某某、江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行等借款合同纠纷、借款合同纠纷执行复议执行裁定书

文书内容

江苏省泰州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）苏12执复66号

复议申请人（案外人）：***，男，汉族。

申请执行人:江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行，住所地江苏省。

负责人：施春健，行长。

被执行人:王辉，男，汉族。

被执行人:兴化市星辉市政建设有限公司，住所地江苏省兴化市。

法定代表人：王辉。

被执行人:朱仁华，男，汉族。

被执行人：***，女，汉族。

被执行人：王磊，男，汉族。

复议申请人***不服江苏省兴化市人民法院（以下简称兴化法院）（2022）苏1281执异20号执行裁定，向本院申请复议。本院于2022年5月9日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

经审查查明,2021年5月10日,兴化法院对江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行与王辉、星辉公司、朱仁华、***、王磊金融借款合同纠纷一案作出（2021）苏1281民初1740号民事判决:一、王辉于判决生效后十日内偿还江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行借款本金250万元及其利息（至2020年12月20日为115270.76元；自2020年12月21日起至2021年1月30日按年利率6.6%计算利息；自2021年2月21日起至实际给付之日按年利率9.9%计收罚息；对应付未付利息，按合同约定计收复利）。二、朱仁华、***、王磊对王辉上述还款义务承担连带偿还责任，并在偿还后有权向王辉追偿。三、江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行对兴化市星辉市政建设有限公司所有的位于兴化市昭阳工业园一区美全路2号不动产以折价、拍卖或变卖所得价款在抵押登记的担保债权范围内享有优先受偿权。案件受理费27722元，由王辉负担，朱仁华、***、王磊负连带给付责任。

根据江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行的申请，兴化法院于2021年11月22日立案强制执行，案号为(2021)苏1281执3937号。在执行过程中，兴化法院于2021年12月7日作出(2021)苏1281执3937号执行裁定书查封了被执行人星辉公司名下位于兴化市昭阳镇工业园一区美全路2号不动产，同年12月13日张贴执行公告拟对已查封上述不动产进行评估拍卖。

异议人***不服上述执行行为，向兴化法院提出执行异议称，案外人于2021年12月13日被告知，兴化市人民法院执行局工作人员及申请执行人代表到其租赁的兴化市昭阳镇工业园一区美全路2号不动产处张贴公告，对该厂房进行查封、评估、司法拍卖。申请执行人与被执行人星辉公司等因金融借款合同纠纷一案，经兴化市人民法院作出判决。申请执行人依法申请查封被执行人兴化市星辉市政建设有限公司位于兴化市昭阳镇工业园一区美全路2号不动产，对此案外人有异议，因案外人对上述厂房(厂房南3间)享有租赁权，申请人执行不得影响案外人经营，租赁合同尚在租赁期限内。案外人与被申请人兴化市星辉市政建设有限公司于2019年2月1日对上述厂房签订租房协议，租赁期限为5年，2024年2月1日到期，租金已全部结清。请求确认案外人享有租赁权，申请执行人的执行不得影响其经营。异议人***向兴化法院提交租房协议复印件、收条复印件证一张证明其主张。

兴化法院另查明，涉案不动产于2021年1月21日已由泰州市海陵区人民法院已（2021）苏1202执16号予以查封，该不动产以苏（2019）兴化不动产证明第0001020号办理了抵押登记，债务履行期间为2019.2.1-2021.1.30，抵押权人为江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行，抵押金额250万元。

兴化法院认为，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。被执行人未能履行判决义务，申请执行人江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行请求法院对抵押物进行处置，符合相关法律规定。拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对存在的担保物权或者其他优先受偿的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。异议人与被执行人签订租赁协议的时间为2019年2月1日，但案涉房产办理抵押登记之前一直抵押给申请执行人，系原抵押的延续，不应认定为租赁在前，且异议人另签订了《放弃租赁优先权承诺书》，异议人承诺“如申请人处置抵押物时，租赁协议将自行解除，不再对新的买受人产生约束力”。故异议人请求对涉案不动产享有优先租赁权理由不成立，不予支持。据此于2022年3月1日作出（2022）苏1281执异20号执行裁定：驳回异议人***的异议请求。

***不服上述裁定，向本院申请复议，复议申请人于2006年就租用被执行人兴化市星辉市政建设有限公司的案涉厂房，租金一年一付，至今已达17年之久，应认定为租赁在前。后兴化市星辉市政建设有限公司要求涨房租，经协商一致，租赁期为5年，不涨房租，但必须一次性缴纳，于2019年2月1日续签租房协议。复议申请人在异议审查阶段已提交收条证明已缴纳全部租金，同时复议申请人还向一审法院提交了银行流水，证明部分租金6.3万元是按照王辉的要求通过银行转账的方式支付给***，余款4.2万元现金交付给王辉。申请执行人提交的《放弃租赁优先权承诺书》未经复议申请人质证，却作为关键性证据被一审法院所认定，导致一审认定事实错误。请求：依法撤销兴化法院（2022）苏1281执异20号执行裁定，确认案外人享有租赁权，申请执行人的执行不得影响其经营。

另查明，2015年1月15日，案涉兴化市昭阳工业园一区美全路2号不动产以兴他项（2015）第80号办理了抵押登记，抵押贷款期限贰年（2015-1-13至2017-1-8），抵押权人为江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行，抵押贷款金额为250万元。2017年1月，上述不动产以苏（2017）兴化不动产证明第0000473号办理了抵押登记，债权确定期间为2017年1月18日至2022年1月18日，抵押权人为江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行，最高债权数额为250万元。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人即抵押权人，其要求停止执行的，不予支持。本案中，复议申请人***主张对案涉不动产享有合法租赁权，提交了一份于2019年2月1日签订的租房协议，但案涉不动产早在2015年和2017年就设定了抵押，抵押行为一直处于不间断状态，应当认定抵押权早于租赁权的设立，故复议申请人所主张的租赁关系不得对抗在先成立的房屋抵押权，亦不能对抗法院对涉案房屋的执行，其应承担所租赁标的物被处分给其造成的不利法律后果。复议申请人称其在2006年就租赁案涉不动产，但未提交证据予以证明，其真实性难以确认。此外，复议申请人***亦于2019年2月1日签订了《放弃租赁优先权承诺书》，承诺“如贵行行使抵押权及处置该抵押物时，租赁协议将自动解除，不再对贵行或新的房产买受人产生约束力”，故应当受其自身权利处分行为的约束。综上，复议申请人***的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。兴化法院执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：

驳回***的复议申请，维持江苏省兴化市人民法院（2022）苏1281执异20号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　　刘艳生

审判员　　陈海涛

审判员　　鲁兵兵

二〇二二年六月六日

法官助理宋静婷

书记员张伟