深圳市人才集团有限公司、深圳市中南深港投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0309民初5796号 原告（反诉被告）：深圳市人才集团有限公司，住所地：深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路笋岗仓库区十号库七层1号，统一社会信用代码：914403006925252451。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，广东信达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东信达律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：深圳市中南深港投资发展有限公司，住所地：深圳市福田区莲花街道紫荆社区深南大道6006号华丰大厦2503，统一社会信用代码：91440300585642075A。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘晓彤，广东竞德律师事务所律师。 原告深圳市人才集团有限公司与被告深圳市中南深港投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***，被告委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市人才集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还租赁保证金136000元、物业综合服务费保证金40000元、水电费保证金9000元，共计185000元；2.被告赔偿原告经济损失21106.70元（暂计至2020年12月11日，实际经济损失按照人民银行同期贷款利率及LPR计至清偿之日）；3.被告承担本案律师费15000元；4.本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）由被告承担。 被告向本院提出如下反诉请求：1.被反诉人支付反诉人双倍租金人民币251374.94元，支付综合服务费5546.67元，两项合计256921.61元；2.被反诉人支付逾期利息29450.39元（利息以256921.61元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2021年6月10日，以上逾期利息共计29450.39元）；3.被反诉人承担本案全部诉讼费用。 本案相关事实 2014年3月15日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，主要约定：1.位于深圳市龙华新区的房屋出租给原告。租赁面积800平方米，建筑物总层数5层。2.原告应于每月10日前向被告交付租金。租赁期限为2014年4月15日起至2018年5月16日止。3.被告收取原告2个月租金数额的租赁保证金。 同日，原、被告签订《附页：补充协议》，主要约定：1.房屋租金按建筑面积800平方米计算，2014年4月15日至2015年4月14日月单价85元/平方米，月租金68000元，第二年起逐年递增6%。2.物业综合服务费标准为每月20000元。3.原告向被告支付136000元的租赁保证金，并支付相当于2个月物业综合服务费40000元为物业综合服务费保证金，同时支付9000元为水电费保证金。上述保证金合计185000元。4.租赁关系终止时，在原告符合条件的情况下，被告应凭原告收据20个工作日内一次性无息退还。 2014年3月28日，原告向被告支付保证金共计185000元。被告向原告开具保证金的收款收据。涉案物业系被告从深圳市地铁集团有限公司（以下简称地铁集团）租赁而来，被告的租赁期限至2018年5月16日。被告转租给原告已经过地铁集团同意。 2018年2月27日，深圳市地铁商业管理有限公司发出《我司将收回深圳北站综合交通枢纽A1楼深圳通大厦物业的函》，告知各租户被告承租该司位于深圳北站综合交通枢纽A1楼深圳通大厦物业2层、4层、5层及首层A1-1-5**，2018年5月16日租赁到期，该司将收回物业，请各租户做好交接准备。 2018年5月15日，被告向地铁集团提出《关于继续承租深圳北站A1栋物业的申请》。 2018年5月18日，深圳市地铁商业管理有限公司再次向深圳通大厦各租户发出关于被告合同到期的通知，要求尚未搬离的租户于2018年5月21日前搬离。 2018年7月10日，被告向原告发出催款通知，指出原被告之间的租赁合同于2018年5月16日到期，但原告并未将承租物业交还，构成违约。被告已向地铁集团申请继续承租深圳通大厦，但地铁集团的流程何时能完成暂无定论。在此期间，被告与地铁集团形成不定期事实租赁关系，被告有义务向地铁集团缴纳租金。同理，原告也应按时支付租金和管理费给被告。 2018年8月2日，原告向深圳市地铁商业管理有限公司发出《关于尽快签订A1栋深圳通大厦2层208A物业房屋租赁合同的函》，请求尽快安排租赁合同签订事宜。 2018年8月23日，地铁集团向被告发出《律师函》，称租赁期限届满后，被告与地铁集团协商一致，同意在地铁集团确定新承租人之前租赁物业仍由被告占有使用，根据《承诺函》约定，被告应于每月8日前支付上月费用，如拖欠15个工作日或累计拖欠费用总额达50万元的，占有使用期间立即届满，被告应无条件返还租赁物业，其余事项仍按《租赁合同》约定履行。被告至今未支付2018年5月及6月的费用，已构成根本违约。被告已于2018年7月13日起丧失对租赁物业的占有使用权利，应向地铁集团返还租赁物业并付清费用。原告对该证据不予认可，结合被告提交的收费通知单，原告质证认为通知单计费期间是2018年5月17日至2018年8月28日，当月的费用是115408.44元，如果按该标准计费和单价计算，计费面积是5000多平米，而被告承租地铁集团的面积是一万多平米，可以推断原告承租的涉案2层208A不在地铁集团向被告收取费用的面积之内。 2018年8月28日，地铁集团向A1楼深圳通大厦承租经营商户发出《告知书》，告知：1.地铁集团与被告之间的租赁期限已于2018年5月16日届满，被告不再享有租赁物业的占有使用权。2.各商户在本告知书张贴之日起两日内与地铁集团工作人员就应付费用及归还场地事宜进行洽谈。 2018年8月30日，原告向地铁集团出具《承诺函》，承诺于2018年9月30日前向地铁集团缴纳拖欠的场地占有使用费和水电费等应付费用，同时预缴截止2018年8月31日的场地占有使用费、物业费等。并附《情况说明》称多次请求续签房屋租赁合同，但因地铁集团需要走竞价程序导致未签订合同，原告也无法按正常流程付款。 2018年8月31日，深圳市地铁商业管理有限公司向原告发出《场地占有使用费缴纳说明》，认为原告作为涉案物业的实际占有使用方，应支付2018年5月17日至2018年8月31日期间的场地占有使用费，按单价每月61.99元/平方米，面积800平方米计算。 2018年10月11日，原告向地铁集团发出《关于续签房屋租赁合同的有关情况说明》。2019年1月18日，原告向地铁集团发出《租赁意向确认函》。 2019年3月27日，原告（承租方）与地铁集团（出租方）签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2019年4月1日至2022年3月31日。 2020年12月14日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告5日内退还保证金185000元并支付利息。被告于2020年12月16日签收邮件。 庭审中，原、被告确认原告已付清2018年5月16日前的租金、水电费等应付费用。原告确认其主张的经济损失为15000元律师费以及以185000元为基数自2018年5月16日起的资金占用损失。 另查明，根据2018年4月2日的《市政府办公会议纪要》，确认涉案的Ａ1栋建筑是按照市服务的项目。 裁判理由及结果 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋所在的建筑物经深圳市政府专题会议研究，同意同步建设、同步建成，并经规划部门同意对现状建设予以规划保留，上述建筑物应属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“经主管部门批准建设的”情形。原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议为双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行。 本案争议焦点在于被告是否有权向原告收取2018年5月16日之后的租金等费用。本院认为，首先，被告与业主方地铁集团之间的租赁合同于2018年5月16日到期，被告对其获得地铁集团同意继续承租涉案房屋负有举证责任，虽然被告在合同到期时曾向地铁集团提出续租申请，但并未取得地铁集团的同意。即使根据被告提交的国浩律师事务所于2018年8月23日发出的律师函，原告也已经提出合理质疑，不能确认被告有权占有的面积包括涉案房屋面积。其次，涉案房屋业主方地铁集团于2018年2月27日、2018年5月18日、2018年8月28日多次向包括原告在内的租户发出书面文件，告知地铁集团与被告之间的租赁期限已于2018年5月16日届满，被告不再享有租赁物业的占有使用权。在这种情况下，必然使原告对于向被告支付租金产生不安。在被告不能向原告提供其有权出租涉案物业的文件之前，原告未向被告支付租金，原告的行为不构成违约。再次，2018年8月31日，深圳市地铁商业管理有限公司向原告发出《场地占有使用费缴纳说明》，认为原告作为涉案物业的实际占有使用方，应支付2018年5月17日至2018年8月31日期间的场地占有使用费。业主方已委托代表与原告直接沟通涉案房屋租金支付事宜，并在之后与原告签订租赁合同。可见地铁集团认可原告在2018年5月17日后应直接向其支付租金。因此，被告无权向原告收取2018年5月16日之后的费用，双方的租赁合同已到期终止。被告的全部反诉请求，无法律和事实依据，本院不予支持。原告诉请被告退还各项保证金共计185000元，本院对此予以支持。原告诉请资金占用损失，本院认为，根据合同约定“租赁关系终止时，在原告符合条件的情况下，被告应凭原告收据20个工作日内一次性无息退还”，原告提交的证据证明其在2020年12月14日才要求被告5日内退还保证金185000元并支付利息，被告于2020年12月16日签收邮件。原告未举证证明其此前已向被告开具收据或要求退费等，故对于原告主张的利息应自2020年12月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于原告诉请的律师费，双方并无合同约定，本院对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告深圳市中南深港投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市人才集团有限公司退还保证金185000元并支付利息（利息以185000元为基数，自2020年12月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告深圳市人才集团有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告深圳市中南深港投资发展有限公司的全部反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2308元，由原告负担377元，被告负担1931元。原告已预交的1931元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费1931元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费2798元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员　朱　嘉　蹊 二〇二一年十二月六日 书记员　黄　梦　蕾 书记员　**(兼) 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。