某某与某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0118民初8912号

原告：***，男，1969年4月1日出生，汉族，住上海市青浦区朱家角镇胜利街183弄11室。

委托诉讼代理人：肖锦龙，上海市珠玑律师事务所律师。

被告：***，男，1962年7月13日出生，汉族，住上海市青浦区朱家角镇北大街303弄5号。

委托诉讼代理人：钱冬生，上海市中山律师事务所律师。

被告：上海盛青房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区盈港东路8300弄6-7号1幢3层B区330室。

法定代表人：杨益斌，总经理。

被告：上海五汇置业有限公司，住所地上海市青浦区盈港东路8300弄6-7号1幢3层G区373室。

法定代表人：杨益斌，总经理。

上列两被告共同委托诉讼代理人：朱慧，女，系上海盛青房地产发展有限公司员工。

原告***诉被告***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后依法由审判员侯芳独任审判。本案于2021年5月25日第一次公开开庭进行了审理，原告***的委托诉讼代理人肖锦龙、被告***的委托诉讼代理人钱冬生参加诉讼。审理中，经原告***申请，本院依法追加上海盛青房地产发展有限公司（以下简称“盛青公司”）、上海五汇置业有限公司（以下简称“五汇公司”）为本案被告。本案于2021年7月28日第二次公开开庭进行了审理，原告***的委托诉讼代理人肖锦龙、被告***的委托诉讼代理人钱冬生到庭参加诉讼。被告盛青公司、被告五汇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案于2022年3月30日第三次公开开庭进行了审理，原告***的委托诉讼代理人肖锦龙、被告***的委托诉讼代理人钱冬生，被告盛青公司、被告五汇公司的共同委托诉讼代理人朱慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2012年1月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告将位于上海市青浦区赵屯浦路380弄37号、38号1004室房屋、及上海市青浦区崧子浦路289弄9号302室房屋过户手续。事实与理由：原、被告双方系同镇邻村村民。2010年10月，被告***所有的私房涉及动迁安置，被告***取得了多套安置房屋。2012年1月，被告***向原告***商借资金用于生意周转，原告***分别于2012年1月11日借给被告***20万元、于2014年4月17日借给被告***1**万元。原告***将上述借款分别转账至被告***银行账户内，被告***出具了借款的收条。借款时，被告***承诺用多余的座落在青浦区赵屯浦路380弄37号1004室74平方米房屋和五浦汇B区崧子苑9号302室84平方米的房屋作为借款的担保。2016年10月，原、被告双方签订了房屋买卖协议（签订时间写为2012年1月11日首次借款的日期）。协议约定了房屋价格和支付时间。原、被告确认一致将全部借款转为购房款。被告***承诺于2016年11月20日之前办理房屋过户手续。但时至今日，被告***没有为原告***办理房屋过户手续。故原告诉诸本院，作如上诉请。

被告***辩称：不同意过户，原、被告系民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系。被告向原告借款后，因原告催款，故双方于2016年9月25日签订了房屋买卖合同，但该房屋买卖合同并非双方真实意思表示，从该合同的落款时间为2012年1月11日可以看出，该合同是被告为借款向原告所做的担保。故不同意将系争房屋过户至原告名下。另外，因原告在双方签订该房屋买卖合同后再未向被告主张过返还借款，故即使原告主张民间借贷，也已经过诉讼时效。

被告盛青公司、被告五汇公司共同辩称：无法确认系争房屋的分配情况和权利归属，因为系争房屋至今尚未分配至被告***名下，被告***也至今未与朱家角镇安置办签订配套商品房供应单，两被告至今也未收到系争房屋的配套商品房供应单，因此无法配合办理过户手续。

经开庭审理查明：2012年1月11日，原告***通过银行转账方式借款给被告***20万元，并由被告***向原告出具了收条，其中载明“今收到***借于本人的人民币20万元整，20万元整借款，***通过网上银行转入上海农业银行青浦支行账户”。2014年4月17日，原告***又通过银行转账方式分别给被告***转账70万元和80万元，当日，被告***向原告分别出具了收条，其中载明“今收到***借于本人***的借款人民币70万元整，70万元整借款，***通过网上银行转入中国农业银行上海支行账户”；“今收到***借于本人***的借款人民币80万元整，80万元整借款，***通过网上银行转入中国农业银行上海支行账户”。

其后，被告***共计返还过原告***5万元，分别于2016年2月6日返还2万元，2014年4月21日返还3万元。其余款项至今未予归还。

另查明，2010年11月，被告***位于朱家角镇横江村5队83号的宅基地被列入动迁范围。2011年5月，被告***（乙方）与上海市青浦区朱家角镇人民政府（甲方拆迁人）、代理人（房屋拆迁实施单位）上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定甲方共支付乙方动迁补偿款608,000元，拆迁人愿提供动迁房源，安置房源地点：青浦区五浦汇城市花园（暂定名），按签约顺序号选房。

2016年9月25日，***（甲方）与被告***（乙方）签订《房地产买卖协议》，约定甲方自愿将位于坐落于上海市赵屯浦路380弄37号、38号1004室房屋、上海市崧子浦路289弄9号302室，建筑面积分别为74㎡、84㎡，甲乙双方经协商一致同意该房屋转让价款170万元，于2012年1月11日支付定金20万元；于2014年4月17日支付150万元。甲方必须拿到钥匙立刻，将房屋交付给乙方，除不可抗力外，甲方未按期交房的，须按房价的1‰每天赔偿给乙方，乙方逾期付款，需按房价的1‰每天赔偿给甲方。产权过户定于产权可交易状态后立即由双方共同到青浦区房地产交易中心办理产权过户手续，同时递交以下材料：1、甲方须提供房产证，身份证、户口簿、结婚证、原购房契税发票；2、乙方需提供身份证、户口簿、结婚证，未成年子女则提供出生证。甲方确认对所出售房地产拥有出售之权利，且已取得该房地产全体权利人或配偶的同意签署本协议。若因甲方无权或越权处理等原因造成本协议未能履行，甲方同意作为违约处理。该房屋产权转让过程中的一切税收及费用经双方协商决定，由乙方承担。双方约定如一方违约，不按照本合同履行，则违约一方支付给另一方违约金190万元，另外退还乙方前期付款170万元。如乙方违约，则甲方不退还乙方所付房款。该合同并对其他内容进行了约定。该合同落款时间为2012年1月11日，甲方处由***及其配偶姜月英签字，乙方处由***签字。

审理中，原告***提供了青浦区朱家角镇动迁安置办公室盖章的一份《动迁安置户一览表（横江地块）》，其中载明户主：***，门牌号码83，确认拆迁面积212平方米，安置房屋3套，一套位于崧子苑，施工号B-4-2，房号302，面积为74平方米；一套位于新塘苑，施工号A-12-2，房号1004，面积为84平方米；一套位于新塘苑，施工号A-5-1，房号1801，面积为104平方米。

以上事实，由原、被告的陈述、银行流水、收据、房地产买卖协议、补偿安置协议等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。

根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告之间签订的房屋买卖协议系双方当事人在借款关系存在且经催款后，被告***仍未能归还的情况下签定的，此合同为双方协商一致终止借款合同关系，建立了新的商品房买卖合同关系，而并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是将借款本金及利息转为已付购房款并经对账清算，此房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。但至庭审时，系争房屋仍未签订配套商品房供应单，按照动迁房的相关政策，被告盛青公司、被告五汇公司在未收到配套商品房供应单的情况下，无法配合将系争房屋登记至被告***名下，更无法配合由被告***名下过户至原告***名下，故本院对于原告***要求将两套系争房屋过户至其名下的诉请依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、确认原告***与被告***于2016年9月25日签订的《房地产买卖协议》有效；

二、驳回原告***的其余诉讼请求。

本案受理费3,700元，减半收取计1,850元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员　　侯　芳

二〇二二年四月六日

法官助理　　赵晓霞

书 记 员　　王　莹

附：相关法律条文