吉林市海集建筑工程集团有限公司与某某与吉林省兴田置业有限公司借款合同纠纷执行裁定书

文书内容

吉林省吉林市丰满区人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）吉0211执异5号

案外人：吉林市海集建筑工程集团有限公司，住所地吉林市高新区工业三区纬二路A-1-5-1号。

法定代表人：刘捷，董事长。

申请执行人：***，男，1973年3月15日生，满族，住吉林市昌邑区。

被执行人：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林市昌邑区四川街4555号伊利雅居72号楼4号网点。

法定代表人：刘湃，董事长。

在本院执行申请执行人***与被执行人吉林省兴田置业有限公司（以下简称兴田置业）民间借贷纠纷一案中，案外人吉林市海集建筑工程集团有限公司（以下简称海集公司）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人海集公司向本院提出异议请求：中止（2016）吉0211执恢105-108号之二执行裁定书对吉林市昌邑区兴田上城7号商住楼网签在海集公司指定的刘捷（0328416号、0328417号、3028422号、0328423号、0329434号）、陈金樑（0129432号、0133513号、0318254号、0324352号、0327413号）、逄锦桥（0318255号、0318258号、0318259号、0329435号、0330459号）、沈宏（0326394号、0131477号、0109103号、0125373号）名下19套房屋的执行，解除查封异议申请人的上述房产。事实与理由：（2016）吉0211执恢105-108号之二执行裁定以：“本院在执行申请执行人***与兴田置业民间借贷纠纷执行一案中，被执行人兴田置业未能按本院生效法律文书履行给付义务，并将其开发建设的坐落于吉林市昌邑区兴田上城7号商住楼房屋转移网签给不存在房屋买卖关系的他人，以规避执行”为理由查封异议人的房产是错误的。一、兴田置业欠海集集团工程款，用案涉19套房屋抵押担保，并约定网签在海集集团指定的四人名下。2013年11月12日兴田置业与吉林市海集集团签订《工程施工合同》。2014年3月20日，兴田置业与海集集团签订《工程承包合同》。因兴田置业拖欠海集集团上述两项工程项目施工的工程款2250287元不能按时偿还。2014年11月28日，经兴田置业与海集集团协商签订了《房屋抵押合同》。兴田置业自愿以自己开发的兴田上城小区7号楼的19套房屋为欠付海集集团的2250287元提供抵押担保，并约定抵押物网签备案在海集集团指定的四人名下。兴田置业抵押的房屋当时没有产权证书，办不了不动产抵押登记。为保证兴田置业提供抵押的案涉房屋不被再次处分，进行网签才有一定的保障和公示作用，而网签只能以买卖的形式才能进行，所以兴田置业按《房屋抵押合同》约定与海集集团指定的刘捷5套房屋、陈金樑5套房屋、逄锦桥5套房屋、沈宏4套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续。由此可以看出，该房屋实际是抵押，签订买卖合同的目的只是为保证抵押物的安全，并非真正房屋买卖。二、案涉房屋作价抵账给海集集团，兴田置业与海集集团的债权债务消灭，房屋落在四人名下，实质归海集集团所有。2015年10月29日，因兴田置业未能按期履行给付工程款的义务，兴田置业与海集集团签订了《房屋抵账合同》。兴田置业同意将案涉19套住宅中的11套作价1318291元抵账给海集集团，海集集团给兴田置业开具不动产发票。双方同意另外8套仍然作为剩余欠款931996元的抵押物，陆续在三个月内还清（自2015年10月30日起至2016年1月30日），如兴田置业到期不能偿还该笔欠款，同意将该8套房屋按约定价格抵债，2016年1月31日，兴田置业没有按约定向海集集团给付剩余欠款，按抵债合同约定，该8套房屋也抵顶给了海集集团。双方合议作价抵债，不违反法律规定，合法有效。约定兴田置业将房屋网签在海集集团指定的四人名下，在法律上符合合同法所规定的向第三人履行制度，债务人向第三人履行完债务后，即视为对债权人履行完清偿义务，双方债权债务消灭，房屋自然归海集集团所有。至于海集集团和指定网签人之间的关系，不影响抵账房屋归海集集团所有的事实。三、海集集团已经取得抵债房屋，并具有工程款优先权，兴田置业的其他债权人不能对抗优先受偿人。海集集团作为建筑施工合同的施工方，享有对工程款的优先受偿权。案涉工程因兴田置业的原因，一直未竣工，因此，海集集团始终享有工程款优先权。基于此，案涉房屋也得以对抗被异议人***的普通债权。四、海集集团已经为兴田置业开具发票，并实际占有了案涉房屋。根据抵账协议，海集集团给兴田置业开具了发票，兴田置业办理网签后，将房屋钥匙交给了海集集团。至此，海集集团已经实际占有了案涉房屋。以此，海集集团仍然得以排除***的执行查封行为。故请求中止对上述房屋的执行行为。

申请执行人***辨称：一、海集公司不具备诉讼主体资格，其不能提出案外人执行异议。（一）本案中，案涉的房屋均登记在案外人刘捷、陈金樑、逄锦桥、沈宏名下，依据法律规定，海集公司不是案涉房屋的权利人，海集公司也没有提出在案涉房产查封之前确权的另案法律文书，故不能提起案外人执行异议。（二）兴田置业与海集公司签订的《房屋抵账合同》侵害了第三人的合法权益，应为无效。1、该合同因兴田置业与海集公司的恶意串通，侵害了第三人的合同权益导致无效。2013年12月26日，兴田置业与***达成民事调解书，此时兴田置业就已知对外尚欠巨额债务。2015年10月29日，在海集公司明知案涉房产价格低于市场价格的情况下与兴田置业签订了《房屋抵账合同》（平摊到每个房产，每平米单价为二千多元），双方恶意串通，损害了***的合法权益，依据法律规定，应当认定《房屋抵账合同》无效。2、双方虽签订了《房屋抵账合同》，但兴田置业与海集公司并未对该合同进行实际履行。海集公司称2015年10月29日，兴田置业与海集公司签订了《房屋抵账合同》，兴田置业同意将案涉19套房屋住宅中11套作价1318291元抵账给海集集团，即便是抵账合同有效，但该抵账合同并未实际履行。首先如果兴田置业与海集公司有抵账的意思表示，应当重新签订《商品房买卖合同》，对欠付的工程款及利息进行重新清算，并将涉案房屋登记在海集公司名下；其次商品房进行抵账的金额应当依据市场价格确定，而非最初商品房买卖合同约定的价格。所以双方并未对抵账行为进行履行，现目前签订的《商品房买卖合同》的真实意愿，还是名为买卖，实为担保，不是基于抵账协议签订的真实合法有效的商品房买卖合同。所以在兴田置业没有实际履行的情况下，即便抵账协议有效，海集公司与***享有均是普通债权，不享有物权期待权，根据债权保障的平等性原则，原告有权对涉案房屋申请执行。（三）案涉19套房屋中的8套房屋因违反了流质条款的约定，不发生以物抵债的效力。本案中，2015年10月29日签订的房屋抵账合同中约定了如兴田置业到期不能偿还该笔欠款，则将该8套房屋抵账给海集公司，该条款因违反流质条款的法律规定，约定无效，故该8套房屋不能发生以物抵债的效力。二、海集公司并未证明在查封之前合法占有案涉不动产、该案涉房屋也不是海集公司用于居住必备的房屋。本案中，海集公司并不具有阻止标的物执行的权利，首先海集公司与兴田置业在案涉房屋查封之前并未签订合法有效的商品房买卖合同，其次因兴田置业的在建房屋一直属于烂尾状态，无法达到交付条件，海集公司并未实际占有案涉不动产，最后，因海集公司的性质为企业，并非自然人，案涉房屋也并非法律规定的自然人用于居住的必备房屋，所以，海集公司提出的异议并不符合上述法律规定，提出的理由不能阻止法院对执行标的强制执行的实体权利，不足以排除法院对本案标的强制执行。三、关于海集公司对案涉房屋并不享有优先受偿权。海集公司可在兴田置业欠付其工程价款的范围内，对其施工建设的涉案房屋折价或者拍卖的价款主张优先受偿，所以优先受偿权所指向的标的物应为涉案房屋折价或者拍卖的价款，而非涉案房屋本身，另一方面，依据法律规定，只有工程竣工的情况下，或者在合同约定的竣工之日起6个月内才可以主张优先受偿权，结合本案，海集公司所述，该工程尚未竣工，而且截止目前也已经超过了海集公司与兴田置业约定的竣工之日起的6个月，海集公司未在规定的时间内以诉讼的方式确认对案涉房屋享有工程价款有限受偿权，所以海集公司对案涉不动产不享有优先受偿权。

经审查查明：申请执行人***与被执行人兴田置业公司民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中双方达成调解协议，本院于2013年12月26日分别下发了（2013）吉丰民一初字第399号、第400号、第401号、第402号民事调解书。因被执行人兴田置业公司未按协议履行，***于2014年向本院申请执行，在执行过程中双方达成执行和解协议，本院于2014年11月28日终结本次执行。2016年案件恢复执行，案号分别为（2016）吉0211执恢105号、106号、107号、108号。本院于2016年7月26日作出（2016）吉0211执恢105-108号之二执行裁定书，裁定查封被执行人兴田置业开发建设的坐落于吉林市昌邑区兴田上城7号商住楼下列房屋产权：2、网签在刘捷名下，共5套，……。3、网签在逄锦桥名下,共5套,……4、网签在陈金樑名下，共5套，……5、网签在沈宏名下，共5套，……。上述19套房屋系本案涉案房屋。

2017年4月25日，刘捷、逄锦桥、陈金樑、沈宏向我院提起案外人执行异议，要求中止对涉案房屋的执行。2017年4月27日，我院分别作出（2017）吉0211执异41号、42号、43号、44号执行裁定书，裁定中止对案涉网签在刘捷、逄锦桥、陈金樑、沈宏名下房屋的执行。***于2017年5月18日分别以刘捷、逄锦桥、陈金樑、沈宏为被告向本院提起申请执行人执行异议之诉，本院于2017年10月分别以（2017）吉0211民初1210号、1211号、1215号、1216号民事裁定书驳回***起诉。***对此不服，上诉至吉林市中级人民法院，吉林市中级人民法院裁定指定我院审理。我院于2018年9月21日分别作出（2018）吉0211民初1594号、1595号民事判决，分别判决准许执行（2016）吉0211执恢105-108号之二执行裁定书第一项中分别网签在陈金樑名下及刘捷名下各5套涉案房屋；2018年10月29日分别作出（2018）吉0211民初2603号、2605号民事判决，分别判决准许执行（2016）吉0211执恢105-108号之二执行裁定书第一项中分别网签在逄锦桥名下5套涉案房屋及沈宏名下4套涉案房屋。刘捷、逄锦桥、陈金樑、沈宏不服本院判决，向吉林市中级人民法院提起上诉，吉林市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。现海集公司向本院提起执行异议，要求中止对涉案19套房屋的执行。

另查明，2013年11月12日，兴田置业与海集公司签订《工程施工合同》，合同约定由海集公司为兴田置业开发建设的吉林市兴田上城小区建设供热工程。

2014年3月20日，双方又签订《工程承包合同》，合同约定由海集公司为兴田置业完成“吉林省兴田置业有限公司热计量系统安装工程”。

2014年11月28日，双方签订《房屋抵押合同》，抵押人兴田置业（甲方）、抵押权人海集公司（乙方），双方约定：甲方尚欠乙方工程款2250287元未还，甲方自愿以自己开发的兴田上城小区7号楼中19套住房向乙方抵押担保。19套房屋面积：998.7平米。抵押期限从2014年11月28日起至2014年12月31日止。19套房屋网签备案至由乙方指定的四人名下，分别为：刘捷、陈金樑、沈宏、逄锦桥。同日，刘捷、陈金樑、沈宏、逄锦桥分别与兴田置业签订了《商品房买卖合同（预售）》。

2015年10月29日，兴田置业与海集公司又签订《房屋抵账合同》一份，合同约定：一、兴田置业同意将抵押合同中抵押给海集公司的19套住宅中的11套直接作价1318291元（11套房屋总面积585.07平方米，每平方米抵欠款2253.22元）抵账给海集集团。由兴田置业务按照抵押合同中约定的预售合同（网签备案）的人员、房号、价格签订商品房买卖合同，开具不动产发票，在2016年1月30日前办理完入户的一切手续。二、兴田置业同意将抵押合同中抵押给海集公司的19套住宅中的另8套房屋仍然作为剩余欠款931996元的抵押物（8套房屋总面积413.63平米，每平方米抵欠款2253.22元），陆续在三个月内还清（自2015年10月30日起至2016年1月30日），如兴田置业到期不能偿该笔欠款，同意将该抵押物直接按《房屋抵押合同》中约定预售合同（网签备案）的人员、房号、价格抵账给乙方，并签订商品房买卖合同，开具不动产发票、办理入户的一切手续。

本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”依照法律规定，对案外人提出的排除执行异议的审查，首先应审查案外人海集公司是否为涉案房产的权利人，案外人海集公司提供房屋抵押合同、房屋抵账合同、商品房买卖合同等书证用以证明其为房屋所有权人，但对于这些书证的真实性、合法性、有效性应通过实体诉讼程序的审理进行认定，而执行异议审查只是形式审查，无法确认案外人与被执行人兴田置业之间以19套房屋抵偿工程款的行为是否合法有效。关于海集公司提出其对涉案房屋享有优先受偿权，本院认为，海集公司是案外人，其是否对涉案房屋享有优先受偿权在执行异议审查中无法直接确定，故对海集公司关于房屋优先受偿权的主张不予支持。综上，对案外人海集公司的异议请求应予以驳回。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条之规定，裁定如下：

驳回案外人吉林市海集建筑工程集团有限公司的异议请求。

如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。

审判长　　冷启超

审判员　　于大民

审判员　　臧巍威

二〇一九年三月十五日

书记员　　赵悦淞