月向被告发出律师函进行催款，被告回函称，因原告于2018年6月初将涉案房屋一楼店面房（220平方米）房屋出租给他人使用，导致被告未能正常使用一楼店面开展经营，造成被告损失。此后被告一直未按约足额支付租金。 2020年10月，被告发函给原告，要求减免疫情期间的三个月租金。原告则回函称，其并非国有企业，且被告一直拖欠租金未足额支付，故不同意减免租金。 2021年4月15日，双方的租赁合同到期，被告返还了房屋。 庭审中，被告表示其未收到一楼部位面积为205平方米，原告则对此不予认可。后经原告申请，本院委托上海XX有限公司对房屋面积进行测绘，确认一楼未利用建筑面积为147.38平方米。 被告表示其从未收到过一楼部分租赁面积，原告则对此不予认可，认为根据被告的回函，被告自认系2018年6月初原告换锁收回了部分房屋，并提供一份被告与案外人的租赁合同，证明被告转租出租房屋时面积与原、被告的租赁合同一致，且案外人也从未对此提出过异议。 以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有租赁合同、房地产权证、双方往来函件、付款凭证、测量成果报告等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。被告自2018年6月起未按时足额支付租金，被告认为原告未按约交付足额面积，但对此被告并未提供相应的证据证实，在被告给原告的回函中，也仅表示原告自2018年6月初收回部分房屋，但未提及此前原告未交付房屋，现原告认可自2018年6月1日起，可以减少部分租金，对此本院予以许可。原告先行收回部分面积，导致被告后续支付租金时存在异议，被告不认可原告提出的违约金，考虑到被告未支付租金事出有因，故本院对原告主张的逾期付款违约金酌情调整为20万元。原告表示其并非国有企业，故不同意减免2020年疫情期间的租金。考虑到疫情及防控措施对被告正常经营的影响，基于公平原则及共克时艰、共担风险精神，本院酌情判决原告减免被告一个月租金。原告要求被告支付律师费缺乏合同依据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告同意押金抵扣被告拖欠的费用，为减少当事人讼累，本院对此一并予以处理。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决如下： 一、上海得想实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海**（集团）有限公司租金1,363,200元（上海得想实业有限公司支付的押金200,000元已予以抵扣）； 二、上海得想实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海**（集团）有限公司违约金200,000元； 三、上海**（集团）有限公司的其余诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计12,603元，由上海**（集团）有限公司负担4,040元，上海得想实业有限公司负担8,563元；财产保全费5,000元，由上海得想实业有限公司负担；鉴定费18,000元，由上海**（集团）有限公司负担5,400元，上海得想实业有限公司负担12,600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年八月二十三日 书记员　　谯　烨 附：相关法律条文