上海得想实业有限公司与上海某某（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪01民终12919号 上诉人（原审被告）：上海得想实业有限公司，住所地上海市闵行区宜山路1888号1幢512A室。 法定代表人：***，总经理。 被上诉人（原审原告）：上海**（集团）有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号H区（东座）6楼H121室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成（上海）律师事务所律师。 上诉人上海得想实业有限公司（以下简称得想公司）因与被上诉人上海**（集团）有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2021）沪0104民初25629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 得想公司上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判其向**公司支付租金45,054元（押金抵扣后）、驳回**公司关于违约金的诉讼请求。事实与理由：**公司始终未将一楼租赁场地实际交付给得想公司，双方均认可一楼面积为200多平米，租金标准应按**公司认可的5.32元予以计算；正是基于**公司拒绝或以各种方式阻挠得想公司实际使用一楼面积，其为了维护自身利益才停止支付该部分场地所对应的费用，因此，违约一方是**公司，一审判决其违约并承担违约责任与事实不符。 **公司辩称，不同意得想公司的上诉请求，鉴定机构对于一楼未利用面积已作认定，一楼实际作为仓库而不是商业用途，得想公司主张租金高于其他楼层与实际不符，原审判决认定无误，应予维持。 **公司向一审法院起诉请求：1．得想公司支付拖欠房租费用共计1,833,851.07元；2．请求得想公司支付罚金／违约金，至实际清偿之日止。暂计算方式：自2018年7月16日起至2019年8月19日所欠房租按照银行同类贷款利率的四倍计算，2019年8月19日起至房租及罚金全部支付完毕之日止（暂计至2021年8月19日）按照2.5倍的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。共计为436,878.45元；3．得想公司赔偿**公司因本案支付的律师费3万元。 一审法院认定，2015年，**公司（出租方、甲方）与得想公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定，**公司将上海市宛平路237号全幢、面积1233.29平方米的房屋（即涉案房屋）。租赁期限自2016年4月16日至2021年4月15日止，免租其自2016年1月1日至2016年4月15日。甲乙双方约定租赁保证金为200,000元，在签署正式合同时一并支付，本合同生效以后即转为租房押金。合同终止时，押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方无息返还乙方。租金标准：2016年4月16日至2019年4月15日为100,000元，2019年4月16日至2020年4月15日为105,000元，2020年4月16日至2021年4月15日为110,250元。租金每两个月为一期支付，乙方于合同正式签署之日向甲方缴纳2016年4月16日至2016年6月15日的租金200,000元，后续租金于每两个月到期前一天支付。如乙方逾期支付租金及其他应付费用的，甲方将从逾期之日起，每日按所欠费用总额的1％收取罚金，直至本息清偿为止。如乙方拖延支付租金及其他应付费用30天以上，经甲方书面催告后七日内仍不予结清的，可视为乙方已违约，甲方有权单方面终止合同，并没收押金作为违约金。合同另就其他事项作了约定。 合同订立后，**公司交付了房屋，得想公司支付了押金20万元。合同履行期间，得想公司陆续支付租金共计391.5万元。 还查明，因得想公司未支付2018年8月16日起至2019年12月15日期间的租金60万元，**公司于2018年12月向得想公司发出律师函进行催款，得想公司回函称，因**公司于2018年6月初将涉案房屋一楼店面房（220平方米）房屋出租给他人使用，导致得想公司未能正常使用一楼店面开展经营，造成得想公司损失。此后得想公司一直未按约足额支付租金。 2020年10月，得想公司发函给**公司，要求减免疫情期间的三个月租金。**公司则回函称，其并非国有企业，且得想公司一直拖欠租金未足额支付，故不同意减免租金。 2021年4月15日，双方的租赁合同到期，得想公司返还了房屋。 庭审中，得想公司表示其未收到一楼部位面积为205平方米，**公司则对此不予认可。后经**公司申请，法院委托上海城欣测绘有限公司对房屋面积进行测绘，确认一楼未利用建筑面积为147.38平方米。 得想公司表示其从未收到过一楼部分租赁面积，**公司则对此不予认可，认为根据得想公司的回函，得想公司自认系2018年6月初**公司换锁收回了部分房屋，并提供一份得想公司与案外人的租赁合同，证明得想公司转租出租房屋时面积与双方的租赁合同一致，且案外人也从未对此提出过异议。 一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。得想公司自2018年6月起未按时足额支付租金，得想公司认为**公司未按约交付足额面积，但对此得想公司并未提供相应的证据证实，在得想公司给**公司的回函中，也仅表示**公司自2018年6月初收回部分房屋，但未提及此前**公司未交付房屋，现**公司认可自2018年6月1日起，可以减少部分租金，对此法院予以许可。**公司先行收回部分面积，导致得想公司后续支付租金时存在异议，得想公司不认可**公司提出的违约金，考虑到得想公司未支付租金事出有因，故法院对**公司主张的逾期付款违约金酌情调整为20万元。**公司表示其并非国有企业，故不同意减免2020年疫情期间的租金。考虑到疫情及防控措施对得想公司正常经营的影响，基于公平原则及共克时艰、共担风险精神，法院酌情判决**公司减免得想公司一个月租金。**公司要求得想公司支付律师费缺乏合同依据，对**公司的该项诉讼请求法院不予支持。**公司同意押金抵扣得想公司拖欠的费用，为减少当事人讼累，法院对此一并予以处理。 一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决：一、上海得想实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海**（集团）有限公司租金1,363,200元（上海得想实业有限公司支付的押金200,000元已予以抵扣）；二、上海得想实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海**（集团）有限公司违约金200,000元；三、上海**（集团）有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计12,603元，由上海**（集团）有限公司负担4,040元，上海得想实业有限公司负担8,563元；财产保全费5,000元，由上海得想实业有限公司负担；鉴定费18,000元，由上海**（集团）有限公司负担5,400元，上海得想实业有限公司负担12,600元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 二审中，**公司对于得想公司一审中提供的微信聊天记录系得想公司法定代表人与其工作人员间发生的无异议，但表示该工作人员仅负责与得想公司间工作联络，对于租赁面积变更和租金标准等没有决定权，且微信聊天内容语义不详，也不是明确表示减免200平方。 经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。 另查明，前述微信聊天记录发生于2020年9月30日，**公司工作人员：“对账清单：2016.4.16-2020.10.14应收租金552.15万元。截止到2019.12.31收到租金340万元，其中21.5万元差额中（你方是否将20万元押金包含在内，但还存在1.5万元的差额，请查看）。底层商铺面积205平方米X（2.66X2）X30天=32,718元/月。**：请你再验算一下。”***回复“收到”。 还查明，《建筑面积测绘报告》中载明测绘结论为：一层217.57㎡、二层294.03㎡、三层248.47㎡、四层159.68㎡、五层159.68㎡、六层159.68㎡，合计1239.11㎡，其中含三层搭建简房建筑面积65.56㎡。 再查明，**公司一审中提交的“关于原告与案外人就涉案房屋租赁合同的情况说明”中载明：**公司于2021年4月15日与案外人上***物业管理有限公司（以下简称“**公司”）签署《房屋租赁合同》，依法将涉案房屋出租给**公司使用。《房屋租赁合同》第1-1条约定，房屋位于上海市宛平路237号的二层至六层，租赁面积经双方确认为1033.29平方米（不包括底层房屋200平方米建筑面积）。 本案争议焦点为：1.得想公司有无使用过一楼房屋；2.应扣除的面积和标准如何认定；3.得想公司应否承担逾期付款违约金。 本院认为，得想公司主张**公司自始未向其交付一楼房屋，但对此并未提供证据予以证明，且其在函件中亦表示**公司自2018年6月初收回部分房屋，故一审认定自2018年6月1日起扣减一楼房屋租金本院予以认同。关于减少的租赁面积和租金标准问题，如二审查明事实载明，在双方对于欠付租金进行对账时，**公司的工作人员明确表示底层商铺面积为205平方米，租金标准为5.32元/平方米/日，虽**公司称该工作人员无相关事宜的决定权，但一则此时系双方对账之际，该工作人员即便无权决定扣减的面积和租金标准，亦应是在得到公司指令后做出的相关表述；二则该工作人员作为其对外的联络人，亦即其代理人，所做行为后果应由**公司承担；三则**公司在一审诉讼中亦表示其另行出租时扣除一楼房屋的租赁面积为200平方米；四则一审中所做的房屋测绘结论，在扣除搭建部分面积后，与产证面积存在差异，该测绘结果本院难以采信；五则根据租赁市场的惯例，一楼非住宅房屋的租金标准一般高于其他楼层，而双方租赁合同约定的租金标准系按整体计算的，如按合同约定租金标准扣除一楼房屋租金显然并不合理。由此，本院认定一楼未使用房屋面积应按205平方米记取，租金标准按5.32元/平方米/日计算，经核算，在减免一个月租金和押金20万元抵扣后，得想公司欠付租金为866,947元。 至于得想公司应否承担逾期付款违约金问题，虽然双方对于一楼租金扣减问题有争议，但得想公司亦应先行支付无争议部分，现其拖欠租金已远超争议部分，理应承担违约责任，虽然本院核定其拖欠的租金数额比一审判决认定的有所减少，但根据本院认定的拖欠数额，综合考量得想公司拖欠租金的时间、违约金计算标准等，一审酌定20万元尚属合理，可予维持。 综上所述，得想公司的上诉请求部分成立，原审处理不当之处，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、第一百八十二条之规定，判决如下： 一、维持上海市徐汇区人民法院（2021）沪0104民初25629号民事判决第二、三项； 二、撤销上海市徐汇区人民法院（2021）沪0104民初25629号民事判决第一项； 三、上海得想实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海**（集团）有限公司租金866,947元（上海得想实业有限公司支付的押金200,000元已予以抵扣）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12,603元，由上海**（集团）有限公司负担6,755元，由上海得想实业有限公司负担5,848元；财产保全费5,000元，由上海得想实业有限公司负担；鉴定费18,000元，由上海**（集团）有限公司负担。二审案件受理费18,868.80元，由上海**（集团）有限公司负担5,981元，由上海得想实业有限公司负担12,887.80元。 本判决为终审判决。 审 判 长　　徐　芬 审 判 员　　*** 审 判 员　　王　斌 二〇二三年二月二十八日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附：相关法律条文