四平市钧成房地产开发有限公司铁西分公司、某某等抵押合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省四平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）吉03民终535号 上诉人（原审原告）：四平市钧成房地产开发有限公司铁西分公司，住所地：吉林省四平市铁西区站前街四委三角市场综合楼1层106室。 负责人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，该公司副经理。 委托诉讼代理人：***，****律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王**才，男，1957年2月27日出生，汉族，住吉林省公主岭市利华富苑小区11号楼2**201室。 委托诉讼代理人：***，系王**才之妻。 委托诉讼代理人：***，吉林天岭律师事务所律师。 原审第三人：长春***建筑工程有限公司，住所地：吉林省长春市朝阳区工农大路2508号沈阳军区空军物资供应协调中心综合办公楼一层108室。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，***民律师事务所律师。 上诉人四平市钧成房地产开发有限公司铁西分公司（以下***成公司）因与被上诉人王**才、原审第三人长春***建筑工程有限公司（以下简称***公司）抵押合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2021）吉0302民初4222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 钧成地产上诉请求：1.撤销一审判决；2.一二审案件受理费由王**才负担。事实和理由：一、《特殊事项审批单》已明确案涉房屋是钧成公司借给***公司用于解决6-1#楼人工费问题。《特殊事项审批单》是钧成公司将案涉两套门市房借给***公司的批条，钧成公司与王**才不存在房屋买卖关系，也未将案涉楼房抵顶王**才的债权，更不具有为***公司偿还王**才人工费进行担保的合意。2018年12月24日，钧成公司给***公司出具《特殊事项审批单》后，钧成公司工程部部长***和***公司工长***同意，以王**才个人名义与钧成公司签订两份《商品房认购书》，***公司基于***公司借来的二套门市房，与王**才签订了《抵押协议》，真实目的应为***公司让王**才利用该两套门市房的房票抵押贷款200万元，解决6-1#楼人工费。二、一审法院既然认定王**才对案涉房屋不享有物权，那么，王**才即无权占有该房屋。同时，担保物权中未规定非典型担保，且不动产抵押应当签订抵押合同并办理抵押登记，但本案中双方并未签订抵押合同，也未办理抵押登记，因此，本案不涉及非典型担保。三、《抵押协议》中约定“抵押期限为6个月，如到期未抽回，该房源归一方所有”，该条款属流押条款，因违反法律规定而无效。同时，案涉房屋并无商品房预售许可证，不能在房管局备案，无法办理产权。综上，钧成公司将案涉房屋借给***公司，目的是让***解决人工费问题，但无论是***公司还是王**才均未使用案涉房屋解决人工费问题，钧成公司为此分别在2019年、2020年拨付了共计7套房屋，才解决了***公司拖欠人工费的问题，现案涉房屋已经超过6个月的使用期限，***公司向***公司及王**才催告，仍未归还给钧成公司。 王**才辩称，钧成公司的上诉主张违背客观事实，请求驳回其上诉请求。 ***公司述称，一、***公司认可钧成公司的上诉请求。1.一审判决确认案涉房屋买卖合同关系不真实，但在判决中却没有确认案涉房屋买卖合同无效，明显错误。2.案涉商品房买卖合同的真实意图为抵押，而本案的抵押已经超过了约定的6个月抵押期限，抵押关系已经失效。3.***公司是否欠付王**才款项不确定，主债务不确定，作为从合同的抵押担保合同也不能成立。二、***公司和王**才之间签订的《抵押协议》已经解除。1.***公司用钧成公司开发的楼房及自筹的资金，偿还了欠付王**才的147万元，王**才未按照《抵押协议》约定解决欠付的人工费，***公司于2019年4月16日向王**才发出《解除抵押协议通知书》，《抵押协议》已经解除。2.钧成公司用以抵顶工程款的楼房不包括案涉楼房。三、原审判决认定“钧成公司自愿将房屋交付给王**才的行为，系履行担保义务”与事实不符，与法律规定相悖。在签订《商品房认购书》时，案涉房屋处于在建过程中，房屋仍处于***公司掌控中，不存在钧成公司将其交付给王**才的客观条件。 钧成公司向一审法院起诉请求：1.确认其与王**才签订的关于***府6-1#楼Sw103室和Sw104室两份《商品房认购书》无效。2.王**才返还钧成公司***府6-1#楼Sw103室和Sw104室两套房屋，并由***公司共同承担连带返还责任。3.本案诉讼费由王**才承担。 一审法院认定事实：2018年，钧成公司将其开发建设的四平市***府6#-1号楼发包给***公司施工建设。2018年4月6日，***公司与陶中海、王**才签订《建筑工程劳务分包合同书》，约定***公司将上述工程分包给陶中海、王**才。案涉工程至今尚未进行验收，***公司与王**才对工程量存在争议，也未对工程款进行结算。又查明，2018年12月24日，钧成公司与王**才签订两份《商品房认购书》，约定将***府6#-1号楼sw103、104两套房屋，以总价款5,569,200元的价格出售给王**才。次日，钧成公司向王**才出具两套房屋的房款收据，并将房屋交付给王**才使用，王**才并未实际支付购房款。2018年12月25日，***公司与王**才签订《抵押协议》，约定***公司将上述两套房屋抵押给王**才，抵押金额为2,000,000元，利息每月70,000元。 一审法院认为，王**才与第三人***公司之间存在建筑工程劳务分包合同关系，***公司负有向王**才支付劳务费的义务。而王**才与钧成公司之间不存在工程合同关系，钧成公司不负有向其支付劳务费的义务。结合王**才与***公司签订的《抵押协议》，足以认定钧成公司、***公司和王**才三方对以案涉两套房屋对***公司所欠的债务提供担保的问题达成了合意，王**才与钧成公司签订《商品房认购书》的目的，是为了担保***公司债务的履行。王**才辩称，案涉两套房屋系用于抵顶***公司所欠的劳务费，但并未提供双方劳务费的结算凭证或抵账协议等相关证据，故一审法院对该辩解不予支持。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合担保法规定的担保方式，故双方签订《商品房认购书》并开具购房收据的行为应认定为非典型的担保方式，即在***公司不能按时支付劳务费的情况下，王**才可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。既然属于担保，就应遵循民法典中有关禁止流押的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。故王**才主张对案涉两套房屋享有物权，一审法院不予支持。《抵押协议》中约定了抵押期限为6个月，同时也约定“如到期未抽回，该房源归乙方所有。”虽然该条款系流押条款，因违反了法律规定而无效，但从该条款可以看出，双方之间存在“如到期未抽回，钧成公司继续履行担保义务”的意思表示。现王**才仍然持有《抵押协议》原件，钧成公司应继续履行担保义务。钧成公司与王**才签订的《商品房认购书》，存在为***公司的债务提供担保的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，钧成公司应按约定履行担保义务。故钧成公司主张两份《商品房认购书》无效，一审法院不予支持。第一次庭审中，钧成公司承认签订完《商品房认购书》就将案涉房屋交付给王**才使用。在第二次庭审中，却改称房屋系由王**才强占的，对此钧成公司并未提供相应证据，一审法院对钧成公司在第一次庭审中的陈述予以采信。故认定钧成公司自愿将房屋交付给王**才的行为，系履行担保义务。截至本案辩论终结前，***公司与王**才对劳务费的争议仍未解决，钧成公司主张王**才返还案涉两套房屋违反了关于担保义务的约定，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条之规定，判决：驳回钧成公司的诉讼请求。案件受理费25,252元，***公司负担。 本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，在2018年10月20日，***公司与王**才签订“还款协议”约定：“6-1#楼主体工程应付人工费350万元，经双方协商，达成如下协议：一、两个月内降价出售住宅，首先支付人工费200万元；二、余款150万元，2019年一月付齐；三、欠款日期从2018年10月1日起，发包方（***公司）承担欠款利息，按日计息，按36%年息计息。四、房源按工程款拨付明细表中序号1-27套抵押给王**才，共计5,943,000元。发包方售楼款及时给付承包方支付人工费，承包方返还房源，承包方不许自行销售抵押，由发包方承担全部售楼责任。” 本院认为，王**才在一审提交的录像资料如实地记录了其与钧成公司、***公司于2018年12月25日***公司与王**才间签订的《抵押协议》、钧成公司与王**才间签订了《商品房认购书》及钧成公司向王**才出具房屋价款收据的过程。根据两份协议及三方现场谈话内容，应认定《商品房认购书》系对《抵押协议》中“抵押期限为6个月，如到期未抽回，该房源归乙方（王**才）所有”约定的附条件履行。王**才虽主张《商品房认购书》及收款收据属于履行以房抵债，但根据签订《抵押协议》时王**才施工部分尚未结束，与***公司尚未进行最终结算，以及结合《抵押协议》的性质，应认定《商品房认购书》系钧成公司以签订房屋买卖的方式为***公司欠付工程款提供担保，其性质应为抵押合同。该抵押虽因未办理相应登记而导致抵押物权未设立，但不影响合同的效力。因此，钧成公司主张返还案涉房屋因缺乏请求权基础不予支持。同时，钧成公司收回房屋应以其担保的债务全部给付为前提，故钧成公司应督促***公司与王**才进行结算以实现其主张。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。钧成公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50,504元，由四平市钧成房地产开发有限公司四平分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年八月三十一日 法官助理　*** 书 记 员　张　航