上海嘉力思机电设备工程有限公司
上海嘉力思机电设备工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
上海市松江区人民法院
民事判决书
案号：（2020）沪0117民初11187号
原告(反诉被告)：上海***机电设备工程有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：陈育群，董事长。
委托诉讼代理人：唐泓。
委托诉讼代理人：翟志鹏。
被告(反诉原告)：丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司，住所地上海市青浦区赵巷镇沪青平公路XXX弄XXX号XXX室。
法定代表人：王力，总经理。
委托诉讼代理人：王小小，上海震亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏锐，上海震亚律师事务所律师。
原告上海***机电设备工程有限公司(以下简称“***公司”)诉被告丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司(以下简称“丰柏医疗公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。后被告提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并审理，并于2020年11月25日再次对本案公开开庭进行了审理。原告***公司的委托诉讼代理人唐泓，被告丰柏医疗公司的委托诉讼代理人王小小到庭参加了第一次庭审。原告(反诉被告)***公司的委托诉讼代理人唐泓，被告(反诉原告)丰柏医疗公司的委托诉讼代理人王小小、夏锐到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告***公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签署的租赁合同于2019年11月22日解除；2、判令被告向原告支付物业管理68,967.65元(2019年10月20日起至2020年8月15日)；3、判令被告向原告支付水电费合计2,950元；4、判令被告向原告支付免租期使用费93,844.60元；5、判令被告向原告支付违约金142,722元；6、判令被告向原告支付部分房屋占用费374,966.91元(自2019年11月23日起算至2020年8月15日，其中42,621.09元被告已于2020年3月18日以租金名义支付故已扣除)。审理中，原告增加了一项诉讼请求为：被告支付其物品摆放在原告仓库的费用，自2020年8月15日至实际所有物品搬离之日止，暂计算至2020年11月25日为29,378元(按照190.15平方米，1.50元/平方米，103天)。事实和理由：2018年7月，原被告签订了上海市松江区涞坊路XXX号第3幢101室、201室、301室、401室房屋(以下简称“涉案房屋”)的《房屋租赁合同》。双方在合同中约定了租赁期限、租金标准、物业费标准、违约条款等内容。被告自2019年9月开始拖欠租金，自2019年10月起开始拖欠水电费及物业管理费，经原告数次催讨，均不履行。后自2019年11月更是关门不予办公。2019年11月18日，原告向被告发出解约函，告知被告《房屋租赁合同》于2019年11月22日终止，并要求被告于2019年11月23日前支付欠款及归还房屋，然被告不履行。2020年3月18日，被告以租金名义向原告支付142,722元，该款误转入物业账户，原告将其抵扣房租和房屋使用费。故原告提起诉讼，要求判如所请。
被告丰柏医疗公司辩称，被告同意合同解除，但是解除时间是9月下旬，原告对租赁房屋进行了停电和换锁，导致被告无法进入房屋使用，被告从2019年9月下旬不再使用房屋。相应物业管理费、水电费也应当计算至2019年9月。免租期使用费是合同约定的60日免租期，适用条件是“乙方拖欠租金超过10天且……”，被告方没有收到甲方的催告通知，收到后被告在2020年3月18日支付了3个月的租金，不适用合同第11-3条的约定。第五项诉请违约金适用条件也是经甲方催告仍不缴清，违约金约定过高。原告于2019年9月下旬终止被告对租赁房屋的使用后就可以对外出租，因原告未出租导致的扩大损失不应当由被告承担。第六项诉请房屋使用费根据合同8-2条约定，仅在被告逾期返还房屋的情况下才需要支付，租赁房屋在2019年9月下旬已被原告收回，不适用房屋使用费的条件。不同意原告新增的诉请，被告几次与原告沟通要求撤离物品，均遭到原告拒绝，所以原告增加的诉请是原告自己导致的。
反诉原告丰柏医疗公司向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告在租赁房屋内的空调设备、医疗设备和医疗用品、办公家具用品；2、判令反诉被告赔偿因其拒绝返还租赁房屋内医疗用品造成的反诉原告的货损60万元。事实与理由：2018年7月16日，原被告签订房屋租赁合同，原告将涉案房屋租赁给被告，约定了租赁期限、租金支付标准、支付方式等内容。2018年9月20日至2019年9月19日的租金和物业费均已支付。2019年9月23日，原告因被告未支付2019年9月20日至12月19日的当期租金和物业管理费，擅自停止一切水电等物业服务，导致被告在2019年9月23日之后再也无法使用电子锁进入涉案房屋。被告在房屋内的设施、设备和物品均被扣押，包括价值64,600元的2台空调设备、3台医疗设备和医疗用品，并导致一批价值100余万元的医疗用品被扣押已全部过期作废。2020年2月，被告又支付了三个月的租金142,722元，并明确告知原告不再租用该房屋。综上，反诉原告提出如上反诉请求，望判如所请。
反诉被告***公司辩称，第一项反诉请求，空调设备可以通过市场二手空调评估，或者协商一个价格，原告进行支付。医疗设备及医疗用品，原告没有对被告进行阻拦，甚至希望被告尽快清空这些物品。反诉请求2，原告不存在拒绝的行为，原告一直主张被告积极搬走所有货品，至于办公用品，屡次无法联系被告法定代表人前提下，自救，原告将房屋出租给新的客户，所有办公用品由新的商户作为废弃物处理。被告提出的60万元货品价值不认可。租金物业费每3月支付一次是明知的，从原告提供的证据看被告从未履行。34万元的装修费用不予认可。停止水电等一切服务，原告有通知，依据是双方签订的合同。2020年3月中旬，被告在疫情后获悉医疗版块在市场上比较好，带着积极复工状态与原告协商，所以支付了142,722元，表达了继续租赁商铺的意愿。
本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋的权利人。
2018年7月16日，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在上海市涞坊路XXX号第三幢101室、201室、301室、401室。乙方承诺租赁该房屋之用途为研发、办公。该房屋交付时间为2018年7月20日。乙方应按本合同附件四之约定支付物业管理费。乙方应在本合同终止或提前终止后1天内向甲方返还房屋，乙方应将该房屋恢复原状或甲方同意接受的状态(甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用)返还给甲方。因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用费。若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、履约保证金、水电费、燃气费、押金(如有)及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息(该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按日千分之三计算)。乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金或物业管理费或其他应付费用时，甲方有权采取以下措施：(1)无论乙方是否已支付该房屋水、电等公用事业费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方或管理公司有权关闭该房屋水、电相关设施的开关并停止向该房屋提供其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响，甲方无需承担任何责任。(2)乙方同意从拖欠本合同约定应付费用之次日起，乙方自愿将承租房屋内的设施设备和物品等无条件抵押给甲方，直至乙方付清所应承担的费用和违约金等。双方同意，在乙方清偿全部费用之前，承租房屋内的全部设施设备及物品等归抵押权人(甲方)所有(可不转移交付)，未经甲方书面同意，乙方不得擅自搬运。乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前终止，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付乙方已经享用的免租期期间之使用费；(2)履约保证金予以没收；(3)向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的六倍金额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失；(4)甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。该等事件为(1)若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过十天，且经甲方催告而乙方仍不缴清的……(3)乙方拖欠水、电费等公用事业费超过十天，经甲方催讨后在五天内仍不支付的。除非另有约定，任何材料、文件、通知、其他通讯的提交、发送，只要按照附件一所列的地址提交、发送，则应视作在下列日期被送达……该合同附件一载明了原被告的联系方式、联系地址等信息。合同附件四约定：租赁期限为2018年7月20日起至2022年7月19日止(含免租装修期)。该房屋租金：2018年7月20日至2020年7月19日期间：47,574元/月；2020年7月20日至2022年7月19日期间：52,332元/月。该房屋物业管理费为6,952元(8元/月/平方米)，物业管理费由乙方直接支付给物业管理公司。该房屋租金及物业管理费每三个月预付一次，先付后用。乙方应于三个月中的第一个月的5日前向甲方预付该房屋三个月的租金及物业管理费。乙方应于本合同签署之同时，支付履约保证金54,526元，以保证其履行本合同之条款。免租装修期自该房屋交付(或视为交付)之日起算60天。上述合同还就其他事项进行了约定。
上述租赁合同签订后，被告租用涉案房屋进行医疗相关用品的经营。被告向原告支付了租赁保证金54,526元，支付租金至2019年9月19日。
在未收到2019年9月20日之后的租金后，原告即向被告发出缴款通知，催缴2019年9月20日至2019年12月19日期间的房屋租赁费142,732元。2019年10月8日，原告通过微信向被告发出违约警告函，内容为催讨租金142,722元(2019.9.20—2019.12.19)、物业费20,853元(2019.10.20—2020.1.19)。
2019年11月18日，原告向被告发出终止租赁合同及违约事宜的书面通知，内容为：因被告严重违约，双方签署的商铺租赁合同于2019年11月22日提前终止，同时被告在本函发出日起五日内向原告支付以下款项，并于2019年11月23日12：00前按该合同相关规定向原告归还该房屋：1.2019年9月20日至2019年11月22日期间的租金99,840.23元；2.2019年10月20日至2019年11月22日期间的物业管理费14,589.68元……该书面通知原告通过EMS寄送被告，同时通过微信发送至被告工作人员。
2020年3月18日，被告通过中国银行向原告转账142,722元，备注的用途为房租。审理中，被告陈述其支付涉案房屋的租金至2019年12月19日，原告确认被告支付涉案房屋的租金及使用费至2019年12月19日。
审理中，被告对于原告关于水电费的诉请金额予以认可。
审理中，被告称被告于2019年9月20日即搬离了涉案房屋，但没有进行交接，相关的设施设备也遗留在涉案房屋内，由于原告停电和换锁，被告无法进入涉案房屋。原告称，2019年9月下旬，原告确实对涉案房屋进行了停电，原因是被告在欠付房租后，长期无人在房屋内，出于安全考虑临时停电，被告进入房屋是没有障碍的。除空调外，其他被告遗留的设施设备都同意返还，涉案房屋已在2020年8月15日收回，空调同意折价补偿。
审理中，案外人上海丰柏物业管理有限公司出具声明，委托原告对涉案房屋的物业管理费、水费、电费及滞纳金等进行诉讼追讨。
以上事实，有上海市不动产权证书、房屋租赁合同、违约警告函、微信聊天记录、银行电子回执、空调费发票及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉及的原被告间租赁合同，系原、被告自愿订立，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。根据双方租赁合同约定，若被告拖欠租金、物业管理费、保证金超过十天，且经原告催告而仍不缴清的，租赁合同即提前终止，被告按租金标准支付原告免租期的房屋使用费、履约保证金予以没收。本案中，在被告未按时支付2019年9月20日之后的租金及2019年10月20日之后的物业管理费后，原告向被催讨欠款，但被告仍未支付，原告于2019年11月18日出具的终止租赁合同及违约事宜函，载明双方租赁合同于2019年11月22日提前终止，并发送给被告，审理中，被告确认在2019年11月19日收到了上述解约函，故双方租赁合同于2019年11月22日解除。由于系被告未按时支付租金及物业管理费而违约导致合同解除，根据双方租赁合同，被告应向原告支付免租期的房屋使用费93,844.60元。同时，被告支付的租赁保证金不予返还。
审理中，被告称合同解除时间是9月下旬，因为原告对租赁房屋进行了停电和换锁，导致被告无法进入房屋使用，被告从2019年9月下旬不再使用房屋。根据双方合同约定，在被告未按时支付租金的情况下，原告有对涉案房屋停电的权利。关于换锁问题，原告未予以承认，且原告陈述对被告进入涉案房屋并未设置障碍。况且，被告始终未将房屋返还原告，且有大量物品遗留在房屋内，被告亦无证明表明其积极向原告返还房屋，或者积极要求搬离遗留在涉案房屋内的物品。故被告的上述意见本院无法采信。
合同解除后，被告应向原告支付直至实际返还房屋之日止的房屋使用费，由于被告未积极向原告返还涉案房屋，原告陈述2020年8月15日收回房屋，本院予以确认。关于房屋使用费的标准，原告主张按首期租金标准支付，于法不悖且属合理，本院予以认可。审理中，双方确认2020年3月18日，被告通过中国银行向原告转账142,722元，原告确认被告支付涉案房屋的租金及使用费至2019年12月19日。故被告尚需支付2019年12月20日至2020年8月14日的房屋使用费373,572.89元。
关于原告主张的物业管理费，审理中，案外人上海丰柏物业管理有限公司出具声明，委托原告对涉案房屋的物业管理费、水费、电费及滞纳金等进行诉讼追讨。同时，为避免讼累，本案中予以一并处理。根据查明的事实，被告支付物业管理费至2019年10月19日，在房屋返还原告前，被告应承担涉案房屋的物业管理费。故原告要求被告承担2019年10月20日至2020年8月14日的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，金额为68,494.30元。
关于被告拖欠的水电费，审理中，被告予以了确认，本院亦予以认可，被告应将拖欠的水电费2,950元支付原告。
关于原告向被告主张的违约金的诉讼请求，被告因拖欠租金未付，确系违反了合同约定，应属违约。审理中，被告认为违约金过高，要求调整。本院考虑到原告自述涉案房屋于2020年8月16日已另行出租，房屋占用费本院已判决至2020年8月14日，原告的损失应已弥补，且根据合同约定，被告缴纳的租赁保证金不再返还，此亦系对被告违约的惩戒，故本院酌情判决被告向原告支付违约金95,148元。
关于被告的要求原告返还空调设备、医疗设备和医疗用品、办公家具用品的诉讼请求。首先关于空调设备，原告表示尚在使用，同意给予折价补偿，被告亦未表示异议。且空调设备现尚在使用，如拆除返还，会对租赁房屋造成一定破坏，故本院判决原告对被告进行折价补偿。根据被告提供的空调款凭证，原告未提出异议，考虑到双方合同的期限及空调使用的实际年限，本院酌情判决原告支付被告空调款40,000元。关于要求返还医疗设备、医疗用品、办公家具用品的诉讼请求，虽然双方合同约定，在被告清偿全部费用前，涉案房屋内的全部设施设备及物品等归原告所有，原告有权变卖涉案房屋内的抵押设施设备和物品等，但审理中，原告表示同意返还，本院亦予以认可。
关于被告要求原告赔偿货损60万元的诉讼请求，审理中，原告明确表示要求被告搬走所遗留的货物，陈述其没有对被告搬走货物制造障碍。相反，被告没有证据证明其曾主动要求搬离所遗留的货品。况且，被告拖欠租金及物业管理费在先，根据双方租赁合同约定，被告同意在拖欠合同应付费用之次日起，自愿将承租房屋内的设施设备和物品等无条件抵押给原告，直至被告付清所应承担的费用和违约金等。综上，被告的上述反诉请求本院不予支持。
审理中，原告增加了一项诉讼请求：要求被告支付其物品摆放在原告仓库的费用。本院认为，原告将被告物品另行存放保管的行为，系其自行所为，要求向被告主张费用无相应的合同依据，且其主张的数额亦无相应的依据，故本院对此难以支持。
据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司与被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月22日解除；
二、被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司支付物业管理费68,494.30元；
三、被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司支付水电费2,950元；
四、被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司支付免租期使用费93,844.60元；
五、被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司支付房屋占用费373,572.89元；
六、被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司支付违约金95,148元；
七、原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司支付空调款40,000元；
八、原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司其所有的医疗设备、医疗用品及办公家具用品；
九、驳回原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司的其他诉讼请求；
十、驳回被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,928元，减半收取计5,464元，反诉案件受理费减半收取计4,900元，诉讼费合计10,364元，由原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司负担795元(已付)，由被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司负担9,569元(已付4,900元，剩余诉讼费于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
法定代表人：陈育群，董事长。
委托诉讼代理人：唐泓。
委托诉讼代理人：翟志鹏。
被告(反诉原告)：丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司，住所地上海市青浦区赵巷镇沪青平公路XXX弄XXX号XXX室。
法定代表人：王力，总经理。
委托诉讼代理人：王小小，上海震亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏锐，上海震亚律师事务所律师。
原告上海***机电设备工程有限公司(以下简称“***公司”)诉被告丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司(以下简称“丰柏医疗公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。后被告提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并审理，并于2020年11月25日再次对本案公开开庭进行了审理。原告***公司的委托诉讼代理人唐泓，被告丰柏医疗公司的委托诉讼代理人王小小到庭参加了第一次庭审。原告(反诉被告)***公司的委托诉讼代理人唐泓，被告(反诉原告)丰柏医疗公司的委托诉讼代理人王小小、夏锐到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告***公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签署的租赁合同于2019年11月22日解除；2、判令被告向原告支付物业管理68,967.65元(2019年10月20日起至2020年8月15日)；3、判令被告向原告支付水电费合计2,950元；4、判令被告向原告支付免租期使用费93,844.60元；5、判令被告向原告支付违约金142,722元；6、判令被告向原告支付部分房屋占用费374,966.91元(自2019年11月23日起算至2020年8月15日，其中42,621.09元被告已于2020年3月18日以租金名义支付故已扣除)。审理中，原告增加了一项诉讼请求为：被告支付其物品摆放在原告仓库的费用，自2020年8月15日至实际所有物品搬离之日止，暂计算至2020年11月25日为29,378元(按照190.15平方米，1.50元/平方米，103天)。事实和理由：2018年7月，原被告签订了上海市松江区涞坊路XXX号第3幢101室、201室、301室、401室房屋(以下简称“涉案房屋”)的《房屋租赁合同》。双方在合同中约定了租赁期限、租金标准、物业费标准、违约条款等内容。被告自2019年9月开始拖欠租金，自2019年10月起开始拖欠水电费及物业管理费，经原告数次催讨，均不履行。后自2019年11月更是关门不予办公。2019年11月18日，原告向被告发出解约函，告知被告《房屋租赁合同》于2019年11月22日终止，并要求被告于2019年11月23日前支付欠款及归还房屋，然被告不履行。2020年3月18日，被告以租金名义向原告支付142,722元，该款误转入物业账户，原告将其抵扣房租和房屋使用费。故原告提起诉讼，要求判如所请。
被告丰柏医疗公司辩称，被告同意合同解除，但是解除时间是9月下旬，原告对租赁房屋进行了停电和换锁，导致被告无法进入房屋使用，被告从2019年9月下旬不再使用房屋。相应物业管理费、水电费也应当计算至2019年9月。免租期使用费是合同约定的60日免租期，适用条件是“乙方拖欠租金超过10天且……”，被告方没有收到甲方的催告通知，收到后被告在2020年3月18日支付了3个月的租金，不适用合同第11-3条的约定。第五项诉请违约金适用条件也是经甲方催告仍不缴清，违约金约定过高。原告于2019年9月下旬终止被告对租赁房屋的使用后就可以对外出租，因原告未出租导致的扩大损失不应当由被告承担。第六项诉请房屋使用费根据合同8-2条约定，仅在被告逾期返还房屋的情况下才需要支付，租赁房屋在2019年9月下旬已被原告收回，不适用房屋使用费的条件。不同意原告新增的诉请，被告几次与原告沟通要求撤离物品，均遭到原告拒绝，所以原告增加的诉请是原告自己导致的。
反诉原告丰柏医疗公司向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告在租赁房屋内的空调设备、医疗设备和医疗用品、办公家具用品；2、判令反诉被告赔偿因其拒绝返还租赁房屋内医疗用品造成的反诉原告的货损60万元。事实与理由：2018年7月16日，原被告签订房屋租赁合同，原告将涉案房屋租赁给被告，约定了租赁期限、租金支付标准、支付方式等内容。2018年9月20日至2019年9月19日的租金和物业费均已支付。2019年9月23日，原告因被告未支付2019年9月20日至12月19日的当期租金和物业管理费，擅自停止一切水电等物业服务，导致被告在2019年9月23日之后再也无法使用电子锁进入涉案房屋。被告在房屋内的设施、设备和物品均被扣押，包括价值64,600元的2台空调设备、3台医疗设备和医疗用品，并导致一批价值100余万元的医疗用品被扣押已全部过期作废。2020年2月，被告又支付了三个月的租金142,722元，并明确告知原告不再租用该房屋。综上，反诉原告提出如上反诉请求，望判如所请。
反诉被告***公司辩称，第一项反诉请求，空调设备可以通过市场二手空调评估，或者协商一个价格，原告进行支付。医疗设备及医疗用品，原告没有对被告进行阻拦，甚至希望被告尽快清空这些物品。反诉请求2，原告不存在拒绝的行为，原告一直主张被告积极搬走所有货品，至于办公用品，屡次无法联系被告法定代表人前提下，自救，原告将房屋出租给新的客户，所有办公用品由新的商户作为废弃物处理。被告提出的60万元货品价值不认可。租金物业费每3月支付一次是明知的，从原告提供的证据看被告从未履行。34万元的装修费用不予认可。停止水电等一切服务，原告有通知，依据是双方签订的合同。2020年3月中旬，被告在疫情后获悉医疗版块在市场上比较好，带着积极复工状态与原告协商，所以支付了142,722元，表达了继续租赁商铺的意愿。
本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋的权利人。
2018年7月16日，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在上海市涞坊路XXX号第三幢101室、201室、301室、401室。乙方承诺租赁该房屋之用途为研发、办公。该房屋交付时间为2018年7月20日。乙方应按本合同附件四之约定支付物业管理费。乙方应在本合同终止或提前终止后1天内向甲方返还房屋，乙方应将该房屋恢复原状或甲方同意接受的状态(甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用)返还给甲方。因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用费。若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、履约保证金、水电费、燃气费、押金(如有)及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息(该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按日千分之三计算)。乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金或物业管理费或其他应付费用时，甲方有权采取以下措施：(1)无论乙方是否已支付该房屋水、电等公用事业费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方或管理公司有权关闭该房屋水、电相关设施的开关并停止向该房屋提供其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响，甲方无需承担任何责任。(2)乙方同意从拖欠本合同约定应付费用之次日起，乙方自愿将承租房屋内的设施设备和物品等无条件抵押给甲方，直至乙方付清所应承担的费用和违约金等。双方同意，在乙方清偿全部费用之前，承租房屋内的全部设施设备及物品等归抵押权人(甲方)所有(可不转移交付)，未经甲方书面同意，乙方不得擅自搬运。乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前终止，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付乙方已经享用的免租期期间之使用费；(2)履约保证金予以没收；(3)向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的六倍金额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失；(4)甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。该等事件为(1)若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过十天，且经甲方催告而乙方仍不缴清的……(3)乙方拖欠水、电费等公用事业费超过十天，经甲方催讨后在五天内仍不支付的。除非另有约定，任何材料、文件、通知、其他通讯的提交、发送，只要按照附件一所列的地址提交、发送，则应视作在下列日期被送达……该合同附件一载明了原被告的联系方式、联系地址等信息。合同附件四约定：租赁期限为2018年7月20日起至2022年7月19日止(含免租装修期)。该房屋租金：2018年7月20日至2020年7月19日期间：47,574元/月；2020年7月20日至2022年7月19日期间：52,332元/月。该房屋物业管理费为6,952元(8元/月/平方米)，物业管理费由乙方直接支付给物业管理公司。该房屋租金及物业管理费每三个月预付一次，先付后用。乙方应于三个月中的第一个月的5日前向甲方预付该房屋三个月的租金及物业管理费。乙方应于本合同签署之同时，支付履约保证金54,526元，以保证其履行本合同之条款。免租装修期自该房屋交付(或视为交付)之日起算60天。上述合同还就其他事项进行了约定。
上述租赁合同签订后，被告租用涉案房屋进行医疗相关用品的经营。被告向原告支付了租赁保证金54,526元，支付租金至2019年9月19日。
在未收到2019年9月20日之后的租金后，原告即向被告发出缴款通知，催缴2019年9月20日至2019年12月19日期间的房屋租赁费142,732元。2019年10月8日，原告通过微信向被告发出违约警告函，内容为催讨租金142,722元(2019.9.20—2019.12.19)、物业费20,853元(2019.10.20—2020.1.19)。
2019年11月18日，原告向被告发出终止租赁合同及违约事宜的书面通知，内容为：因被告严重违约，双方签署的商铺租赁合同于2019年11月22日提前终止，同时被告在本函发出日起五日内向原告支付以下款项，并于2019年11月23日12：00前按该合同相关规定向原告归还该房屋：1.2019年9月20日至2019年11月22日期间的租金99,840.23元；2.2019年10月20日至2019年11月22日期间的物业管理费14,589.68元……该书面通知原告通过EMS寄送被告，同时通过微信发送至被告工作人员。
2020年3月18日，被告通过中国银行向原告转账142,722元，备注的用途为房租。审理中，被告陈述其支付涉案房屋的租金至2019年12月19日，原告确认被告支付涉案房屋的租金及使用费至2019年12月19日。
审理中，被告对于原告关于水电费的诉请金额予以认可。
审理中，被告称被告于2019年9月20日即搬离了涉案房屋，但没有进行交接，相关的设施设备也遗留在涉案房屋内，由于原告停电和换锁，被告无法进入涉案房屋。原告称，2019年9月下旬，原告确实对涉案房屋进行了停电，原因是被告在欠付房租后，长期无人在房屋内，出于安全考虑临时停电，被告进入房屋是没有障碍的。除空调外，其他被告遗留的设施设备都同意返还，涉案房屋已在2020年8月15日收回，空调同意折价补偿。
审理中，案外人上海丰柏物业管理有限公司出具声明，委托原告对涉案房屋的物业管理费、水费、电费及滞纳金等进行诉讼追讨。
以上事实，有上海市不动产权证书、房屋租赁合同、违约警告函、微信聊天记录、银行电子回执、空调费发票及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉及的原被告间租赁合同，系原、被告自愿订立，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。根据双方租赁合同约定，若被告拖欠租金、物业管理费、保证金超过十天，且经原告催告而仍不缴清的，租赁合同即提前终止，被告按租金标准支付原告免租期的房屋使用费、履约保证金予以没收。本案中，在被告未按时支付2019年9月20日之后的租金及2019年10月20日之后的物业管理费后，原告向被催讨欠款，但被告仍未支付，原告于2019年11月18日出具的终止租赁合同及违约事宜函，载明双方租赁合同于2019年11月22日提前终止，并发送给被告，审理中，被告确认在2019年11月19日收到了上述解约函，故双方租赁合同于2019年11月22日解除。由于系被告未按时支付租金及物业管理费而违约导致合同解除，根据双方租赁合同，被告应向原告支付免租期的房屋使用费93,844.60元。同时，被告支付的租赁保证金不予返还。
审理中，被告称合同解除时间是9月下旬，因为原告对租赁房屋进行了停电和换锁，导致被告无法进入房屋使用，被告从2019年9月下旬不再使用房屋。根据双方合同约定，在被告未按时支付租金的情况下，原告有对涉案房屋停电的权利。关于换锁问题，原告未予以承认，且原告陈述对被告进入涉案房屋并未设置障碍。况且，被告始终未将房屋返还原告，且有大量物品遗留在房屋内，被告亦无证明表明其积极向原告返还房屋，或者积极要求搬离遗留在涉案房屋内的物品。故被告的上述意见本院无法采信。
合同解除后，被告应向原告支付直至实际返还房屋之日止的房屋使用费，由于被告未积极向原告返还涉案房屋，原告陈述2020年8月15日收回房屋，本院予以确认。关于房屋使用费的标准，原告主张按首期租金标准支付，于法不悖且属合理，本院予以认可。审理中，双方确认2020年3月18日，被告通过中国银行向原告转账142,722元，原告确认被告支付涉案房屋的租金及使用费至2019年12月19日。故被告尚需支付2019年12月20日至2020年8月14日的房屋使用费373,572.89元。
关于原告主张的物业管理费，审理中，案外人上海丰柏物业管理有限公司出具声明，委托原告对涉案房屋的物业管理费、水费、电费及滞纳金等进行诉讼追讨。同时，为避免讼累，本案中予以一并处理。根据查明的事实，被告支付物业管理费至2019年10月19日，在房屋返还原告前，被告应承担涉案房屋的物业管理费。故原告要求被告承担2019年10月20日至2020年8月14日的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，金额为68,494.30元。
关于被告拖欠的水电费，审理中，被告予以了确认，本院亦予以认可，被告应将拖欠的水电费2,950元支付原告。
关于原告向被告主张的违约金的诉讼请求，被告因拖欠租金未付，确系违反了合同约定，应属违约。审理中，被告认为违约金过高，要求调整。本院考虑到原告自述涉案房屋于2020年8月16日已另行出租，房屋占用费本院已判决至2020年8月14日，原告的损失应已弥补，且根据合同约定，被告缴纳的租赁保证金不再返还，此亦系对被告违约的惩戒，故本院酌情判决被告向原告支付违约金95,148元。
关于被告的要求原告返还空调设备、医疗设备和医疗用品、办公家具用品的诉讼请求。首先关于空调设备，原告表示尚在使用，同意给予折价补偿，被告亦未表示异议。且空调设备现尚在使用，如拆除返还，会对租赁房屋造成一定破坏，故本院判决原告对被告进行折价补偿。根据被告提供的空调款凭证，原告未提出异议，考虑到双方合同的期限及空调使用的实际年限，本院酌情判决原告支付被告空调款40,000元。关于要求返还医疗设备、医疗用品、办公家具用品的诉讼请求，虽然双方合同约定，在被告清偿全部费用前，涉案房屋内的全部设施设备及物品等归原告所有，原告有权变卖涉案房屋内的抵押设施设备和物品等，但审理中，原告表示同意返还，本院亦予以认可。
关于被告要求原告赔偿货损60万元的诉讼请求，审理中，原告明确表示要求被告搬走所遗留的货物，陈述其没有对被告搬走货物制造障碍。相反，被告没有证据证明其曾主动要求搬离所遗留的货品。况且，被告拖欠租金及物业管理费在先，根据双方租赁合同约定，被告同意在拖欠合同应付费用之次日起，自愿将承租房屋内的设施设备和物品等无条件抵押给原告，直至被告付清所应承担的费用和违约金等。综上，被告的上述反诉请求本院不予支持。
审理中，原告增加了一项诉讼请求：要求被告支付其物品摆放在原告仓库的费用。本院认为，原告将被告物品另行存放保管的行为，系其自行所为，要求向被告主张费用无相应的合同依据，且其主张的数额亦无相应的依据，故本院对此难以支持。
据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司与被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月22日解除；
二、被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司支付物业管理费68,494.30元；
三、被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司支付水电费2,950元；
四、被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司支付免租期使用费93,844.60元；
五、被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司支付房屋占用费373,572.89元；
六、被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司支付违约金95,148元；
七、原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司支付空调款40,000元；
八、原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司其所有的医疗设备、医疗用品及办公家具用品；
九、驳回原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司的其他诉讼请求；
十、驳回被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,928元，减半收取计5,464元，反诉案件受理费减半收取计4,900元，诉讼费合计10,364元，由原告(反诉被告)上海***机电设备工程有限公司负担795元(已付)，由被告(反诉原告)丰柏(上海)医疗技术发展有限责任公司负担9,569元(已付4,900元，剩余诉讼费于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 员
朱 烨
书 记 员
伍怡雯
二〇二一年一月二十二日
