某某、延边城美建筑安装有限公司案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）吉24民终2529号

上诉人（原审原告）：***，男，1997年4月19日出生，汉族，住吉林省延吉市。

委托诉讼代理人：孔涛，延吉市河南法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：延边城美建筑安装有限公司，住所地吉林省延吉市小营镇新丰二队。

法定代表人：冯尚英，该公司经理。

委托诉讼代理人：张保华，吉林华烁律师事务所律师。

原审第三人：延边东城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市东七路宏发小区8号楼1单元203。

法定代表人：孙兆江，该公司总经理。

委托诉讼代理人：许林，吉林诚途律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人延边城美建筑安装有限公司（以下简称城美公司），原审第三人延边东城房地产开发有限公司（以下简称东城公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2021）吉2401民初7249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1．请求二审法院撤销吉林省延吉市人民法院（2021）吉2401民初7249号民事判决书，依法改判或发回重审；2．案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与东城公司于2015年6月8日签订本案案涉房屋买卖合同（东城小区二期64-603室，面积90㎡，单价4200元／㎡，总房款378，000.00元），该房屋来源系东城公司在开发东城小区时在延边鹏展电梯有限公司购买电梯21台，双方约定以现金加房屋的形式支付电梯款项，在履行电梯买卖合同过程中，东城公司将本案案涉房屋抵顶给延边鹏展电梯有限公司用于抵顶部分电梯款项，在一审庭审时东城公司也认可本案案涉房屋抵顶给了电梯的供应商吕天兵，吕天兵系延边鹏展电梯公司的员工，且负责东城小区电梯买卖合同的履行，案涉房屋就是用于抵顶部分电梯款项。2015年6月8日上诉人与吕天兵达成房屋买卖协议，吕天兵与上诉人一同在东城公司办理了案涉房屋的购房合同，东城公司清楚的知道案涉房屋用于抵顶电梯款后由吕天兵出售给上诉人的事实经过，且将案涉房屋更名在上诉人名下亦是经过东城公司同意并确认的。上诉人提交的电梯买卖合同、延边鹏展电梯有限公司证明、东城公司证明（二份）、中国民生银行个人账户账单、吕天兵出具的收条是上诉人在2015年购买案涉房屋时的整个事实经过，一审法院均以与本案无关、没有材料制作人及负责人签字为由未予采信。上诉人认为东城公司、延边鹏展电梯有限公司、延吉市集中供热有限责任公司均为我国境内依法登记成立且正常经营的单位，其对外出具的任何证明均需加盖单位公章并承担出具证明的相关法律责任，对本单位所签订的合同、协议、证明、收费相关情况出具相应的证明材料不需要再由制作人或经办人签字，且上诉人在收集上述证据时，各单位的负责人及材料制作人也表示了无需另行签字，如一审法院认为上述证据存在瑕疵应向上诉人或其代理人示明并限期进行补正或要求各单位负责人、材料制作人到庭进行说明，一审法院在被上诉人城美公司未到庭参加诉讼及质证的情况下就对上述证据未予采信过于牵强，其结果明显不利于上诉人一方。一审庭审时，上诉人提交的由延吉市集中供热有限责任公司出具的2016至2020年度交费证明和停止供热合同书中的用户编号、用户地址均与本案案涉房屋相吻合，且延吉市集中供热有限责任公司出具上述证明的依据是根据近几年来上诉人前往延吉市集中供热有限责任公司进行取暖报停的实际记录及电脑中录入的交费记录，并非无凭无据出具，交费证明上也加盖了延吉市集中供热有限责任公司营销中心的公章，足以证明上诉人自2016年起就占有使用了本案案涉房屋，是本案案涉房屋的实际所有人。而一审法院却以“不能证明缴纳的是涉案房屋的取暖费”为由未予采信有悖事实。案涉房屋至今没有办理备案登记，但其原因是东城公司未办理商品房预售许可所致，其原因在东城公司不在上诉人一方，故上诉人在一审时的诉讼请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的全部四项要求，理应停止对案涉房屋的执行。另，上诉人名下有其他房屋产权登记并不能影响上诉人购买本案案涉房屋及对本案案涉房屋享有所有权的事实。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

城美公司辩称，本案系案外人执行异议之诉，上诉人应当对其就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益进行举证。首先，上诉人起诉状自认2016年11月东城公司向其交付了房屋，系人民法院查封案涉房屋（2016年8月29日）之后，同时上诉人提供的电梯买卖合同、延边鹏展电梯有限公司证明等，亦无法证明其已经支付购房款，故本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的需要同时满足四个条件。另外，除案涉房屋外，上诉人名下在延吉市还有两套房屋，且案涉房屋闲置无人居住，因此也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。因此，本案情形不符合上述第二十八条或第二十九条规定的适用条件，无法排除执行。

东城公司述称，本案系案外人提出执行异议之诉的系列案件，对此类案件延边朝鲜族自治州中级人民法院于2020年已作出生效判决，东城公司尊重法院已生效的判决。东城公司已向买受人包括***交付房屋，且买受人亦装修入住好几年。涉案房屋虽然暂时没有办理预售许可证，但***与东城公司签订的房屋买卖合同的意思表示真实。根据九民纪要及相关规定，购买没有预售许可证的买受人的权利优先于抵押权。而在本案，买受人的期待是最终得到物权，并非是债权。涉案房屋并不是东城公司人为的故意没有办理相关手续，而是因涉及到一个遗留问题和一个客观原因。遗留问题是当时政府允许先开发后再补手续的政策下，东城公司投入了大量的资金进行开发且实际上向买受人正常交付使用，缓解了买受人及被征收人的住房问题，这也是符合当时的加快步伐建设城市的大方针。一个客观原因是，涉案房屋的土地的来源是农民，但村内部矛盾及涉案房屋的土地与东珠房地产公司、市政府修路规划产生了重叠，手续迟迟未能开始办理。因此，在本案不应教条的就认为因预售许可即合同无效，就认定执行局冻结涉案房屋准备拍卖的行为符合规定。

***向一审法院提出诉讼请求：1．确认2015年6月8日***与东城公司签订的东城小区二期购房合同有效；2．确认位于延吉市领域东城二期6号楼4单元603室房屋归***所有；3．停止对位于延吉市领域东城二期6号楼4单元603室房屋的执行；4．城美公司承担诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年6月8日，东城公司（甲方）与***（乙方）签订了《东城小区二期购房合同》，约定：***以378000元价格购买位于东城小区二期6-4-603室，面积90平方米的房屋。同日，东城公司向***出具购房款收据。2016年11月份，东城公司向***交付涉案房屋，现处于空置状态。

城美公司与东城公司之间建设工程合同纠纷一案，法院于2016年8月31日受理，于2017年6月29日作出（2016）吉2401民初6249号民事判决：一、东城公司于判决发生法律效力后立即支付城美公司工程款6725659.07元并支付利息（利息计算方式为：以6725659.07元为基数，自2017年3月23日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回城美公司的其他诉讼请求。东城公司不服判决提起上诉，吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年12月4日作出（2017）吉24民终1666号民事判决，驳回上诉，维持原判。因东城公司未按期履行生效法律文书确定的义务，申请执行人城美公司向法院申请执行。法院于2018年2月27日立案执行，于2018年6月27日作出（2018）吉2401执451号执行裁定：终结延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2017）吉24民终1666号民事判决书的本次执行程序。2018年10月11日申请人申请恢复执行。在执行过程中，法院于2019年7月18日作出（2018）吉2401执恢636号之二执行裁定，续行查封被执行人东城公司名下的延吉市领域东城二期6号楼一单元：6-1-101、6-1-102、6-1-103；6-1-201、6-1-202、6-1-203；6-1-301、6-1-302、6-1-303；6-1-401、6-1-402、6-1-403；6-1-501、6-1-502、6-1-503；6-1-601、6-1-602、6-1-603；二单元6-2-101、6-2-201、6-2-301、6-2-401、6-2-501、6-2-601；三单元6-3-201、6-3-204、6-3-301、6-3-304、6-3-501、5-3-601；四单元6-4-102、6-4-103、6-4-201、6-4-202、6-4-203；6-4-301、6-4-302、6-4-303；6-4-401、6-4-402、6-4-403；6-4-502、6-4-503；6-4-601、6-4-602、6-4-603房屋。查封期限为三年。***向法院提出执行异议，法院于2021年5月19日作出（2021）吉2401执异122号执行裁定，驳回***的异议。***于2021年5月21日收到该执行裁定书。

2021年6月3日，东城公司出具证明，内容为：“在2015年6月8日，我公司将领域东城二期6-4-603，面积90㎡，以每平方米4200元，总计378000元抵账给领域东城二期电梯供应商吕天兵。在吕天兵同意的情况下，将房屋所有权人写为***。特此说明。”

另查，涉案房屋尚未取得商品房预售许可证明，且东城公司与***签订的购房合同未在延吉市房产部门办理相关手续。

再查，根据延吉市房屋产权管理中心提供的延吉市房屋信息，***名下有下列两套房屋：一、位于延吉市人民路2456号世腾中央城1单元702，建筑面积：119.16㎡，产籍号：00-01-0522，规划用途：住宅，所有权人：***；二、位于延吉市延北路1192号丹虹小区1号楼3单元102，建筑面积：99.2㎡，产籍号：05-08-0338，规划用途：住宅，所有权人：***。

一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。争议焦点在于执行异议的案外人是否对涉案标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，城美公司基于生效法律文书确定的债权申请执行涉案房屋，***对该房屋的执行提出异议，应举证证明其对涉案房屋享有的实体权利足以阻却强制执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，***名下除涉案房屋外，有两套用于居住的房屋，且未能举证证明其已支付购房款，其权利不能排除执行。本院作出的（2021）吉2401执异122号执行裁定并无不当，本院不予支持***要求停止执行的诉讼请求。***与东城公司之间于2015年6月8日签订的房屋买卖合同系***与东城公司之间的真实意思表示，虽然案涉房产并未取得预售许可证明，但预售许可证明是行政管理手段，没有预售许可证明，开发商应当受到行政处罚，而不应当影响民事合同的效力，不应使购房人的合同权利因此受限，没有预售许可证明，购房合同无效的规定应属管理性强制性规定，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》亦持此观点，故***与东城公司之间于2015年6月8日成立了房屋买卖合同有效。因涉案房屋尚未验收合格，房屋尚未办理不动产权证，不具备确认所有权的条件，故对***要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告***与第三人延边东城房地产开发有限公司于2015年6月8日签订的房屋买卖合同有效；二、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费6970元（原告已预交），由原告***负担。

二审中，***向法庭出示了吕天兵的证人证言，欲证明：东城公司开发的领域东城二期的电梯由延边鹏展公司来供货，当时的法定代表人是吕天兵，当时约定的是70％以房抵，30％以现金支付，上诉人这套房子在70％的抵顶部分，后期实际全部以房抵顶电梯款。吕天兵通过朋友将案涉房屋卖给上诉人，房屋价款定37万元，是以现金支付。房屋交付是吕天兵领着一起去取得钥匙，东城公司交付的房子。城美公司质证称，虽然上诉人与东城公司签订合同，但在法院扣押之前东城公司并没有将房屋交付给上诉人，所以上诉人不具有对该房屋排除执行的权利。东城公司质证称，证人陈述的情况东城公司不清楚，东城公司只认可与上诉人***之间签订的房屋买卖协议的真实性。本院对该证据结合其他证据予以综合评判。

经二审审理，对一审判决认定的事实予以确认。

另查明，延吉市人民法院于2016年8月29日作出（2016）吉2401财保304号民事裁定，冻结了东城公司名下的位于延吉市领域东城6号楼的46套房屋，其中包括涉案房屋。

本院认为，城美公司基于生效法律文书确定的债权申请执行案涉房屋，***对该房屋的执行提出异议，应举证证明其对案涉房屋享有的实体权利足以阻却强制执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因耒办理过户登记。”根据已查明的案件事实，东城公司作为案涉房屋的开发企业，至今未取得案涉房屋的预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，案涉房屋买卖合同应属无效。一审法院认定案涉房屋买卖合同有效，属适用法律不当，应予纠正。

本案中，***与东城公司在人民法院查封案涉房屋之前未签订合法有效的书面买卖合同，且执行法院于2016年8月29日查封案涉房屋，而上诉人自认2016年11月东城公司向其交付了该房屋，即***未在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除人民法院强制执行的情形，***不享有足以排除对案涉房屋的强制执行的实体权利。故对案涉房屋确认所有权的请求也缺乏依据，本院不予支持。

综上，***的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销吉林省延吉市人民法院（2021）吉2401民初7249号民事判决；

二、驳回***的诉讼请求。

一审案件受理费6970元，二审案件受理费6970元，合计13940元由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　蔡　　银　　实

审判员　    池东波

审判员　   　 崔玉

二〇二一年十二月二十七日

书记员　   　 韩宇