某某、某某与白山市祥达房地产开发有限公司、被告白山市祥达建筑公司工程有限公司、吉林省某某医院房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0602民初57号 原告（反诉被告）：**，女，1982年1月18日生，汉族，白山发电公司职工，住浑江区。 原告（反诉被告）：**，男，1977年8月15日生，汉族，白山发电公司职工，住浑江区。 委托诉讼代理人：***，吉林典亮律师事务所律师。 被告：白山市祥达房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：912206017826074048。 地址：吉林省白山市浑江区浑江大街98号3楼。 法定代表人：**坤，董事长。 委托诉讼代理人：***，****律师事务所律师。 被告（反诉原告）：白山市祥达建筑工程有限公司。 统一社会信用代码：91220601786843586C。 地址：白山市浑江区浑江大街98号5楼 法定代表人：**坤，董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司职员。 被告:吉林省**医院（缺席）。 法定代表人:***,院长。 统一社会信用代码:1222060041287604N。 地址:抚松县仙人桥镇**街道。 原告（反诉被告）**、**与被告白山市祥达房地产开发有限公司（下称房产公司）、被告（反诉原告）白山市祥达建筑公司工程有限公司（下称建筑公司）、吉林省**医院(下称医院)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月15日、2020年8月4日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人***，被告房产公司委托诉讼代理人***，被告（反诉原告）建筑公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告医院经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）**、**向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告（反诉被告）与被告房产公司房屋买卖合同；2、判令解除原告（反诉被告）与被告医院的产权公寓委托经营协议；3、判令三被告返还原告（反诉被告）购房款及装修款388,150.00元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率承担利息（其中288.150.00元自2013年8月1日至全部履行完毕止；10万元自2018年8月8日起至全部履行完毕止）；4、判令三被告承担连带责任；5、判令三被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年8月1日原告（反诉被告）购买被告合作开发的位于抚松县仙人桥镇地疗院内的B栋4层1-401房屋，建筑面积为51平方米**医院产权公寓，房款为人民币288,150.00元。原告（反诉被告）按约定将全部房款汇到了被告房产公司指定的账号。2018年公寓交工后，原告（反诉被告）才知道根本没有原告（反诉被告）当初购买的户型。2018年8月8日原、被告经过协商，将原告（反诉被告）原来购买的一户改为两户小面积的户型，原告（反诉被告）按照更换后的房屋面积又补交了房款及装修款10万元，被告房产公司重新为原告（反诉被告）出具了预售购房定金通知单，被告（反诉原告）建筑公司出具装修款收据。医院与原告（反诉被告）签订了产权公寓委托经营协议。后经原告（反诉被告）了解被告销售的房屋没有预售许可证。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干问题的解释》之规定，请求法院查明事实，依法支持原告（反诉被告）的诉求。 被告房产公司辩称，其一，吉林省**医院建设的楼房不是违法建筑；二、没有预售许可证不是法定解除合同的条件；三、本案涉案的楼房不能因为没有预售许可证而予以解除；四、房产公司收取原告（反诉被告）购房款的行为属于隐名代理，原告（反诉被告）应当选择适格被告诉讼，而不能将委托人及受托人在同一案件中列为共同被告即房产公司与吉林省**医院列为共同被告。综上，应驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。 建筑公司（反诉原告）辩称，一、原告（反诉被告）主张的解除条件不能成立。建筑公司装修的房屋是吉林省**医院改造项目，是经过抚松县人民政府同意建设的项目，不是违章建筑。该房屋已经交付给原告（反诉被告）使用，根本不存在解除的法定事由。二、原告（反诉被告）已经入住该房屋并使用至今，如果法院准予解除合同，装修款应当予以折旧退返。原告（反诉被告）于2018年8月8日办理的**公寓入户手续，其使用该楼房已达一年之久。装修物属于损耗品，如果法院支持原告（反诉被告）的解除合同退返房屋的请求，那么，装修款就应当折旧计算，暂定装修折旧费3万元。综上，请法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。 医院未答辩，也没有到庭参加诉讼。 为证明其主张的成立，原告（反诉被告）向本院递交如下证据： 证据1、收购房定金通知单复印件两份、收据复印件两份。证明原告（反诉被告）购买被告的房屋，并缴纳购房款246,896.00元，装修费141,254.00元。 证据2、2013年8月17日中国邮政银行转账凭单复印件一份。证明2013年8月17日原告（反诉被告）按照被告房产公司指定的账户，通过中国邮政银行向被告房产公司一次性支付购房款及装修款288,150.00元。 证据3、2018年8月8日中国建设银行个人活期账户交易明细复印件一份。证明2018年被告房产公司将原告（反诉被告）购买的房屋一户改为两户小面积的户型，原（反诉被告）、被告房产公司重新达成协议后，原告（反诉被告）于2018年8月8日按照被告房产公司一指定的账户，向被告房产公司一次性补交了购房款及装修款10万元。 证据4、吉林省**医院产权公寓委托经营协议复印件一份。证明原告（反诉被告）与被告医院签订委托经营协议。 证据5、吉林省**医院总体改造项目合作协议影印件一份。证明原告（反诉被告）购买的房屋是被告房产公司与被告医院合作开发，因此，被告医院应承担连带责任。 被告房产公司质证为：对原告（反诉被告）提供的证据均无异议，但委托合同是**医院同原告（反诉被告）签订的，按照合同法第403条规定，对于隐名代理，原告（反诉被告）只能选择被告诉讼，而不能在一个案件中一并审理。 被告建筑公司质证意见同房产公司。 被告房产公司为证明其主张的成立，向本院递交如下证据： 证据1、抚松县城乡规划委员会会议纪要一份。证明1.“吉林省**医院改造”建设项目是经抚松县城乡规划委员会第四次会议审议通过的项目，不属于违章建筑。2.该项目不是商业开发项目。 证据2、抚松县政府关于吉林省**医院改扩建工程项目给予政策支持的意见。证明“吉林省**医院改造”是享受抚松县政府政策支持的项目。 证据3、关于吉林省**医院总体改造项目提前开工事宜的请示。证明1、因开工前各项手续审批时间较长，**医院向县政府请示，经县长及主管副县长批示按特事特办原则，先开工后办手续，确保2013年4月中旬开工。 2、该请示还证明，建设单位是**医院，不是商业开发项目，否则，开工手续请示应当由开发商作出。 证据4、《吉林省**医院总体改造项目合作协议》一份。证明2013年3月20日白山市祥达房地产开发有限公司同吉林省**医院签订的《合作协议》中第1条明确约定：“甲、乙双方主要采取委托开发，合作建设两种方式全面合作。”；在该《合作协议》的第一条第一款第2项中还约定：“甲方（吉林省**医院）按3500元/㎡回购4栋产权公寓（含土建工程1800元/㎡，路网、管网改造和绿化美化费用100元/㎡，按三星级以上标准装修费用900元/㎡，销售税700元/㎡），由乙方（答辩人）按照甲方指定的价格（5500元/㎡起价）和范围组织销售，全部收入存入双方指定账户，并委托银行监管，甲方根据实际工程进度决定拨款数额，余款归甲方所有。”该《合作协议》还能够证明，白山市祥达房地产开发有限公司对公寓楼没有单独的出售权，其售楼权是通过委托而产生的。 证据5、收据4张。证明开发公司及建筑公司收到购房款及装修款共计数额388,150元。 证据6、（2019）吉06民初133号民事判决书及该判决生效的证明各一份，证明本案的房产公司与医院是委托代建关系，该判决书判决医院给付房产公司工程款26,803,826.74元。说明本案争议的房屋所有权是归属医院，不是开发公司。 原告（反诉被告）质证为：对证据1、2、3真实性无异议，但证明不了不是商业开发。而且该组证据与本案无关；对证据4真实性无异议，但可以证明被告房产公司和被告医院是合作开发，且原告（反诉被告）是将购房款及装修款向被告房产公司指定的账户交付。因此，被告房产公司具有返还购房款及装修款的义务。至于三被告内部之间是否有其他约定，并没有告知原告（反诉被告），亦不能因为其内部约定对抗原告（反诉被告）的主张，不排除三被告之间互相推诿，不承担返还义务；对证据5真实性无异议；对证据6的真实性无异议，认为该证据不能证明涉案房屋是**医院单独所有，涉案房屋是被告房产公司与医院合作开发的并且该房屋没有取得商品房预售许可证。其与原告（反诉被告）的房屋买卖合同属于无效合同。 建筑公司质证为：对房产公司提交的证据均无异议。 被告（反诉原告）建筑公司为证明其主张的成立，向本院递交如下证据： 2020年7月28日白山市开元房地产土地评估有限公司出具的白山开元咨评字2020019号《房地产司法鉴定估价咨询报告》一份，证明原告（反诉被告）所有的坐落在抚松县仙人桥镇**街道C-511，面积34.267平方米；C-519，面积36.36平方米的二处房屋的评估价格为7117.00元。 原告（反诉被告）对建筑公司提供的证据无异议，认为是三被告在履行合同的过程中违约在先，故折旧费用应由三被告承担。 被告房产公司对建筑公司提供的证据存有异议，认为折旧期限不符合实际情况。鉴定书折旧期限是从2018年8月8日至2020年6月11日，至开庭时，原告仍然占用涉案房屋。 经庭审质证，本院对各方当事人提供的证据认证如下; 原告（反诉被告）提供的证据因房产公司与建筑公司均无异议，本院对原告（反诉被告）提供的证据予以认定。 房产公司提供的证据，因原告（反诉被告）及建筑公司均无异议，本院在庭审时对房产公司提供的证据予以确认。 建筑公司提供的证据，因属于人民法院依据鉴定程序委托有评估资质的公司，依据法定程序出具的意见，故本院对建筑公司提供的证据予以确认。 经审理查明，2012年6月29日，房产公司与医院签订《委托开发协议》约定，医院经过充分研究并慎重考虑决定：将医院区域内的改造开发项目全面委托房产公司，具体实施开发建设。2013年3月20日，房产公司与医院签订《吉林省**医院总体改造项目合作协议》约定，一、合作方式：双方主要采取委托开发、合作建设两种方式进行全面合作。（一）委托开发1、**医院委托房产公司对4栋产权公寓和餐饮会议中心、门诊综合楼、职工回迁楼按规划进行开发建设。2、**医院按3500元／平方米（含装修费用900元／平方米，……）回购4栋产权公寓，由房产公司按医院指定的价格和范围组织销售，全部收入存入双方指定账户，并委托银行监管，由医院根据实际工程进度决定拨款数额，余额归医院所有。（二）合作建设，双方合作建设*****身中心，合作方式为：**医院以土地入股，占20%的股份；房产公司承担全部资金，占80%的股份。建成后按股份制方式运营。二、双方的权利和义务（一）医院的权利和义务：2、医院负责办理除4栋产权公寓外的其它建设项目的医疗卫生用地划拨手续。土地使用年限按国家有关规定执行。6、医院在拨付工程款不及时的情况下，可按指定的销售价格和双方议定的数量将产权公寓抵顶给房产公司一部分，做为付给房产公司的部分工程款。2014年11月5日，房产公司与医院签订《补充协议》约定：鉴于医院组织的内部团购基本结束，对外销售遇到困难，产权公寓及配套设施建设和装修面临资金紧张的实际情况，经双方共同协商，就医院产权公寓由房产公司统一销售事宜达成如下协议：1、医院按照原定价格，在10日内完成院内职工团购并交款结束，剩余的产权公寓一次性交由房产公司统一销售。2、房产公司可自行确定销售价格。但无论实际销售价高低，双方均按原定价格（5500元／平方米起价）结算，抵顶产权公寓、门诊理疗楼、综合服务楼工程款。房产公司高于原定价格销售部分所产生的税费由房产公司自行承担；低于原定价格销售部分的差额，由房产公司自行消化。3、为促进公寓销售和后期管理，双方同意修改产权公寓管理方式，明确规定：购买产权公寓的业主可选择自住、也可以选择委托医院统一管理。选择自住的业主，要按规定向医院交纳物业管理费；选择统一管理的，取消7、8、9三个月不能免费入住条款。由房产公司负责将这一修改传达到已购公寓业主，并在办理入住手续时签定新的协议。2019年4月4日，**公寓管理办公室根据抚松县仙人桥人民政府的文件要求通知从即日起停止目前的体验入住活动。 另查明，2013年8月1日，原告（反诉被告）购买被告房产公司与医院合作开发的位于抚松县仙人桥镇地疗院内的B栋4层1-401房屋，建筑面积为51平方米产权公寓并一次性交纳购房款288,150.00元。因双方约定的B栋4层1-401房屋没有交工，双方于2018年8月8日重新约定：将原B栋4层1-401房屋拆分为**调换到C-511，面积34.267平方米；**C-519，面积36.36平方米。经白山市开元房地产土地评估有限公司出具的白山开元咨评字2020019号《房地产司法鉴定估价咨询报告》评估为C-511，面积34.267平方米；C-519，面积36.36平方米的二处房屋的装修折旧费为7117.00元。 本院认为，一、原告（反诉被告）与房产公司之间的关系问题。 2013年3月20日，房产公司与医院签订《吉林省**医院总体改造项目合作协议》约定：一、合作方式：双方主要采取委托开发、合作建设两种方式进行全面合作。（一）委托开发2、**医院按3500元／平方米回购4栋产权公寓（含装修费用900元／平方米，……），由房产公司按医院指定的价格（5500元／平方米起价）和范围组织销售，全部收入存入双方指定账户，并委托银行监管，由医院根据实际工程进度决定拨款数额，余额归医院所有。可以推定为房产公司与医院之间是一种委托代售公寓楼关系（隐名代理）。2013年8月1日，原告（反诉被告）购买位于抚松县仙人桥镇地疗院内的B栋4层1-401房屋，建筑面积为51平方米产权公寓的行为与房产公司、医院是一种隐名代理关系。但2014年11月5日，房产公司与医院签订《补充协议》约定：经双方共同协商，就医院产权公寓由房产公司统一销售事宜达成如下协议：1、医院按照原定价格，在10日内完成院内职工团购并交款结束，剩余的产权公寓一次性交由房产公司统一销售。3、为促进公寓销售和后期管理，双方同意修改产权公寓管理方式，明确规定：购买产权公寓的业主可选择自住、也可以选择委托医院统一管理。选择自住的业主，要按规定向医院交纳物业管理费；选择统一管理的，取消7、8、9三个月不能免费入住条款。由房产公司负责将这一修改传达到已购公寓业主，并在办理入住手续时签定新的协议。此时，原告（反诉被告）购房行为与房产公司、医院之间的关系则变更为显名代理。即2018年8月8日原告（反诉被告）与房产公司重新约定：将原B栋4层1-401房屋拆分为**调换到C-511，面积34.267平方米；**C-519，面积36.36平方米的行为为显名代理。 二、房产公司与医院对位于抚松县仙人桥镇地疗院内的产权公寓的关系问题。 2013年3月20日，房产公司与医院签订《吉林省**医院总体改造项目合作协议》约定：（二）合作建设，双方合作建设*****身中心，合作方式为：**医院以土地入股，占20%的股份；房产公司承担全部资金，占80%的股份。建成后按股份制方式运营。 三、房产公司与建筑公司之间的关系问题。 房产公司的法定代表人系**坤，住所：吉林省白山市浑江区浑江大街****。而建筑公司的法定代表人也是**坤，，住所：吉林省白山市浑江区浑江大街****房产公司与建筑公司是一套人马二块牌子，应视为一体。 四、原告（反诉被告）与房产公司的购房合同的问题。 2013年8月1日，原告（反诉被告）购买被告房产公司与医院合作开发的位于抚松县仙人桥镇地疗院内的B栋4层1-401房屋，建筑面积为51平方米产权公寓并一次性交纳购房款288,150.00元。因双方约定的B栋4层1-401房屋没有交工，双方于2018年8月8日重新约定：将原B栋4层1-401房屋拆分为**调换到C-511，面积34.267平方米；**C-519，面积36.36平方米。可以推定为房产公司违约在先；同时，2019年4月4日，**公寓管理办公室根据抚松县仙人桥人民政府的文件要求通知从即日起停止目前的体验入住活动。**，该公寓楼至今没有取得商品房预售许可证。综上，原告（反诉被告）可以解除购房合同。 五、原告（反诉被告）与医院产权公寓委托经营协议问题。 吉林省**医院产权公寓委托经营协议写明：吉林省**医院作为甲方；产权公寓购买人即原告（反诉被告）作为乙方。乙方购买的吉林省**医院产权公寓B号楼4层1-401号，建筑面积51平方米，自愿委托甲方为其经营管理。二、委托经营方式：每套产权公寓乙方每年享有一个月（按30天计）的免费入住权，但每年的7、8、9三个月除外，其它时间须交由甲方全权经营管理，年底按照所有产权公寓统一经营的税后利润和产权公寓的投资进行分成。分成比例为乙方70%，甲方30%。2014年11月5日，房产公司与医院签订《补充协议》约定：3、为促进公寓销售和后期管理，双方同意修改产权公寓管理方式，明确规定：购买产权公寓的业主可选择自住、也可以选择委托医院统一管理。选择自住的业主，要按规定向医院交纳物业管理费；选择统一管理的，取消7、8、9三个月不能免费入住条款。由房产公司负责将这一修改传达到已购公寓业主，并在办理入住手续时签定新的协议。可见，2013年8月1日，原告（反诉被告）购买B栋4层1-401房屋时签订了委托经营协议。2018年8月8日重新约定：将原B栋4层1-401房屋拆分为**调换到C-511，面积34.267平方米；**C-519，面积36.36平方米的房屋时，依据2014年11月5日，房产公司与医院签订《补充协议》约定：购买产权公寓的业主可选择自住、也可以选择委托医院统一管理。选择自住的业主，要按规定向医院交纳物业管理费；选择统一管理的，取消7、8、9三个月不能免费入住条款。由房产公司负责将这一修改传达到已购公寓业主，并在办理入住手续时签定新的协议。此时，原告（反诉被告）没有重新签订新的协议。原告（反诉被告）要求解除产权公寓委托经营协议的诉请，应予支持。 六、原告（反诉被告）与房产公司的购房合同是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》问题。 该解释第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。此案中，医院与房产公司系股份制合作关系即房地产开发企业，将尚未建成（B栋4层1-401房屋）或者已经竣工的房屋（C-511，C-519）向原告（反诉被告）销售，原告（反诉被告）已全部足额交纳购房款。此案适用该解释。 综上所述，原告（反诉被告）在购买房屋时，没有尽到审慎义务即涉案房屋的开发企业是否取得商品房预售许可证，故对其要求被告承担利息的诉讼请求，不予支持；三被告所售房屋属于在没有取得商品房预售许可证的情况下签订的购房合同及被告没有按约定及时交付B栋4层1-401房屋而改为交付C-511，C-519号房屋的行为违约，故对建筑公司（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）承担房屋折旧费用的诉讼请求，不予支持。关于房产公司庭审时，要求原告（反诉被告）承担2018年8月8日起至本案审理终结时的房屋折旧费用，因委托鉴定的时限必须有明确的时间，故对其请求，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房间预售许可证明的，可以认定有效”、《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）与被告白山市祥达房地产开发有限公司房屋买卖合同； 二、解除原告（反诉被告）与被告吉林省**医院的吉林省**医院产权公寓委托经营协议； 三、三被告连带承担返还原告（反诉被告）购房款及装修款388,150.00元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回白山市祥达建筑工程有限公司的反诉请求。 五、鉴定费2000.00元，由白山市祥达建筑工程有限公司承担。 案件受理费7122.00元，原告（反诉被告）承担712.00元，三被告承担6410.00负担。反诉费505.00元，由白山市祥达建筑工程有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二〇年八月十日 书　记　员　　***