5947常州银湖商业管理有限公司与常州市银洲建筑装饰工程有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

江苏省常州市武进区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0412民初5947号

原告：常州银湖商业管理有限公司，住所地常州市武进高新技术产业开发区广电西路166号，统一社会信用代码X47X。

法定代表人：虞亚芬，公司总经理。

委托诉讼代理人：张勤，公司员工。

委托诉讼代理人：戴潮，公司员工。

被告：常州市银洲建筑装饰工程有限公司，住所地常州市武进高新技术产业区常武北路1号1号楼713室，统一社会信用代码X059J。

法定代表人：路岳银，公司董事长。

委托诉讼代理人：路程，公司总经理。

委托诉讼代理人：庄秋亮，江苏群卿律师事务所律师。

原告常州银湖商业管理有限公司（以下简称银湖公司）诉被告常州市银洲建筑装饰工程有限公司（以下简称银洲公司）物业服务合同纠纷一案，本院2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银湖公司委托诉讼代理人戴潮，被告银洲公司委托诉讼代理人路程、庄秋亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告银湖公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告支付2018年度至2019年上半年度（自2018年1月1日起至2019年6月30日止）的物业管理费共计44784元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受南洋房产委托对被告位于武进区广电西路166号1号楼7楼713号房屋（957.05平方米）提供物业管理服务，费用收取标准为2.6元/月/平方米，先付后用。现被告欠付2018年度至2019上半年度的物业管理费，原告催要无果。

被告银洲公司辩称：双方早在2014年就对物业费的折扣有过一致商定，对被告物业费按75折计收，之后双方也按照这个方案执行。2018年度收费通知，原告也是按照75折的标准向被告催收，但原告现反悔，要求被告全额支付。被告只愿意按照75折的标准缴纳物业费。物业费75折的标准形成是在2014年与当时物业公司老总潘顺海及其公司相关人员商谈的结果，2014年之前的物业费是按照7折缴纳的，物业费不打折的收费标准现在是2.6元每平方米，这是经过多次调价形成的。被告物业费打折的原因，第一个是被告在2007年5月份入住时，房屋四周全部漏水，当时物业公司和房产公司还是一家的，被告提出要赔偿，后来就说物业费打7折，实际也是这么操作的；第二个原因是被告系大户业主；第三个原因是1号楼7层的配电间在被告房子里面，物业的工作人员要去配电间必须先进被告公司，对被告造成影响。

原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供了以下证据：

1.被告所在楼层商户的物业费缴费记录及前期物业协议，证明目前与被告同楼层的业主的物业费收取标准是每平方米每月2.6元，且该标准不打折。（原告提供的部分业主于2007、2008年间签订的《前期物业管理服务协议》复印件显示，协议约定的当时物业费收取标准是每平方米每月1.6元，且业主的房屋建筑面积均在150平方米以下。）

2.2017年6月13日被告缴纳物业费的发票，证明被告目前的缴费标准是2.6元平方米，原告按75折收取了被告2017年度的物业费。

被告对于原告提供的上述证据，质证认为，其他业主缴费情况都是复印件，真实性无法确认，与本案也没有关联性；对于被告缴纳物业费的真实性被告认可，也恰恰反映出被告的物业费是一直按照75折计收。

被告为证明自己的抗辩主张，向本院提供了以下证据：

1.被告与原告函件往来5份，证明双方之间关于物业费打折、免费车位以及其他关于电表等一系列情况的交涉情况，证明原告同意物业费打折，最早是7折，到后来是75折。

2.原、被告在2014年9月22日签订的报告1份，证明双方一致商定2014年物业费按照75折，2015年起物业费按照75折计收。

3.被告2017年物业费缴费发票，证明被告的物业费是按照75折计收的，总价是22392元，和被告在2014、2015、2016年度缴纳的物业费数额一致。

4.原告在2018年5月3日向被告收缴物业费的告知书，上面载明物业费金额是22392元，也证明原告同意被告物业费继续按照75折计收。

原告对于被告提供的上述证据，质证认为，关于报告，是原告内部一个流转的申请报告，上面主送唐总，上面首先没有唐总的签字，也没有公章，流程没有走完，原告不予认可法律效力；前面经手人是潘总，当时是南洋广场的负责人，在2014处理这个事情离职了。漏水不是永久打折的理由，也没有规定大户就可以打折，配电间这个情况买房的时候被告就应该知道，配电间是公用设施；停车问题也是根据市场的情况，原告根据实际情况可以调整方案；物业收缴通知书上面没有原告公章，不予认可。

根据原、被告举证、质证情况，以及当事人庭审陈述，本院审理查明以下事实：被告银洲公司系武进区南洋广场1号楼713室业主，房屋建筑面积957.05平方米，原告银湖公司系目前被告所在区域的物业服务企业，双方没有签订书面的物业服务合同。被告使用上述物业后，曾因诸多问题与物业服务方产生矛盾，并通过函件等形式与物业服务方协商物业费标准问题。2014年9月22日，原告公司内部曾以书面报告的形式向公司“唐总”请示关于被告物业费收取标准问题，该报告内容包括：2014年的物业费按75%收取，三天之内物业费和电费交清；从2015年起按75%收取，每年的物业费于每年3月1日前一次性交付。后原告按照每平方米每月2.6元的7.5折的费用标准，收取了被告2014年—2017年的物业费，即每年的物业服务费为22392元。

本院认为，法律、行政法规规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依照物业管理规定，在物业管理活动中，相关主体应当签订书面的物业服务合同。本案中，原、被告之间未签订书面的物业服务合同，原告亦未提供与建设单位书面签订的前期物业服务合同或与业主大会书面签订的物业服务合同。但原、被告之间存在较长期限的事实物业服务关系，原告履行了提供基本物业服务的义务，被告对此不持异议。因此，被告应履行支付物业服务费的义务，事实上被告也支付相应的物业服务费至2017年底。关于物业服务费的支付标准，原、被告之间虽未有明确的书面合同予以约定，但双方在多次协商的基础上，自2014年以来形成了每年总计支付物业服务费22392元（每平方米每月按2.6元的7.5折收取）的事实收费标准。该事实标准的确定结合了被告物业的特殊性和实际，也体现了双方的意思自治和合意。现原告要求提高上述事实收费标准，但诉讼过程中其未提供之前的事实收费标准明显不合理，或者与被告提供的物业服务水平明显不相适应的充足证据，故本院认为原告要求按照新标准收取被告物业服务费的依据不足，被告2018年和2019年上半年的物业费暂时仍参照之前的事实收费标准执行，即合计33588元。本院认为，良好的物业环境有赖业主与物业服务方共同努力和营造，对于物业管理活动中产生的分歧和矛盾，双方应本着尊重事实、诚实信用、公平合理的原则友好协商解决，本案数次调解无果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十一条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告常州市银洲建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州银湖商业管理有限公司支付物业服务费33588元。

二、驳回原告常州银湖商业管理有限公司其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费460元，由原告原告常州银湖商业管理有限公司负担140元，由被告常州市银洲建筑装饰工程有限公司负担320元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

审判员　　许敏华

二〇一九年十月十四日

书记员　　金　琳