吉林某电实业集团有限公司、通化市某城房地产开发集团有限公司等合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省通化市中级人民法院 民事判决书 （2024）吉05民终285号 上诉人（原审原告）：吉林某电实业集团有限公司，住所吉林省通化市东昌区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：通化市某城房地产开发集团有限公司，住所吉林省通化市光复东路。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：通化某村商业银行股份有限公司，住所吉林省通化市新华大街。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，吉林钟言宇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，吉林钟言宇德律师事务所实习律师。 上诉人吉林某电实业集团有限公司（以下简称某电公司）因与被上诉人通化市某城房地产开发集团有限公司（以下简称某城公司）、通化某村商业银行股份有限公司（以下简称通化某商行）合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2023）吉0502民初2855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 某电公司上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；二、诉讼费用由某城公司、通化某商行承担。事实和理由：一、经生效判决确认，某电公司与某城公司于2009年8月28日签订的《拆迁协议》是双方真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，该协议合法有效，应作为确定当事人权利义务的依据。依据《拆迁协议》第四条：“甲方（某城公司）交付乙方（某电公司）的营业门市房属回迁建筑，回迁的房屋乙方不承担新旧楼建筑差价款，新建营业门市房的产权证、土地使用证均由甲方办理后交付乙方，办两证费用和契税等各种税费由甲方承担，两证甲方保证在2010年8月1日前交给乙方。”的约定，某城公司作为拆迁人应当于2010年8月1日前将案涉5处房屋的产权登记至某电公司名下，并且办证而发生的所有税费均由某城公司承担。二、某电公司已经按照《拆迁协议》的约定履行了合同义务，而《拆迁协议》第四条也约定了某城公司办理案涉五处房屋产权证和土地使用证的时间，在协议约定的办证时间届满时，某城公司仍未能将案涉房屋产权登记至某电公司名下，某城公司违反了《拆迁协议》的约定。即便通化市不动产登记中心函告一审法院，因某城公司作为案涉小区的开发建设单位，未向登记中心申请办理不动产首次登记，暂无法办理案涉房屋不动产过户登记，但该原因亦是某城公司造成，某城公司作为开发商，有义务申请办理不动产首次登记进而协助某电公司办理房屋过户及产权登记手续。三、经生效判决确认，通化某商行针对案涉五处房屋的抵押权的效力低于某电公司对案涉五处房屋享有的拆迁安置权益，通化某商行作为案涉五处房屋的他项权利人亦负有附随协助办理过户的义务。综上，某城公司承诺于2010年8月1日前办证，但却于2010年将案涉五处房屋的所有权办理至某城公司名下，并在办理房屋所有权证后向通化某商行抵押贷款，导致某电公司至今未取得案涉房屋的产权证书。并且，依据不动产登记中心出具的函告可知，无法办理过户登记的原因在于某城公司，而某城公司是《拆迁协议》的合同主体，某城公司已经怠于履行合同义务13年，不能以其怠于履行的合同义务作为房屋不能办理过户的客观条件，如以某城公司未向登记中心申请办理不动产首次登记，暂无法办理不动产过户登记作为其不协助办理过户的理由，那么某电公司的合同权利将永远无法得到保障。某电公司认为，协助办理房屋过户是某城公司的合同义务，至于如何协助办理过户是某城公司应当解决的问题，不应将此不利后果强加于某电公司，将某电公司的合同权利置于不确定性。因此某电公司认为基于《拆迁协议》要求某城公司协助办理案涉五处房屋的过户手续具有事实与法律依据，应予支持，恳请法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审，以维护某电公司的合法权益。 某城公司辩称，某城公司配合办理不动产登记证，不动产登记中心答复暂时没办法办理不动产产权登记，能办理时会积极配合。小区整体没完工，部分土地没开发完，所以无法进行竣工验收。实际上某城公司已经和不动产登记中心沟通要走无籍房政策，可能在未来一段时间内就可以办理不动产登记证，具体时间无法确定。以前房产证和土地证是分开的，土地是整体使用的，没有分割到每一户，土地证没有分割，验收后才能进行分割。 通化某商行辩称，原审事实清楚，适用法律正确。应当驳回某电公司的上诉请求。本案中某电公司要求通化某商行解除抵押与配合办理登记更名过户是两个法律关系，不能在同一个诉讼中体现，且本案的核心问题是涉案房屋根本不能够也不具备办理产权的条件，这是一审法院经与房产登记部门核实后，所得到的结论。也就是说，本次判决或上诉请求没有任何被判决的意义，即便判决配合更名过户也实现不了。案涉房屋因为没有竣工验收和土地证、房产证没分开，所以即便判决过户也过户不了。当时亿城房地产之所以能够进行房产登记，是因为当时房地没有分开，现在因为变成不动产证了，分不开，所以根本办不了更名过户。 某电公司向一审法院起诉请求：1．请求判令某城公司、通化某商行协助某电公司办理坐落于通化市东昌区阳光亿城小区A区12号楼101室（房屋所有权证号为S095893）、102室（房屋所有权证号为S095894）、103室（房屋所有权证号为S095911）、104室（房屋所有权证号为S095910）、107室（房屋所有权证号为S095907）共五处商业用房的过户手续；2．本案全部诉讼费由某城公司、通化某商行承担。 一审法院认定事实：2009年8月28日，某电公司与某城公司签订《拆迁协议》一份，协议约定某城公司动迁某电公司位于通化市东昌区龙泉街翠泉路9号的办公室、仓库等多处房屋，总面积为1899.56平方米，生产用地面积3059.44平方米。某城公司应按吉林省中天金诺房地产估价事务有限公司评估的价格392万元付给某电公司拆迁款，因某城公司无力支付此款项，经双方协商，某城公司为某电公司预留位于通化市光复东路阳光亿城小区A区12号楼1号至7号，共计7处门市房屋，合计面积为1283.74平方米，抵做此款。该七处房屋中含本案所涉的五处门市房屋，分别为阳光亿城小区A区12号楼101室、102室、103室、104室、107室商业房屋。该协议第四条约定“某城公司交付某电公司的营业门市房属回迁建筑，回迁的房屋某电公司不承担新旧楼建筑差价款，新建营业门市房的产权证、土地使用证均由某城公司办理后交付某电公司，办两证费用和契税等各种税费由某城公司承担，两证某城公司保证在2010年8月1日前交给某电公司。”2017年11月15日永基物业公司与某电公司签订《阳光亿城小区A12号楼7套门市房履行书》，约定2016年4月5日永基物业公司将阳光亿城小区A区12号楼1-7套门市房作为回迁返还面积，房屋产权归某电公司所有，与其他单位或者个人没有任何关联。2016年4月5日经双方同意对7套门市房和室内配套设施及墙壁的完整性进行了验收。永基物业公司将7套门市的钥匙移交某电公司。上述房屋由某城公司交付给某电公司后，某电公司一直占有使用至今。因通化某商行、集安农商行与某城公司、通化永基房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，通化市中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）吉05民初108号民事调解书，因某城公司未履行调解书内容，通化某商行、集安农商行申请执行，通化市中级人民法院作出（2020）吉05执180号执行裁定，查封了包括案涉房屋在内的上述登记在某城公司名下的房屋。某电公司得知查封事宜后向通化市中级人民法院提出执行异议，经执行机构审查，于2021年11月29日作出（2021）吉05执异174号执行裁定，裁定驳回某电公司的异议请求。某电公司因不服该执行裁定，提起案外人异议之诉，通化市中级人民法院于2022年7月8日作出（2021）吉05民初194号民事判决，判决不得执行坐落于通化市东昌区阳光亿城小区A区12号楼101室、102室、103室、104室、107室商业房屋。通化某商行不服判决提起上诉。2023年11月30日，吉林省高级人民法院作出（2022）吉民终630号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，在案件审理过程中，本院依职权向通化市不动产登记中心调取案涉房屋登记情况，2023年12月14日，通化市不动产登记中心函告本院，因某城公司作为案涉小区的开发建设单位，并未向登记中心申请办理不动产首次登记，故阳光亿城小区A区12号楼101、102、103、104、107号不动产无法办理不动产过户登记。 一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，某电公司请求法院判令某城公司协助将案涉五处房屋办理过户登记，应当依法提供案涉房屋符合办理过户登记条件的相关证据，某电公司未能提交相关证据证明案涉房屋符合办理过户登记条件，应承担举证不能的法律责任，某电公司的请求不予支持。关于某电公司请求法院判令通化某商行协助办理过户登记，因通化某商行与某电公司无合同关系，通化某商行不是案涉房屋拆迁安置合同的合同相对人，通化某商行没有合同义务协助某电公司办理案涉房屋过户登记，因其他案件，通化某商行将案涉房屋办理了抵押登记，并申请法院查封了案涉房屋，某电公司可通过其他法律程序解决，某电公司的请求不予支持。综上，依照上述法律规定，判决：驳回某电公司的诉讼请求。案件受理费23400元，由某电公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，某电公司与某城公司于2009年8月28日签订的《拆迁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，且该协议已经生效裁判确认，双方应按照协议约定履行各自义务。某城公司作为拆迁一方，应承担向被拆迁人某电公司交付房屋、协助办理产权过户登记手续的义务。现案涉房屋已经交付某电公司，但并未办理过户手续，故某城公司有义务协助某电公司办理。而经一审法院函询通化市不动产登记中心，案涉房屋现今无法办理不动产过户登记手续，故某电公司要求判令某城公司协助办理过户手续存在事实上履行不能的情况，法院无法予以支持。某电公司可待案涉房屋满足办理产权过户登记手续时继续主张权利，亦可向某城公司主张违约责任。通化某商行作为抵押权人，非案涉《拆迁协议》的相对方，不承担协助某电公司过户的义务，且某电公司已经通过案外人异议之诉的诉讼程序确认，某电公司对案涉房屋享有的权利优先于通化某商行的抵押权，如某电公司认为通化某商行的抵押权有碍其权利行使，应另循法律途径。 综上所述，某电公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46800元，由吉林某电实业集团有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年四月二十八日 书记员于悦