某某与镇江市丹徒区辛丰镇于南村村民委员会、某某等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

江苏省镇江市中级人民法院 民事判决书 （2016）苏11民终25号 上诉人（原审原告）***。 委托代理人***，江苏南昆仑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）镇江市丹徒区辛丰镇于南村村民委员会，住所地镇江市丹徒区辛丰镇于南村。 法定代表人***，该村委会主任。 委托代理人***，江苏丹正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）***。 被上诉人（原审被告）镇江润丰建筑工程有限公司，住所地镇江市丹徒区辛丰镇于南路18号3幢。 法定代表人***，该公司总经理。 委托代理人***，江苏诚和律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人镇江市丹徒区辛丰镇于南村村民委员会（以下简称于南村委会）、***、镇江润丰建筑工程有限公司（以下简称润丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2014）徒辛民初字第00532号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月5日立案受理，并依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 ***在原审中诉称，2013年10月8日，在***、于南村委会及***的介绍下，***与丹徒县辛丰建筑工程有限责任公司（现已变更为润丰公司）第4项目经理部即***项目部签订了房屋订购协议1份，由***向其订购位于丹徒区辛丰镇于南村的房屋1套，协议签订后，***交付了30万元，该款于10月9日进入于南村委会的银行账户。现协议约定房屋未能建造交付，损害了***的利益。***认为，虽然***是与***的项目部签订的房屋订购协议，但***系代于南村委会销售房屋，待房屋建成后，***再与于南村委会重新签订房屋买卖协议，现由于于南村委会的项目开发计划违反国家法律及相关规定，故本案的房屋订购协议无效，于南村委会应将收取的购房款返还给***，***隐瞒了真实情况，与于南村委会共同实施了欺骗行为，应与于南村委会承担连带责任，润丰公司在企业管理中对公章管理缺失，也应承担连带责任。综上，***要求于南村委会、***、润丰公司连带返还购房款30万元。 于南村委会在原审中辩称：***诉称与事实不符，2013年9月28日于南村委会与***签订了1份协议书，根据协议约定，于南村委会提供位于338省道安置点西侧的11亩土地，***负责房屋的建设销售，***共计向于南村委会缴纳200万元，用于土地补偿及相关费用。2013年10月9日，***将14万元现金以及以***为申请人的银行本票16万元交给于南村委会作为其应当上交的土地补偿款，于南村委会于当日开具了收据，表示收到***缴纳的土地补偿款及相关费用30万元，于南村委会与***之间没有法律上的关系。从***提供的证据表明，***只与***项目部签订了购房协议，该项目部也出具收据收到了***的购房款，故***应向***项目部主张返还购房款，而不是于南村委会。另外，2013年6月，***因涉嫌贪污罪被取保候审，故2013年10月，***已不是于南村委会的工作人员，其签字行为不能代表于南村委会。综上请求法庭驳回***对于南村委会的诉请。 ***在原审中辩称：***与***系投资合作建房，土地补偿款由***缴纳，***负责承建。***的购房款是***收取的，也以***的名义打收条。交到于南村委会是作为***的土地补偿款缴纳的，现***的购房款应有***返还，与其他人没有关系；至于丹徒县辛丰建筑工程有限责任公司第4项目经理部印章，是2003年前遗留下来的印章，***与***签订协议时，已没有该项目部，使用印章未经润丰公司同意。 润丰公司在原审中辩称：润丰公司没有承建本案诉争的房屋，同时润丰公司也没有丹徒县辛丰建筑工程有限责任公司第4项目部，协议及收据上的印章，都是***个人冒用的；从***提供的证据和***的陈述看，润丰公司没有收到任何购房款，款项是进入了于南村委会的账户，应当由谁返还购房款由法院依法裁决。综上，请求法院依法驳回***对润丰公司的诉请。 原审法院经审理查明，2013年9月28日，于南村委会与***签订协议书1份，根据协议约定，于南村委会将位于338省道安置点西侧的11亩土地上的安置居住点房屋建设交由***负责，***共计向于南村委会上交200万元，用于支付土地补偿及相关费用。同日，***与***签订投资协议书1份，根据协议约定，***将于南村安置居住点的房屋建设交由***施工，***负责项目资金的投入，投入成本80万元、利润为50万元，成本和利润直接从售房款中扣除，同时约定，本项目所建房屋由***统一销售、售房款由***统一收取。所得售房款扣除***投入的成本和应得的利润，扣除应支付给予南村的上交款后，所剩款项归***。2013年10月8日，***（乙方）与***及丹徒县辛丰建筑工程有限责任公司第4项目经理部（甲方）签订“房屋订购协议”1份，协议约定，甲方同意将项目开发的位于丹徒区辛丰镇于南村塔岗河边二期代建、代售房屋第一排第4幢订给乙方，房款为48.6万元，签订本协议后，乙方首付定金26万元，房屋交付前付清全部余款。同时，该协议上注明，已实收30万元，余款15万房屋封顶付清，由***签字、盖章。该协议第四条还约定，甲方收到乙方购房全部款项后遵守本房屋订购协议与乙方签订房屋买卖正式协议，并在买卖协议上甲方负责由于南村委会加盖村委会见证章，***作为见证人在该协议上签字。当日，***收到姜某代交的30万元购房款并向姜某出具收条1份，载明，今收到姜某人民币现金壹拾肆万元、本票壹拾陆万元，合计叁拾万元整（***交房屋预订款）。同时，***向***出具收款收据1份，载明，收到***房屋定金30万元，并加盖了***及丹徒县辛丰建筑工程有限责任公司第4项目经理部印章。同年10月9日，上述款项以现金缴款单、进账单的方式转入于南村委会的银行账户，同日，于南村委会向***开具收款凭证2份，载明收到***缴纳的土地补偿及相关费用。2013年11月8日，因所涉房屋未能建设，于南村委会将30万元土地补偿款及相关费用退还给***。 另查明，丹徒县辛丰建筑工程有限责任公司于2000年6月登记成立，2002年9月变更为镇江市丹徒区辛丰建筑工程有限责任公司，2005年9月变更为镇江润丰建筑工程有限公司即润丰公司。2013年6月25日，***因涉嫌贪污罪被取保候审。 诉讼期间，***向原审法院提交情况说明1份，称其与于南村签订了安置房的代建协议，并将该房屋的建设交由***施工。在准备项目开工前，于南村委会要求其缴纳土地补偿款及相关费用，其由于资金困难，遂向***催要借款（之前，***欠其很多借款），并让***直接交给村委会，作为其上交的土地补偿款。嗣后，***将30万元交给了于南村委会，但其不知道是***收取他人的购房款，且***也无权收取购房款。庭审中，证人姜某称与***很熟悉，于南村的房屋是由***个人承建的，房款也交给***，曾陪同***一同到于南村看房屋规划、图纸，房款是通过于南村的书记***缴纳的。 上述事实有协议书、房屋订购协议、收款收据、进账单、现金缴款单、工商登记材料及当事人的当庭陈述等证据予以证实。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但有下列情形之一的，合同无效，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益….违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，***与***及丹徒县辛丰建筑工程有限责任公司第4项目经理部签订了房屋订购协议，并交付购房款30万元，但该协议所涉房屋实际由于南村委会交由***建设，其双方签订了代建、代售协议，***再将该项目交由***施工，***并没有销售和收取购房款的权利，且该房屋至今未能开工建设，故***及其项目部与***签订的房屋订购协议是无效的，***应将收取的房款返还给***，现***同意返还***缴纳的购房款30万元，予以确认。至于***认为其交付的购房款已转入于南村委会的银行账户，要求于南村委会返还购房款并且要求润丰公司承担连带给付责任的诉请，***系与***及丹徒县辛丰建筑工程有限责任公司第4项目经理部签订的购房协议，虽然***缴纳的购房款转入于南村委会的银行账户，但于南村委会开具的收款凭证中载明是收到***缴纳的土地补偿款及相关费用，并有其双方之间签订的协议予以印证，同时，***及其项目部在收到***购房款后开具了30万元的购房款收据给了***，该收据与其之间签订的购房协议亦相互印证，根据合同相对性原则，***系与***及其项目部之间发生法律关系，与于南村委会无法律关系。至于丹徒县辛丰建筑工程有限责任公司第4项目经理部印章，虽然润丰公司系丹徒县辛丰建筑工程有限责任公司变更而来，但在2002年丹徒区即撤县该区，对该印章的真实性，***应进行审核，证人姜某陈述***是以个人的名义建筑销售房屋，***是明知的，***也承认润丰公司没有该项目部，是私自加盖的印章，而且***也未提供证据证明，该项目部印章系由润丰公司使用，故***以润丰公司未尽到公章管理义务为由，要求其承担连带给付退房款的责任，无事实和法律依据，不予支持。 综上，原审法院判决：一、***于判决生效后十日内返还***购房款30万元；二、驳回***的其余诉讼请求。 上诉人***不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。上诉人将买房款交给了于南村委会，而非***个人，原审法院关于***事实和材料的认定，与上诉人无关且上诉人并不知情，故不能作为本案事实认定的基础。上诉人向村委会交过款项后，***在订房协议添加附注说明及出具收据，只表明上诉人已预交过购房款，故村委会应当偿还30万元购房款。二、原审判决适用法律错误。合同本身并未成立。合同违反禁止性规定，该合同自始无效。本案实质属于不当得利返还纠纷，上诉人在村委会相关人员的误导下将30万元交付给村委会，村委会应当将该款返还给上诉人。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的原审诉请。 被上诉人于南村委会答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 被上诉人润丰公司答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 被上诉人***未作答辩。 在本院审理期间，各方当事人均未向本院提供新证据。 本院审理查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，《房屋订购协议》的合同双方分别为***与辛丰建筑工程公司***项目部，故因合同纠纷所产生的法律后果应当由双方承担。本案中，房屋购买方为***，房屋出售方为辛丰建筑工程公司***项目部，***在购房时预付30万元，***在《房屋订购协议》中注明“已实收叁拾万元，余款壹拾伍万房屋封顶付清”，同日向***出具“收款收据”一张，载明房屋订金30万元。从合同的相对性和交易习惯来分析，合同双方知悉理解各自的权利义务，并不存在形式上的重大误解或错误引导。故***认为于南村委会应当返还30万元购房款，与客观事实不符，且无法律依据，本院不予支持。本案为房屋买卖纠纷，并非不当得利纠纷，双方所签《房屋订购协议》已经成立，但因客观原因和违反法律强制性规定造成合同无效，按照法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，***应当及时向***返还，故原审法院认定由***将30万元返还给***符合法律规定，并无不当。上诉人认为本案为不当得利纠纷，于南村委会应当返还购房款的主张，于法无据，本院不予支持。关于丹徒县辛丰建筑工程有限责任公司第4项目经理部的印章，虽然润丰公司系丹徒县辛丰建筑工程有限责任公司变更而来，但在2002年丹徒区即撤县该区，***承认私自加盖印章，且***未审查该印章的真实性，故***要求润丰公司承担过错责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人***承担。 本判决为终审判决。 审判长*** 代理审判员*** 代理审判员*** 二〇一六年三月三十日 书记员***