某某、延边城美建筑安装有限公司等案外人执行异议之诉民事再审民事裁定书

吉林省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）吉民再245号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：**，女，1975年4月13日出生，汉族，住吉林省延吉市。

委托诉讼代理人：刘天科。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：延边城美建筑安装有限公司，住所地吉林省延吉市。

法定代表人：冯尚英。

委托诉讼代理人：潘佳璇。

二审被上诉人（一审被告）：延边东城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。

法定代表人：王**。

再审申请人**因与被申请人延边城美建筑安装有限公司（以下简称城美公司）、二审被上诉人延边东城房地产开发有限公司（以下简称东城公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2020）吉24民终1697号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年6月18日作出（2021）吉民申2689号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。**的委托诉讼代理人刘天科、城美公司的委托诉讼代理人潘佳璇到庭参加诉讼。东城公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**申请再审称：对二审判决中的第一项和第二项无意见，但对第三项有异议，请求依法对案涉房屋不予解除查封事项查清事实后发回重审或改判。事实及理由：首先，**与东城公司签订的涉案合同的日期为2016年8月4日，应以**的庭审意见为准，且一审法院经审理查明后也予以认定。其次，2016年8月4日，**与东城公司签订《房屋买卖合同》，购买东城小区二期6-4-102室，在2016年以前，**在案涉一期小区做房屋销售中介，东城公司拖欠**中介费，在2016年8月4日，用案涉房屋抵顶中介费，同时交付了房屋的钥匙。2019年冬季，延吉市法院电话通知**涉案房屋于2016年8月29日被查封，**是在2019年冬季才知晓被查封的事实，该查封是在**与东城公司签订《房屋买卖合同》之后，且在查封之前东城公司已交付房屋。最后，东城公司于2016年8月29日之前交付房屋后，一直由**占有管理使用至今，期间发生的各种费用都按照开发商的要求进行了缴纳，包括取暖费、物业费等相关费用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，**完全符合以上规定的情形，**对涉案房屋享有的权利足以排除强制执行，本案应当解除对**所购房屋的查封。综上所述，为维护**合法权益，请求贵院依法查清事实后发回重审或依法改判。

城美公司答辩称：1.领域东城工程既未取得商品房预售许可证，也未取得国有土地使用证，建设工程规划许可证，建筑工程用地规划许可证。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，**与东城公司之间签订的购房合同系无效合同。因合同无效，再审申请人对涉案房屋不享有合法的实体权利，**无法排除城美公司对涉案房屋的执行。2.本案不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的可排除执行的构成条件。首先，**与东城公司之间没有办理正规交房手续，东城公司也从未将钥匙交付于**，**的起诉状中自认是在2016年11月自行换锁入户。因此，**不属于合法占有房屋，且其自行入户的时间也在法院查封之后，不符合上述规定的构成条件。综上，请求法院驳回**的再审请求。

本院再审认为,二审判决认定事实不清，适用法律错误。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

一、撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2020）吉24民终1697号民事判决；

二、本案发回吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院重审。

审 判 长　芮海宏

审 判 员　孙百凤

审 判 员　刘陆璐

二〇二一年九月三十日

法官助理　李雅楠

书 记 员　高　杭