延边现代百合酒店有限公司与延边农村商业银行股份有限公司、吉林宏桥建筑集团有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院

民事判决书

（2021）吉24民终276号

上诉人（原审被告）：延边现代百合酒店有限公司，住所地吉林省延吉市新民街486号新民小区1号楼1001。

法定代表人：何树宏，董事长。

委托诉讼代理人：赵春姬，吉林檀君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘英俊，吉林檀君律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：延边农村商业银行股份有限公司，住所地吉林省延吉市友谊路185号1001。

法定代表人：周万利，董事长。

委托诉讼代理人：焦成栋，该公司职员。

委托诉讼代理人：姜成杰，该公司职员。

被上诉人（原审第三人）：吉林宏桥建筑集团有限公司（曾用名：延边金桥建筑有限责任公司），住所地吉林省延吉市新民南街460号。

法定代表人：刘凤吉，总经理。

上诉人延边现代百合酒店有限公司（以下简称现代酒店）因与被上诉人延边农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行）、吉林宏桥建筑集团有限公司（以下简称宏桥公司）返还原物纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初5090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

现代酒店上诉请求：撤销一审判决,依法改判，一审和二审诉讼费由农村商业银行和宏桥公司承担。事实与理由：1、现代酒店对一审认定的部分事实有异议，早在2016年1月29日宏桥公司已经将涉案房屋及建筑物交付给了现代酒店，且一审中对于2016年1月29日签订的《房屋及构筑物资产转让收购协议书》的实际履行情况并未审查，双方之间对上述协议已经履行完毕，现代酒店在一审中提交的证据均可以证实在签订上述协议后，现代酒店为建设五星级希尔顿酒店进行设计装修、签订加盟协议、取得政府批件等一系列工作并实际占有涉案房屋的事实，现代酒店以延边新天地公司的名义占有房屋在先，抵债协议形成在后，现代酒店在设立过程中经关联公司延边新天地公司同意而占有了涉案房屋，一审判决关于农村商业银行先占并交付给现代酒店的事实认定错误。2、2017年7月26日，宏桥公司与农村商业银行在没有现代酒店同意的情况下，擅自将涉案房屋进行协议以物抵债，故该协议是无效的。3、2017年10月16日的协议书中明确写明，如在2018年4月20日之前甲乙双方之间未达成上述资产的买卖协议，乙方应无条件返还上述资产，按现状返还给甲方。而自始至终农村商业银行从未向现代酒店提出过出售该房屋的书面材料，且该买卖协议不能由只有抵押权的农村商业银行与现代酒店签订，更重要的是农村商业银行一直不予办理实际所有权人的手续，导致双方之间一直未能达成买卖协议，故协议本身的内容根本无法实现，过错也是农村商业银行的过错。4、2018年4月24日，农村商业银行向现代酒店发出了《资产收回通知书》，而在2018年10月15日，各方为达成一致意见又签订了《关于房屋改造责任划分的协议书》，也确认了2018年4月为止由现代酒店管理并装修涉案房屋及构筑物，同时也删除掉了违约金的约定，并以实际行动让现代酒店一直使用至今，故2018年10月15日的协议晚于2017年10月16日的协议，即2017年10月16日的协议已经作废，据此一审法院查明事实不清。5、现代酒店基于农村商业银行的同意对涉案房屋进行改造和装修，其占有涉案房屋并无违约，一审判决现代酒店承担违约金500万元既无事实依据，也过高。现代酒店基于信赖投入巨资，非但没有回报，反倒承担巨额违约金，于理于法相悖，恰恰是农村商业银行违约，一直不予办理实际所有权人名下的手续，导致一直达不成买卖协议，故一审判决错误，此违约金500万元应由农村商业银行支付给现代酒店。6、2017年10月16日的《协议书》被之后于2018年10月15日签订的《关于房屋改造责任划分的协议书》所取代，后签协议前言部分明确“为确定丙方在房屋改造过程和改造完工使用过程中出现的事故责任承担问题，签订本责任划分协议”，即虽然之前的协议约定了管理期限截止2018年4月20日，但后期经三方协议授权现代酒店继续改造并使用涉案房屋，现代酒店不存在违约情形。一审判决解除了2017年10月16日的《协议书》，而该协议早已终止，并无可解除内容。7、农村商业银行并未取得涉案房屋的产权证，也未依据生效法律文书取得物权，其仅依据与第三人宏桥公司的抵债协议，即对宏桥公司享有的债权，要求房屋实际占有人现代酒店返还涉案房屋，属主体不适格，应当驳回农村商业银行的起诉。一审判决关于其因抵债行为成为实际权利人而要求腾迁的论述，属于超出法律创设物权，故判决腾迁无法律依据。

农村商业银行在二审中答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、2016年1月29日，宏桥公司与案外人延边新天地公司签订的《房屋及构筑物资产转让收购协议书》，约定采用债务转移的方式支付房屋转让款，该债务转让没有经过债权人农村商业银行的同意，所以该债务转移是无效的，且涉案房屋是抵押财产，未经抵押权人同意，宏桥公司与延边新天地公司的涉案房屋买卖也是无效的，并且现代酒店和宏桥公司在一审中均承认《房屋及构筑物资产转让收购协议书》未实际履行。2、农村商业银行与宏桥公司签订的以物抵债协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的。涉案房屋交付后由农村商业银行进行管理使用，并且农村商业银行与现代酒店于2017年10月16日签订的《协议书》中也明确了涉案房屋是以物抵债而来的资产，让现代酒店在2017年10月至2018年4月间管理，宏桥公司已经将涉案房屋产权证及钥匙交付给了农村商业银行。3、现代酒店与农村商业银行没有能够达成涉案房屋的买卖，过错在于现代酒店，是因现代酒店没有能力支付房屋价款造成的。在经过农村商业银行多次通知现代酒店要求返还涉案房屋的情况下，现代酒店拒不返还，所以诉至法院。4、2018年10月15日签订的《关于房屋改造责任划分的协议书》中明确约定在2017年10月20日至2018年4月20日之间现代酒店在进行装修改造中的责任划分情况，没有约定删除掉违约金的内容，两份协议为独立有效的协议，不存在补充、变更或替代关系。5、现代酒店在2018年4月20日之前没有与农村商业银行达成涉案房屋买卖协议，其强行占有农村商业银行的资产，至今没有将涉案房屋返还给农村商业银行，已构成违约，故一审判决现代酒店承担违约责任符合法律规定。6、宏桥公司已向农村商业银行交付了涉案房屋，而宏桥公司并没有向现代酒店交付涉案房屋，且农村商业银行与现代酒店之间是合同双方当事人，故本案的主体资格适格。

宏桥公司未向法庭提出答辩意见。

农村商业银行向一审法院起诉请求：一、请求判令解除农村商业银行与现代酒店于2017年10月16日签订的《协议书》。二、请求现代酒店立即腾迁，返还资产。三、请求判令现代酒店向农村商业银行支付违约金及赔偿损失共计500万元。四、本案诉讼费用由现代酒店承担。事实与理由：因现代酒店拟购买农村商业银行所有的坐落在延吉市新民南街486号新民小区的资产，双方于2017年10月16日签订《协议书》，约定：一、农村商业银行将其所有的抵债资产（见附件刘凤吉抵债资产表）于2017年10月20日交给现代酒店管理，现代酒店负责上述资产2017年度的供热，并承担上述资产的管理义务。二、现代酒店管理上述资产的管理期间为延吉市2017年度取暖期，即2017年10月20日-2018年4月20日止。六、2018年4月20日前，如双方未能达成上述资产的买卖协议，现代酒店应于2018年4月20日无条件将上述资产按现状返还给农村商业银行，现代酒店的各项投入及因此受到的各项损失自行承担，与农村商业银行无关。七、现代酒店违反本合同任一条款，农村商业银行有权解除本协议，不负任何违约责任，现代酒店承担违约责任，违约金500万元，并赔偿农村商业银行因此受到的损失。农村商业银行按《协议书》约定，将上述资产交付给现代酒店管理，因双方在2018年4月20日前未达成上述房屋买卖协议，故农村商业银行于2018年4月24日向现代酒店发送资产收回通知书，要求现代酒店返还上述资产，现代酒店的各项损失自行承担，现代酒店的法定代表人何树宏签收，现代酒店接到资产收回通知书后一直未履行返还资产义务，农村商业银行又于2019年7月25日向其发送通知书，告知双方解除2017年10月16日签订的《协议书》，现代酒店返还资产，现代酒店的法定代表人何树宏拒绝在通知书上签字，至农村商业银行起诉时，现代酒店也未返还上述资产。综上，农村商业银行侵犯了农村商业银行合法权益，请求依法支持农村商业银行的诉讼请求。

一审法院认定事实：2016年1月29日，甲方宏桥公司与乙方延边新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）签订《房屋及构筑物资产转让收购协议书》，主要约定：甲方将坐落在延吉市新民南街460号的部分动产和不动产全部转让给乙方，具体位置为延吉市新民南街460号新民小区2号楼1-16层（含地下部分）面积为11005.32㎡等，该区域土地使用面积共计15408.87㎡，产权面积共计43052.71㎡全部转让给乙方，总价款2亿元，乙方在2016年2月5日对上述财产进行接管，并对其具有占有使用和处分权。双方正式办理相关变更事宜及交接手续后，采用转贷方式支付，将甲方在农村商业银行的贷款本息计20000万元在双方变更交接后，由乙方承担相应的债权债务。双方转让关系成立后，甲方将宏桥公司的企业全部交接给乙方管理，进行资产交接，变更企业法人，变更企业股权，合同以外资产及债权债务归甲方所有，与乙方无关。

2016年7月26日，甲方宏桥公司、延边金桥驾驶员职业培训学校（以下简称金桥驾校）与乙方农村商业银行与签订《以物抵债协议》，主要约定：宏桥公司、金桥驾校愿以其附件二的资产用于抵偿龙井市大洋贸易有限公司（以下简称大洋公司）、宏桥公司、延边金桥建筑有限责任公司（以下简称金桥建筑公司）、张文杰、刘远明、高吉丽、徐河、延边宇华实业有限公司、刘刚、徐富、刘星余额、徐文强、延边金桥机动车驾驶员培训有限公司（以下简称金桥培训公司）、延边昌盛市场有限公司（以下简称昌盛公司）等在农村商业银行下属行、社的附件一债务，达成如下以物抵债事宜。第二条、甲方自愿以其附件二资产折价256485798.34元抵偿前述大洋公司等在农村商业银行下属行、社的附件一债务。第三条、资产交付。1、甲方于2016年7月29日前将抵债资产产权证明（包括但不限于房屋产权证、土地使用权证等）全部交付给乙方。2、甲方于2016年7月29日前将抵债资产全部交付给乙方，双方办理交接手续。第四条、产权变更。1、乙方自本协议书签订之日起即有权对抵债资产进行处置（包括但不限于出租、出售等）。甲方按乙方要求无条件出具处置抵债资产（包括但不限于出租、出售等）所需材料及选手续，协助乙方办理抵押资产处置事宜，办理时间由乙方确定。2、甲方无条件将附件二资产明细-1的抵债资产房屋产权证、土地使用权证办理或者变更至乙方或乙方指定的第三人名下，所需要交纳的税费按国家规定由双方各自承担相应部分。3、甲方无条件将附件二资产名下-2的抵债资产备案至乙方或乙方指定的第三人名下，所需交纳的税费按国家规定由双方各自承担。第六条、违约责任。1、抵债资产产生的所有纠纷由甲方负责解决，如乙方因此而支付费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、公证费、评估费、鉴定费、赔偿费等）由甲方承担。

前述合同附件一：债务明细-1，总债务合计221320542.41元（其他内容略）。附件二：资产明细-1，产权登记在宏桥公司名下的位于延吉市新民南街486号新民小区1号楼的160套房屋，建筑面积16600.45㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼1001，建筑面积1261.59㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼2002，建筑面积105㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼3002，建筑面积262.57㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼4002，建筑面积262.57㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼5002，建筑面积251.91㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼6002，建筑面积234.20㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼7011，建筑面积240.17㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼8011，建筑面积240.17㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼9011，建筑面积240.17㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼10011，建筑面积244.60㎡；延吉市新民南街486号新民小区1号楼11011，建筑面积244.60㎡；延吉市新民南街486号新民小区2号楼的92套房屋,建筑面积9836.88㎡；延吉市新民南街地下1002，建筑面积2222.87㎡；延吉市小营镇新丰二队办公楼1-3层，建筑面积1239㎡；延吉市新民南街460号办公楼1-5层，建筑面积2125.27㎡；延吉市新民南街460号3层，建筑面积1643.80㎡；延吉市新民南街460号4-6层，建筑面积3948.64㎡；产权登记在金桥驾校名下的位于延吉市太平街11号1001的宾馆楼，建筑面积4543.06㎡。附件二：资产明细-2，产权登记在宏桥公司名下的地下室、人防，建筑面积1482.12㎡、644.57㎡；2号楼物业用房，建筑面积151.76㎡等。

2016年7月26日，交出人宏桥公司、金桥驾校与接受人农村商业银行与签订《抵债资产交接书》，明确约定交接日期为2016年7月26日，宏桥公司、金桥驾校将附件二抵债资产名下全部抵债资产交付给农村商业银行。

2017年10月16日，甲方农村商业银行与乙方现代酒店签订《协议书》，主要约定：一、甲方将其所有的抵债资产（见附件刘凤吉抵债资产表）于2017年10月20日交给乙方管理，乙方负责上述资产2017年度的供热，并承担上述资产的管理义务。二、乙方管理上述资产的管理期间为延吉市2017年度采暖期，即2017年10月20日至2018年4月20日止。三、上述资产因供暖产生的所有费用及上述资产产生的所有费用（包括但不限于水费、电费、物业费）等均由乙方承担。四、乙方保证上述资产完好，不受任何损失和侵害。乙方不得对上述资产做任何形式的处置，处置方式包括但不限于出让、出租、出借等。五、乙方负责锅炉房内的各项设备正常运行，负责维护保养、安全等各项工作，保证达标延吉市供热温度标准。在供暖及管理期内因上述资产产生的所有风险、纠纷等均由优乙方自行承担，以甲方无关。六、2018年4月20日前如甲乙双方未达成上述资产的买卖协议，乙方应于2018年4月20日无条件将上述资产按现状返还给甲方，乙方的各项投入及因此受到的各项损失自行承担，与甲方无关。七、乙方违反本合同任一条款，甲方有权解除本协议，不负任何违约责任，乙方承担违约责任，违约金为500万元，并赔偿甲方因此受到的损失。附件：刘凤吉抵债资产表。

2018年4月24日，农村商业银行向现代酒店送达《资产收回通知书》，主要内容为：因截止2018年4月20日，双方未能达成前述资产的买卖协议，农村商业银行决定于2018年5月1日收回交由乙方管理的资产（刘凤吉抵债资产），乙方应按规定向甲方返还上述资产。现代酒店收到通知后，向农村商业银行提交请示函：对此现代酒店非常抱歉，由于特殊原因请求农村商业银行给予批评和督导，现代酒店将尽快按农村商业银行的要求，重新签订相关协议，达到农村商业银行的要求，请给现代酒店一些时间，现代酒店将按农村商业银行要求拿出方案。

2018年10月15日，甲方宏桥公司、乙方农村商业银行、丙方现代酒店签订《关于房屋改造责任划分的协议书》，主要约定：为确定丙方在房屋改造过程和改造完工使用古城中出现的事故责任承担问题，特签订本责任划分协议。一、甲乙丙三方共同确认丙方此次改造的、本协议项下的房屋系甲方抵账给乙方的房屋（《以物抵债协议书》及房屋明细附后）。注：以上房屋尚未办理产权过户手续，仍登记在甲方名下。二、乙方为上述房屋的实际所有人，乙方允许丙方于2017年10月20日-2018年4月20日对上述房屋进行管理，丙方正对上述房屋进行装修改造。三、甲方的上述房屋均已通过国家相关部门验收（合格），质量、安全、使用功能等均已达到国家相关标准，乙丙两方对此予以确认，同时确认在接收上述房屋时，所有房屋质量完好，无瑕疵，符合使用要求。四、对于丙方在对上述房屋进行装修改造过程中以及改造完成后的使用过程中如出现任何事故责任，由丙方自行承担，与甲乙方无关，如因事故责任等给甲乙方造成损失，则丙方负责赔偿给甲乙方。

另查明，2016年7月26日，宏桥公司将《以物抵债协议》附件二的资产交付农村商业银行，并向农村商业银行交付相关房屋的产权证照，至今双方未办理产权变更手续。

再查明，2017年10月16日，农村商业银行将宏桥公司的抵债资产，即产权登记在宏桥公司名下的资产（位于延吉市新民南街486号新民小区1号楼的住宅160套，建筑面积16600.45㎡，房屋产权证号6XXXX；延吉市新民南街486号新民小区1号楼1001，建筑面积1261.59㎡，房屋产权证号6XXXX；延吉市新民南街486号新民小区1号楼2002，建筑面积105㎡，房屋产权证号6XXXX；延吉市新民南街486号新民小区1号楼4002，建筑面积262.57㎡，房屋产权证号6XXXX；延吉市新民南街486号新民小区1号楼7011，建筑面积240.17㎡，房屋产权证号6XXXX；延吉市新民南街486号新民小区1号楼8011，建筑面积240.17㎡，房屋产权证号6XXXX；延吉市新民南街486号新民小区1号楼9011，建筑面积240.17㎡，房屋产权证号6XXXX；延吉市新民南街486号新民小区1号楼10011，建筑面积244.60㎡，房屋产权证号6XXXX；延吉市新民南街486号新民小区1号楼11011，建筑面积244.60㎡，房屋产权证号6XXXX；延吉市新民南街486号新民小区2号楼的住宅92套,建筑面积9836.88㎡，房屋产权证号6XXXX；延吉市新民南街地下1002，建筑面积2222.87㎡，房屋产权证号6XXXX；延吉市小营镇新丰二队办公楼1-3层，建筑面积1239㎡，房屋产权证号5XXXX；延吉市新民南街460号办公楼1-5层，建筑面积2125.27㎡，房屋产权证号5XXXX；延吉市新民南街460号第3层，建筑面积1643.80㎡，房屋产权证号5XXXX；延吉市新民南街460号第4-6层，建筑面积3948.64㎡，房屋产权证号5XXXX；地下室，建筑面积1482.12㎡，户籍号14-14-0451-1001；人防，建筑面积644.57㎡，户籍号14-14-0451-1003；2号楼物业用房，建筑面积151.76㎡等）交付现代酒店，现代酒店占有使用相关资产至今，并进行了装修建设。

再查明，2016年1月29日，宏桥公司与新天地公司签订的《房屋及构筑物资产转让收购协议书》，约定宏桥公司向新天地公司转让其名下房产，双方采用转贷方式支付转让款，转贷内容为宏桥公司在农村商业银行的贷款本息20000万元，因转贷未实际履行，该合同最终亦未履行。

一审法院认为，2017年10月16日，农村商业银行与现代酒店签订《协议书》，约定农村商业银行将宏桥公司抵账的资产，交给现代酒店管理，管理期限为2017年10月20日至2018年4月20日止，2018年4月20日前如双方未达成上述资产的买卖协议，乙方应于2018年4月20日无条件将上述资产按现状返还给甲方等。双方的协议合法有效，一审法院予以确认。

对于农村商业银行请求解除2017年10月16日《协议书》的主张，根据该协议约定，现代酒店违反本合同任一条款，农村商业银行有权解除本协议，因双方约定的现代酒店管理资产期限到期，且2018年4月20日前双方未达成资产买卖协议，故农村商业银行请求解除合同，符合双方协议约定，一审法院予以支持。

对于农村商业银行请求现代酒店立即腾迁、返还资产的主张，现代酒店提出农村商业银行只是抵押权人，无权要求腾迁，并主张农村商业银行请求其返还的部分房产，是宏桥公司基于《房屋及构筑物资产转让收购协议书》交付的，而非农村商业银行交付的抗辩。因涉案资产系宏桥公司交付农村商业银行的抵债资产，双方虽未办理产权变更手续，但农村商业银行属于涉案资产的实际权利人；另外，根据宏桥公司与新天地公司签订的《房屋及构筑物资产转让收购协议书》，双方采用转贷方式支付转让款，宏桥公司主张转贷未实际履行，该合同最终亦未履行，现代酒店公司未提供证据证实该合同已实际履行，无法认定宏桥公司基于该合同向现代酒店交付了涉案的部分资产，且该合同的签订主体系新天地公司，并非现代酒店，故现代酒店的抗辩不成立。农村商业银行的该主张，符合双方协议约定，一审法院予以支持。

对于农村商业银行请求现代酒店支付违约金及赔偿损失，共计500万元的主张，根据双方《协议书》约定，2018年4月20日前如双方未达成资产买卖协议，现代酒店应于2018年4月20日无条件将上述资产按现状返还给农村商业银行，现代酒店承担违约责任，违约金为500万元，并赔偿农村商业银行因此受到的损失。依据九民会议纪要第50条规定，违约金是否过高，应兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，现代酒店对于违约金过高未进行举证，综合考虑各方面因素，农村商业银行的主张较为合理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释㈡》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决：一、解除延边农村商业银行股份有限公司与延边现代百合酒店有限公司于2017年10月16日签订的《协议书》；二、延边现代百合酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内腾出房产（1、位于延吉市新民南街486号新民小区1号楼的住宅160套，建筑面积16600.45㎡，房屋产权证号6XXXX；2、位于延吉市新民南街486号新民小区1号楼1001，建筑面积1261.59㎡，房屋产权证号6XXXX；3、位于延吉市新民南街486号新民小区1号楼2002，建筑面积105㎡，房屋产权证号6XXXX；4、位于延吉市新民南街486号新民小区1号楼4002，建筑面积262.57㎡，房屋产权证号6XXXX；5、位于延吉市新民南街486号新民小区1号楼7011，建筑面积240.17㎡，房屋产权证号6XXXX；6、位于延吉市新民南街486号新民小区1号楼8011，建筑面积240.17㎡，房屋产权证号6XXXX；7、位于延吉市新民南街486号新民小区1号楼9011，建筑面积240.17㎡，房屋产权证号6XXXX；8、位于延吉市新民南街486号新民小区1号楼10011，建筑面积244.60㎡，房屋产权证号6XXXX；9、位于延吉市新民南街486号新民小区1号楼11011，建筑面积244.60㎡，房屋产权证号6XXXX；10、位于延吉市新民南街486号新民小区2号楼的住宅92套,建筑面积9836.88㎡，房屋产权证号6XXXX；11、位于延吉市新民南街地下1002，建筑面积2222.87㎡，房屋产权证号6XXXX；12、位于延吉市小营镇新丰二队办公楼1-3层，建筑面积1239㎡，房屋产权证号5XXXX；13、位于延吉市新民南街460号办公楼1-5层，建筑面积2125.27㎡，房屋产权证号5XXXX；14、位于延吉市新民南街460号第3层，建筑面积1643.80㎡，房屋产权证号5XXXX；15、位于延吉市新民南街460号第4-6层，建筑面积3948.64㎡，房屋产权证号5XXXX；16、地下室，建筑面积1482.12㎡，户籍号14-14-0451-1001；人防，建筑面积644.57㎡，户籍号14-14-0451-1003；2号楼物业用房，建筑面积151.76㎡），返还给延边农村商业银行股份有限公司；三、延边现代百合酒店有限公司于本判决发生法律效力之日立即向延边农村商业银行股份有限公司支付违约金500万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元（原告已预交），减半收取23400元，由延边现代百合酒店有限公司负担。

本院二审期间，现代酒店提交了下列证据：证据一，现代酒店、延边新天地房地产开发有限公司、延边万嘉商务酒店服务有限公司的企业信息登记各一份及延边新天地房地产开发有限公司出具的证明一份，证明上述三家公司股东均为何树宏及其丈夫李俊杰，属于关联公司，且万嘉商务酒店位于紧邻涉案房屋的南侧，是为扩建酒店与宏桥公司签订的收购协议。而延边新天地房地产开发有限公司证实其在2016年1月29日与宏桥公司签订收购协议之后就开始实际占有涉案房屋，后基于建设酒店的需要，将合同权利全部转让给了现代酒店行使，由现代酒店实际占有涉案房屋的事实。农村商业银行对该组证据的真实性无异议，但对证明的目的有异议，认为三份企业信息登记只能够说明企业的信息登记情况，与本案无关，而延边新天地房地产开发有限公司与本案有利害关系，故其出具的证明不应被采信。证据二，交接单两份，证明宏桥公司分别于2016年5月5日和2016年12月27日将涉案房屋的相关电梯和消防手续材料交付给延边新天地房地产开发有限公司，完成房屋交付的事实。农村商业银行对该组证据的真实性有异议，认为现代酒店提供的是复印件，无法与原件核对，且该组证据无法证明其与宏桥公司存在房屋交接的事实。证据三，香格里拉国际大酒店项目地形图一份，证明为了扩大已经营的酒店规模，于2015年12月7日委托延吉市规划勘探设计院对拟设立的新酒店绘制地形图。根据地形图的内容可知，诉争房屋位于扩建的范围内，这也印证了2016年初与宏桥公司签订收购协议书并实际占有建筑物的原因。农村商业银行对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据与本案无关，不应被采信。本院对上述三组证据结合案件的基本事实予以综合评定。

经本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致并予以确认。

本院认为，本案系返还原物纠纷。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产的，权利人可以请求返还物权。本案中，依据在案证据及已查明的事实，可以确认涉案资产经宏桥公司以物抵债给了农村商业银行，农村商业银行作为涉案资产的实际权利人，对涉案资产享有占有、使用、收益、处分的权利，且现代酒店与农村商业银行签订委托管理上述资产的《协议书》，应视为现代酒店认可农村商业银行为涉案资产的实际权利人，故农村商业银行是本案的适格主体。现农村商业银行与现代酒店协议约定的管理期限已过，因双方未能达成买卖协议，现代酒店应于2018年4月20日将上述资产返还给农村商业银行，其未按约定返还并继续占有系无权占有，亦构成违约。同时，现代酒店也未提交充分证据证明其对涉案资产的占有系有权占有，故一审判决支持农村商业银行提出腾迁并返还资产的请求并无不当。关于违约金及赔偿损失问题，双方在《协议书》中已有明确约定，且现代酒店对双方约定的违约金过高并未举证证明，故一审法院在综合考虑各方面因素的情况下，支持农村商业银行主张的违约金500万元亦并无不妥。

综上所述，现代酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费46800元，由上诉人延边现代百合酒店有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 金成焕

审判员 金　花

审判员 叶明晶

二〇二一年四月十四日

书记员 全裕贞