西安浐灞城市投资建设有限公司、西安博旺商贸有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）陕01民初773号

原告（反诉被告）：西安浐灞城市投资建设有限公司。住所地：西安市浐灞生态区浐灞大道1号浐灞商务中心二期五楼505室。

法定代表人：姜新文，执行董事。

委托诉讼代理人：王宁，陕西金镝律师事务所律师。

被告（反诉原告）：西安博旺商贸有限公司。住所地：西安市浐灞生态区玄武东路红星花园商铺F-2号。

法定代表人：姚崇学，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：范静，陕西德尊律师事务所律师。

委托诉讼代理人：余洋，陕西宏思律师事务所律师。

被告：姚崇学，男，1960年8月2日出生，汉族，西安博旺商贸有限公司执行董事兼总经理，住西安市新城区。

委托诉讼代理人：余洋，陕西宏思律师事务所律师。

被告：***，男，1955年3月20日出生，汉族，西安博旺商贸有限公司股东，住西安市新城区。

委托诉讼代理人：余洋，陕西宏思律师事务所律师。

原告西安浐灞城市投资建设有限公司(以下简称浐灞投资公司)与被告西安博旺商贸有限公司（以下简称博旺公司）、被告姚崇学、***房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，开庭进行了审理。原告浐灞投资公司委托诉讼代理人王宁，被告博旺公司委托诉讼代理人范静、余洋，被告姚崇学及其委托诉讼代理人余洋，被告***及其委托诉讼代理人余洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告浐灞投资公司向本院提起诉讼请求：1.解除浐灞投资公司与博旺公司于2015年12月11日签订的《房屋（商铺）租赁合同》；2.博旺公司腾还浐灞投资公司所有的“红星家园”、“浐灞家园”面积为6999平方米的商铺；3.博旺公司支付浐灞投资公司自2016年10月1日至实际腾房之日止的租金，截至2020年6月30日欠付租金暂计11598200元；4.博旺公司支付浐灞投资公司违约金2099700元；5.姚崇学、***对上述3、4项诉讼请求承担连带支付责任；6.本案诉讼费、保全费、担保费由三被告共同承担。事实及理由：2015年12月11日浐灞投资公司与博旺公司签订《房屋（商铺）租赁合同》一份，约定博旺公司租赁浐灞投资公司所有的“红星家园”、“浐灞家园”面积为6999平方米商业用房，租期10年9个月，免租期9个月，前三年租金为每平方米50元，年租金4199400元，从第四年起租金每平方米逐年增加5元。合同签订后15日内，博旺公司向浐灞投资公司交纳预付款100万元。若博旺公司未能按时支付租金逾期超30日或发出催收通知后仍未缴纳，则浐灞投资公司有权解除合同并按当年租金的50%向博旺公司主张违约责任，装修部分无偿归浐灞投资公司所有。合同签订后，浐灞投资公司依实际工期及房产情况向博旺公司交付租赁房产，博旺公司在实际收房后亦对租赁房产部分位置进行装修，并于2017年1月开始对外经营超市及商业租赁至今。但博旺公司除前期支付100万元预付租金外，经浐灞投资公司多次催要仍未能依约支付任意一期房屋租金。截至2020年6月30日，扣除博旺公司已预付租金，实际欠付租金已达11598200元。姚崇学、***系博旺公司股东，通过个人账户收取博旺公司转租房产的租金收益，造成公司与股东相互间财产混同，依据《中华人民共和国公司法》相关规定，姚崇学、***应对博旺公司欠付原告租金及违约金应承担连带支付责任。

博旺公司辩称，1.博旺公司不同意解除双方签订的房屋租赁合同，博旺公司不存在合同违约事宜。2015年12月11日浐灞投资公司与博旺公司签订《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定2016年1月1日交房，免租期为9个月，房租租金起算日为2016年10月1日。合同第一条及第十四条第二项约定房屋所有权人为浐灞投资公司，如租赁标的物权属状况有瑕疵，造成博旺公司不能开业或不能继续经营的博旺公司有权解除合同，浐灞投资公司应当赔偿实际损失。浐灞投资公司并没有按合同约定交房，违约在先，根据合同约定构成违约应当支付博旺公司违约金2099700元。浐灞投资公司交付的商业房屋至今未给博旺公司提供房屋所有权证，房屋权属有瑕疵，导致博旺公司无法正常对外招租，好多房屋不得已都是平价出租，浐灞投资公司又强行霸占部分商铺租赁给社区诊所。因浐灞投资公司违约未按期交房并至今未提供房产证明，所以根据合同约定应当赔偿博旺公司损失，该损失远大于浐灞投资公司起诉的租金。2.因浐灞投资公司违约在先，导致博旺公司与其他租户的房屋租赁合同违约，其他租户均在合同约定的承租期限内，无法解除合同，所以根本无法履行腾房事宜。3.浐灞投资公司坚持要解除合同，博旺公司有反诉的权利，浐灞投资公司应当赔偿各项实际损失。4.浐灞投资公司无法证明涉案房屋系合法建筑，也无法证明浐灞投资公司是合法所有权人，涉案房屋至今未有消防手续，浐灞投资公司提供的消防手续不真实。5.根据证据能够确定2017年8月才具备交房条件，免租期9个月，2018年5月1日才能计算租金。当时因浐灞投资公司违约应当赔偿，后浐灞投资公司一直未解决赔偿事宜并起诉博旺公司，博旺公司有理由抗辩拒绝支付租金，不交纳租金不属于根本违约，不应当解除房屋租赁合同。请求驳回原告所有诉讼请求。

姚崇学辩称，浐灞投资公司没有按合同约定交房，违约在先，根据合同约定构成违约，应当支付博旺公司违约金2099700元。浐灞投资公司交付的商业房屋至今未给博旺公司提供房屋所有权证，房屋权属有瑕疵，导致博旺公司无法正常对外招租，好多房屋不得已都是平价出租，浐灞投资公司又强行霸占部分商铺租赁给社区诊所。因浐灞投资公司违约未按期交房并至今未提供房产证明，所以根据合同约定应当赔偿博旺公司损失，该损失远大于浐灞投资公司起诉的租金。因浐灞投资公司违约在先，导致博旺公司与租户大旺角超市的房屋租赁合同违约，博旺公司给大旺角超市赔偿损失的费用应当由浐灞投资公司承担。姚崇学收取的房屋租金都用于博旺公司经营目的所用，所以姚崇学个人与博旺公司账务并没有混同，不应承担连带赔偿责任。

被告***辩称，其没有收取任何房屋租金，不存在浐灞投资公司所述的个人与博旺公司账务混同，不应承担连带赔偿责任。

博旺公司反诉请求：1.浐灞投资公司赔偿博旺公司逾期交房房屋租金损失共计10361361元（2016年1月1日至2017年8月1日期间），并返还1000000元预付款；2.浐灞投资公司赔偿博旺公司租赁标的权属瑕疵无法经营的实际损失房产固定装修暂计612598元（以评估金额为准）、差额租金收益损失6981423元（2017年8月1日至2021年2月1日）、预期房屋租金收益损失16321223.1元（2021年2月1日至2026年9月30日）以上共计23915244元；3.浐灞投资公司赔偿博旺公司违约金2099700元；4.本案反诉受理费由浐灞投资公司承担。事实及理由：浐灞投资公司违反合同约定，交付的租赁房屋系违法建筑，并未取得建设工程相关任何手续，亦未达到交接条件，未通水、电及未取得消防许可，造成博旺公司无法继续经营，为此蒙受巨大损失，该损失应由浐灞投资公司承担。浐灞投资公司未按合同约定时间按时交房及交房瑕疵，造成博旺公司支出多项费用，实际商铺水、电、物业及门口路面畅通也已经到了2017年7月底，具备交房条件应当为2017年8月初，另免租九个月，故交房时间应为2017年8月1日，房屋租赁合同的租金起算时间应该从2018年5月1日计算。根据合同约定2016年1月1日为交房时间，所以浐灞投资公司违约应当赔偿博旺公司2016年1月1日至2017年8月1日期间实际损失10361361元，并应当返还1000000元的预付款。从浐灞投资公司提交的证件来看，用地性质属于居住，没有明确房屋建筑规划证及建筑施工许可证来证明该商业房屋合法，浐灞投资公司交付的房屋属于权属瑕疵，根据合同约定应当赔偿装修损失612598元。因没有房屋权属证及消防证，赔偿博旺公司差额租金收益损失6981423元、逾期租金收益实际损失16321223元，以上共计23915244元。浐灞投资公司的行为已违反合同约定故根据合同第6条、第13条应当向博旺公司支付违约金2099700元。

浐灞投资公司辩称，1.依据双方租赁合同第六条第1款之约定，浐灞投资公司向博旺公司承担逾期交房的违约责任、赔偿实际损失及返还已付款的前提在于博旺公司解除合同。但博旺公司2016年10月接收房屋至今，从未单方解除或向浐灞投资公司要求解除租赁合同。在博旺公司实际占有、使用房屋后，浐灞投资公司不存在任何触犯其主张解除合同的情形，博旺公司亦不享有解除权。因此在浐灞投资公司无任何违约的情况下，博旺公司无任何理由和依据援引租赁合同第六条第1款的约定主张租金损失及要求返还预付款。2.浐灞投资公司对涉案房屋具有完整所有权，无任何所谓的“权属瑕疵”，也未导致博旺公司“无法经营”，因此不应向博旺公司支付固定装修暂计612598元、差额租金收益损失6981423元、预期房屋租金收益损失16321223.1元。自博旺公司2016年10月接收房屋至今，其自营的超市以及对外转租的商户均是正常经营状态，从未出现租赁合同第十四条第二款载明的任何一种情形，恰恰相反的是博旺公司欠付房屋租金一直未支付构成违约。博旺公司在反诉请求中提出的各项计算无任何依据，所主张的固定装修损失未提供任何证据。3、浐灞投资公司承担违约责任的前提是博旺公司解除合同，博旺公司至今主张不解除且无权解除合同，浐灞投资公司在博旺公司接收房屋后无任何违约责任，因此浐灞投资公司无任何义务向博旺公司支付违约金。

经审理查明，2015年12月11日浐灞投资公司（甲方）与博旺公司（乙方）签订《房屋（商铺）租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定博旺公司承租“红星花园”、“浐灞家园”商业用房6999平方米；浐灞投资公司为该房屋所有权人；博旺公司对承租房屋的现状充分了解，认可浐灞投资公司以现状交付租赁房屋，期限为10年9个月（含免租期），自2016年1月1日起至2026年9月30日止；浐灞投资公司给予博旺公司装修免租期9个月，自2016年1月1日起至2016年9月30日止；租金的起算日从2016年10月1日起开始计算，双方同意租金按本合同约定的建筑面积计算，前三年租金单价为每月每平方米人民币50元，年租金4199400元，从第四年起每平方米租金单价增加人民币5元；支付方式为本合同签订15日内，乙方应向甲方交纳预付款100万元，租金缴纳周期为半年，按照先交租金后使用原则，每次提前30天支付下一期租金，博旺公司第一次支付租金时间为合同签订的免租期期满前一个月一次性付清，预付款可在第一次缴纳房屋租金时全额抵扣，房屋交付时间为2016年1月1日，如浐灞投资公司未按上述时间交付租赁标的，本合同约定的相关租赁期限、免租期及一切相关事宜相应顺延迟延，但超过30天以上时，博旺公司有权解除合同，博旺公司因浐灞投资公司交房延迟原因解除合同的，浐灞投资公司除应当退还已收取的全部款项外，还应当向博旺公司支付相当于一年租金总额50%作为违约金，违约金不足以弥补实际损失的，应当继续承担赔偿责任。合同第十三条违约责任第1款还约定博旺公司未按本合同第三条（出租期限）、第四条（单价、缴租时限）双方所约定的内容履行本合同的，导致浐灞投资公司单方面行使权利解除本合同的，博旺公司应支付浐灞投资公司相当于本合同约定的当年租金总额50%作为违约金，装修部分无偿归属甲方；第2款约定浐灞投资公司未按本合同约定的内容履行本合同，导致博旺公司单方行使权利解除本合同（延迟交付房屋的违约责任以本合同第六条约定为准）的，浐灞投资公司应支付博旺公司相当于本合同约定当年租金总额的50%作为违约金，房产装修部分（固定于墙面、屋面楼顶、地面等不能移动或拆除的，或移动、拆除是其价值减损的设施设备、物品）依法进行评估费用给博旺公司；第3款约定博旺公司逾期支付租金的，则每逾期一日应向浐灞投资公司支付未付款项千分之三滞纳金，逾期超过15日，浐灞投资公司有权解除合同。第十四条第2款约定浐灞投资公司出现以下情况中的任何一项时，博旺公司有权解除本合同，浐灞投资公司应支付博旺公司当年租金总额50%作为违约金，且应当赔偿房产固定装修部分（固定于墙面、屋面楼顶、地面等不能移动或拆除的，或移动、拆除是其价值减损的设施设备、物品）经法定评估机构依现状评估后的费用给博旺公司，上述违约金及赔偿金浐灞投资公司应在合同解除后15日之内一次性向博旺公司支付，违约金不足以弥补实际损失的，应当继续承担赔偿责任：（1）因浐灞投资公司故意，导致博旺公司经营租赁标的产生严重阻碍时，达到无法开业经营连续超过30天（含30天的）；（2）租赁标的权属状况有瑕疵，造成博旺公司不能开业或是不能继续经营的；（3）浐灞投资公司因破产、解散或其他理由开始清算时。附件二约定交付房屋的设施、设备详情及其他交付条件（甲方交付房屋时不能提供或达到本附件二约定的设施设备及交付条件的，视为浐灞投资公司逾期交付，按照合同中约定的逾期/迟延交付房屋承担违约责任）。

租赁合同签订后，博旺公司于2015年12月23日向浐灞投资公司支付预付款100万元。

2016年3月18日博旺公司向浐灞投资公司出具《关于红星花园商铺租赁事宜的情况报告》，对什么时间可以交房装修，水、电、气什么时候可以接通，要求浐灞投资公司尽快协调办理。2016年8月8日博旺公司向浐灞投资公司发送《关于红星花园商铺延期移交如何处理的函》载明：要求按照合同中有关条款和2016年7月14日双方协商的移交时间（2016年8月底）前，研究协商出一个合理的处理方案。2017年3月9日博旺公司向浐灞投资公司出具《关于红星花园商铺协商处理意见的情况报告》载明：按照合同中约定的交房时间已过15个月。方案有两个，双方可以进行协商解决：1、经过我们反复核实，目前我们可以接受的房屋（商铺）整租价位为30元/月/㎡。2、延长免租期，以弥补所造成的损失。免租期经核算需要三年。2017年9月14日浐灞投资公司向博旺公司发出通知函：我公司与贵公司于2015年12月11日签订《房屋（商铺）租赁合同》一份，租赁合同签订后，我公司依照合同约定向贵公司履行了交付租赁标的物义务，贵公司也如期接收并对租赁物业进行装修后营业至今，但贵公司并未依照合同约定的期限向我公司支付房屋租金，更未依租赁合同约定与物业管理企业签订《物业管理合同》，要求博旺公司支付至2017年9月30日租金4199400元。2017年9月18日博旺公司向浐灞投资公司发送回复函称：我公司于2017年9月15日收到贵公司的通知函，对此我公司的观点和看法如下：1.贵公司未按照合同约定的条款内容要求，履行租赁标的物的交付义务。2.按照双方租赁合同第六条第一款约定，不存在我公司未依照租赁合同约定的期限向贵公司支付房屋租金的问题。3.物业管理公司于2017年5月进驻小区，双方进行了几次接触性商谈，还需进一步商谈达成一致，尽快签订合同。4.按合同约定的条款内容要求，记忆各项内容的实施进展情况：（1）商铺交接钥匙时间2016年10月。（2）供电系统：临电系统使用2016年12月中旬-2017年8月；正式供电系统投运2017年8月份。（3）供排水系统：供水系统:1#公寓下商铺2017年3月水管接通；2#公寓下商铺2016年12月中旬水接通投运。排水系统：2016年12月中旬水接通投运。（4）消防系统：商铺雨淋系统的火灾检测、报警设备2016年9月份施工完成。小区消防控制中心与商铺消防的联动问题以及一次消防的验收取证及相关报告还须加快解决。（5）商铺外环境：商铺门前绿化2017年7月基本结束，相应施工围挡拆除。西侧断头路2017年6月路面敷设完成，相应施工围挡拆除。（6）按合同约定履行移交的设备资料清单。2017年10月23日浐灞投资公司向博旺公司发送《通知》：电费：8月2日-9月17日共欠电费75492元；9月18日-10月18日共欠电费27071.55元；水费：截止10月20日4355.8元。合计106919.35元，要求博旺公司在收到通知后5个工作日转至浐灞投资公司名下账户。2018年3月8日浐灞投资公司委托金镝律师事务所向博旺公司发送《律师函》，要求博旺公司支付欠付的租金6299100元。2018年3月15日博旺公司向金镝律师事务所回函，基本内容与2017年9月18日向浐灞投资公司发送的回复函一致。其中4.寻求加快解决履行合同存在的遗留问题（1）目前商铺招租情况：总面积6999平方米。自用（超市）约2000平方米；截止2017年底已招租2000平方米；未招租约2900平方米。（2）目前区域商铺营运状况：因大环境、小区入住率、断头路的影响，超市在亏损运营，其他商铺均反映不好做，难以维持。相当一部分商铺只缴纳了定金和一部分商铺拖欠说情推迟缴纳租金。（3）按合同要求，请委托人完善移交手续安排移交，如果移交手续不全，双方可以协商一个解决方案。

2017年2月22日至2020年5月期间博旺公司陆续与西安园臻餐饮管理有限公司、陈昌多、任玉玲、西安怡康医药连锁有限责任公司、安卫民、陈棉如、张巧荣、魏小燕、黄斐、王娜、戴仁强、魏静、西安康美餐饮管理服务有限责任公司、侯冬侠、张伟、柴亚岚等签订《商铺租赁合同》，将红星家园、浐灞家园的商铺出租给上述租户使用。庭审中博旺公司称2019年7月浐灞投资公司收回面积1793平方米租给社区医院，浐灞投资公司认可将其出租给博旺公司面积约为850平方米房屋用于建设华远海蓝城社区卫生服务站。

另查明，本案涉案房屋分属“红星家园”、“浐灞家园”两个项目。其中“红星家园”项目于2012年1月12日取得编号为浐灞规地字第（2011）030号建设用地规划许可证、2012年4月28日取得编号为西浐灞国用（2012）第18号土地使用权证、2017年8月31日取得编号为浐灞规建字（2017）026号建设工程规划许可证、2017年12月20日取得编号为610141201712200301号建筑工程施工许可证，现未取得不动产权属证；“浐灞家园”项目于2012年1月30日取得编号为浐灞规地字第（2011）031号建设用地规划许可证、2012年4月16日取得编号为西浐灞国用（2012）第017号土地使用权证、2016年6月2日取得编号为浐灞规建字（2016）006号建设工程规划许可证、2017年8月16日取得编号为610141201708160101号建筑工程施工许可证，现未取得不动产权属证。“红星家园”、“浐灞家园”项目于2018年2月7日由西安市公安消防支队灞桥区大队出具编号为灞公消验字（2018）第0017号《建设工程消防验收意见书》，确定消防验收合格。

本案审理过程中，浐灞投资公司向本院申请财产保全，请求查封、冻结西安博旺商贸有限公司银行存款13697900元或查封、扣押等值财产。本院经审查后于2020年11月12日作出（2020）陕01民初773号民事裁定，查封、冻结博旺公司名下银行账户内的款项13697900元或查封、扣押其名下等值财产。保全费5000元由浐灞投资公司负担。

上述事实，有《房屋（商铺）租赁合同》、收款收据、往来沟通函、分租《商铺租赁合同》、建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程消防验收意见书及庭审笔录在卷佐证。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。浐灞投资公司与博旺公司2015年12月11日签订的《房屋（商铺）租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。依照双方合同约定，浐灞投资公司应于2016年1月1日向博旺公司交付商铺，经查博旺公司向浐灞投资公司回函明确载明商铺交接钥匙时间为2016年10月，博旺公司接收商铺后对部分商铺进行装修并于2017年1月开始营业，因此，本院认定双方之间租赁标的物的交付时间为2016年10月1日；依据双方租赁合同约定免租期9个月，故博旺公司向浐灞投资公司支付租金的起算时间应为2017年7月1日。双方租赁合同第四条第3款约定，博旺公司第一次支付租金时间为合同签订的免租期期满前一个月一次性付清，预付款可在第一次缴纳房屋租金时全额抵扣，因博旺公司于2015年12月23日向浐灞投资公司支付预付款100万元，至今再未向浐灞投资公司支付房屋租金，故浐灞投资公司主张博旺公司支付拖欠租金的请求，本院应予支持。庭审中浐灞投资公司认可2019年7月其将出租给博旺公司商铺中的一部分用作建设华远海蓝城社区卫生服务站，博旺公司主张该部分面积为1793平方米，浐灞投资公司自认面积为850平方米但未提供相应证据佐证，故本院以博旺公司所称该部分面积1793平方米予以确认。经核算，自2017年7月1日至2019年6月30日博旺公司应付租金为6999平方米*50元/月/平方米*24个月=8398800元；自2019年7月1日至2020年6月30日博旺公司应付租金为（6999平方米-1793平方米）*50元/月/平方米*12个月=3123600元，以上共计11522400元；扣除博旺公司已支付的预付款100万元，博旺公司应向浐灞投资公司支付租金10522400元。双方租赁合同第四条第1款还约定，前三年租金单价为每月每平方米人民币50元，从第四年起每平方米租金单价增加人民币5元，因此自2020年7月1日至腾房之日的租金，以每月每平方米50元为基数，按每年每平方米单价增加5元计算。

当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。双方合同第十三条违约责任第1款约定博旺公司未按本合同第三条（出租期限）、第四条（单价、缴租时限）双方所约定的内容履行本合同的，导致浐灞投资公司单方面行使权利解除本合同的，博旺公司应支付浐灞投资公司相当于本合同约定的当年租金总额50%作为违约金；第3款约定博旺公司逾期支付租金的，则每逾期一日应向浐灞投资公司支付未付款项千分之三滞纳金，逾期超过15日，浐灞投资公司有权解除合同。因博旺公司至今未支付租金构成违约，故浐灞投资公司要求解除双方的《房屋（商铺）租赁合同》并主张博旺公司支付违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持；鉴于双方合同约定的违约金计算标准过高，本院应酌情调整，结合本案实际情况，以博旺公司未付租金10522400元为基数，按浐灞投资公司起诉时一年期贷款市场报价利率四倍标准计算为宜，自2020年8月12日计算至实际付清之日止。本案租赁合同解除后，博旺公司应当按照双方租赁合同第十五条约定，依现状将涉案“红星花园”“浐灞家园”商铺（华远海蓝城社区卫生服务站除外）腾交给浐灞投资公司。

姚崇学作为博旺公司的法定代表人，其答辩称收取租金收益用于博旺公司运营，因个人财产与博旺公司财产构成财产混同，故应对博旺公司欠缴的租金及违约金承担连带责任；对浐灞投资公司要求***承担连带责任的诉请，因浐灞投资公司未提交***收取租金的证据，本院不予支持。

关于博旺公司反诉要求浐灞投资公司承担违约责任一节，因双方合同第六条第1款明确约定，“博旺公司因浐灞投资公司交房延迟原因解除合同的，浐灞投资公司除应当退还已收取的全部款项外，还应当向博旺公司支付相当于一年租金总额50%作为违约金，违约金不足以弥补实际损失的，应当继续承担赔偿责任。”本案博旺公司并未因浐灞投资公司交房延迟原因要求解除合同，亦未出现双方合同第十四条第2款约定情况中的任何一项，故博旺公司反诉要求浐灞投资公司承担违约责任的请求与双方合同约定不符，其该项请求本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因浐灞投资公司提供的规划图显示涉案商铺和住宅是一体，已办理了相关建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，故博旺公司辩称所涉商铺不是合法建筑的理由不能成立。因迟延交房期间博旺公司并未向浐灞投资公司支付房屋租金，据此博旺公司反诉要求浐灞投资公司赔偿因迟延交房对其造成的实际租金损失，本院不予支持；关于博旺公司反诉要求浐灞投资公司赔偿固定装修损失612598元、差额租金收益损失6981423元、预期房屋租金收益损失16321223.1元一节，证据不足，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、

第二百二十七条、《最高人民法院关于适用第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）西安浐灞城市投资建设有限公司与被告（反诉原告）西安博旺商贸有限公司于2015年12月11日签订的《房屋（商铺）租赁合同》；

二、被告（反诉原告）西安博旺商贸有限公司于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）西安浐灞城市投资建设有限公司腾交“红星花园”“浐灞家园”商铺（华远海蓝城社区卫生服务站除外）；

三、被告（反诉原告）西安博旺商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）西安浐灞城市投资建设有限公司自2017年7月1日至2020年6月30日止的房屋租金共计10522400元；2020年7月1日至房屋实际腾交之日的租金，以每月每平方米50元为基数，按每年每平方米单价增加5元计算。

四、被告（反诉原告）西安博旺商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）西安浐灞城市投资建设有限公司

司违约金，以欠付租金10522400元为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍标准计算，自2020年8月12日计算至实际付清之日止。

五、被告姚崇学对西安博旺商贸有限公司的上述付款义务承担连带责任；

六、驳回被告（反诉原告）西安博旺商贸有限公司要求原告（反诉被告）西安浐灞城市投资建设有限公司支付违约金的诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）西安博旺商贸有限公司要求原告（反诉被告）西安浐灞城市投资建设有限公司赔偿逾期交房房屋租金损失10361361元（2016年1月1日至2017年8月1日期间）的诉讼请求；

八、驳回被告（反诉原告）西安博旺商贸有限公司要求原告（反诉被告）西安浐灞城市投资建设有限公司赔偿固定装修612598元、差额租金收益损失6981423元、预期房屋租金收益损失16321223.1元的诉讼请求；

九、驳回原告西安浐灞城市投资建设有限公司其余诉讼请求；

十、驳回被告（反诉原告）西安博旺商贸有限公司其余反诉请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费316060元（西安浐灞城市投资建设有限公司已预交），由西安浐灞城市投资建设有限公司负担158030元，由西安博旺商贸有限公司、姚崇学负担158030元；反诉案件受理费114341元（西安博旺商贸有限公司已预交），由西安博旺商贸有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。

审 判 长　陈平

审 判 员　陈帅

审 判 员　李刚

二〇二一年七月九日

法官助理　王坤

书 记 员　李伟