上海某某机电设备工程有限公司与上海某某实业有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0117民初8214号 原告：上海***机电设备工程有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路3003弄18号。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：**，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，女，该公司工作人员。 被告：上海**实业有限公司，住所地上海市松江区***外青松公路8228弄168号409室。 法定代表人：**，执行董事。 被告：北京中山**资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区三间房东路1号第38幢1层B区。 法定代表人：**，执行董事兼经理。 被告：**，男，1980年3月4日生，汉族，住河北省保定市莲池区。 原告上海***机电设备工程有限公司（以下简称“***公司”）与被告上海**实业有限公司（以下简称“**公司”）、北京中山**资产管理有限公司（以下简称“中山**公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年7月27日立案后，依法适用简易程序审理。因原告***公司申请，本院追加**为本案共同被告参加诉讼。因无法通过邮寄或直接方式向三被告送达诉讼文书，本案于2022年8月30日转为适用普通程序，由审判员独任审理，并于2022年9月8日采用公告送达，于2022年11月10日公开开庭进行了审理。原告***公司的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼，被告**公司、中山**公司、**经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告***公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告**公司立即搬离在原告处的所有可移动物品，向原告返还上海市XX路XX号***创工场B2-1栋房屋；2.判令被告**公司立即向原告支付将上海市XX路XX号***创工场B2-1栋恢复毛坯的费用（暂计134,852元，暂按100元/㎡×1,348.52㎡计算）；3.判令被告**公司立即向原告支付租金432,258.71元；4.判令被告**公司立即向原告支付物业管理费129,456元；5.判令被告**公司立即向原告支付水费440元；6.判令被告**公司立即向原告支付电费3,418.80元；7.判令被告**公司支付的履约保证金43,602元归原告所有，不予返还；8.判令被告**公司立即向原告支付所拖欠租金、物业管理费、水费、电费的滞纳利息（以565,573.51元为基数，按照日万分之四利率标准，自2022年5月10日计算至实际支付完毕欠费之日止）；9.判令被告**公司立即向原告支付房屋占有使用费（按照1,165.12元/天的标准，自2022年5月10日计算至被告搬离完毕其可移动物品并且向原告返还上海市XX路XX号***创工场B2-1栋房屋之日止）；10.判令被告中山**公司对被告**公司在本案中对原告负有的全部支付义务承担连带清偿责任；11.判令本案全部诉讼费用由各被告承担。审理中，原告变更、增加诉讼请求为：1.判令被告**公司立即向原告支付租金419,730元（已抵扣租赁保证金43,602元）；2.判令被告**公司立即向原告支付逾期支付租金利息（以419,730元为基数，按照日万分之四利率标准，自2022年5月10日计算至实际支付完毕欠款之日止）；3.判令被告**公司立即向原告支付房屋占有使用费228,363.52元（按照1,165.12元/天的标准，自2022年5月10日计算至2022年11月21日止）；4.判令被告中山**公司对被告**公司的全部支付义务承担连带责任；5.判令被告**对被告**公司的全部支付义务承担连带清偿责任；6.本案全部诉讼费（包括公告费）由各被告负担。同时，原告撤回其余诉讼请求。事实和理由：2016年5月6日原告与被告中山**公司签订房屋租赁合同，约定由后者承租上海市XX路XX号***创工场B2-1栋，租期2016年5月10日至2022年5月9日（含60天免租装修期）。2017年原告与被告中山**公司、**公司签订协议，约定自2017年3月18日起涉案房屋的承租人变更为被告**公司，并且被告中山**公司对被告**公司承租该房屋承担连带责任。然而在合同履行过程中，被告**公司发生欠费并且经原告向两被告催缴仍未支付。被告**系被告中山**公司的独资股东，根据公司法相关规定，应对公司债务承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。 被告**公司、中山**公司、**均未作答辩。 本院经审理认定事实如下：坐落于上海市松江区九里亭街道XX路XX号工业用房产权人为原告***公司，建筑面积42,914.33平方米。 2016年5月6日，原告***公司（甲方、出租方）与被告中山**公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁上海市松江区九里亭街道XX路XX号***创工场B2-1栋（以下简称“涉案房屋”）用于研发、办公、组装，建筑面积1,348.52平方米，房屋交付时间为2016年5月10日。附件四约定：租赁期限自2016年5月10日至2022年5月9日止，其中2016年5月10日至2016年7月8日为免租期，2016年7月9日开始计租。租金支付标准为：2016年7月9日至2019年5月8日为32,814元/月；2019年5月9日至2022年5月9日为35,439元/月。本合同签署时，乙方应向甲方预付三个月的租金和物业管理费，***逾期未支付的，且在甲方发出书面通知后5天内仍不付清的，则甲方有权立即解除本合同，届时乙方应向甲方支付相当于该房屋保证金金额之违约金；该房屋租金及物业管理费每三个月预付一次，先付后用，乙方应于三个月中的第一个月的5日前向甲方预付该房屋三个月的租金及物业管理费；乙方应以支票或汇款形式将该房屋租金支付给甲方，乙方付款之日以甲方收到乙方的付款为准，同时指定了甲方名下尾号9985的建设银行账户为租金收款账户。乙方应于本合同签署之同时，支付履约保证金共计43,602元。合同第五条约定：租赁关系终止时，履约保证金在被扣除因乙方违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用后如有剩余的，甲方应在10天内将余额无息返还给乙方。第八条约定：乙方应在本合同终止或提前终止后10天内向甲方返还房屋，乙方应将该房屋恢复原状或甲方同意接受的状态（甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用）返还给甲方，因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金向甲方支付该房屋占用费。第十一条约定：***拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、履约保证金、水电费、燃气费、押金（如有）及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息（该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按日千分之一计算）。第十四条约定：本合同项下的所有材料、文件、通知、其他通讯应为书面形式，并且提交、发送到相关各方附件一所列的地址或传真号码，如本合同任何一方的上述通讯地址或联系方法发生变化，该方应立即通知本合同的另一方，否则，因此而产生的一切后果由该方承担；在该房屋交付乙方后，甲方向乙方发出任何通知、文件、材料除可以发送至附件一所列地址外，也可以直接发送至该房屋。附件一列明乙方联系地址为：北京市朝阳区XX房XX路XX号XX幢XX层XX区，联系电话13903****XX，联系人**。合同并对合同解除等其他内容进行了约定。 2017年3月，原告***公司作为甲方，被告中山**公司作为乙方，被告**公司作为丙方，三方签订《协议书》，约定：鉴于：乙方与甲方就乙方承租涉案房屋签署了《商铺租赁合同》，2017年3月18日，乙方向甲方提出申请，请求将该合同的承租人由乙方变更为丙方，经友好协商，甲、乙、丙三方达成如下协议：一、自2017年3月18日起至2022年5月9日止，乙方将其在该合同项下的权利和义务全部转让给丙方，即该合同承租方变更为丙方，对此，甲方表示同意及确认。二、乙方在该合同权利义务转移之前对甲方所负有的债务，丙方负有连带清偿责任。三、除上述变更外，租赁合同中其他条款均保持不变。四、甲方继续享有及履行该合同项下甲方的所有权利和义务。五、本协议签署前，***已经替丙方向甲方支付了租金、保证金或其他任何费用，均由乙方与丙方自行结算。六、本协议签署前，***与甲方签署了任何与承租该房屋有关的文件或乙方向甲方发出了任何函件，丙方均予以认可，并同意继续遵照执行。七、乙方同意就丙方承租该房屋承担连带责任。 2021年10月12日，原告向被告**公司、中山**公司发送《违约警告函》，催讨涉案房屋相关欠费以及违约事宜，载明承租方未缴纳的各项费用合计269,415元，包括：2021年4月10日至2021年10月9日租金182,634元、2021年5月10日至2021年10月9日物业管理费53,940元、2021年3月至2021年10月水电费及配套服务费32,841元；同时，原告提出两被告应当承担逾期付款的违约责任。该函件按照附件一列明的地址、联系人邮寄送达，并**在租赁物玻璃门上。 2022年1月14日，原告向被告中山**公司发出《债务履行通知书》，载明由于被告**公司未支付因承租涉案房屋而发生的欠费，望中山**公司于2022年1月20日前支付相关费用、承担连带保证责任。该通知书按照附件一列明的地址、联系人邮寄送达。 2022年6月10日，原告向被告**公司发出《还房通知》，载明：鉴于租赁期限已届至，但被告尚未返还房屋，也未恢复毛坯状态，望**公司于2022年6月15日17点前按照初始交房时的状态将该房屋恢复为毛坯状态，并返还房屋。逾期未恢复、搬离完毕的，视为**公司放弃对该房屋装饰、装修以及房屋内所有物品、财产的所有权益，原告有权自行处置（若因此发生恢复费用、房屋使用费、放置物品产生的仓库占用费等费用的，原告保留追偿权利），与此相关的不利法律后果由**公司自行承担，原告不承担任何赔偿、补偿等法律责任。同时，原告还催讨租金、物业费、能耗费等相关欠费。该通知按照附件一列明地址、联系人邮寄送达。 被告中山**公司类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人及股东均为被告**。 审理中，原告**：涉案《房屋租赁合同》已于2022年5月9日到期终止，但被告**公司一直未将房屋返还给原告。原告按照合同附件一列明的联系人、地址向被告**公司发过《还房通知》，但遭退信，由于三方协议没有约定地址变更，所以应视为送达。2022年6、7月原告工作人员给被告**公司的法定代表人发过短信，对方回复说租金会结清，但由于涉案房屋为刑事案件第一现场，需保留案发现场，原告表达收房的意思，对方不同意还房。现经法院释明，原告同意自行收房，以2022年11月21日作为收房日，视为被告返还房屋。为证明被告**公司一直占用涉案房屋，原告提供照片一组。 同时，原告还**：被告**公司已付清2021年1月8日之前的租金，然而自2021年1月9日起的租金被告**公司仅支付了一部分，即2021年3月19日支付34,564元、2021年4月1日支付69,128元，两笔共计103,692元，故截至2022年5月8日止，被告**公司欠付租金共计463,332元。现原告同意以被告**公司缴纳的履约保证金43,602元抵扣其欠付租金，因此，折抵后被告**公司还欠付租金419,730元。需要说明的是，被告**公司工作人员曾通过微信发送一张转账回单给原告业务员称2021年6月1日支付了租金30,000元，实际该回单未经审核，原告业务员记错了，以为和财务核对过了所以先前向法院作出了错误的表述，后经原告核查，2021年6月1日当日及之后并无该笔款项入账，原告现予以纠正。为证明其所述属实，原告向本院提供银行流水及财务凭证原本以供核查。 以上事实，有《房屋租赁合同》《协议书》《不动产权证书》《违约警告函》《债务履行通知书》《还房通知》、物流运单详情单、照片、国家企业信用信息公示报告、银行流水、财务凭证及当事人的**等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告与被告中山**公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，当属合法有效，本院对其效力予以确认。《协议书》约定承租人由被告中山**公司变更为被告**公司，其余合同条款不变，此亦系当事人真实意思表示，本院予以确认，因此，原告与被告**公司之间就涉案房屋形成了租赁合同关系，双方均应按照《房屋租赁合同》及《协议书》的约定全面履行各自义务、享有合同约定的权益。现《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，本院确认合同于2022年5月9日自然终止。 关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院认为，支付租金是被告**公司作为承租人最重要的一项合同义务，原告根据租赁合同约定的标准进行主张，于法有据，现原告愿意以被告支付的履约保证金43,602元进行抵扣，符合租赁合同第五条约定，并无不当，本院予以支持，抵扣后欠付租金金额为419,730元。 关于原告主张的逾期付款利息，租赁合同第十一条对逾期付款的违约责任有明确约定，约定的利率为日千分之一，现原告自愿调整为日万分之四，并自合同终止后开始计算，并无不当，本院予以支持。 关于原告主张自2022年5月10日起至2022年11月21日止参照日租金1,165.12元计算的房屋占有使用费，符合租赁合同第八条约定，本院对该项诉请予以支持，经本院核算，金额为228,363.52元。 关于被告中山**公司的责任，《协议书》第七条明确约定被告中山**公司同意就被告**公司承租涉案房屋承担连带责任，成立连带责任保证，双方对保证期间未进行约定，保证期间应为租赁合同约定的租期届满之日起六个月内，期间原告还向保证人进行过书面催讨，故原告以此要求被告中山**公司承担连带责任，依据充分，本院予以支持。 关于被告**的责任，我国公司法规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告中山**公司登记的类型为有限责任公司（自然人独资），属于一人有限公司，现被告**未提供证据证明公司财产独立于其个人财产，故原告要求被告**对被告中山**公司的担保债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。 根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十五条第一款、第六百八十八条、第六百九十二条第一款、第二款、《中华人民共和国公司法》第五十九条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条、第一百四十七条的规定，判决如下： 一、被告上海**实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海***机电设备工程有限公司欠付的租金419,730元（已抵扣租赁保证金43,602元）； 二、被告上海**实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海***机电设备工程有限公司逾期支付租金的利息（以419,730元为基数，按照每日万分之四的标准，自2022年5月10日起计算至实际清偿之日止）； 三、被告上海**实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海***机电设备工程有限公司房屋占有使用费228,363.52元； 四、被告北京中山**资产管理有限公司、**对上述第一、二、三项判决中被告上海**实业有限公司应当清偿的款项承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,717元，公告费600元，合计诉讼费11,317元，由被告上海**实业有限公司、北京中山**资产管理有限公司、**负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员　　陆　贤 二〇二二年十一月二十八日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附：相关法律条文