扶余市保硕有色金属有限公司与吉林省森裕钢结构工程有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

吉林省松原市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）吉07民终233号

上诉人（原审原告）：扶余市保硕有色金属有限公司，住所地扶余市工业集中区。

法定代表人：郭磊，经理。

委托诉讼代理人：潘石，吉林良佐律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：吉林省***结构工程有限公司，住所地吉林省扶余市工业集中区。

法定代表人：范亚君，总经理。

委托诉讼代理人：段国庆，该公司行政经理。

委托诉讼代理人：吴晓章，吉林迅捷律师事务所律师。

上诉人扶余市保硕有色金属有限公司（以下简称保硕公司）因与被上诉人吉林省***结构工程有限公司（以下简称森裕公司）租赁合同纠纷一案，不服扶余市人民法院(2020)吉0781民初3048号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人保硕公司的委托诉讼代理人潘石，被上诉人森裕公司的委托诉讼代理人吴晓章、段国庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

保硕公司上诉请求：撤销扶余市人民法院(2020)吉0781民初3048号民事判决，改判支持上诉人支付200万元违约金的请求或将本案发回重审。事实与理由：原审判决事实不清，证据不足，未调查核实森裕公司存在违约行为，经济状况恶化，不能如期履行合同等问题，草率作出错误判决。1.双方签订的《厂房租赁、转让合同》第四条约定：每年租金100万元，租期两年，到期后乙方收购甲方资产。合同履行期间，森裕公司资产被多处法院予以查封、扣押、冻结，且因森裕公司执行案件，现保硕公司账户同时被冻结、查封。2.保硕公司如约履行合同，不存在任何违约行为，保硕公司有权主张森裕公司按合同约定支付违约金。2020年3月，保硕公司收到扶余市法院的执行裁定书，要求保硕公司不得向森裕公司支付租金，森裕公司也多次要求上诉人停止支付租金。原审判决认定，本案正式立案为2020年10月15日，双方关系已经由租赁转为收购，且按合同约定此前支付的租金已经转化为收购款。保硕公司随时要求办理产权及设备等过户手续符合双方约定及法律规定，原审法院依据常理推定，只有在收购方支付全部价款后，方能办理产权过户手续，没有任何法律依据，且也违反双方之间合同约定。3.保硕公司主张不安抗辩权符合法律规定。现森裕公司在裁判文书网上可查案件近50多件，累积应支付或赔偿金额近4000万，且多个法院已经将本案案涉的厂房、土地、设备等予以查封、扣押。本案中，保硕公司的主要合同义务是按期交纳转让款，森裕公司的主要合同义务就是转移房屋、土地、设备等所有权，这是涉案合同中对待给付的内容。现森裕公司案涉财产被另案依法查封，也不足以清偿另案相应的债务，待交付的标的物权利上存在瑕疵，房屋、土地、设备等确实存在交付不能的风险，按照上述定性不定量理论，被上诉人存在给付能力恶化的情形，保硕公司就其先履行债务有权主张不安抗辩权。综上，保硕公司在履行付款全部义务前，为保障合同的顺利履行，行使不安抗辩权，要求涤除案涉财产存在的其他权利义务，具有法律依据。恳请二审法院查清楚案件基本情况后，作出正确判决。

森裕公司答辩称：森裕公司认为我方并未违约，相反违约的是保硕公司。1.双方2018年7月7日签订《厂房租赁、转让合同》，约定租赁阶段至2020年10月14日，租金每年100万元，每月支付租金。该阶段中，保硕公司自2020年1月至今一直未支付租金，已经构成实质违约，对于保硕公司的违约行为森裕公司保留诉讼权利。2.双方合同约定2020年10月15日保硕公司购买我司厂房及股权，保硕公司于2020年9月10日即诉至法院，所以没有达到约定办理产权交割时限，那么在起诉之时无论如何森裕公司也不能构成违约。关于保硕公司能否适用不安抗辩权问题，《厂房租赁、转让合同》明确约定自2020年10月15日起承担森裕公司1900万元银行贷款，

保硕公司向原审法院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付违约金200万；二、请求被告承担本案诉讼费用。事实与理由2018年7月7日，原告扶余市保硕有色金属有限公司（简称原告）与被告吉林***结构工程有限公司（简称被告）签订厂房租赁、转让合同，合同对厂房基本情况、租赁期限（2018年10月15日至2020年10月14日）、租金和转让标准、厂房交付及违约责任等内容进行详细约定。自租赁期开始，原被告均能如约履行合同约定的内容，原告按时支付被告厂房租金。截至2020年1月16日，原告将2019年12月之前的全部租金交付完毕。自2020年2月起，因高杨起诉被告民间借贷纠纷一案，扶余市人民法院依法受理。被告要求原告暂停支付合同约定的厂房租金。2020年3月，原告收到扶余市人民法院作出的（2020）吉0781执32号之一执行裁定书，该裁定书裁定原告不得向被告公司支付租金。2020年8月，原告又收到吉林市中级人民法院（2020）吉02执91号之三号执行裁定书，裁定如原告支付租金应交至吉林市中级人民法院账户，为此，被告再次要求原告暂停支付租金。原告认为，原告方如约履行了厂房租金交付义务，即便存在欠付部分租金事宜，其原因也是应被告要求及根据法院裁定书裁定内容，原告在履行合同过程中不存在任何违约情况。根据厂房租赁、转让合同约定，租金计入转让款，但被告在收取转让款后并未将厂房、设备等资产转让给原告，依据厂房租赁、转让合同第十条违约责任第4项规定，被告应向原告支付违约金200万，并赔偿原告投入的全部经济损失。双方就赔偿事宜，多次协商未果，原告迫于无奈，诉至法院，请求法院依法查明案件事实基础上，支持原告全部诉讼请求。

森裕公司原审辩称：2020年9月10日保硕公司依据双方签订的厂房租赁转让合同，以森裕公司违约为由诉至法院。答辩人认为森裕公司并未违约，相反违约的是保硕公司。具体事实和理由如下：第一，双方签订的厂房租赁转让合同系2018年7月7日签署，约定租赁期限自2018年10月15日至2020年10月14日，租赁价格为每年100万元，每月支付租金。那么第一阶段即租赁阶段。在该阶段实际上自2020年1月至今保硕公司就未予支付租金（2020年8月3日发函、2020年9月23日律师函证实，且本案诉状中明确保硕公司未及时足额支付租金），已经构成实质违约，对于保硕公司的违约行为森裕公司保留诉讼权利；第二，该协议约定2020年10月15日后保硕公司购买我司厂房及股权。保硕公司系2020年9月10日诉至法院，也就是说诉讼之日尚未届至该出卖之时，所以没有到达约定办理产权交割时限，那么在起诉之时无论如何森裕公司也不能构成违约。依据以上两点真正违约的应当承担违约责任的应当是保硕公司而非答辩人公司。因本案在2020年10月15日之前森裕公司接到的开庭传票，定为2020年10月22日开庭，现因保硕公司法定代表人个人原因导致开庭延期至2020年10月27日，而且现在森裕公司的厂房仍被保硕公司支配和使用。森裕公司现对保硕公司尚未起诉，并不代表森裕公司放弃诉权，现森裕公司明确表示本案开庭后会另案起诉保硕公司，以追究保硕公司违约责任。综上，违约的是保硕公司而非森裕公司，恳请法院查明情况驳回保硕公司的诉讼请求。

原审法院经审理查明：2018年7月7日，原告保硕公司与被告森裕公司签订厂房租赁、转让合同，合同对厂房基本情况、厂房租赁情况、租赁期限、租金和转让标准、其他相关费用的承担方式、厂房交付与返还、维修、装修、承诺于保证、合同解除及违约责任等内容进行详细约定，特别是该合同第四条租金和转让中约定：1.租金标准：自2018年10月15日至2020年10月14日，年租金分别为100万元；2.支付方式：（现金%5C银行转账），每年租金的具体支付方式为：租期内年度租金分为12个月平均分期支付给甲方；3.租期到期后乙方收购甲方资产，双方确定收购总价款为3100万元，2018年10月15日至2020年10月14日期间租金可计入总购价款为200万元。购买付款方式为分三年三次付清，第一次租期到期后的30日内支付500万元，自2020年10月15日起承担甲方1900万元银行贷款本金及转贷后还清本金前产生的全部利息；第二次于2021年10月14日后的30日内支付200万元；第三次于2023年4月1日前且股权转让手续办理完成后一次性付清余款300万元…。租赁期开始后至2020年1月16日，原告将2019年12月之前的全部租金交付完毕。自2020年2月起，因高杨起诉被告民间借贷纠纷一案，扶余市人民法院依法受理。被告要求原告暂缓支付合同约定的厂房租金。2020年3月，原告收到扶余市人民法院作出的（2020）吉0781执32号之一执行裁定书，该裁定书裁定冻结被执行人吉林省***结构工程有限公司在第三人扶余市保硕有色金属有限公司处的2019年11月至2020年10月期间的厂房租金100万元，冻结期间不得向被执行人吉林省***结构工程有限公司支付此款。2020年8月，原告又收到扶余市人民法院作出的（2020）吉0781执32号之二执行裁定书，裁定扣留、提取被执行人吉林省***结构工程有限公司在扶余市保硕有色金属有限公司处的2020年1月至2020年8月期间的厂房租金66.6万元。2020年4月份，吉林市中级人民法院作出（2020）吉02执91号之一执行裁定书，裁定查封被执行人吉林省***结构工程有限公司名下4处不动产：1.坐落于扶余市大九号工业园区，面积1,130.8平方米，不动产权证书号为吉（2017）扶余市不动产权第XXX号；2.坐落于扶余市大九号工业园区，面积989.7平方米，不动产权证书号为吉（2017）扶余市不动产权第XXX号；3.坐落于扶余市工业集中区，面积6,498.8平方米，不动产权证书号为吉（2017）扶余市不动产权第XXX号；4.坐落于扶余市工业集中区，面积14,805.5平方米，不动产权证书号为吉（2017）扶余市不动产权第XXX号。2020年8月份，吉林市中级人民法院作出（2020）吉02执91号之二号执行裁定书，裁定查封被执行人吉林省***结构工程有限公司厂区内仓库一个（无证照，面积1250平方米）、彩板车间一个（无证照，面积800平方米）、彩龙门吊一台、单梁起重机、箱式变电箱、变频泵、净水器及地上的硬覆盖、围墙、大门、管道、沟槽、树木、花草等构筑物、附属物。2020年8月份，吉林市中级人民法院又作出（2020）吉02执91号之三号执行裁定书，裁定冻结、扣划第三人扶余市保硕有色金属有限公司应当支付给被执行人吉林省***结构工程有限公司的租金收入，冻结额度以（2019）吉02民初381号民事判决书确定的本金2400万元及利息、案件受理费178,927元、财产保全费5000元以及迟延履行期间的一般债务利息和加倍债务利息为限，如第三人扶余市保硕有色金属有限公司向被执行人吉林省***结构工程有限公司支付租金时，应交至吉林省吉林市中级人民法院账户。2020年8月3日，森裕公司向保硕公司发出一份告知函，森裕公司要求保硕公司对2020年1至8月租金按合同约定执行，同时询问保硕公司能否履行双方达成的厂房租赁、转让合同。2020年9月16日，森裕公司委托吉林三保律师事务所向保硕公司发出一份律师函，要求保硕公司按合同约定履行利息租金的给付义务，如不按约定履行《厂房租赁、转让合同》，保硕公司将承担违约的法律责任。该告知函和律师函保硕公司表示已实际收到，但并未采取任何措施。现保硕公司仍占有使用森裕公司的厂房。

结合查明的事实及双方的诉辩主张，原审法院对原告的各项诉讼主张评判如下：违约责任是指当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任，其成立是以有效的合同存在为前提，其可以由当事人在订立合同时事先约定。违约形态分为不能履行、延迟履行、不完全履行、拒绝履行以及债权人延迟等。本案中森裕公司与保硕公司于2018年7月7日签订了《厂房租赁、转让合同》，该合同并未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，为合法有效的合同。双方在合同第十条违约责任中约定了如对方违约应承担的法律责任，其中合同第十条第4项约定，租期到期后，森裕公司未按约定转让资产的，需向保硕公司支付违约金200万，并赔偿保硕公司投入的全部经济损失。但双方在合同第四条第3项中明确约定了保硕公司在租期到期后收购森裕公司资产的价款及付款方式，依据该约定，租期到期后，前期租金200万元计入收购总价款，第一批资金给付为租期到期后30日内保硕公司给付森裕公司500万元，自2020年10月15日起承担甲方1900万元银行贷款本金及转贷后还清本金前产生的全部利息。租期到期时间为2020年10月14日，而保硕公司诉前调解立案的时间为2020年9月10日，调解不成后正式立案的时间为2020年10月15日，目前保硕公司尚未支付第一批收购资金500万元，且森裕公司的厂房等租赁物仍由保硕公司占有使用，该厂房的产权问题双方在合同中并未约定，但依据常理，只有在收购方支付全部价款后，方能办理产权过户手续。保硕公司认为森裕公司目前债务较多，已超出厂房等收购的价款，在该厂房仍登记在森裕公司名下，如己方正常按合同约定支付价款，到期后可能无法取得该厂房产权，保硕公司可就此行使不安履行抗辩权。但在此过程中，森裕公司并不存在违约行为，亦未明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务，保硕公司无法依据合同约定要求森裕公司承担违约责任。综上所述，对原告保硕公司的诉讼请求不应予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告扶余市保硕有色金属有限公司的诉讼请求。案件受理费11,400.0元，由扶余市保硕有色金属有限公司负担。

本院二审查明事实与原审认定事实一致。

本院认为，保硕公司以森裕公司存在多笔债务，且已被多个法院执行裁定保全了财产，主张森裕公司已无法向其交付公司厂房构成违约，森裕公司应当向保硕公司支付200万元违约金。但双方在合同中约定保硕公司分期向森裕公司支付转让价款，现保硕公司在其尚欠森裕公司140万元租金及未向森裕公司支付任何转让价款的情况下，反而主张森裕公司向其支付违约金。虽然，保硕公司提出其行使不安抗辩权，但不安抗辩权是在其负有先履行义务而不履行义务的理由，并不是其向森裕公司主张违约金的理由，保硕公司的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22,800元，由上诉人负担。

本判决为终审判决。

审判长　　翟会青

审判员　　徐　芳

审判员　　于　航

二〇二一年四月二十六日

书记员　　于耀天