淮安市钢成建设工程有限公司、淮安金标置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省淮安市淮阴区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）苏0804执异10号

案外人：陆友辉，男，1982年4月15日出生，汉族，住淮安市淮阴区。

申请执行人：淮安市钢成建设工程有限公司，住所地淮安市淮阴区。

法定代表人：郑浩，该公司总经理。

被执行人：淮安金标置业有限公司，住所地淮安市淮阴区。

法定代表人：李其标，该公司总经理。

本院在执行淮安市钢成建设工程有限公司（以下至裁定主文前简称钢成公司）与被执行人淮安金标置业有限公司（以下至裁定主文前简称金标公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陆友辉对本院查封、拍卖淮安市淮阴区珠江路168号龙凤喜万家4幢1006室房屋提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

钢成公司与金标公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年4月13日作出（2017）苏0804民初7077号民事判决书：一、金标公司于本判决生效后十日内支付钢成公司工程款30270796.58元及利息3793939.84元（以30270796.58元为基数，按年利率12%计算至2019年1月1日，以后的利息仍以30270796.58元为基数按年利率12%计算至实际给付之日）；二、钢成公司对金标公司开发的淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园1号、5号、6号楼工程折价或拍卖款在30270796.58元范围内享有优先受偿权；三、金标公司于本判决生效后十日内支付钢成公司工程垫资利息2178738.73元（以19000628.45元为基数，自2017年1月10日起按年利率12%计算至2017年12月20日）；四、金标公司于判决生效后十日内返还钢成公司履约保证金3800000元及利息976500元（分别以1750000元为基数，分段计算至2019年1月1日，2019年1月1日以后的利息，仍以3500000元为基数，按年利率12%计算至实际给付之日）；五、金标公司于本判决生效后十日内支付钢成公司延期损失1878625元；六、钢成公司于判决生效后十日内支付金标公司违约金1875000元；七、驳回钢成公司、金标公司其他诉讼请求。判决作出后，金标公司对判决不服，上诉至淮安市中级人民法院。2019年9月18日，淮安市中级人民法院作出（2019）苏08民终1862号民事判决书：驳回上诉，维持原判。金标公司未能履行判决确定的给付义务，本院立案执行，案号为（2019）苏0804执3283号。案件执行过程中，本院于2020年12月1日作出（2019）苏0804执3283号执行裁定书，裁定查封金标公司名下包括4号商业用房1006室在内的可售房屋189套。2022年1月11日，本院作出（2021）苏0804执恢712号执行裁定书：拍卖金标公司名下淮安市淮阴区珠江路168号龙凤喜万家生活广场4幢1006室、1021室等共计68套房屋。

案外人陆友辉针对上述执行措施提出执行异议：请求解除对淮阴区龙凤喜万家生活广场4幢1006室商铺的查封及拍卖措施。事实与理由：案外人陆友辉于2015年1月17日购买了金标公司开发的坐落于淮安市淮阴区珠江路168号龙凤旺万家4号1006室商铺一间，且案外人陆友辉已经缴纳购房款十万余元。由于案外人陆友辉购买该商铺时与金标公司签订《认购协议书》中约定该商铺的总价为427000元整，且至今仍未将购房款缴纳齐全，故一直没有签订正式的《商品房买卖合同》，但案外人陆友辉仍想继续购买该商铺，且已经筹得部分购房款。金标公司通知案外人，称其公司因工程合同纠纷案件需要执行其公司名下商铺后，案外人陆友辉才得知所购买的商铺在执行拍卖清单中。综上，案外人陆友辉购买的事实发生在案件审理之前，法院直接执行拍卖该房屋违背了公开、公平的原则，侵害了案外人陆友辉的基本权益，使得案外人陆友辉无法继续购买。

申请执行人钢成公司辩称:1、在法院查封之前，案外人陆友辉与金标公司双方没有签订合法有效的书面房屋买卖合同。2、在法院查封之前，案外人陆友辉没有实际占有该不动产。3、案外人陆友辉没有支付剩余购房款，且6年来案外人陆友辉也没有再继续支付购房款。4、案外人陆友辉在异议称认购涉案房屋至今未办理过户登记，后果应由陆友辉自行承担。

被执行人金标公司未作答辩。

本院经审查查明：龙凤旺万家婚庆礼品创业园项目由被执行人金标公司开发。2015年1月17日，案外人陆友辉与金标公司签订《认购协议书》一份。协议约定，案外人陆友辉向金标公司认购龙凤旺万家婚庆礼品创业园4幢1006室商铺，总价464973元（2015年1月24日前签约享受427000元整）；案外人陆友辉已于2015年1月17日缴纳定金1万元。

本案审查过程中，案外人陆友辉陈述已经向被执行人金标公司支付购房款10万余元，与金标公司尚未签订正式的《商品房买卖合同》，也没有实际拿房；原来约定的房价过高，陆友辉无力负担。

本院经审查认为：金钱债权执行中，买受人对被执行人名下的不动产提出异议，同时符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人陆友辉仅与被执行人金标公司签订了认购协议书，该认购协议中并未包含商铺交付条件及日期、办理产权登记等有关内容。案外人陆友辉与被执行人金标公司签订的认购协议书不具备商品房买卖合同的特征，无法认定双方已经签订了合法有效的书面买卖合同。同时，案外人陆友辉在本院查封之前并未实际占有案涉商铺，并在本案审查过程中明确表明无力负担认购协议中约定的剩余房款。综上，案外人陆友辉请求解除对淮阴区龙凤喜万家生活广场4幢1006室商铺的查封并停止拍卖，无法律依据，本院予以驳回。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人陆友辉的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审　判　长　　李金亮

人民陪审员　　赵传虎

人民陪审员　　施广江

二〇二二年一月二十七日

书　记　员　　夏小娣