镇赉县大林建筑有限责任公司与***等买卖合同纠纷二审民事判决书

吉林省白城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）吉08民终58号

上诉人（原审原告）：镇赉县大林建筑有限责任公司。

法定代表人：马彦民，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘文佳，吉林君朔律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1969年1月26日，汉族，个体，现住镇赉县。

委托诉讼代理人：高军，吉林高军律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：于夫，男，1966年5月7日出生，汉族，个体，住镇赉县。现羁押吉林公主岭监狱。

委托诉讼代理人：郑玉红，黑龙江张万友律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：镇赉九鼎小额贷款有限公司。

法定代表人：郝树国，该公司董事长。

上诉人镇赉县大林建筑有限责任公司因与被上诉人***、于夫、镇赉九鼎小额贷款有限公司买卖合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2019）吉0821民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。镇赉县大林建筑有限责任公司的委托诉讼代理人刘文佳、***的委托诉讼代理人高军、于夫的委托诉讼代理人郑玉红，镇赉九鼎小额贷款有限公司的法定代表人郝树国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

镇赉县大林建筑有限责任公司上诉请求：撤销镇赉县人民法院（2019）吉0821民初1091号民事判决，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《不动产转让合同》存在可撤销情形。上诉人与被上诉人签订的《不动产转让合同》，是基于上诉人与被上诉人于夫、镇赉九鼎小额贷款有限公司存在债权债务关系，上诉人作为债务方，多次受到被上诉人的软暴力威胁，基于此，上诉人将土地使用权面积27831.61平米土地使用权、地上房屋（建筑面积1411.6平米）、收粮设备（烘干塔、化验系统设备、输送机、扒粮机、地衡等）等所有地上附属物，一并以650万元价格转让给被上诉人***。上诉人认为，该合同订立合同时显失公平，上诉人迫于债权方的胁迫与之签订的远远低于正常市场价的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，上诉人有权请求人民法院撤销合同。同时，上诉人申请重新对争议的不动产进行再次评估，查明该交易背后的胁迫行为。二、上诉人并未委托阜新通途资产价格评估有限公司镇赉分公司对争议标的物进行评估，评估委托书上上诉人的公章并非上诉人真实公章。上诉人在和被上诉人交易之前，并未委托中介机构进行价格评估，被上诉人在一审审理时主张上诉人曾经在2018年4月16日委托中介机构对争议的不动产进行评估，欲掩盖其真实的胁迫行为，与事实不符。

***辩称，1、上诉人的上诉请求，没有事实依据也没有法律依据，我方与上诉人以及案件的第三人没有任何关系，在购买之前完全是平等主体之间的一个协商关系，而且这块地方卖给***，是双方充分协商，而达成的一致意见650万元，被上诉人***，也是真实的买卖该块地方，而且用于生产经营，现在始终在经营到手之后我们又进行了改造，工地又投入近300万元，目前已经实际投入达上千万元这样一个投资，所以说在买卖订立合同时，是不存在任何显失公平的情形的。2、上诉人在一审中称，他这个价值是13,000,000元，但是价值13,000,000元是他在之前贷款的一个评估值而已，并不是真正的市场价值。另外，13,000,000元的评估价格它本身大林公司在出售时就知道有评估价格，还有650万元卖给我方那就是对权力的实体权利放弃，因买卖东西权利是他自己进行处分的。所以这种处分也是符合法律规定的，所以我方签订的合同是合法有效的，也不存在任何撤销情形，上诉状当中提到被上诉人使用软暴力。首先，被上诉人根本不认识，在购买之前根本不认识本案的上诉人及上诉人法人，就是一个交易。之前与他们之间也没有任何债权债务关系，只是一个第三方为了买这块地方而进行购买的，又何来的软暴力，被上诉人根本没有不但没有实施软暴力而是正常交易行为，而且已经实际进行了付出了相关的资金。无论是一审还是二审均没有证据能够证明我方对他产生过任何暴力和威胁等行为，所以一审法院判决正确。

于夫辩称，1、上诉人一直称本买卖协议是受胁迫签订的，但一、二审中均无相应的证据证实受软暴力胁迫，上诉人与于夫之间确实存在债权债务关系，但债权债务关系不等同于胁迫关系。2、上诉人称本案的交易显失公平参照的是2017年3月3日，为抵押贷款所做的评估报告该评估报告已经明确说明此评估只限于抵押贷款使用且有效期是一年，本交易产生时已经超过了一年的时效，该评估报告不具有参照价值，对2018年4月16日的评估报告上诉人称公章不对而事实是在委托本次评估的时候，上诉人的法定代表人马彦民亲自拿着公章到现场盖的章，并且评估报告上所盖公章与本案上诉状中所盖的公章完全一致。上诉人称要求重新评估首先重新评估不具有法定的情形，不是所有的评估报告都可以重新评估的，必须具有法定情形。2、重新评估也没有必要，因为2018年4月16日出具的评估报告只是为双方交易提供了一个参考价值，没有法律规定，当事人也没有约定，必须按照评估报告进行交易，所以重新评估没有必要。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法维持。

镇赉九鼎小额贷款有限公司辩称，同意一审判决。

镇赉县大林建筑有限责任公司向一审法院起诉请求：1．请求依法撤销原告和被告***于2018年4月17日之间签订的《不动产转让合同》；2．请求诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2017年3月3日，大林建筑公司委托镇赉县公信房地产咨询评估有限公司对大林建筑公司所属的房地产抵押价值进行评估，估价对象建筑面积来源于《不动产证书》证号为吉（2017）镇赉县不动产第0000843号，估价时点的抵押价值为350万元。该报告有效期为一年。2017年3月3日，大林建筑公司委托吉林省华地不动产评估测绘有限公司对抵押贷款涉及的一宗国有土地使用权进行评估，该土地是位于白齐公路北镇坦公路东，土地面积为27,831.61平方米的工业用地，评估价值为681.8,744万元。2018年4月16日，阜新通途资产价格评估有限公司镇赉分公司对大林建筑公司房屋土地的价值进行评估，评估位置为白齐公路北镇坦公路东，待估房产建筑面积1,411.6平方米，土地用途为工业用地，公用宗地面积27,831.6平方米。在该评估时点评估金额为448.31万元。评估目的为了解房地产市场价格提供参考。该报告有效期为一年。2018年4月17日，大林建筑公司与***签订《不动产转让合同》，大林建筑公司将其所有的工业国有土地、地上房屋以650万元的价格转让给***。合同约定：转让国有土地使用面积27,831.61平方米，土地使用权期间为2008年7月11日至2028年7月10日，房屋建筑面积1,411.6平方米；转让不动产拥有办公楼及周边商服取暖设备（小锅炉）、水、电表箱、变压器等；大林建筑公司院内原有的收粮设备如烘于塔、化验系统设备、输送机、扒梁机、地秤等有关设备及其他不动产无偿留给乙方……自以上不动产完成变更登记至***名下后10日内，***将转让价款650万元按大林建筑公司指示交付给九鼎小额公司340万元，于夫310万元，视为向大林建筑公司履行了交付所有合同义务。2018年4月16日，出卖人大林建筑公司、买受人***、债权人九鼎小额公司、于夫以及债务人马彦民签订《四方协议》，大林建筑公司将自有不动产以650万元的价格转让给***，***负责转让产生的所有税费。大林建筑公司自愿将《不动产转让合同》中的转让价款650万元用于清偿马彦民与九鼎小渐公司以及于夫的债务。九鼎小额公司的法定代表人是郝树国。《不动产转让合同》中的房屋在签订该合同后过户至许又东名下的镇赉县新伟粮油仓储物流有限公司，不动产权证号为：吉（2018）镇赉县不动产权第XXXX号。***已对该房屋及土地进行投入建设。2018年4月20日，***通过银行转账的方式支付给九鼎小额公司的法定代表人郝树国340万元以及于夫310万元。同日，郝树国、于夫出具收据收到***给付的钱款，收据上写明“代为支付马彦民的借款”。大林建筑公司出具收据收到***交付的转让款，收据上写明“该不动产转让款已按大林建筑公司的意思指示交付给郝树国340万元、于夫310万元，本次交付完毕后，买房***所有的不动产转让款已经结清，《不动产转让合同》约定的义务已经履行完毕。”马彦民、马彦利与于夫之间存在民间借贷关系。2018年3月20日，九鼎小额公司因大林建筑公司对其欠款，申请法院对大林建筑公司所有的位于镇责镇铁北白齐公路北镇坦公路东5区5段547号、不动产证号为吉（2017）镇赉县不动产第0000843号、建筑面积1411，6平方米办公楼；共有宗地面积27,831.61平方米，房屋建筑面积1,411.6平方米进行保全。镇赉县人民法院做出（2018）吉0821财保4号民事裁定书，对九鼎小额公司申请事项进行查封，2018年4月17日九鼎小额公司以双方达成和解协议为由，申请法院解除对（2018）吉0821财保4号民事裁定书内保全的事项，镇赉县人民法院做出（2018）吉0821财保4-1号民事裁定书子以解除。

一审法院认为，关于显失公平，最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十二条规定：“合同一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。本案中，大林建筑公司以其与***所签涉案房屋及土地买卖显失公平为由主张撤销合同，该合同应该出现如下情形：第一、当事人之间在给付与对待给付之间失衡或造成利益不平衡。一方以较少的代价获得较大的利益，而另一方要承担更多的义务而享受极少的权利。衡量双方利益是否公平，应从合同订立时的情况加以确定；第二，订立合同时，一方具有利用优势或利用对方轻率、无经验等而与对方订立显失公平合同的故意。本案中，2018年4月17日，大林建筑公司与***签订《不动产转让合同》，大林建筑公司将其所有的工业国有土地，地上房屋以650万元的价格转让给***。但在2017年3月3日，大林建筑公司对该土地和房屋进行抵押价值评估为1031.8,744万元，评估报告上注明是为抵押贷款额度提供依据，距离签订《不动产转让合同》已超过一年，房屋及土地的市场价格是随着经济不断变化的，该抵押价值评估不能作为认定房屋转让价格高低的依据。而且在2018年4月16日，也就是签订合同的前一日，大林建筑公司已申请评估公司对该土地和房屋价值进行评估，评估价值为448.31万元，评估目的就是为了了解房地产价格。次日，大林建筑公司与***签订《不动产转让合同》，***以高于该评估价值201.69万元的价格购买涉案房屋及土地，该土地上的其他附属设施就并非无偿购买，且办理房屋过户等相关手续的费用也是由***自行负担，双方当事人关于主要权利和义务的约定并无不公平之处。不动产交易中房屋价格是意思自治的结果，即使与市场评估价格存在一定差异，也不能必然推断《不动产转让合同》约定的价格在订立合同时违反公平，等价有偿原则。更何况大林建筑公司在明知两份评估报告结果的情况下处分自己的权利，不存在显失公平的情形。其次，大林建筑公司并未提供证据证明***在订立合同时有经济上、政治上、人身关系上的优势或大林建筑公司对交易缺乏经验和判断力，且***又适当的利用了这些客观条件与大林建筑公司签订合同的情形，相反，大林建筑公司经营的项目为：房屋建筑公司，其应该对房地产及土地的市场价格有一定的认知能力，其自愿出售房屋及土地，故一审法院对其要求对涉案房屋及土地价值进行鉴定的请求不予支持。第三，大林建筑公司主张与***签订《不动产转让合同》并非其真实意思表示，而是受到胁迫。本案中，大林建筑公司与于夫之间存在借贷关系，大林建筑公司为了清偿债务出卖房屋及土地，是对自己财产进行处分的行为，与***无关。***依照与大林公司约定的方式将转让款支付给九鼎小额公司及于夫，其作为买受人的义务已经履行完毕，且该房屋在签订合同后就过户至***名下的公司，合同条款是当事人自愿协商作出的一致选择。且大林建筑公司未提供证据证明其受到胁迫签订《不动产转让合同》，故一审法院对其该项主张不予支持。综上，大林建筑公司与***签订《不动产转让合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，故大林建筑公司主张撤销与***签订的《不动产转让合同》的请求，缺乏事实和法律依据。一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回镇赉县大林建筑有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由镇赉县大林建筑有限责任公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人出示上诉人委托白城市永信价格评估事务有限公司评估报告一份。证明以交易日作为评估基准日，案涉房屋等资产价值13,081,748元，远远高于交易价格。说明该评估报告内容还不包括车库两间，地秤、锅炉房、6000平硬化地面，输送机9台，一审时上诉人申请对案涉资产进行价格评估，但是一审法院没有准许，故二审期间上诉人单方面委托评估公司对案涉资产进行了评估。***质证后认为，1、在程序上是违反法律规定的，不能作为本庭定案的证据使用，没有经过任何一个被上诉人同意或履行相关法定程序单方鉴定，不符合法律规定。2、根据上诉人的一审起诉书以及一审的开庭审理我们可以知道在出售之前大林公司就已经知道他市值价格评估价是13,000,000元，这个评估13,000,000元是在17年贷款时就已经有的数字，既然你都知道本身是13,000,000元卖给我方是650万元，并签订了合同这是对自己民事权利的一个处分。根本不是订立的时候，存在显失公平的问题。3、该块资产出售给我方之后我方已经对该处房产进行了产权变更，物权已经发生转移，现在已经变更到被上诉人***的名下。而且***到手之后，对相应的设备以及房屋以及地面重新进行了硬化等行为。投入也高达300万元，目前***的投入近千万元，所以无论是从物权的角度来讲，还是合同角度来讲，上诉方均没有撤销权的法定事由和客观适用。于夫质证后认为，1、是对这份评估报告的程序，我们认为是违法的，因为该房屋的产权人已经变更为***，***在接手后进行了改造，修缮，房屋价值已经增值，在对***所有的房产进行评估的时候，甚至都没有评估产权人，哪一部分是***修缮的，增加的等报告中根本就没有体现而且该案是诉讼过程中，如果要评估也应当经过各方当事人共同参与，这个程序都没有履行。2、案涉房屋的价值和价格应当是两个概念，上诉人对此进行了混淆价值是物有所值，而价格是在市场上能够进行交易，你房屋在之前市场上不能交易流通不了就不能视同为房屋的价格，而本案上诉人与被上诉人是进行交易行为，体现的是一种价格。因此这个报告鉴定的价值，不是本案所要审查的价格，不是同一个概念，因此不能以此认定本案的交易存在显失公平情形。3、什么叫显失公平，民通72条已经说得非常明确，必须具备两个条件，一是价格不公平，其二价格不公平的原因是因为对方没有经验导致的，本案中上诉人是房地产开发商，对方对市场上房地产的价格比在座的任何一个当事人都清楚，不存在经验不足的问题。因此，当时以这样的价格进行交易是上诉人对自己财产的处置权。因此本案也不存在显失公平的情形。镇赉九鼎小额贷款有限公司质证后认为，同意***和于夫代理人质证意见。评议认为，证据不具有客观性，不予采信。上诉人出示于夫刑事犯罪的一审判决书的首尾页。证明于夫涉黑事实、一审判决认定其犯参加黑社会性质组织罪，开设赌场罪，非法持有枪支罪，且于夫同时具有镇赉县人大代表身份，间接证明于夫利用在挣来的特殊影响力胁迫上诉人将价值一千余万的资产过户给被上诉人***。补充说明该一审判决作出后，于夫上诉至白城中级人民法院，维持原判。***质证后对判决本身没有意见，对证明问题有意见。该份判决于夫涉及的三个罪名跟本案没有任何关系，也没有任何联系而且也没有其他内容与佐证与本案有任何关系。以该份判决来认定说于夫存在胁迫行为没有事实依据，也没有法律依据更不能证明与本案***之间的交易存在任何违法行为，或者是显示公平的行为。于夫质证后，对这份判决的真实性没有意见，但是这份判决中没有确认于夫对本次交易实施了胁迫行为，而涉嫌的几个罪名和本案都没有关系。因此，这份判决和本案没有任何关联性。镇赉九鼎小额贷款有限公司质证后，同意***和于夫代理人质证意见。评议认为，证据不能证明上诉人所要证明的问题，不予采信。上诉人出示上诉人工商基础信息一份。证明马彦民是该公司法定代表人，马凤友现在公司股东，马彦利和该公司没有关系。间接证明上诉人用其公司财产，充抵马彦民和马彦利个人债务上诉人是在非自愿情况下作出。***质证后，对证据本身没有意见，但对证明问题有意见，作为第三方的也就是***购买该处财产是马彦民以及大林房地产开发公司与之签订的合同，只要具备这公章和马彦民签字我方就认为交易是大林公司的行为，至于说他卖完房屋的款项用途完全是大林公司自己的行为与本案的交易合同以及相关的事宜没有关联性。于夫质证后，对证据的真实性没有异议，但对证明的问题有异议。上诉人及其家族经常将企业财产与个人财产以及债务混同操作这是上诉人对自己权利的处分。并不能因此证明上诉人受到了其他人的胁迫，因此该证明的问题不能成立。镇赉九鼎小额贷款有限公司质证后，同意***和于夫代理人质证意见。评议认为，证据不具有关联性，不予采信。

二审认定的事实与一审一致。

本院认为，2018年4月17日，镇赉县大林建筑有限责任公司和***所签订的《不动产转让合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。***按照该合同约定将转让款支付给镇赉九鼎小额贷款有限公司及于夫。签订的《不动产转让合同》没有表现为***利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的显失公平的情形，镇赉县大林建筑有限责任公司提供的证据也不能证实该情形的存在和受到***胁迫，故镇赉县大林建筑有限责任公司的诉讼请求无法保护，应予驳回。镇赉县大林建筑有限责任公司对其上诉理由没有举出足够相应的证据来证实自己的上诉主张，故对其上诉请求不予支持。

综上所述，镇赉县大林建筑有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100.00元，由镇赉县大林建筑有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　倪继迎

审判员　　杨剑虹

审判员　　姚　磊

二〇二〇年二月二十一日

书记员　　黄　琦