某某、江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行等借款合同纠纷、借款合同纠纷执行复议执行裁定书

文书内容

江苏省泰州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）苏12执复76号

复议申请人（案外人）：***，男，汉族。

申请执行人:江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行，住所地江苏省兴化市。

负责人：施春健，行长。

被执行人:王辉，男，汉族。

被执行人:兴化市星辉市政建设有限公司，住所地江苏省兴化市。

法定代表人：王辉。

被执行人:朱仁华，男，汉族。

被执行人：***，女，汉族。

被执行人：王磊，男，汉族。

复议申请人***不服江苏省兴化市人民法院（以下简称兴化法院）（2022）苏1281执异46号执行裁定，向本院申请复议。本院于2022年5月10日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

经审查查明，2021年5月10日，兴化法院对江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行（以下简称农商行昭阳支行）与王辉、兴化市星辉市政建设有限公司（以下简称星辉公司）、朱仁华、***、王磊金融借款合同纠纷一案作出（2021）苏1281民初1740号民事判决:一、王辉于判决生效后十日内偿还江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行借款本金250万元及其利息（至2020年12月20日为115270.76元；自2020年12月21日起至2021年1月30日按年利率6.6%计算利息；自2021年2月21日起至实际给付之日按年利率9.9%计收罚息；对应付未付利息，按合同约定计收复利）。二、朱仁华、***、王磊对王辉上述还款义务承担连带偿还责任，并在偿还后有权向王辉追偿。三、江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行对兴化市星辉市政建设有限公司所有的位于兴化市昭阳工业园一区美全路2号不动产以折价、拍卖或变卖所得价款在抵押登记的担保债权范围内享有优先受偿权。案件受理费27722元，由王辉负担，朱仁华、***、王磊负连带给付责任。

根据农商行昭阳支行的申请，兴化法院于2021年11月22日立案强制执行，案号为(2021)苏1281执3937号。在执行过程中，兴化法院于2021年12月7日作出(2021)苏1281执3937号执行裁定书查封了被执行人星辉公司名下位于兴化市昭阳镇工业园一区美全路2号不动产，同年12月13日张贴执行公告拟对已查封上述不动产进行评估拍卖。

异议人***不服上述执行行为，向兴化法院提出执行异议称，异议人在2018年12月30日与被执行人星辉公司签订租赁协议，约定异议人对位于星辉公司的厂区北侧办公楼底层门面房二间及三楼宿舍享有租赁权，租赁期限为10年（自2018年12月30日至2028年12月30日），租金为20万元，在租赁期限所有安全责任及各种水电杂费均由异议人自行负责。后异议人依约给付了被执行人租金20万元，并于当年开始租赁经营，目前仍在租赁期限内。因该处商铺已经贵院拍卖，现异议人根据《民法典》第七百二十五条之规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力之规定，请求法院对该处商铺带租拍卖，以维护异议人合法权益。

异议人***向兴化法院申请执行异议时提交如下证据：证据一，租房协议复印件一份，主要内容为：甲方：（王辉）兴化市星辉市政建设有限公司，乙方：***，1、甲方将厂区北侧办公楼房屋门面房二间及三楼宿舍租赁给乙方使用。2、租赁时间为10年，3、租赁租金为20万元整……时间2018年12月30日；证据二，结算清单复印件一份，***上班历时4年，自2014年-2018年每年按2万元算计8万元，此款为***抵房款，结算人：王辉、星辉公司（章），时间2018年12月31日；证据三，收条复印件一份，今收到***租房款贰拾万元正（其中抵工资8万元，收现金12万元），今收人：王辉、星辉公司（章），时间2018年12月31日。以上证据异议人用来对涉案不动产主张租赁权。

兴化法院另查明，涉案不动产于2021年1月21日已由泰州市海陵区人民法院已（2021）苏1202执16号予以查封，该不动产以苏（2019）兴化不动产证明第0001020号办理了抵押登记，债务履行期间为2019.2.1-2021.1.30，抵押权人为江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行，抵押金额250万元。

兴化法院认为，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。被执行人未能履行判决义务，申请执行人江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行请求法院对抵押物进行处置，符合相关法律规定。拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对存在的担保物权或者其他优先受偿的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。异议人与被执行人签订的租赁合同是案涉房屋抵押之后，实为抵押在前，租赁在后，不能对抗抵押物的处置，且异议人主张的租金120000元为现金交付，现有证据不能证明其真实性，异议人请求对涉案不动产享有优先租赁权理由不成立，不予支持。据此于2022年4月2日作出（2022）苏1281执异46号执行裁定：驳回异议人***的异议请求。

***不服上述裁定，向本院申请复议，1、复议申请人于2018年12月30日与星辉公司签订租赁协议，且于当日实际占有、使用租赁房屋至今，一直作为饺面店经营使用，昭阳工业园区上班的工人都可以证明。且案涉租赁物的水电杂费自租赁后均由复议申请人缴纳。案涉不动产的抵押登记时间为2019年2月1日，显然是租赁在先，一审认定租赁在后无事实依据。2、复议申请人已提供星辉公司出具的收条证明已缴纳租金现金12万元，且该收条上有星辉公司的单位盖章和法定代表人签名。一审认定该12元租金现金不真实缺乏事实依据。3、复议申请人与星辉公司对于租金的约定与支付是合情合理的。复议申请人承租的两间门面房仅有50平方米左右，另有三楼一间宿舍也仅有20多平方米，租赁物位于工业园区，人流量并不多，市场价值并不高，约定租金2万元属于正常价值。另外由于被执行人拖欠复议申请人8万元人员工资，以及被执行人经营资金需求量较大等原因，被执行人要求一次性交付十年租金也属于正常现象。4、根据法律规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力之规定，复议申请人在案涉不动产抵押登记前已实际租赁使用租赁物，法院在拍卖时应保障复议申请人的租赁使用权。请求：依法撤销兴化法院（2022）苏1281执异46号执行裁定，请求保障复议申请人的租赁使用权。

另查明，2015年1月15日，案涉兴化市昭阳工业园一区美全路2号不动产以兴他项（2015）第80号办理了抵押登记，抵押贷款期限贰年（2015-1-13至2017-1-8），抵押权人为江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行，抵押贷款金额为250万元。2017年1月，上述不动产以苏（2017）兴化不动产证明第0000473号办理了抵押登记，债权确定期间为2017年1月18日至2022年1月18日，抵押权人为江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行，最高债权数额为250万元。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人即抵押权人，其要求停止执行的，不予支持。本案中，复议申请人***主张对案涉不动产享有合法租赁权，提交了一份于2018年12月30日签订的租房协议，但案涉不动产早在2015年和2017年就设定了抵押，抵押行为一直处于不间断状态，应当认定抵押权早于租赁权的设立，故复议申请人所主张的租赁关系不得对抗在先成立的房屋抵押权，亦不能对抗法院对涉案房屋的执行，其应承担所租赁标的物被处分给其造成的不利法律后果。综上，复议申请人***的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。兴化法院执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：

驳回***的复议申请，维持江苏省兴化市人民法院（2022）苏1281执异46号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　　刘艳生

审判员　　陈海涛

审判员　　鲁兵兵

二〇二二年六月六日

法官助理宋静婷

书记员张伟