西安市嘉谊实业有限公司、陕西忠旺建筑幕墙工程有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

西安市高陵区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)陕0117民初2733号

原告：陕西忠旺建筑幕墙工程有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。统一社会信用代码：9161000068155119XE。

法定代表人：何养权，该公司总经理。

委托诉讼代理人：米玉洁，陕西泽诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贾文兵，陕西泽诚律师事务所（实习）律师。

被告：西安市嘉谊实业有限公司。住所地：西安市高陵区圆盘西南角。统一社会信用代码：91610117688974320D。

法定代表人：王远文，该公司总经理。

委托诉讼代理人：熊军，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：任嘉瑞，男，1993年2月7日出生，汉族，住西安市雁塔区，该公司员工。

原告陕西忠旺建筑幕墙工程有限公司（以下简称忠旺建筑公司）诉被告西安市嘉谊实业有限公司（以下简称嘉谊公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员武祎峰独任审理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告忠旺建筑公司委托诉讼代理人米玉洁、贾文兵与被告嘉谊公司委托诉讼代理人熊军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告忠旺建筑公司向法院提出如下诉讼请求：1.判令被告返还购房款280000元及利息（利息以280000元为基数，自2015年10月12日起至实际返还购房款时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；2.判令被告赔偿原告损失280000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：自2012年12月21日起至2015年1月22日止，原、被告陆续签订多份《“北城﹒新天地”门窗制作、安装工程合同》，约定由原告承建被告门窗制作安装工程，被告按合同约定向原告支付工程款。因项目实际原因，被告欠付原告的工程款项无法支付，2015年10月12日，原、被告签订《房屋折抵工程款协议书》，双方确认：XX城XX号楼XX号商品房合计280000元价款的物业等额折抵欠付原告的280000元（大写：贰拾捌万元整）工程款。同日，原告将全部房款支付被告，支付方式为被告拖欠原告的工程款转为购房款。且双方对该房屋的价款进行了确认，即该房屋预测面积为79.1㎡，按照3540元/㎡的销售单价进行计算，房屋销售价款为280000元。后被告迟迟不与原告签订书面房屋买卖合同，并且不将涉案房屋交付给原告，被告也不协助原告办理房产过户手续。后因被告嘉谊公司未经原告同意且在原告不知情的情况下将其用于折抵欠付原告工程款的涉案房屋出卖给第三人，导致原告要求被告交房、过户的诉请无法实现，故变更为上述诉请，请求法院判如所请。

被告嘉谊公司辩称，本案基础法律关系是债权债务关系，并非商品房买卖合同关系，原告的诉讼请求依据是商品房买卖合同关系，应予驳回，理由如下：双方签订的房屋折抵工程款协议书核心内容是以房抵债，以房抵债行为本身是作为债务方履行债务的一种变更方式，并不必然引起房屋权属的变更，本案中双方没有签订商品房买卖合同，原告也未向被告支付购房款，所以原告的诉讼请求缺乏事实依据。

当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告忠旺建筑公司向法庭提交了如下证据以支持其诉讼请求：1.原、被告双方签订的8份安装合同及结算（审核）明细表，拟证明原、被告签订的多份工程合同合法有效，系双方真实意思表示。原、被告双方就该工程合同已实际履行。2.房屋折抵工程协议书，拟证明双方协议按市场价格以所建房屋折抵工程款，系双方真实意思表示。双方签订的房屋折抵工程款协议书不具有合同法第52条规定的无效合同的情形，合法有效。被告应按协议约定向原告履行交房、过户义务，但至今未履行交房、过户的行为已违反了协议约定及法律规定。3.不动产登记薄。拟证明案涉房屋已由第三人以买受方式进行登记，被告将涉案房屋出售的行为违反了双方之间的合同约定及法律规定，被告应向原告承担违约责任。

被告嘉谊公司对原告提交的第一组证据无异议。对第二组证据的真实性认可，证明目的前两项认可，第三项不认可，折抵协议签订后，是因为原告签订合同之初想用房子给他的债权人折抵债务，原告一直没有落实，导致协议没有实际履行，双方的行为表示以房抵债的协议已经解除。对证据三的真实性认可。证明目的2、3项不认可，原告作为涉案房屋的产权人对外出售合法有效，原、被告之间没有签订商品房买卖合同，不存在商品房买卖合同关系，无需向原告承担基于商品房买卖合同关系框架下的法律关系。被告嘉谊公司未向法庭提交证据。

对双方当事人提交的对方无异议的证据，本院予以确认。对双方当事人有异议的证据，结合当事人陈述，经本院综合评定后认定事实如下：2012年至2015年期间，原告忠旺建筑公司与被告嘉谊公司陆续签订多份《“北城﹒新天地”门窗制作、安装工程合同》，约定由原告忠旺建筑公司承建被告嘉谊公司开发的XX城XX小区门窗制作安装工程，合同签订后，原告忠旺建筑公司依约完成了工作，双方当事人也进行了结算，被告嘉谊公司也按照合同约定向原告支付了部分工程款。2015年10月12日，原、被告双方签订《房屋折抵工程款协议书》一份，双方确认：XX城XX号楼XX号商品房合计280000元价款的物业等额折抵欠付原告的280000元工程款，该房屋预测面积为79.1㎡，双方同意按照3540元/㎡的销售单价进行计算，折抵房屋的《商品房买卖合同》记载的房屋销售价款为280000元。双方协议第三条约定：本协议签订后，原告忠旺建筑公司不再享有“北城新天地”项目280000元的工程款债权，且该部分债权不再存有任何形式的争议。考虑到原告忠旺建筑公司的实际情况，被告嘉谊公司同意在本协议签订后，原告忠旺建筑公司可指定第三人与被告嘉谊公司实际签署《商品房买卖合同》，在原告忠旺建筑公司出具书面确认后，被告将与原告指定第三人签署《商品房买卖合同》，但双方并未约定房屋过户时间。该协议签订后，原告忠旺公司未指定第三人与被告嘉谊公司签署《商品房买卖合同》，被告嘉谊公司也未向原告交付案涉房屋。另，该协议签订时，双方所涉工程款均已结算，支付工程款的期限已届满。截至庭审之日，双方除以房抵债的280000元外，其余工程款均已支付完毕。2020年7月15日，原告忠旺建筑公司向本院提起诉讼，要求法院判令：1.被告将其名下XX城XX号楼XX号房产交付给原告；2.被告与原告对上述房屋签订书面房屋买卖合同，并为上述房屋办理网签备案手续和房屋过户手续；3。本案诉讼费由被告承担。本院受理本案后，原告忠旺建筑公司于2020年9月7日向本院申请调查取证，请求查询案涉房屋的所有权登记情况，经本院依法调取案涉房屋的不动产登记簿，登记簿显示案涉房屋登记在案外人温某某名下，不动产权证号：陕（2020）高陵区XX号。庭审中，被告嘉谊公司承认案涉房屋已出卖给他人，其称出卖前催告过原告，但未能提交相应的证据佐证。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方之间因《“北城﹒新天地”门窗制作、安装工程合同》而产生债权债务关系，在债务清偿期限届满后，双方于2015年10月12日签订《房屋折抵工程款协议书》，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效。双方当事人在该协议中明确约定“本协议签订后，原告忠旺建筑公司不再享有北城新天地项目280000元的工程款债权，且该部分债权不再存有任何形式的争议”，即该以物抵债协议构成债的更改，成立新债务同时消灭旧债务。故双方当事人均应按照《房屋折抵工程款协议书》的约定履行合同义务。该协议中双方对用于抵债的房屋坐落、面积，单价、总价均进行了明确的约定，双方也同意以被告所欠原告的280000元工程款折抵为购房款，即原告已履行了付款义务。双方虽未另行签订《商品房买卖合同》，但实际已形成商品房买卖合同关系，仅就房屋交付时间未约定，存在瑕疵，原告忠旺建筑公司可以要求被告嘉谊公司在合理期限内交付案涉房屋。而被告在明知案涉房屋已作价抵给原告的情形下，又将该房屋出售给第三人，导致原告商品房买卖合同的目的不能实现，双方的商品房买卖合同已达法定的解除条件。原告在本案中虽未明确要求解除合同，但介于合同目的不能实现，且原告明确要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，故本院确认双方商品房买卖合同关系解除。庭审中，被告嘉谊公司虽辩称出卖案涉房屋前曾催告过原告，但未能提交相应的证据佐证，本院对此不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，原告忠旺建筑公司要求被告返还购房款280000元及利息符合法律规定，本院予以支持，利息以280000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至庭审之日（2020年10月21日）为75978元，2020年10月22日起至被告嘉谊公司实际返还购房款之间的利息按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算。另，原告忠旺建筑公司还主张被告嘉谊公司向其赔偿损失280000元，考虑合同履行过程中，原告亦未能及时要求被告签订书面商品房买卖合同并交付房屋，其怠于主张权利对合同不能履行亦有一定过错，结合本案所涉房屋出卖时的价值，本院酌定由被告嘉谊公司承担已付购房款一半的赔偿责任，即赔偿140000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：

一、被告西安市嘉谊实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告陕西忠旺建筑幕墙工程有限公司购房款280000元、支付利息75978元，并以280000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率支付自2020年10月22日起至实际返还购房款之日止的利息；

二、被告西安市嘉谊实业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陕西忠旺建筑幕墙工程有限公司140000元；

三、驳回原告陕西忠旺建筑幕墙工程有限公司的其他诉讼请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费9580元，由被告西安市嘉谊实业有限公司负担（原告陕西忠旺建筑幕墙工程有限公司已预交，被告西安市嘉谊实业有限公司于履行本判决时直付原告9580元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判员　　武祎峰

二〇二〇年十二月二十四日

书记员龚小风

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