延边顺达建设工程有限公司与延吉天池房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民事判决书

（2018）吉2401民初2986号

原告：延边顺达建设工程有限公司，住所地：延吉市延朝路12号。

法定代表人：***,该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，**孚达律师事务所律师。

被告：延吉天池房地产开发有限公司，住所地：延吉市河南街长白山路3288号。

法定代表人：金日,该公司总经理。

委托诉讼代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，*****律师事务所律师，

第三人：延吉经济开发区开发建设有限公司，住所地：延吉市长白山路288号。

法定代表人：**,该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，吉林诚途律师事务所律师。

原告延边顺达建设工程有限公司（以下简称“顺达公司”）诉被告延吉天池房地产开发有限公司（以下简称“天池公司”）、第三人延吉经济开发区开发建设有限公司（以下简称“开发建设公司”）建设工程合同纠纷一案，本院于2018年5月14日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告顺达公司法定代表人***及其委托诉讼代理人***、被告天池公司委托诉讼代理人***及***、第三人开发建设公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告顺达公司向本院提出诉讼请求：1.确认三方于2011年5月25日签订的“天池新村xxx#、xxx#综合楼剩余工程承包合同书”有效,并继续履行合同；2.被告协助原告办理天池新村xxx#(现名称为蓝天家园xxx区xxx号,产籍号为xxx)一楼840平方米房屋的转移登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月25日，原、被告及第三人三方签订了《天池新村xxx#、xxx#综合楼剩余工程承包合同书》，该承包合同书约定:被告在开发区天池新村开发的xxx#、xxx#综合楼，剩余工程量经三方确认后工程价款为350万元，上述工程量由原告大包完成,工期为一个半月。工程价款由第三人代被告支付95万元，第三人支付工程款的时间为延吉市人民法院(2010)延执字1135-1号执行裁定书扣押的xxx#楼12套房屋拍卖后；若拍卖不能成交,可用此12套房屋以物抵债(被告及第三人实际未能履行)。剩余工程款被告用xxx#楼一层和其向购房人收取的xxx#、xxx#楼全部费用抵付，xxx#综合楼一层建筑面积840平方米,抵付价格为每平方米2500元(被告已实际履行)。第三人除待被告支付95万元工程款外，还对原、被告履行本合同负有监督等义务。承包合同签订后，原告履行了全部合同义务，但被告只交付了xxx#综合楼一层建筑面积840平方米房屋,现被告已办理了自己的房屋产权登记手续，原告请求被告协助原告办理xxx#综合楼一层（建筑面积为840平方米）房屋的产权变更登记手续，但被告不予办理。原告为维护自身合法权益,特诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。

被告天池公司辩称，1.原告诉称的xxx#楼840平方米一层房屋被告没有向原告交付。2.2013年7月6日，原告与案外人延吉经济开发区管委会、延边长安房地产开发有限公司三方签订了协议书，该协议约定用88#综合楼一楼840平方米(已有部分不能兑现)抵付210万元工程款，现尚有200万元工程款不能支付,现支付方式为甲方延吉经济开发区管委会用被告IT产业大厦的转让款支付200万元工程款，用88#楼一楼能抵付的部分继续抵付剩余工程款，由此可见并不是原告主张的xxx#楼一楼840平方米房屋全部抵付工程款，我方与原告的工程款还没有结算完毕,该工程款需要结算。3.2011年8月7日，原告向延吉经济开发区管委会申请了xxx#、xxx#楼工程款100万元，究竟开发区管委会是否向原告支付100万元我方不清楚。840平方米的房屋中部分房产证已经办到别人名下，部分已经顶账，客观上已经不能履行转移登记。综上，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求

第三人开发建设公司述称，因被告不能完成涉案房屋的收尾工程义务，经第三人与被告协商后,由被告委托我公司代为办理收尾工程的相关事宜及发放房屋钥匙工作。在原、被告之间签订的关于天池新村xxx#、xxx#剩余工程合同书中，我公司以监督方的身份，于2011年6月30日在该合同中盖章，为了履行该份协议中的监管义务及与被告的委托义务，我公司在原告完成剩余工程后，将xxx#楼一层840平方米全部8套房屋交付给原告，我公司认为我方已经完成了全部委托及监管义务，之后发生的一切纠纷与我公司无关，另外刚才被告提到的2013年7月6日的协议书，第三人不清楚该协议书的内容，这属于上级政府的行为，至开庭前，第三人并未向代理人陈述该问题。综上，本案与我公司无关，第三人对原告的诉讼请求没有意见。

根据原告顺达公司的申请，本院依法对被告天池公司名下的位于延吉市长白山东路天池新村xxx#综合楼（现名称为蓝天家园B区34号楼）一楼1005号、1006号、1007号及1008号4套房屋进行了查封，查封期限三年。

本院经审理认定事实如下：2011年5至6月间，因被告天池公司开发的天池新村xxx#和xxx#综合楼剩余工程未完工。经延吉市开发区管委会协调，原告、被告与第三人就涉案工程签订剩余工程承包合同书，合同内容为：开发方:延吉天池房地产开发有限公司(以下简称甲方)，建设方:延吉顺达建设工程有限公司(以下简称乙方)，监督方:延吉经济开发区开发建设有限公司(以下简称丙方)。经甲、乙、丙三方协商一致,达成以下合同条款应共同遵守。一、甲方在开发区天池新村开发的xxx#、xxx#综合楼,剩余工程量经三方确认后工程价款为350万元(叁佰伍拾万元)；二、现甲方的的上述工程量,由乙方以大包形式进行施工，直至工程结束，达到交付条件。乙方开工的具体时间为2011年5月26日,工期为一个半月；三、工程价款由丙方代甲方支付95万元(玖拾伍万元),丙方支付工程款的时间为延吉市法院(2010)延执字第1135-1号执行裁定书扣押的xxx#楼12套房屋拍卖后;拍卖不能成交可用此12套房屋以物抵债；四、剩余工程款甲方用xxx#楼一层和甲方向购房人收取的xxx#、xxx#楼全部费用抵付，xxx#综合楼一层建筑面积为840㎡,抵付价格为2500元/㎡；五、丙方除代甲方支付95万元工程款外,还对甲、乙双方履行本施工合同负有监督义务,具体对乙方施工的工程质量和甲方拨付的工程款(以房抵债和用收取的费用抵付工程款)进行监督。合同签订后，原告按合同约定履行了xxx#和xxx#综合楼剩余工程的施工义务。工程完工后，第三人开发建设公司履行被告委托的交房义务将xxx#综合楼一层8套门市房（共840平方米）交付原告抵付部分工程款并另向原告支付工程款50万元，原告接收上述房屋后占有使用至今。因2011年原告、被告与第三人签订的承包合同书中关于工程款支付的部分内容已不能实际履行，原告与延吉经济开发区管委会、案外人延边长安房地产开发有限公司于2013年7月6日签订协议书就天池新村xxx#、xxx#综合楼剩余工程款的支付方式进行了重新约定，主要内容为：xxx#、xxx#两栋楼剩余工程款经2011年5月25日原告、被告与第三人三方签订的合同约定,用延吉市法院(2010)延执字第1135-1号执行裁定扣押的xxx#楼12套房屋抵付房款,现该12套房屋已不能抵付；用xxx#综合楼一层840平方米（已有部分不能兑现)抵付210万元，现尚有200万元工程款不能支付。现支付方式为延吉经济开发区管委会用IT大厦的转让款支付200万元，用88#综合楼一楼能抵付的部分继续抵付。

另查明，天池新村xxx#综合楼(现名称为蓝天家园xxx区xxx号楼,产籍号为xxx)一楼8套门市房中的xxx号、xxx号、xxx号及xxx号房屋产权现登记在案外人***名下，并于2018年6月19日设立了借款抵押登记，抵押权人为案外人***。同时还查明，第三人开发建设公司系延吉经济开发区管委会下属国有独资公司。

认定上述事实的证据有：天池新村xxx#、xxx#综合楼剩余工程承包合同书一份、收据两份、协议书一份、照片一组、本院依职权调取的xxx#综合楼一楼8套门市房的房屋产权及抵押信息、当事人陈述以及本案庭审笔录等证据材料予以证明，本院予以确认。

本院认为，原告、被告与第三人签订的《天池新村xxx#、xxx#综合楼剩余工程承包合同书》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告与案外人于2013年7月6日后签订的协议书亦不影响上述合同的效力，且该合同部分内容已实际履行，故应当认定合法有效。合同成立后，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在原告依约完成了涉案工程的情况下，被告及第三人并未完全履行上述合同义务，其行为已构成违约。第三人向原告交付涉案房屋抵付部分工程款后，被告亦应当按照合同约定协助原告办理产权变更登记手续。但本案中现已查明，天池新村xxx#综合楼(现名称为蓝天家园xxx区xxx号楼)一楼8套门市房中xxx号、xxx号、xxx号及xxx号房屋产权现登记在案外人***名下，并设立了借款抵押登记。鉴于目前上述房屋的产权变更登记受到限制，客观上不具备办理产权过户手续的基础与条件，故原告要求被告协助办理上述4套房屋产权变更登记手续的诉讼请求，因履行不能，本院暂不予支持。关于原告要求被告协助办理天池新村88#综合楼一楼8套门市房中xxx号、xxx号、xxx号及xxx号房屋产权变更登记的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：一、确认原告延边顺达建设工程有限公司、被告延吉天池房地产开发有限公司与第三人延吉经济开发区开发建设有限公司三方于2011年签订的《天池新村xxx#、xxx#综合楼剩余工程承包合同书》有效；

二、被告延吉天池房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告延边顺达建设工程有限公司办理位于延吉市天池新村xxx#综合楼(现名称为蓝天家园xxx区xxx号楼)一楼4套房屋（房号：xxx号、xxx号、xxx号及xxx号，产籍号：xxx、房屋所有权证号：吉（2018）延吉市不动产权第xxx号）的产权变更登记手续，双方办理产权变更登记所需费用，由双方按照国家的相关政策进行交纳；

三、驳回原告延边顺达建设工程有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费23600元，保全费5000元，由被告延吉天池房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年十月三十日

书记员***