**与宜君县永兴建筑工程有限责任公司,铜川山城宜居房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

陕西省宜君县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）陕0222民初415号

原告:**，男，汉族，1995年3月11日出生，住陕西省洛川县旧县，公民身份号码：61062XXXX5********。

被告：XX城XX居房地产开发有限公司，住所：陕西省铜川市宜君县。统一社会信用代码：91610222MA6X85DD4Y。

法定代表人：王蕾，系该公司项目经理。

被告：宜君县永兴建筑工程有限责任公司，住所：陕西省铜川市宜君县，统一社会信用代码：9161022270992629XX。

法定代表人：张文鹏，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈天宏，男，汉族，1970年12月27日出生，住陕西省宜君县，公民身份号码：61022XXXX0********，系该公司办公室主任。

原告**与被告XX城XX居房地产开发有限公司（以下简称山城宜居公司）、宜君县永兴建筑工程有限责任公司（以下简称永兴建筑）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年7月26日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告**、被告山城宜居公司法人王蕾、被告永兴建筑委托诉讼代理人陈天宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行逾期交房违约责任，终止原被告购房协议，退还原告首付款106240元；二、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金以首付金额为基数，以年利率5.6%赔付（暂计至2022年7月22日，按264天计4303元。全部违约金清计至实际退还购房首付款之日止）总计赔付金额110543元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告2021年9月30日与被告XX城XX居房地产开发有限公司签订购房协议，购买被告所开发的位于宜君县XX小区XX号楼XX单元XX户房屋，购买金额为496290元并已经按照合同约定履行首付款义务。按照合同第一条规定，被告应于2021年10月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。截止起诉之日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工中。原告认为，被告迟延交房即不存在法定的免责事由也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《民法典》第577条判令被告立即解除购房协议退还原告购房首付款项并按照每日万分之二的比例支付违约金。

被告山城宜居公司辩称，当时签订购房协议的时候，是按揭房，而不是现房；合同签订日是2021年9月30日，交房日期是2021年10月30日之前，一个月内不可能交房，不现实；有房屋情况的照片，建房情况的照片，不同意原告的全部诉求。按照实际交房日期应当是2022年12月30日，没有逾期。

被告永兴建筑辩称，XX城XX居答辩意见。

本院对本案证据的综合分析认定如下，对当事人均无异议的证据，予以确定，作为定案证据使用。对有异议的证据认定如下：

对原告**提供的证据一、永兴小区认购书，证据二、购房协议，被告方对真实性均无异议，予以确定，作为定案证据使用；对证据三、照片十张，来源于原告拍摄，原告陈述第一张拍摄于2022年4月28日，说明被告未施工；第二张2022年5月10日，间隔一个月仍未施工；第一张照片是2022年8月9日开始在二号楼涂抹保温层，2022年5月10日原告书面向两被告提交催交函的照片，2022年5月8日原告将诉求发至永兴建筑法人手机上，2022年3月28日原告与永兴建筑法人张文鹏进行长达56分钟的协商交谈，在第16分钟时永兴建筑法人明确表示他们的违约事实存在，2021年原告与销售见面之后的聊天截图，销售明确告知他们可以按时交房，在2021年12月16日销售就已经联系不上，经过多次电话联系，销售告知他已经辞职不干了，后续事务让我与山城公司、永兴建筑进行协商、沟通；两被告质证认为，照片为原告拍摄，拍摄时间不清楚，2022年因为疫情或者其他原因，工程进度确实缓慢，属实。2022年四五月，原告陈述与永兴建筑法人沟通要求退房，如果退房并支付违约金12000元，当时原告说12000元是其租房的房租，后面一个月左右，永兴建筑法人与原告妻子电话沟通，原告妻子说她随后与法人联系，一直没见联系，两被告一直与原告联系，让原告来签网签协议，原告没有来。对该组证据中，前五张为案涉房屋的建筑场地，与本案争议问题无关联性，不予确定；对催交函、签收快递单、微信聊天记录，结合被告质证意见，能够确定其真实性，予以采信。对证据四、收款收据一张，来源于山城宜居公司，2021年9月30日出具的，首付款106240元，包含20000元定金。两被告均无异议，予以确定。

对被告山城宜居公司提供的证据一、营业执照一张，为证明山城公司的主体资格、经营范围；予以确定，作为定案证据使用。对证据二、照片三张，项目部工作人员拍摄于2021年9月30日，能反映施工进度证明一个月内不可能交房。对该组证据，被告山城宜居公司陈述为2021年9月30日拍摄案涉房屋的施工情况，原告**质证认为，有异议，日期未手写，无法确定拍摄日期，照片是黑白的，我是非专业人员，无法看到具体施工进度，不能达到被告的证明目的。对该组证据，一是无法确定拍摄时间，二是照片内容也无法显示施工的具体进度和竣工日期，三是该施工照片与本案争议问题无关联性，不予确定。

被告永兴建筑未提供证据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2021年9月23日，XX城XX居XX小区认购书，双方约定乙方即**购买甲方即山城宜居公司住宅，永兴小区2号楼20501室，乙方选择按揭付款方式，按照优惠单价4000元/㎡，建筑面积124.06㎡，送价值15000元全套家电，总价496250元。签订本认购书时支付定金贰万元整，定金在买卖双方签订《商品房买卖合同》时转为房款，认购书签订当日原告**支付了20000元定金。2021年9月30日，原、被告双方签订购房协议，购房协议中所购房屋情况和价款与认购协议一致，在该购房协议中，双方约定交房日期为2021年10月30日之前。**并支付剩余首付款86240.20元。该购房协议中未约定甲方即被告山城宜居逾期交房的违约责任。该交房日期为被告山城宜居销售员崔延创手写。另查明，原告**于2022年5月9日通过EMS快递向两被告邮递商品房延期交付催交函，2022年5月10日被告方签收，原告在催交函中要求，由于被告方延期交付房屋函请被告方三日内退还购房首付款并承担利息解除合同。原告**在签订合同后经常性与被告销售人员崔延创询问施工情况，担心能否按期交付房屋，2022年3月11日通过微信向崔延创表示若再无协商结果，其将通过法律途径解决问题。

另查明，被告山城宜居公司为一人有限责任公司，法人为王蕾，公司类型非自然人投资或控股的法人独资公司，经营范围为房地产开发和销售、物业管理等，为被告永兴建筑独资控股。

本院认为，本案争议的焦点问题一、原告是否有权请求解除该购房合同。根据法庭调查当事人陈述和认定的证据，XX城XX居XX房合同，双方约定的交付日期为2021年10月30日之前，该交付日期虽为手写，但为被告宜君山城售楼部销售人员崔延创所写，其行为代表该公司，庭审查明双方持有的购房协议均有此内容，XX城XX居在签订合同后第一时间便能掌握该情况。被告山城宜居陈述根据施工进度2021年10月30日不可能交付，若双方在签订合同时候该公司存在笔误或非真实意思表示，即应当行使其撤销权，但时至今日并未主张，且已过期限。同时，从原告**提供的其与被告山城宜居公司销售人员崔延创的微信聊天记录内容，亦能反映出崔延创在代表被告与**签订该购房协议时，约定的交房日期应为真实意思表示，在2021年11月开始，**一直在询问崔延创工程进展情况，什么时间能够交房，2021年12月16日的一段对话中，崔延创说“我走之前开发商说年后基本差不多能交”从该内容来看，与被告方陈述的2022年12月30日交房显然存在矛盾。故能够认定，双方约定的交房日期为2021年10月30日。2022年5月9日，因被告方迟延交房，原告通过EMS向两被告邮递催缴函，要求解除合同，退还已支付首付款，并支付利息损失。被告方至今未答复。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十一条的规定：“根据《民法典》第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。本案双方当事人未约定逾期交房的合同内容，应依据法律规定。本案中，山城宜居公司在约定的交房日期界止后，原告通过与其销售人员崔延创多次联系询问楼盘施工情况，在一直未得到具体答复后，于2022年5月10日通过EMS邮递函告，至今已过三个月，被告方仍无法交付房屋。故原告有权请求解除合同，现原告起诉请求解除合同，于法有据，予以支持。

焦点问题二、原告主张两被告承担利息损失，是否应予支持。本案中，被告山城宜居公司未按约定交付房屋，存在违约，但双方在合同中未约定该违约责任，亦未约定违约金和损失赔偿计算方法。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款的规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”。故原告**有权主张被告承担违约责任，又根据第五百八十四条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”故参照2021年9月20日发布的同期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%计算原告方资金占用利息损失较为适宜，对原告主张的年利率5.6%不予采纳。原告分段计算主张至2022年7月22日，计算264天，故该段利息损失确定为2958.42元，2022年7月23日至退款之日利息以106240元为基数按照年利率3.85%计算至付清之日。另，由于被告山城宜居公司为被告永兴建筑控股的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，故被告永兴建筑应对被告山城宜居公司上述债务承担连带清偿责任。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、解除**与XX城XX居房地产开发有限公司签订的购房合同；

二、XX城XX居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还**购房首付款106240元；支付2021年9月30日至2022年7月22日的资金占用利息2958.42元；支付2022年7月23日至付清之日资金占用利息以106240元为基数按照年利率3.85%计算；

三、宜君县永兴建筑工程有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；

四、驳回**其他诉讼请求。

如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2510元，由XX城XX居房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。

审　判　长　　武文璋

人民陪审员　　沈全生

人民陪审员　　郭　勇

二〇二二年十月三十一日

书　记　员　　张倩倩

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