陕西华油建筑工程有限公司、宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

陕西省宝鸡市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）陕03执异19号

案外人：高刚，男，汉族。

委托诉讼代理人：李昊，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：柳梦梦，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。

申请执行人：陕西华油建筑工程有限公司，住所地陕西省西安市高新区沣惠南路36号橡树街区A座2单元20703室，统一社会信用代码91610000220913741E。

法定代表人：陈乃良，任总经理。

委托诉讼代理人：许强，泰和泰（西安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：关文涛，泰和泰（西安）律师事务所律师。

被执行人：宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司，住所地陕西省宝鸡市渭滨区清姜路55号，统一社会信用代码91610302732685260H。

法定代表人：张瑛，任执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王元，该公司员工。

本院在执行申请执行人陕西华油建筑工程有限公司与被执行人宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人高刚向本院提出书面异议申请，请求依法解除对案外人所有的位于××××××××××××××××××房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

案外人高刚称：1、在人民法院查封前就案涉房屋案外人与被执行人已签订合法有效的书面买卖合同。案外人与被执行人于2008年9月7日签订了《商品房买卖合同》和《地下室补充协议》，该合同和补充协议在宝鸡市房地产交易权属登记管理处完成了备案登记，商品房预售许可证编号为××××××××××××。2、案外人已支付全部价款。案外人于2010年6月7日和9日分两次交纳了全部购房款233709元，同时交纳了地下室款、维修基金、契税、工本费以及电视、天然气、暖气入网等费用。被执行人于2014年4月25日开具了编码为00466106的销售不动产统一发票。3、案外人在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。案外人于2010年6月9日交完购房款后办理了接收房屋手续并装修入住至今。4、造成案涉房屋未办理过户登记非案外人自身原因造成。因被执行人未在合同约定的期限内办理权属登记，案外人向法院起诉要求其履行合同义务，一二审判决均支持了案外人的请求，但被执行人至令仍未办理不动产登记证书。综上，案外人作为案涉房产的权利人，可依法排除对案涉房屋的执行措施，请求依法解除对案涉房屋采取的查封措施。

申请执行人陕西华油建筑工程有限公司称，申请执行人为案涉小区的承包人，本案执行的是工程款，申请执行人享有优先受偿权。被执行人为房地产开发公司，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人现不能举证证明符合该条规定情形，其异议请求不能成立，应当予以驳回。

被执行人宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司称，案外人高刚的异议请求成立，案涉房屋不应被执行。

本院查明，原告陕西华油建筑工程有限公司与被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司、宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司凤县分公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年7月4日作出（2014）宝民二初字第00163号民事判决，判决：一、被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司在判决生效之日起10日内支付原告陕西华油建筑工程有限公司工程款3629756.76元及利息，利息计算从2013年2月27日起计算至款清之日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算；二、原告陕西华油建筑工程有限公司在被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司履行完上述工程款后三十日内向被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司交付涉案工程的全部竣工资料；三、驳回原告陕西华油建筑工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费97925元，由原告陕西华油建筑工程有限公司承担68548元，被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司承担29377元。反诉案件受理费5280元，被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司承担。鉴定费230000元，由原告陕西华油建筑工程有限公司承担138000元，被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司承担92000元。该案上诉后，陕西省高级人民法院于2018年3月8日作出（2017）陕民终1197号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书生效后，宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司逾期未履行生效法律文书确定的义务，陕西华油建筑工程有限公司向本院申请强制执行。

执行中，本院于2019年12月17日作出（2018）陕03执179号执行裁定书，裁定：查封被执行人宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司名下位于×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××共计7套房产及负1层890.41㎡地库，未经我院许可不得抵押、转移，查封期限为三年。2019年12月19日，本院向宝鸡市不动产登记中心送达了协助执行通知书。本案因案外人马敏于2019年9月17日向西安市雁塔区人民法院提起债权人代位权纠纷，本院于2019年12月20日作出（2018）陕03执179号之一执行裁定书，裁定终结本案本次执行程序。案外人马敏债权人代位权纠纷一案经两审法院审理并判决驳回其诉讼请求后，本案恢复执行，案号为（2021）陕03执恢57号。本院对首次执行中所扣划的被执行人名下的存款115.09255万元发放至申请执行人向本院所提供的账户，经约谈申请执行人其表示与被执行人正在和解中，申请对本院终结执行，对所查封的房产不予解除查封，若被执行人未按和解协议履行，其公司恢复对原生效法律文书的执行。本院于2021年12月13日作出（2021）陕03执恢57号执行裁定书，裁定终结本案的执行。

另查，2008年9月7日，案外人高刚与被执行人宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，标的物为：××××××××××××××××××，建筑面积为101.76平方米，总价为233319元。案外人高刚已付清房款，被执行人向其出具了销售不动产统一发票。案外人高刚自2010年6月9日开始占用使用至令，但未办理不动产所有权证书。

再查，原告高刚与被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，宝鸡市渭滨区人民法院于2013年3月1日作出（2012）宝渭法民初字第00847号民事判决书，判决：一、被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起60日内，向房地产权属登记机关提交××××××××××××××××××房的总登记、初始登记、转移登记和所有权登记的申请和相关文件资料。二、被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内，向原告高刚支付迟延办理房屋权属证书违约金2333.20元。三、驳回原告高刚的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司承担。该案上诉后，本院于2013年11月18日作出（2013）宝民一终字第00833号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

本院认为，本案争议焦点为：案外人高刚请求解除对×××××××××××××××房屋的查封是否符合法律规定。

《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人与被执行人于2008年9月7日签订书面商品房买卖合同，案涉房产于2019年12月19日被本院查封，商品房买卖合同签订时间早于案涉房产被查封时间。案外人与被执行人签订的商品房买卖合同合法有效，且已实际履行，案外人支付了全部价款，被执行人也已将案涉房屋交付案外人使用，案外人据此享有物权期待权。案外人提交的宝鸡市渭滨区人民法院（2012）宝渭法民初字第00847号、本院（2013）宝民一终字第00833号两份民事判决书，可证明案涉房屋未办理过户登记，是因被执行人怠于履行办理过户登记义务，而并非买受人自身原因。综上，案外人高刚对涉案房屋享有的物权期待权能够排除本案执行，其请求解除对案涉房屋的查封符合上述法律规定，本院予以支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对×××××××××××××××房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　白永世

审 判 员　刘　新

审 判 员　郑晓梅

二〇二二年五月十六日

法官助理　黄　婷

书 记 员　白　兵